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物业管理投标书投标单位：物业管理有限公司总经理 ：助理 ： 时间：2012年5月20日投标综合说明书业主：1根据己收到的招标物业的招标文件，遵照物业管理招标投标管理办法的规定，我单位经考察现场和研究上述工程招标文件、招标文件补充通知，招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。 2一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函承诺的期限和招标文要求如期按质提供服务。 3一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺质量等级。 4一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。 5我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。 6.我方同意招标书中各条款，并交纳保证金 100000 万元。 7除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。 投标单位：_(印鉴) 法定代表人或委托代理人：_(盖章、签字) 日期：_年_月_日 *物业管理有限公司简介一、公司介绍 *物业管理有限公司是专业化、社会化、企业化的中外合资物业管理公司。公司现管理和已签订合同的物业项目：金色欧城，奥邻郡，龙泰檀香苑，华业玫瑰谷等多个高档小区物业，公司继承了香港顺迈集团先进的物业管理模式，汲取了长春市房产局近50年来对房屋维修、保养和内业档案管理的经验，并导入“环境+文化”的物业管理新理念，逐步向国内知名，省内领先的产业化、集团化物业管理企业发展。管理人员配备公司在社区物业管理项目中，依据管理现场需要，以及公司物业管理品级和模式需要，合理的配备人员，建立了适合社区综合物业管理需要的组织机构。1、社区设立分公司，分公司设经理1人，负责分公司全面管理工作。总经理：1人； 副总经理：2人； 部门经理：5人；工程师：4人；行政员：4人收费员：6人采购员：1人仓库管理员：1人； 安管员：70人；保洁员：70人；维修工：20人。以上总计：184人1、公司的组织结构及下属专业公司 严密合理的组织系统是企业持续健康发展的基础，物业管理有限公司实行董事会监督领导下的集中管理，通过严格的职能界定和岗位职责划分，建立起了一套具有明确的职权划分、严格的规章制度、倍讯易 http:/www.pxyi.net/合理的专业劳动组织结构系统，从而确保了公司在董事会的正确领导下安全有序地运行。公司以专业、高效、精干的原则，并根据公司未来的发展需要及公司的管理体制，设置了七个部门一个中心，主要有：综合部、管家部、财务部、工程部、业务拓展部、法律事务部、安全管理部、管控中心。围绕物业管理服务，公司先后成立了园林绿化、电梯维修公司、金属制品公司、保洁服务公司等系列子公司综合部负责公司行政管理、后勤与内务管理、人事劳资、人力资源开发与培训、企业文化、社区文化、党群工作、对外协调等。下设司机班、食堂。 管家部负责公司业务档案的建立与管理、费用收缴稽核、制定费用指标、提出业务操作规程与规范、对所管物业实施统筹管理及对外接管物业规划书的制定。下设档案室、物料库。财务部负责公司日常财务活动、建立财务管理制度、拟订年度财务预算、提交年度财务决算、保证公司的运转能力。工程部负责公司所管物业公共部位、公用设施、设备的维修养护，并制定公共设施、设备的年度维修、养护计划，建立设施、设备的内业档案，为业主的员工提供自用部位、自用设施设备的有偿维修服务。业务拓展部负责公司社区文化、各项经营与服务项目的策划、管理、开展便民服务等。管控中心负责受理业主的员工报修、投诉及部门信息反馈，并作为公司枢纽环节，协调、调度相关部门与人员，为业主的员工提供优质服务。负责各部门、各管理处服务质量的巡查与监控，督促提出整改措施及业务操作规程与规范，不断提高服务水平。安全管理部负责对安管人员进行职业道德教育和业务培训，协助管控中心随时对值班、值岗员工进行检查。监督其在岗尽职及遵守公司制度，正规值班值岗。法律事务部负责促进公司各方面事务按市场规范及国家法律、法规、规章、政策运行、完善公司的各项合同关系，代理涉诉案件，加大费用收缴力度。