2014年房地产估价师考试完整真题及答案解析.docx

2014年房地产估价师考试完好真题及答案解析为了让各位考生更好的复习备考，整理了2014年房地产估价师完好真题及答案解析，供大家参考。(一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.我国土地用处管制的核心是()。A.实行土地有偿有限期运用制度B.经营土地有偿运用C.不能随意变更农用地的用处D.不能随意变更建立用地的用处2.征搜集体土地的补偿费归( )全部。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡(镇)人民政府C.土地运用者D.农村集体经济组织3.某游乐场按土地法定最高出让年限获得土地运用权，经营15年后转让，则获得该土地运用权的剩余运用年限是( )年。A.15B.25C.35D.554.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内赐予答复。A.3B.5C.7D.105.超过土地运用权出让合同约定的开工开发日期满一年未开工开发的，最高可以征收相当于土地运用权出让金( )以下的土地闲置费。A.5%B.10%C.15%D.20%6.转让房地产开发工程，转让人和受让人应当自土地运用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。A.规划B.土地C.房地产开发D.建立7.修建性具体规划应当符合( )规划。A.限制性具体B.区域C.近期建立D.分区8.施工单位签署质量合格的文件上，必需有( )的签字盖章。A.注册建筑师B.注册构造工程师C.注册建立师D.注册监理工程师9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。A.商品房销售代理机构B.商品房预售人C.商品房购置人D.商品房购置人和商品房预售人10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。A.不受该抵押权影响B.应当解除C.没有效力D.不得对抗抵押权11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当赐予被执行人的宽限期是( )个月。A.1B.3C.6D.1212.房屋预报登记后，债权歼灭之日起( )内未申请登记的，预报登记失效。A.30日B.3个月C.1年D.2年13.下列登记中,房屋登记机构应当进展实地查看的情形是( )登记。A.预购商品房预报B.房屋转移C.在建工程抵押权D.房屋抵押权14.关于建筑区规划内依法属于全体业主共有的房屋办理等级的说法，错误的是（）A.由房地产开发区企业申请房屋全部权初始登记时，一并申请登记B.申请业主与房屋全部权主体不一样C.在房屋登记薄上予以记载，不颁发房屋权属证书D.在房屋登记薄上做记载，并颁发房屋权属证书15.房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过（）元。A.3.00B.3.80C.4.00D.6.0016.房地产估价机构的不良行为也作为该机构（）的不良行为记入其信誉档案。A.法定代表人或者执法合伙人B.全体股东或全体合伙人C.全体注册房地产估价师D.全体董事17.申请房地产估价师初始注册的，申请人应向（）提交申请材料。A.人力资源和社会保障部B.住房和城乡建立部C.所在地省级人事行政主管部门D.所在地省级房地产行政主管部门18.住房置业担保公司应当从其资产中根据借款人借款余额确实定比例提留担保( )。A.风险基金B.保证金C.预留金D.周转金19.住宅专项修理资金的运用须经( )同意。A.房产管理部门B.物业效劳企业C.业主委员会D.业主大会20.施行加成征税，加二成等于加正税的( )。A.10%B.20%C.30%D.40%21.甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是( )万元。A.8.00B.11.76C.16.80D.24.0022.耕地占用税的计税根据是纳税人( )面积。A.经批准占用的耕地B.经批准占用的土地C.实际占用的耕地D.实际占用的建立用地23.个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税( )形式向税务机关缴纳。A.预交款B.预订金C.订金D.保证金24.关于个人住房公积金的说法，正确的是( )。A.个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B.住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%C.个人购置商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D.每年的1月1日为职工住房公积金的结息日25.在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数根底的区位条件是( )。A.宏观区位B.中观区位C.微观区位D.其他区位26. 通常是构成居住区的根本单位是( )。A.居住小区B.居住组团C.独幢住宅楼D.分户家庭27.根据国家城市区域环境噪声标准，3类标准适用于( )。A.疗养区B.居住区C.工业区D.高校区28.框架构造厂房的柱下根底一般承受的根底形式是( )。A.独立根底B.条形根底C.整体式筏式根底D.箱形根底29.在建筑构造中，根据建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是( )。A.沉降缝B.伸缩缝C.温度缝D.防震缝30.假设某建立工程建立期4年，各年支配投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5%，则该工程建立期间涨价预备费为( )万元。A.1130.00B.1165.43C.1910.00D.2003.7031.在工程建立定额中，分项最细、定额子目最多的是( )。A.概算指标B.概算定额C.预算定额D.施工定额32.下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是( )。