物业管理基本制度与政策-第4章-业主的建筑物区分所有权.doc

物业管理师培训第四章 业主的建筑物区分所有权【历年分值】2010年单选题：101=10分多选题：22=4分共计14分2011年单选题：111=11分多选题：32=6分共计17分2012年单选题：71=7分多选题：22=4分共计11分注释：分值虽然一般，但内容很少，相对来说分值很高，重点掌握。【大纲要求】（一）考试目的本部分考试目的是考察应试人员运用物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”相关法律规定处理业务工作的能力。（二）考试基本要求掌握：建筑物区分所有权的构成，行使专有部分所有权的限制，行使共有部分所有权的规定，业主共同决定事项的表决规则，业主大会和业主委员会的处置权，建筑物及附属设施的管理形式，业主的诉讼权利。熟悉：住宅改变为经营性用房的条件，建筑区划内道路、绿地、物业管理用房的归属，建筑区划内车位、车库的归属；业主共同决定事项的范围；建筑物及附属设施维修资金的所有权与使用，管理费用分摊与收益分配；业主对物业服务企业的选择权和监督权。了解：物权法的立法背景和现实意义；建筑物区分所有权的概念。【内容精讲】2007年3月16日，十届全国人大五次会议正式通过了中华人民共和国物权法，该法已于2007年10月1日起正式实施。物权法作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则（2012年考点），是物业管理条例颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律，其中第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的民事法律基础。（2010年考点）【2012年真题】42我国物权法所称物，包括（C ）。A房产和地产 B有形资产和无形资产C不动产和动产 D固定资产和流动资产【2010年真题】45物权法关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定。主要意义在于奠定了物业管理的（ A ）法律基础。A民事 B行政C经济 D专业【例题】物权法作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施（ ABCD ）的基本准则。A、占有 B、使用C、收益 D、处分E、管理根据物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，在参考教材补充增加第四章“业主的建筑物区分所有权”，原第四章“房地产相关制度与政策”改为第五章。补充增加的教材第四章的内容为：一、建筑物区分所有权的概念（2011年1分，2012年2分）建筑物区分所有权是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，（1）各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和（2012年考点）（2）对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及（3）基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。物权法第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上述规定，我们知道，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：（2012年考点）【2012年真题】37建筑区划内，应当认定为业主专用部分的是（A ）。A各个业主对其在构造和使用上具有独立性的建筑物部分业主对专有部分享有所有权B建设单位销售时承诺赠予业主的露台C未经确权的地下贮物空间D业主停放汽车的人防设施第一、业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。（2011年考点）【2011年真题】43根据物权法，业主对建筑物内的住宅、经营性用房享有（ A ）的权利。A占有、使用、收益和处分所有权的4项权能B占用、使用、收益和处分C共有、使用、收益和处分D管理、使用、收益和处分第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。【2012年真题】38关于建筑物区分所有权的说法，正确的是（ A）。A建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权B建筑物区分所有权，特指区分所有权人享有共有部分的权利C建筑物区分所有权的标的物，区分所有权人可以请求分割D建筑物区分所有权，在区分所有权之间具有排他性二、专有部分的所有权（2010年3分、2011年2分、2012年1分）必考点1、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。2、业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。（2010年考点）业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱，水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。例如，业主在对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。3、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（2010年考点）业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，以及对共有部分的共同管理的权利。如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。【例题】业主的建筑物区分所有权是一个集合权，其中（ B ）占主导地位（是前提与基础）。A、专有部分享有使用权 B、专有部分享有所有权C、共有部分享有共有权 D、共有部分享有共同管理的权利4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。（2010年考点）业主将住宅改变为经营性用房的，（1）除遵守法律、法规以及管理规约外，（2）应当经有利害关系的业主同意。两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用（2010、2011、2012年考点）【2012年真题】39业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是（ D）。A将住宅出租给他人居住，获取租金收益B将住宅抵押给金融机构，获取抵押贷款C将住宅作价投资入股，获取投资收益D将住宅用作营业性场所，获取经营收益【2011年真题】77业主需将住宅改变为经营性用房的，应当（ ABE ）。A遵守法律、法规 B遵守管理规约C遵守业主大会议事规则 D经业主委员会同意E经有利害关系的业主同意【2010年真题】47业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应该经（ B ）同意。