2、公司的管理模式 物业管理有限公司在成立之初即确定“安全第一，服务至上”为基础性服务理念，以为业主提供“人性化、商业化”的管理为目标，并根据部门的职权范围制订了一套切实可行操作性强的运作程序和管理规范，并对各个岗位制定了详细的岗位职责。根据实际运转情况，每年公司要进行年度总结，半年召开一次经济分析会；每月召开一次总经理办公会，分析当月公司各项工作中出现的问题，并制定出解决措施；每周由总经理召开各部门，管理处经理参加的公司例会，研究解决各部门、管理处汇报上来的工作问题；每天各部门、各管理处召开本单位例会，安排布置当天工作。定期例会制度确保了公司各项工作的顺利完成，并使工作中出现的各种情况，能够及时有效地得到解决。3、社区的质量管理目标社区作为2012年长春市开盘的地标性房地产项目，所处的地理位置和升值潜力，都值得我们期待。我公司在物业管理服务工作中，按照城市高档物业集中区、城市经济热点的开发定位，制定了以下目标：一年内创建“市级物业管理示范住宅小区”，并获得称号。二年内创建“省级物业管理示范住宅小区”，并获得称号。同时，从物业管理前期介入开始到物业正式接管验收，我公司会从内业、外业等每个环节出发，始终按照“国家级物业管理示范小区”的标准进行规范化的物业管理工作。配合开发商进行楼盘的销售，把入住社区打造成身份、地位、成就的象征，把社区打造成浙江省的标志性建筑。随着物业管理服务的深入，在解决就业、保护环境、创造经济效益等方面，为政府和社会做出贡献。4、社区采用的管理方式（1）实行一体化管理我公司对社区将提供专业化、人性化、规范化的物业管理服务工作，同时采用ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系和OHSMS18000职业健康安全管理体系的一体化管理，细化治安秩序管理、绿化美化、清洁保洁、维修维护等工作，为入住社区的业主创造一个安全、优雅、舒适的生活环境。 （2）、实行全员聘用制管理企业将实行全员聘任制，上至总经理下至普通员工都是经过层层选拔，竞聘上岗。本着“能者上，庸者下，劣者退”的原则管理人力资源，通过制定严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度培养出一支素质过硬、技能全面、年轻化、专业化的高效率的物业管理队伍。 （3）、实行军事化管理对于社区的管理队伍我们将引进部队的军事化管理机制，保安员优先招聘军队退伍转业军人，对于进入公司的保安员首先送到部队进行为期20天的军事化封闭式训练，通过20天的严格训练和考核，胜任的保安员正式进岗实习。在岗期间，保安人员每天都要按军事化管理的要求出早操、晨训，每月三次小训，一次大训，以例行的比武与消防演练促进人员素质不断提高。迄今为止我们所管理的物业小区尚未发生一件重大治安事件。（4）、实行定期例会制度，及时解决工作难题根据实际运转情况，每年公司要进行年度总结，半年召开一次经营管理分析会；每月召开一次总经理办公会，分析当月公司各项工作中出现的问题，并制定出解决措施；每周由总经理召开各部门、各区经理参加的公司例会，研究解决各部门、管理处汇报上来的工作问题；每天各部门、各管理处召开本单位例会，安排布置当天工作。（5）、实行全面预算管理，公司将在小区实际运转一段时间后，根据以往的数据，为各部门制定详细的物业费收缴、物料消耗、工资支出、各岗位人员配置等各项收支指标，同时与相关责任人签订责任状，严格按照指标进行。（6）、实行酒店宾馆三星级标准保洁管理保洁工作是我们物业管理日常服务工作的重点，为此我公司在保洁工作中选派具有多年宾馆保洁经验的人员担任领导工作，同时我们还参照国家三星级酒店关于卫生方面的检查制度，制定了我公司详细的保洁工作规范及标准，以此标准来考核保洁人员的实际工作效果。（7）、实行品质监督管理，实行员工“星级评定”制度 设立客户品质服务部，负责公司内部服务质量管理监督，定期走访业主，定期进行问卷调查，对服务现场进行抽查，检查服务质量和服务态度是否符合标准。针对投诉处理结果进行跟踪回访、了解、反馈业主信息，对管理和服务工作提出指导意见。实行员工星级评定制度，根据员工的日常工作表现及工作成绩评定员工等级标准，根据评定标准发放相应级别工资。（8）、实行全员保洁、全天候保洁管理社区小区内，实行全员保洁制度，对于公司每一位员工都有责任和义务保护社区的卫生清洁，每一位员工在社区内都是保洁员。实行全天候保洁服务，无论雨、雪、风、霜、寒、暑，我们保证社区清洁保洁服务工作都能不间断进行。