最新《房地产开发项目开发流程》.doc

Four short words sum up what has lifted most successful individuals above the crowd: a little bit more.-author-date房地产开发项目开发流程房地产开发流程  房地产开发项目开发流程                                  选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书                                                                                                       向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书                                                                                                                                向计委申报立项报告                                                                                                                                   计委函至规划局                                                                                                                                    规划局会签返计委                                                                                                    计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签                                                                                       运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告                                        计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告                                                                                                对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作                                                                                                                     据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知                                                                                                                                                      规划局法征地意见函                                                                                                                                      到土地管理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科 结果报市房地局                           结果报市房管局                                                           市政府下文批地                                                                         画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理 钉桩，成果给设计人许可证用地批准书,评估项目建设用地地价  申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证 按规划设计条件征询意         见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册     规划局审方案提出意见1.到园木局申请伐树许可证 2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图 改造、移线方案     3.煤气、道路、上下水改路由 首规委召开市政协调会4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工。                                                                                          进行个体设计（大公共建筑首规委审查）                       领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明 运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单 制作资料计划（建委会签） 报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领 许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证 建委、物价局下文批价 运用“营销策划展示设计系统”                “房地产销售管理系统”销售            到市政部门盖章，证明市政条件落实                              四源费缴纳                             到开发办市政处核实任务                                 开发办工程处同意招标                            填招标申请书并到市招标办登记                             招标办看现场                              运用“投资项目概预算系统”编制标底                        招标办审查标底                           开标会             定合同，写评标报告，发中标通知书 招标办盖章同意 施工单位质量总站受理市统计局市审查局审核市开发办秘书 同意施工质量监督落实任务资金来源，任处登记 务来源及一切手续 建委工程处同意开工，办理开工许可证 施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 1.小区内线 1.通知区园 1.按道路1. 到自来1.到热力（自建锅1.到煤气公司 路委托设林局绿化 方案进 水业务公司报炉房）报装 计 办 行施工 科报装装1.环保2.到规划科定 2.委托施工 2.交绿化费 2.市政办 委托线2.委托线局同线路方案 3.配电室土3.绿化施工 事处养 路设计、路设计意锅3.设计 建工程验 路队验 施工及3.施工及炉房4.看现场 收 收 验收验收规划5.施工 4.设备安装 2.到市政位置6.业务科检验 及验收 监理所2.委托同意接气 5.送电 下水报设计7.凭通气单到 装3.到劳动管网所办固 3.规划设 局报装 定资产转移 计4.环保局手续及通气 4.竣工验审查消手续 收音除尘8.凭接气单到 设备液化气公司 5.竣工验收办各户通气 手续 9.通气                                                                            全部工程竣工                                                                                                                                                      四方验收、检验单签字盖章                                    凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收                                                                                                        出库分配及销售、办理产权证                                                                                                                                               运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段 房地产开发流程房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国城市房地产管理法第2条对房地产开发下的定义是"指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为"。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓"商住两用"的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：1、 前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的"五证"中的建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、建设工程规划许可证都是在这个阶段取得的。而国有土地使用权证由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。2、 建筑施工阶段建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。3、 销售阶段销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件：城市商品房预售管理办法第五条规定：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。房地产开发的报批手续房地产开发流程主要包括：1)向计划委员会申请项目立项；2)向房屋土地管理部门办理土地使用权出让或转让手续；3)向规划部门办理规划手续，领取规划许可证；4)向建设委员会办理开工手续，领取开工证；5)实施搬迁或拆迁；6)进行开发建设；7)竣工验收；8)交付使用。 -