A全体业主 B有利害关系的业主C物业服务企业 D业主委员会将住宅改变为歌厅、餐厅等经营性用房，会造成来往小区人员过多，外来人员杂且乱，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张，造成楼板的承重力过大，增加了小区不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。将住宅改为经营性用房，用于商业目的，也会造成国家税费的大量流失。物权法第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则，也是业主必须承担的一项基本义务。如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，将住宅改变为经营性用房，（1）必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，例如要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，还（2）必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅改变为经营性用房，二者缺一不可。作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建筑物及其附属设施的管理规约也可以依法对此问题作出规定。【2010年真题】62业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有（ ACD ）。A危及建筑物安全 B出租非经营性用房C损害其他业主合法权利 D自行将住宅改变为经营性用房E进行二次装修【例题】住宅改变为经营性用房必须同时具备以下（ BC ）条件。A、必须得到政府规划部门的审批B、必须遵守法律、法规以及管理规约的规定C、必须征得有利害关系的业主同意D、必须征得业主大会同意E、必须征得物业服务企业同意【例题】下列对行使专有部分所有权相关规定的表述，不正确的是（ B ）。A、业主的专有部分与共有部分有一体性、不可分离性B、在业主的建筑物区分所有权中，业主对共有部分享有共同管理权占主导地位专有部分的所有权C、业主行使专有部分所有权时，不得损害其他业主的合法权利D、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房三、共有部分的共有权（2010年5分、2011年6分、2012年2分）必考点1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。（2010年考点）【2010年真题】46物权法关于业主的权利与义务关系的说法，正确的是（ B ）。A可以放弃权利不履行义务B不得以放弃权利不履行义务C可以通过合同约定其享有权利而不履行义务D可以不放弃权利也可以不履行义务业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。共有权的全能与所有权的全能相同（占有、使用、收益、处分）但是，如何行使占有、使用、收益或者处分的权利，还要依据物权法的相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。（2010年考点）业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分共负义务。同样，业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。【2010年真题】48业主对共有部分行使权利、承担义务，除应当遵守物权法及相关法律、法规外，还应当依据（ A ）。A管理规约 B业主大会议事规则C专项委托合同 D业主委员会决议由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为由，不履行义务。对此，物权法第七十二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用。（2012年考点）【2012年真题】40业主对建筑物共有部分享有权利的同时，应当承担的义务是（B ）。A使用共用部分 B分担管理费用C决定重大事项 D订立管理规约2、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。物权法第七十三条规定：（2011年考点）“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。（2011年考点）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。物业管理用房归业主所有，与物业管理条例的规定一致。物业管理条例第三十八条规定：（2011年考点）“物业管理用房的所有权依法属于业主。（2010年考点）未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。” （2010年考点）【2010年真题】50关于物业管理用房的说法，错误的是（ D ）。A物业管理用房依法属于物业管理区域内全体业主共有B物业管理用房包括物业服务办公等用房和业主委员会议事活动用房C经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房用途D虽经业主大会同意，物业服务企业也不得改变物业管理用房用途【2011年真题】45物业服务用房，依据（ C ）属于业主共有。A管理规约 B合同约定C法律规定 D业主大会决定注释：C法律规定物权法和物业管理条例。【2011年真题】46在建筑区划内，不属于业主共有部分的是（ A ）。A属于城镇公共道路和绿地的部分 B物业服务经营用房C公寓大堂 D公共场地上的停车位3、建筑区划内车位、车库的所有权归属在对我国房地产市场的实际作法和存在问题进行调查研究的基础上，借鉴国外的通常做法，从易于操作，减少纠纷和保护业主利益的角度出发，物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2011年考点）（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（2010、2011、2012年考点）（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。【2012年真题】41关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的说法，正确的是（ D）。A业主享有法定共有权B业主应当通过制订管理规约确定为共有权C业主可以通过建设单位出售、附赠或者出租等方式获得共有权D由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定权属【2010年真题】51建筑区划内的下列设施，应当通过出售、附赠或者出租等方式约定归属的是（ D ）。A公建配套设施业主共有 B共用设备使用的房屋业主共有C小区公共道路和绿地业主共有 D规划用于停放汽车的车位、车库【2011年真题】51建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足（ A ）的需要。A业主 B车主C物业管理 D开发建设单位经营【2011年真题】76根据物权法，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应当由当事人通过（ ADE ）等方式约定。A出售 B公告C协商 D出租E附赠【2011年真题】47根据物权法，在建筑区划内不能直接界定为业主共有部分的是（ D ）。