同时，通过培训提高保洁员生态环保意识，垃圾分类处理，尽量使用环保产品进行保洁工作。5、物业公司的优势1) 经验丰富、精明强干的领导班子 一个企业要成功，就要有好的带头人，公司聘请物业管理高级人才，原香港顺迈集团物业部经理为公司经营顾问，承担公司经营决策责任。总经理对高档物业管理具有自己独特的方法和思路。公司的中层管理干部也都具有大专以上的学历，并且都有着多年的从业经验，理论与实践的结合，使我们公司的领导决策层能在物业的行业中高瞻远瞩，不断的带领我物业公司走向一个又一个新的高峰。2) 高素质、高效率的优秀保安团队 我们公司的安管人员大部分是军队的转业退伍军人，具有一定的体能、专业素质，熟悉防火、防盗及一般情况的处理，实行24小时昼夜值班的制度，昼夜进行管区巡逻。我们的保安人员每天都要按军事化管理的要求出早操、晨报、晨训，每月三次小训，一次大训，以例行的比武促进人员素质不断提高。迄今为止我们所管理的物业小区尚未发生一件重大治安事件。3) 技术过硬的专业维修队伍 我们公司所配备的维修人员，各工种齐全，技术过硬，无论是水暖工、电工、木工、瓦工、电焊工大部分都持有相关的技术等级证书。他们熟悉社区的管线走向及隐蔽工程，为了能随时处置各种突发事件，确保及时有效地完成各种报修、急修和公共设施的维修养护工作，工程维修人员同样实行24小时值班制度，以保证在任何时间接到报修后都能在15分钟到30分钟内迅速的赶到现场进行维修处理。我们还根据各物业社区的具体情况，制定大中修计划，按计划定期的对各个物业小区公共设施、设备及房屋进行维修、保养，做到小修及时到位，大修不过夜。4) 专业的保洁队伍 各管理处的保洁工作是我们物业日常工作的重点，为此我公司成立了专业的保洁公司来负责各物业小区的保洁工作，该保洁公司负责人由具有多年宾馆保洁经验的人员担任，同时我们还参照国家三星级酒店关于卫生方面的检查制度，制定了我公司详细的保洁工作规范及标准，以此标准来衡量保洁人员的工作成绩。我们公司除了定期的对保洁员进行有关保洁方面知识的专门培训外，还由管控中心每天派员到各管理区域进行检查督导，并对保洁及工作人员的工作情况详细记录，按记录进行考核评定，奖优罚劣。5) 专业的配套服务 我们公司除了业务拓展部，还根据公司未来发展的需要，成立了一系列专业化的子公司。主要有：绿化公司、电梯维修公司、保洁公司、文化传播公司等多个子公司。绿化公司于2003年1月成立，公司主要组成人员均是具有本科以上学历具有丰富经验的农业大学往届毕业生组成，在成立至今短短的半年时间内就顺利完成了16个物业小区近20万平米的选苗、布景、造型、修建、养护等各项绿化工作，受到了广大业主的员工的一致好评。此外，他们还在长春市郊成立了专门的绿化基地，与国内一些知名苗圃基地有密切的合作关系，既保证了绿化质量，又能随时根据需要为业主的员工提供各种超值服务。电梯维修公司也是我公司的子公司之一，公司主要组成人员均是具有相应资质的资深技术人员。从成立之初到现在，该公司除了保证我公司所管理的各物业小区的32部电梯正常维修、养护、运行外，还对外承揽了的一系列电梯维修、养护工作，通过例行的维修及保养，我公司所管理的物业小区所有电梯均运行良好，无一例事故发生，既节约了成本，又为业主的员工降低了电梯养护的费用。保洁公司也是我公司重要的子公司之一，该公司配备了洗地机、吸水机、打蜡机、电动升降平台等一系列专业工具，公司主要负责人具有多年的星级宾馆专业保洁经验，自公司成立以来，已经对外承接了多项大理石地面清洗，打蜡和地毯清洗、养护等工作，受到广大业主的员工的一致好评。文化传播公司是我们正在着手组建的子公司之一，主要负责对外宣传、社区文化、广告创意、文案、员工培训等工作。6) 严密的规章制度 俗话说“没有规矩，不成方圆”，为提高公司员工的敬业、服务意识，使公司上下能够做到令行禁止，更有效率的完成好公司下达的各项工作任务，公司还引进了部队的军事化管理机制，定期邀请驻地部队的优秀教练员对员工进行军训。公司各部门和下属管理处的员工实行半军事化管理，每天早晨出操训练，背诵公司员工守则和文明用语，此项制度加强了员工的组织性、纪律性。公司为管控中心配备了超短波电台，为保安和维修等一线部分人员配备了对讲机，在方便情况沟通的同时，保证管理机关的各项指令及时有效的传达到各个岗位，以便更好的为业主的员工服务。