A.地籍图和房产分户图B.宗地图和房产分户图C.地形图和房产分户图D.宗地图和房产分丘图33.下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是( )。A.进步贷款利率B.进步购房最低首付款比例C.进步法定存款打算金率D.进步房地产交易环节税收34.某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为( )亿元。A.4000B.5000C.7000D.750035.下列股东权利中，属于自益权的是( )。A.股票过户的权利B.表决权C.查询公司经营状况的权利D.出席股东大会的权利36.房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是（  ）A.人身保险B.责任保险C.财产损失保险D.信誉保证保险37.某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价风格查结果见下表，楼盘123456789101112价格/元/M450018002400198019802600280030005880198024801980则该数据的中位数市中众数分别是（）A.2460和1980B.2460和5880C.2746.67和1980D.2746.67和588038.下列引起资产和负债同时削减的经济业务是（）A.将现金存入银行B.购进一批材料，贷款暂欠C.以银行存款购置设备D.以银行存款归还银行借款39.张某购置刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是( )万元。A.96B.104C.140D.16640.在强迫拍卖中，拍卖的主体是( )。A.人民法院和拍卖公司B.竞买人和买受人C.人民法院和拍卖标的全部权人D.拍卖公司和拍卖标的全部权人(二)多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡涂黑相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的每个选项得0.5分)1.下列用地，法定出让年限为50年的有( )。A.居住用地B.工业用地C.体育用地D.消遣用地E.旅游用地2.建立用地运用权出让合同附件的主要内容包括( )。A.当事人的名称和居处B.土地界址、面积C.宗地平面界址图D.开发投资强度E.市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件3.房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括( )。A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路途E.估价参数选取4.根据房地产广揭露布暂行规定，房地产广告不得( )。A.涉及贷款效劳B.出现融资的内容C.承诺为入住者办理户口D.利用其他工程的形象、环境作为本工程的效果E.运用建筑设计效果图5.商品房销售中，制止的行为包括( )。A.返本销售B.实名制购房C.未获得商品房预售容许证收取定金D.成套住宅分割拆零销售E.预购人将购置的期房再行转让6.关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿依次的说法，正确的有( )。A.抵押权末登记的，根据债权先后清偿B.抵押权未登记的，根据债权比便清偿C.抵押权已登记的，根据登记的先后依次清偿D.抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E.抵押权登到依次一样的，根据债权比例清偿7.根据房屋登记方法可以办理预报登记的有( )。A.预购商品房设定抵押B.在建工程设定抵押C.房屋全部权转让D.房屋全部权设定抵押E.购置预售商品房8.根据注册房地产估价师管理方法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。A.缓刑期未满的人员B.现职公务员C.年龄超过65周岁的人员D.具有完全民事行为实力的人员E.申请在2个房地产估价机构执业的人员9.城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有( )。A.名胜古迹自用的房产B.寺庙出租的经营用房产C.校办工厂的房产D.房地产开发企业建立未售但自用的房产E.地下停车场10.下列污染类型中，属于辐射污染的有( )。A.灯光污染B.视觉污染C.高压输电线污染D.垃圾臭气污染E.医疗照耀11.建立工程各阶段中，影响工程造价的因素有( )。A.确定工程合理规模B.确定功能分区C.选择建立地点D.工程变更E.设计方案评价12.房产分户图的主要内容有( )。A.房屋权界限B.房屋建筑面积C.用地面积D.四面墙体的归属和楼梯走道等部位E.房屋边长13.在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有( )。A.众数法B.最小二乘法C.时距扩大法D.中位乘数法E.挪动平均法14.在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有( )。A.资产类账户B.负债类账户C.期间本钱费用账户D.期间收人账户E.全部者权益账户15.拍卖买受人主见瑕疵恳求权遇到障碍的情形有( )。A.托付人、拍卖人由于无视而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人B.托付人、拍卖人可以证明其就拍卖标的瑕疵没有过错C.拍卖人、托付人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质D.买受人的无视可能导致其未能留意到已告知的瑕疵E.买受人的误会可能干脆导致拍卖标的瑕疵(三)推断题(共40题，每题0.5分。请根据推断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用 “×”表示错误，不答不得分，推断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分)1.