A电梯间 B楼梯C物业服务用房 D停车位和车库占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位不属于“停车位和车库”【2010年真题】49关于业主对共有部分享有共有和共同管理权利的说法，正确的是（ B ）。A业主享有权利、承担义务，不履行义务的前提是放弃权利B业主依据相关法律、法规等的规定行使占有、使用、收益或者处分的权利C业主可以根据需要调整建设规划，改变绿地、道路、停车位等布局D业主专有部分出租时，可以一并转让共有权和共同管理权转让，应当【例题】下列对行使共有部分所有权相关规定的表述，正确的是（ BD ）。A、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，放弃权利则相应不承担义务。B、物业管理用房的所有权依法属于业主C、建筑区划内绿地、道路的土地所有权归业主所有D、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要E、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定属于业主共有四、共有部分的共同管理权（2010年5分、2011年8分、2012年3分）必考点1、关于业主共同决定事项的范围（2011年考点）物权法第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：物权法与物业管理条例规定一致（1）制定和修改业主大会议事规则。（2011年考点）业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，涉及每个业主的切身利益，应当由全体业主共同制定和修改。（3）选举业主委员会和更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强的业主委员会委员予以更换。（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。（2011年考点）物业服务企业或者其他管理人的管理水平如何，与业主利益有着直接的关系，通过业主大会集体决策，可以较好的选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。（6）改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及业主建筑物区分所有权的行使及费用的负担，需要业主共同决定。（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。例如，如何对物业公司的工作予以监督，如何与居民委员会协作等。【2011年真题】48制定和修改业主大会议事规则，应当由（ A ）决定。A全体业主 B业主委员会C业主代表 D政府指导部门【2011年真题】53根据物权法和相关规定，不需要业主共同决定的事项是（ D ）。A首次制定业主大会议事规则B首次制定建筑物及其附属设施的管理规约C首次筹集建筑物及其附属设施的维修资金D首次解聘建设单位聘请的物业服务企业【2011年真题】78在建筑区划内应当由业主共同决定的事项有（ BCE ）。A改变物业管理用房的用途经业主大会同意B使用建筑物及其附属设施的维修资金C更换业主委员会成员D决定规划用于停放汽车的车位、车库的归属建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定E改建建筑物及其附属设施2、关于业主共同决定事项的表决规则物权法第七十六条第一款规定：（1）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。注释：业主共同决定事项的范围中的（5）和（6）条。（2/3）（2）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（2011年考点）注释：业主共同决定事项的范围中的（1）（4）条及（7）条。（1/2）【2011年真题】49业主大会更换业主委员会委员，应当经专有部分占建筑物总面积规定比例的业主同意外，还应当经（ B ）的业主同意。A占总人数23以上 B占总人数过半数C占出席大会总人数2/3以上 D占业主代表总人数过半数3、关于业主大会和业主委员会（1）业主大会和业主委员会的设立业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，（2011年考点）是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，（2010年考点）并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。所以物权法规定，业主可以设立业主大会。如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。（2011年考点）业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。【2010年真题】53业主对专有部分以外的共有部分行使共有和共同管理权的首要途径是（ A ）。A参加业主大会，参与重大事项的决策B监督业主委员会规范运作C监督物业服务企业履行服务合同D配合政府主管部门加强行政监管地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助。（2011年考点）由于业主大会是业主的自治组织，其成立应由业主自行筹备，自主组建。但是，一个建筑区划内，业主从不同的地方入住，互不相识，而入住的时间又有先有后，有的相差几年，因此，成立业主大会对于业主来说有一定的难度。而业主大会的成立关系着业主如何行使自己的权利，维护自身的合法权益，关系到广大业主的切身利益，关系到建筑区划内的安定团结，甚至关系到社会的稳定。地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导，提供相关的法律、法规及规章，提供已成立业主大会的成立经验，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，协调业主之间的不同意见，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所，积极主动参加业主大会的成立大会等。【2011年真题】52关于业主大会和业主委员会设立的说法，错误的是（ B ）。A业主可以设立业主大会，选举业主委员会B业主必须设立业主大会，选举业主委员会可以C地方人民政府有关部门对设立业主大会应当给予指导和协助D业主大会由物业管理区域内全体业主组成（2）业主大会和业主委员会的决定效力物权法第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。这是因为，业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会依据法定程序做出的决定，反映了建筑区划内绝大多数业主的意志与心声，代表和维护了建筑区划内广大业主的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构，具有实施业主大会作出的决定，业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，依据法定程序作出的决定，对业主应当具有约束力。