公司根据创品牌企业和未来长远发展的需要，本着“能者上，庸者下，劣者退”的原则管理人力资源，通过制定严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度培养出一支素质过硬、技能全面的人力资源队伍。7) 严格的人员选拔和培训制度 公司以“精干、高效、实用”原则，制定了一系列人员招聘、培训、选拔、储备计划。在招聘工作中，公司严格把关，以诚信、敬业、协作为基本标准进行招聘，经过综合部的初试、部门经理和总经理的面试、物业管理岗前培训，经考试合格试用期满后才能正式上岗。在培训工作中，公司制订了详细岗前和在岗培训计划,不断提高企业员工的综合素质。通过有组织培训，有计划选择人才，公司的人力资源管理不断走入正轨，我们把一批有专业技能的人才放到了能发展才干的岗位，把品行出众的人才放到了能体现德才素质的管理岗位，人尽其才，物尽其用，从而建立起一支更具专业水平，更有市场竞争力的物业管理团队。二、投标总报价1、物业服务费报价根据社区的具体特点。在取费时，我们本着精打细算、务求准确、合理的原则。分别确定了住宅、绿化、停车位、广告牌节假日安排等各类物业服务费的收费标准：住宅建筑面积每平方米 / 0.8 元，每月8万元，889元/每户一年，959231元/年绿化面积每平方米 / 25元，共900万元节假日活动 每次基础费用/1000元，地上车位管理费每月每位 80 元/月，共23600元，283200元/年地下车位管理费每月每位 100元/月，共30500元，36600元/年电梯费基础层 10 元/月（1-4搂除外，不予停止）10x767户=7670元/月，92040元/年合计：1040万元三、管理服务承诺在社区的总体服务中，我们承诺“服务无止境、管理无盲点、业主无怨言”。公司在中标并签署了物业管理委托合同后，将严格按照投标书约定时间，提交履约保证金。如在物业管理服务过程中，出现物业公司人为因素造成设备设施损坏时，将按照合同中的相关约定进行赔偿修复。 在全面的管理服务中，我们承诺“管理无盲点、服务无止境、业主无怨言”、全员都是“礼宾员、引导员、保洁员”，切实提高社区的市场知名度，提高服务品级，保证社区的功能含金量。1、物业管理基础服务内容承诺社区治安秩序公司按照社区管理需要配备安管员，协助公安机关做好安全防范工作；封闭式小区，所有出入口设立保安岗亭，实行24小时值班制度，力求做到万无一失；开放式小区设机动巡逻，重点部位派专人值守，保证业主的生活秩序、工作秩序、公共场所秩序保持良好状态，小区公共设施、设备、小品、雕塑不出现损坏丢失；专人操作监控设备，严密监控社区治安秩序，保证社区秩序良好，无安全隐患；专人管理地上、地下车位，保持停车秩序良好；主要消防设施有明显标志，每周定期对消防设施进行巡视、检查和维护，保证社区内无消防隐患，消防通道畅通无阻。社区清洁，严格执行ISO14000环境保护体系标准楼内保洁按照一星级酒店保洁方面的标准严格执行；确保社区路面、广场、绿地无杂物，清洁一新；社区水面、湖面无垃圾、漂浮物；社区路面、边石、路灯、雕塑、小品、围栏定期净水清洗，无积尘、印痕；引进大型保洁、清洗设备，保证社区主要街道每日早晚各用清水冲洗1次，路面洁净无尘。社区垃圾按环保要求，分类收集，日产日清。社区绿化草坪美观平整，高度46厘米，覆土率达到95%以上；绿篱修剪整齐，无空缺，无病虫害；树木生长茂盛，品种多样，合理搭配；按照养护方案实施二次改造，确保后期成活率。室内的绿摆、花木盆景设计美观，摆放适当，品味高雅，生长良好，成活率100%；社区设备维修养护严格执行设备大、中、小修计划，保证社区内所有公共设施设备状况良好，运行正常。 提供24小时报修服务，接到业主报修15分钟内赶到现场，小修、急修不过夜；确保社区街道及庭院灯饰等设备设施的正常使用，更换维修不过夜， 完好率100%；重要设施设备，如消防监控系统、备用发电机、排风定期启动，确保状态正常。社区物业公共房产管理确保物业房产无火灾、无盗窃等安全事故发生；保证室内清洁卫生，无堆放垃圾，墙面设施无积尘；确保房产外观整洁、设施正常、功能正常、使用正常。 市政设施管理按照社区的配套市政设施的设置，定期对市政公用设施进行日常管理和维护。加强社区灯饰亮化、彩化建设，打造东阳市的不夜城。社区的主要街路实行高压清扫作业，全自动扫路，实施机械化保洁作业。使用真空挤压式垃圾清运车进行垃圾清运，垃圾日产日清。小区灯饰及时检修更换，维修率达100%。市容秩序方面杜绝私建滥建、违章搭建、违规操作商铺牌匾灯箱规范有序、典雅富丽。