房地产中介效劳业可分为房地产询问业、房地产估价业、房地产经纪业和物业效劳业。( )2.工业消费用地和一般商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。( )3.国家对集体土地实行征收或者征用后，土地全部权发生转移。( )4.城市房屋拆迁估价是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。( )5.拆迁公益事业房屋时，如不能优先选取用市场比拟法估价，则主要选用收益法估价。( )6.以出让方式获得土地运用权，在交付全部土地运用权出让金，并获得十地运用权证后，房地产开发工程即可转让。( )7.房地产开发企业转止房地产开发工程时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。( )8.城市供水设施用地的界限由城市黄线限制。( )9.单位建立面积为240的健身房，可以不申请办理施工容许证。( )10.地上房地产抵押人不愿定就是债权人。( )11.地上无建筑物的划拨土地运用权不能单独设定抵押。( )12.订立房地产抵押合同，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。( )13.公告是房屋登记的必经程序。( )14.构筑物登记也属于房屋登己方法的调整范围。( )15.二、三级资质房地严估价机构不得设立分支机构，但可承接外地业务。( )16.王某2006年获得房地产估价师资格，如在2010年申请初始注册时应供应接着教化合格证明。( )17.注册房地产估价师撤销注册可由利害关系人提出恳求。( )18.物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业效劳本钱。( )19.加成只对特定的纳税人征收，附加是对全部纳税人征收。( )20.学校兴办的款待所用房可免征房产税。( )21.土地增值税的正税范围包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。( )22.某经营性房地产转让后，出售方获得了现金100万元，有价证券若干，计算土地增值税时的房地产所得收入应为100万元。( )23.住房公积金的缴存基数不包括加班加点工资及特别状况下支付的工资。( )24.房租超出家庭工资收入规定的比例，职工可以提取住房公积金支付房租。( )25.住房层高确实定是否合理，不仅影响建筑工程造价，也和节约用地有关。( )26.城市生活污水不是酚类污染物的来源( )。27.构造施工图一般不注比例尺，允许一个图形运用两种比例尺。( )28.钢混构造单层厂房的骨架由屋盖构造、起重机梁、外墙围护系统、根底四大局部组成。( )29.计算工程量，分局部项工程计算依次可以按“先横后竖、先下后上、先右后左”计算法。( )30.房产图的测绘，是在房产平面限制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地运用状况进展的细部测量。( )31.对房地产开发而言，房地产估价本钱中的开发本钱是一种经济本钱。( )32.证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、托付买卖、认购业务和销售等四种。( )33.在存单二级市场上，确定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。( )34.债券的短期市场是指发行和买卖2年期内的短期政府债券活动的总称。( )35.保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要根据。( )36.在搜集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于推断抽样。( )37.编制资产负债表，对未支配利润工程，应根据“利润”账户借方分额减去“利润支配”账户借方余额后的差额填列。( )38.损益表的内容包括销售收入、销售本钱、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等工程。( )39.要约原则上是特定人发出的，因此承诺必需由要约人做出。( )40.王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某归还债务被拍卖，则王某享有优先购置权。( )(四)综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分，每小题的各选答案中有1个或1个以上符台题意，请在答题卡涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)(一)某市2009年底进展棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等局部不补差价，超面积按单价2800元/补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记薄上记载的该房屋建筑面积50，实际建筑面积为60，其中10建筑面积为刘某3年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为80，其被拆迁房屋的市场价格为13.85万元。1.刘某应补交房款为( )万元。A.5.60B.8.40C.8.55D.22.402.关于安置李某的说法，正确的为( )。A.应由拆迁人负责安置B.应由刘某负责安置C.假设房屋租赁合同刚好解除，无安置义务D.假设房屋租赁合同未解除，在未实行安置的状况下，临时过渡房屋应由李某居住3.关于刘某申请安置房的房屋登记的说法正确的为( )。A.签订房屋买卖合同后，房地产开发企业应当申请预报登记B.签订房屋买卖合同后，刘某应当申请商品房预售合同登记备案C.房地产开发企业未按约定与刘某申请预报登记，刘某可以单方申请预报登D.房屋开工交付后，刘某应当申请房屋初始登记4.关于刘某获得安置房应缴纳税费的说法，正确的为( )。A.应缴纳房屋全部权登记费80元B.免征营业税C.