对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定，（1）必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的，（2）必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的，（3）必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定，上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。（2012年考点）物业管理条例第十九条第二款规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。【2012年真题】77对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定必须是（ ABC ），上述要求必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。A依法设立的业主大会、业主委员会作出的B业主大会、业主委员会依据法定程序作出的C符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定D居委会的决定E依法设立的街道办事处作出的业主大会、业主委员会？主要对建筑区划内，业主的建筑物区分所有权如何行使，业主的合法权益如何维护等事项作出决定，例如，（1）可以对制定和修改业主大会议事规则作出决定，（2）对制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约作出决定，（3）对选举业主委员会或者更换业主委员会成员作出决定，（4）对选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人作出决定，（5）对筹集、使用建筑物及其附属设施作出决定，（6）对改建、重建建筑物及其附属设施作出决定。无论业主大会、业主委员会作出哪一项决定，对业主均具有约束力。重点（3）业主大会和业主委员会的处置权目前，有些建筑区划内的个别业主，不遵守法律、法规以及管理规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，损害了部分业主甚至是全体业主的合法权益，对这些行为如何处置，物权法第八十三条第二款作了规定，即“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。” （2010年考点）【2010年真题】64业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权要求行为人（ ABCE ）。A，停止侵害 B消除危险C排除妨害 D限期搬离E赔偿损失4、关于共同管理权的其他规定（1）维修资金的所有权归属与使用建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。（2010、2011年考点）维修资金的筹集、使用情况应当公布。【2010年真题】52建筑物及其附属设施的专项维修资金，经业主共同决定，可以用于（ D ）。A物业共有部分的养护 B物业共有部分的能源费支出C业主委员会工作经费开支 D物业共有部分的维修【2011年真题】50建筑物及其附属设施的维修资金，经业主共同决定，可以用于（ D ）。A物业共有部分的养护 B物业共有部分的能源费支出C业主委员会工作经费开支 D物业共有部分的维修（2）管理费用分摊与收益分配建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。（2012年考点）【2012年真题】48建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定的情况下，应当（A ）。A按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定B由物业服务企业与业主委员会协商确定C由物业服务企业依据物业服务合同确定D按照依法登记的专有部分所有权人平均分摊、分配（3）建筑物及其附属设施的管理（2010、2011年考点）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。【2010年真题】54关于管理建筑物及其附属设施设备的说法，错误的是（ C ）。A业主可以自行管理建筑物及其附属设施B业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理C对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主大会设立后业主才有权依法更换业主有权依法更换D物业服务企业或者其他管理人可以根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督【2011年真题】44关于管理建筑物及其附属设施的说法，错误的是（ A ）。A业主不可以自行管理B业主可以委托物业服务企业管理C业主可以委托专业服务企业分项管理D业主可以委托其他管理人管理【例题】对建筑物及其附属设施的管理形式的表述，不正确的（ A ）。A、业主不可以自行管理建筑物及其附属设施B、对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换C、业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理建筑物及其附属设施D、物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督五、业主的诉讼权利（2012年2分）1、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。【例题】业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求（ B ）予以撤销。A、业主大会 B、人民法院C、居委会 D、房地产行政主管部门现实中，有可能有的业主大会或者业主委员会不遵守法律、法规、管理规约，或者不依据法定程序作出某些决定，侵害业主的合法权益，针对这一情形，物权法第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这一规定，赋予了业主请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的不当决定的权利。业主在具体行使这一权利时，还要依据民法通则、民事诉讼法等法律的规定。例如，除法律另有规定外，应当在知道权利被侵害之日起一定期限内向人民法院提出撤销的请求，要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。2、业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据物权法第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据民事诉讼法等法律规定，向人民法院提起诉讼。（2012年考点）同时，共同受到侵害的业主，可以推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提出诉讼。【2012年真题】76根据物权法的规定，对于建筑区域内任何任意（ ABCD ）、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据民事诉讼法等法律规定，向人民法院提起诉讼。A弃置垃圾 B排放污染物或者噪声C违反规定饲养动物 D违章搭建E擅自改变家用设施设备的结构15