禁止无证流动商贩进内社区，废品回收由公司指定专人负责，确保社区秩序井然，环境幽雅，卫生清洁。社区文化活动方面社区的社区文化定位于：健康多样、高尚高雅、亲情沟通。组织和开展社区文化活动中，公司将充分调动业主的参与性和积极性，按照季节、民族节日、传统节日、外来节日等的不同，组织相对应的文化活动，以季节为单位开展有主题贯穿的文化活动季。四、物业管理服务方案综合管理（1）每年年初由客户服务部制定社区物业管理服务工作计划，总经理与各部门签订责任状，由各部门主管负责组织实施； （2）由工程部负责每半年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定大中小修，维修计划,由工程部负责组织实施； （3）社区内设立24小时报修及服务电话，白天设有专职行政管理员负责接待业主来访，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有2个主管以上管理人员及6个以上维修人员值班，处理各种急迫性报修，水、电等急迫性报修15分钟内到现场； （4）根据入住情况，协助召开业主大会并配合其运作； （5）在社区设立健全的管理规章制度，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全，管理规范； （6）负责协助组建业主委员会，每半年公布一次费用支出情况，公开服务标准、收费依据及标准; （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行现代化管理； （8）全体员工统一着公司制服，佩带有物业公司胸牌，物业管理员和特殊工种持相关证书上岗； （9）每一年进行一次物业管理服务满意率问卷调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的95，满意率达到98以上。 （10）建立应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。1、安全管理经我公司对社区的现场考察及分析，根据其独特的地理环境及特点，我们将制定相应的治安防范措施，以确保区域内因物业管理而造成的刑事案件发案率、火灾发案率、三车丢失率标准降至最低。社区内的安全管理主要包括公共区域的秩序维护和公共财产的看管，其中包括： （1）社区的住宅实行封闭式管理：社区内的个主要出入口24小时设有专职安管员值守，在变电亭、所等危及人身安全处设立明显标志和防范措施；在非住宅区域内实行开发式管理，设立机动巡逻组，在社区内每小时巡逻一次，通过保安机动巡逻组24小时的定期巡逻，保证社区公共安全。 （2）社区设立专职管理员维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持社区内车辆行驶通畅； （3）社区设立专职管理员看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及社区的井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等； （4）社区夜间对服务范围内重点部位、道路进行每1小时一次的防范检查和巡逻，巡逻人数2人为一组，做到巡逻有计划、有记录； （5）由客户服务部制定社区详细的发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；有安全管理部定期进行培训，保证突发事件发生时，立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。（6）、建议开发商采用的保安硬件设备巡更警备系统为保证保安巡查人员切实巡查到位，有必要对巡查人员进行巡逻路线的监控及巡逻情况的检查，因此我们准备采用电子巡更警备系统，巡逻保安员及管理人员在巡逻时佩带数据收纳器，在分布于社区各处的巡查点处进行数据取纳，同时记录取纳时间，巡更结束后立即将其取纳的数据全部通过打印机打印出来，以验证巡更人员是否按指定的时间和路线即时检查到各个巡查点。闭路监控系统分有线监控和无线监控两部分。有线监控系统包括安装多个带旋转云台的室外监视探头，主要安装在需定点监控的地方，如停车场、道路行人步行出入口等处。无监控系统主要采用UNITEK无线式监控系统。该系统脱离有线监控的繁琐接线，主要用于露天开阔地带并针对可疑点进行布控，分布社区内的各监视探头以微波传输方式，将摄取到的图象传往指挥中心，因采用无线联接方式，探头的安置地点可方便地变换位置，无须破土或架空铺设电缆线。