免征契税D.无须交纳土地增值税(二)甲房地产开发企业(以下简称甲企业)施行旧城改造工程，办理相关手续后对赵某住房施行拆迁，双方对评估结果未达成一样意见，甲企业获得商品房预售容许证后开场预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该工程的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为80。在施工中，甲企业觉察原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15日内提出意见。房屋开工后房屋权属登记的房屋建筑面积为83，商品房买卖合同对面积误差未作约定。5.赵某对房屋评估结果有异议，可以实行的救济方式为( )。A.向人民法院提出行政诉讼B.另行托付房地产估价机构评估C.要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估D.申请房屋拆迁行政裁决6.甲企业在媒体上发布广告，可选用的广告词为( )。A.风水好，上等人居B.位置优越，距市中心仅一分钟车程C.设施配套绝佳，升值在即D.供应前期物业效劳7.关于甲企业中途变更设计的说法，正确的为( )。A.张某无权退房B.张某有权退房C.张某退房，甲企业应担当违约责任D.张某退房应担当违约责任8.甲企业对张某所购房屋的保修期，从( )起计算。A.房屋开工之日B.验收合格之日C.开发商通知交房之日D.商品房交付之日9.张某购置该房屋应缴纳的税为( )。A.房产税B.城镇土地运用税C.契税D.营业税(三)甲房地产询问公司(以下简称甲公司)设立于1998年，购置了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为200万元。甲公司根据相关法律按税后利润的10%提取法定公积金，至2008年年底累积提取100万元，2009年甲公司税后利润为120万元，当年支配70万元，与甲公司一样规模的同类公司税后平均利润为90万元。2008年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开场为全体员工投保劳开工伤保险和意外损害保险。2010年甲公司为了开展须要，将公司拥有的房地产进展抵押，并就自己的信誉向乙保险公司投保，获得期限为3年的银行贷款。贷款银行托付了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进展评估。10.甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为( )。A.公共效劳设施用地B.住宅用地C.市政公用设施用地D.绿化用地11.甲公司2009年实际获得的超额利润为( )万元。A.30B.90C.120D.12012.甲公司获得贷款种类为( )。A.担保贷款B.信誉贷款C.中期贷款D.短期贷款13.甲公司2009年底全部者权益总额最多为( )万元。A.338B.350C.362D.42014.甲公司2009年为员工投保的险种为( )。A.社会保险B.政策保险C.人身保险D.财产保险15.贷款银行签订合同后，属于从合同的为( )。A.借款合同B.抵押合同C.保险合同D.托付估价合同答案解析(一)单项选择题1-10：C D B B D C A C B A11-20：C B C D B A D B D B21-30：B C D A C B C A A D31-40：D B D A A B A D B A(二)多项选择题1.BC 2.CE 3.ABDE 4.BCD 5.ACDE 6.BCE 7.ACDE 8.ABCE 9.BCDE 10.ABCE 11.ABCDE 12.BDE 13.CE 14.ABD 15.BCDE(三)推断题1.× 2. 3.× 4.× 5.× 6.× 7. 8. 9. 10.× 11.× 12. 13.× 14. 15. 16. 17. 18.× 19. 20.× 21.× 22.× 23.× 24. 25. 26.× 27. 28.× 29.× 30. 31. 32. 33.× 34.× 35. 36. 37.× 38. 39.× 40.(四)综合分析题1.B 2.BCD 3.C 4.A 5.B 6.D 7.BC 8.D 9.C 10.A 11.C 12.AC 13.B 14.AC 15.BC解 析(一)单项选择题3.城镇国有土地运用权出让和转让暂定条例规定，商业、旅游、消遣用地国有土地运用权出让最高年限为40年，以房地产转让方式获得出让土地运用权的权利人，其实际好用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地运用者已经运用年限后的剩余年限（40-15）年=25年。15.房地产估价承受差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额，根据宗地地价评估收费标准，100X4%。+100万元X3%。+800万元X2%。+1000万元+1.5%。=3.80万元。21.自用的地下建筑中，商业和其他用处房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值X1-(10%30%)X1.2%。若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定：2000万元X70%X1-30%X1.2%=11.76万元。(四)综合分析题1.(80-50) ×2800元/=84000元。11.全部者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未支配利润四个工程，其中，盈余公积和未支配利润合称为留存收益。中华人民共和国公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取10%列入法定公积金(当公司法定公积金累计额到达公司注册资本的50%后可不再提取)。甲公司2009年底全部者权益总额=200+100+(120-70)万元=350万元。最终提示考生在复习中确定要留意时间的支配，不能舍本逐末，要把珍贵的时间用在刀刃上。望各位考生刚好抓住时间好好复习。