上述两种方式的监控如果将由设在信息处理指挥中心的24小时循环录像系统记录在硬盘录像机上，以备查证。这两种监控方式的结合，将会在技术上对社区治安给予充分的保障。无线式家庭防盗系统该系统可通过电话实现24小时盗窃、抢劫、火灾、煤气泄露、紧急求救等自动报警。用户使用时先在报警系统的自动拨号机上设定指挥中心的报警电话号码及用户识别码。在盗贼撬门，撬窗入屋或走进红外线感应区，触动警戒状态下的主机的警 报，自动拨号机拨通指挥中心的电话后发送用户识别码。讯号通过电话线传到指挥中心，中心即响起急促的警铃，随后电脑屏幕即显示用户资料（姓名、地址、电话、识别码等等）及用户所在位置，保安人员则马上采取适当的行动。用户住所遇抢劫需紧急求救时，按遥控器的求救键或主机的PANIC红键，求救信号即传到指挥中心，即可获得报警信号。电子墙周界防越系统这是一种技术上先进，经济上合理的综合安全防范管理系统，可监控诸如：建筑物、周边入侵、火警、其他非法入侵等。系统可自动启动报警器、闭路电视、打开灭火器、通知保安员等，非常适合“证大光明城社区”开放式周界的非法进入之防范。上述各项设备部分已在本公司部分社区使用，效果良好，并且我们已积累了丰富的保养维护经验。我们拟在社区安装使用，从硬件上确保社区治安防范万无一失。2、公共部位及公共设备设施的日常维护和管理对于社区的公共设施设备的维修养护，严格按照物业管理条例哈尔滨物业管理办法中的规定内容，定期进行维修养护，通过例行维护，确保居住社区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护：3、公共设施设备综合维护管理（1）社区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修由工程部进行管理和维护，执行房屋及其设备小修服务标准； （2）社区内的护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等 公共设施、设备正常使用每周检查一次；道路、甬路、步道、活动场地 每 周定期检查以保证达到平整，边沟涵洞通畅； （3）社区内的雨水、污水管道每半月检查一次，平时不定期抽查，保持通畅，每半年清淘化粪池一次、雨水井，相关设施无破损； （4）社区内的外墙定期进行清洗。4、分类维修和管理（1）土建公共部位的维修与养护对公共给排水设施设备、公共门窗及地面、公共墙面等使用情况制定相应计划，定期进行检查。发现问题及时处理，制止业主未经设计部门许可及有关部门批准，任意破坏主体结构的行为。（2）水暖部位的维修与养护给排水的运行维护是指为保证社区给排水设备、设备的正常运行所进行的日常维护保养。常见维护要点：管道漏水修理，管道堵塞排堵，水龙头阀门的维修，卫生洁具的维修，水泵保养与维修，压力表的校验，潜水泵的检查保养，换热设备的运行与维修，生活水箱的清洗消毒。（3）供电设施设备的维修与养护供电设备管理与维护主要指为保持社区供电系统正常运行，对归物业维护的供电设备进行日常管理和维护。常见维修要点：电路电器故障、破损灯具的更换、配电箱的检查、应急照明设备的检查、照明灯具的维修等。（4）电梯的维修与养护电梯的运行维护是指为保证社区电梯的正常运行所进行的日常运行管理和维修护，该项管理我们交由下属专业公司来进行，我们日常所作的工作是做好日常巡检维护、收集资料、按期报检以及建立确定应急处理方案。（5）保安消防监控系统的维修与养护保安消防监控方面我们将结合实际正确使用设备，及时按规定保存运行资料积累建立历史及动向趋势记录，及时检修，定期保养，保证安全运行。5、清洁管理1.由客户服务部所属的保洁主管制定保洁区域分工安排表，由公司制定健全的保洁制度，清洁卫生实行岗位责任制，有明确的分工和责任范围； 2.设定垃圾集纳地点，并每日上午10点前将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理，垃圾日产日清； 3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次彻底清扫，做到服务范围内无废弃杂物； 4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次彻底清扫; 5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂； 6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫； 7.发生突发公共卫生事件时，客户服务部需要迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。6、社区的绿化养护管理社区的绿化工作将由我公司下属的专业绿化公司按园林局规定的养护标准执行养护任务。保证社区内植物配置基本合理，乔灌花草齐全。绿地较充分，基本无裸露土地。保证社区内树木生长正常，生长达到该树种规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时无死树和明显枯枝死杈。在正常条件下无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶，被啃咬的叶片最严重的每株10%以下，由蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻，树木缺株在4%以下，树木基本无钉绑捆绑现象。保证社区内绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死树和干树枝，有虫株率在10%以下，草坪覆盖率达到90%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在5%以下。保证社区内绿地完整，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为破坏，对违法行为能及时发现和处理，绿化生产垃圾能及时清运。保证社区内按二级养护技术措施要求认真地进行养护。 7、社区的消防管理社区的公共区域消防设施的维护及消防管理有工程部及安全管理部负责实施。由安全管理部制定健全的消防管理制度（详见管理制度汇编），建立健全消防责任制及火灾消防预案。主要消防设施有明显标志，每周定期对消防设施进行巡视、检查和维护。由安全管理部组织安管员每季度定期进行消防训练，保证相关人员熟练掌握消防基本技能。如发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等工作。8、停车场管理多年来，由我公司管辖的小区未发生过车辆丢失案件，这主要是因为我们有一套严密的管理办法，比如“一车二卡”制度，每辆住户的车都备有两张卡，一张为车辆卡，一张为人员卡，只有两卡都无误才能够出小区。另外，在人员素质方面，我们也有特殊要求，安管员上岗前，必须熟知每辆车的情况，如果不能通过管理处的车况（含司机）熟悉程度考核，则不能上岗，同时强调保管员高度的责任心及主管人员严格认真的检查检查制度。另外，我们将在社区建议开发商采用行进的读感示门禁系统，由感应卡开启道闸，无卡者将无法驾驶车辆离开停车场所。为确保三车不发生丢失案件，我们将对三车分别采用不同的管理措施：自行车建议开发商采用地锁式自行车保险停放架，彻底消灭撬锁盗车的案件发生。摩托车建议开发商采用IC卡管理方式，并规定必须加装摩托车防盗器，同时按规定停放。装置闭路监视器加以严格控制。 汽车建议开发商采用读卡式门禁系统与人防相结合的管理办法，堵绝失车的任何漏洞。指定专门停车场对于小区内乱停乱放容易引起丢车的车辆一律采取锁车措施。具体管理规定如下：由客户服务部制定详细健全的社区机动车、非机动车存车管理制度和管理方案以及紧急情况预案。在社区内设立机动车、非机动车停车场，外来车辆严格管理，未经许可不得进入小区内。停车场设专职管理员，实行24小时值班制度，进入停车场的驾驶员要服从管理员的管理和指挥，接受检查，按指定地点停放，自觉维护车场秩序车辆进入停车位，司机需主动出示停车证，接受检查。司机离开车辆时，必须锁好车门、车窗，重要文件、贵重物品，请勿放在车内，管理员不负责保管，如造成损失，车主自负。车场内严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品不得在停车场内洗车、修理、加油、倾倒废油。进入停车场的车辆，不得乱停放，不得堵塞车辆，违者锁车处理。对于长期在社区内存放的车辆，客户服务部与之签订停车管理服务协议，明确双方的权利和义务。9、高压供水及给排水系统的管理由工程部负责养护运行和维修。有防疫部门核发的“供水卫生许可证”，并张贴于醒目处。保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。保证业主正常生活用水，大修停水时及时张贴通知，并采取临时供水措施。保证供水安全，每半年进行一次水质化验，确保水质合格。化验单妥善保管以便随时检查。水箱每年清洗和消毒一次，清洗完毕水箱盖及时上锁。供水管理与操作人员按规定进行健康检查，并取得健康合格证。发生突发公共卫生事件时，加强对供水系统的消毒，禁止非工作人员进入高压水泵机房内，接近高位水箱。消防泵每年试泵一次，保证泵能转，水能上。维修服务标准按政府有关文件规定执行。10、社区的电梯管理电梯的维修、养护、运行由我公司下属专业电梯公司负责。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，保证在30分钟内抢修完毕，其他维修于23点至次日5点内完工，由安全管理部制定紧急情况处理预案。维修标准按有关文件执行。如发生电梯关人、夹人等危险情况时，保证在15分钟内迅速组织救助。保证电梯24小时不间断运行。11、社区的供电及照明系统管理由工程部负责维护派专职人员定期巡视维修，发现隐患及时维修并上报安全管理部；维修后的闸具、线路应完好无损，使用良好。配合年度修缮任务，定期进行安全检查；每天查看仪表、监视负荷用电、保证用电安全。负责社区楼内、外线路的维护，保证做到安全供电有保障；同时监督超负荷用电，保证业主用电安全。妥善处理因零线断线造成的烧毁电器事故。12、社区业主日常的装修管理（非集中进户）制定健全的装修管理服务制度业主申请装修时，管理员负责查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，同时告知业主装修注意事项。业主装修期间，物业公司定期对装修现场进行巡视与检查，严格进行治安、消防和房屋安全管理；对社区内的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。业主装修结束后，及时进行检查。及时对违反装修协议的业主进行相应处理，问题严重的上报当地行政主管部门。负责及时清运装修垃圾，垃圾集中堆放时间不超过24小时。13、社区的空置房管理对于开发商待售的空置房屋，我公司将在接手管理后，每周定期派员进行设施设备及水、电、气的例行检查工作，同时填写空房检查表，对于发现的问题及时派员修复。修复后及时记录在案，备档留存。 每半月组织保洁员进行一次集中保洁和清扫，以保证空置房屋的卫生。在冬季供暖期开始前和供暖结束后，我公司都将严格按照程序对空房的供暖设施进行集中检查，重点巡查，防止跑、冒、滴、漏现象的发生。配合开发商售楼部的售房需要，在力所能及的范围内为售楼部门提供各种方便。附：空置房屋管理规定为了加强未出售空置房屋的管理，明确空置房屋的管理责任，配合好开发公司的房屋销售工作，防止空置房屋内的物品丢失、损坏及其他意外事件的发生，搞好空置房屋的看护工作，特制定本规定：1、空置房屋的交接各管理处所管范围内的空置房屋经管家部、开发公司、物业管理处有关人员共同查验登记，注明存在问题后，叁方进行签字交接。2、空置房屋钥匙的管理（1）空置房屋交接验收后，应将空置房屋的1把外门钥匙交给管理处，由管理处设人保管，以备空置房屋的日常检查、销售看房及紧急情况的及时处理，其余钥匙由管家部统一管理。（2）空置房屋的钥匙不得随意外借，如因外借发生问题保管人负全部责任。（3）空置房屋售出业主需要进户时，应将所有房屋钥匙一次性全部交给业主，并注明交出钥匙数量，确认无误后请业主签字。（4）空置房屋的钥匙如在保管过程中发生丢失，管理处应及时通知管家部，造成损失由各管理处负责。3、空置房屋的管理（1）空置房屋的日常管理由各管理处负责，各管理处要定期对空置房屋进行检查清扫，并对检查情况详细记载，每周一次。对室内的设施设备进行检查时，如发现异常问题应及时通知维修部门进行维修。（2）管家部对各管理处空置房屋的看护情况进行不定期抽查。（3）任何人不得将空置房屋私自出租、转借及存放私人物品。（4）任何人不得将空置房屋的水、电、煤气、电话等私自提供给他人使用。（5）除管理处空房看管负责人外，其他人进入空置房屋时必须由各管理处派专人陪同，以防止空置房屋内的设备设施丢失损坏。（6）购房者看房时必须由销售部工作人员亲自带领且销售部人员必须佩带胸卡示明身份，购房者看房或维修部门进行维修时，各管理处必须积极配合，并派专人陪同，看房或维修完毕后，陪同人员检查并关闭水、电设施后方可离开，并在当日值班记录登记。14、社区的智能化系统管理