某小区物业管理方案（DOC 48页）fbzo.docx

建荆州荆州太阳阳城物业业管理方方案天津顺驰驰物业管管理有限限公司荆州分公公司20044年7月月15日日目 录一、 项目概况况二、 物业管理理内容三、 前期物业业管理1.早期期介入服服务 2.接管服服务 3.入入住服务务 4.日日常服务务四、 组 织 和 管管 理 制 度度五、 物业管理理总体目目标与分分项目标标六、 成本测算算七、 服务内容容、标准准及质量量保证措措施八、 附各种工工作流程程和管理理规定荆州太阳阳城一、 项 目 概 况况1、 太阳城简简介1） 地理位置置该项目位位于荆州州市的沙沙市区，荆荆襄南道道以南，长长港路以以北，工工农路以以东，园园林路以以西。2） 建筑物概概况本项目为为一住宅宅小区，由由多层住住宅、小小高层住住宅、会会所、商商业街组组成。其其中二层层半的住住宅4栋栋；四层层的住宅宅17栋栋；四层层半的住住宅844栋；六六层的住住宅900栋；十十一层半半的住宅宅17栋栋，部分分设地下下室一层层；会所所三层；商业街街二层；总建筑筑面积为为31000000M2，其中中商业面面积1550000M2，住宅宅面积22950000MM2。整个个小区被被环形道道路及两两横一纵纵的车行行道划分分为若干干个住宅宅组群。整整个小区区的总体体建筑轮轮廓，采采用低层层、多层层和小高高层相结结合的方方式。在在景观界界面的核核心位置置和小区区北部边边缘设置置小高层层，一方方面充分分利用建建筑间距距提高容容积率，另另一方面面在小区区北部及及中部形形成鲜明明的景观观意向以以加强小小区的整整体感觉觉；多层层住宅主主要包括括5-66层的条条式住宅宅及四层层退台式式阳光住住宅和叠叠拼住宅宅。低层层住宅则则为三层层联体别别墅。3） 区内配配套设施施、设备备太阳城项项目规划划有大型型水面湖湖景、中中庭花园园、VIIP会所所、商业街街、运动动休闲等等公共设设施，且且建立有有电子安安全防范范系统：周界红红外线对对射报警警、公共共区间闭闭路监控控、保安安24小小时电子子巡更、门门禁及车车库管理理。小高高层每栋栋配有低低速电梯梯及变频频水泵满满足了住住户出行行、生活活的需求求。4） 物业管管理用房房 AA.临时时性用房房具体位置置： 荆荆州植物物园太阳阳城南门门销售中中心第二二层用房面积积： 554平方方米B.长期期性用房房具体位置置：荆州州植物园园太阳城城商业街街1号楼楼第三层层用房面积积：总计计2400平方米米二、 物 业 管 理理 内 容物业管理理以政策策和法规规为理论论依据，寓寓管理与与服务之之中，建建立社区区服务体体系，为为住户提提供全方方位服务务管理，服服务项目目呈现多多元化、全全方位态态势，总总体归纳纳为“六项管管理、三三类服务务”，即“房屋及及设施设设备管理理服务、环环境卫生生管理服服务、治治安消防防管理服服务、绿绿化管理理服务、车车辆交通通管理服服务和其其它公共共管理服服务”；常规规性公共共服务（合合同服务务）委托托性特约约服务（非非合同零零星服务务）和经经营性多多种服务务（非合合同全方方位、多多层次的的综合服服务）。一）、常常规性公公共服务务即物业为为履行物物业管理理合同，向向全体业业主及住住户提供供的经常常性服务务，是所所有业主主及辖区区内住户户都可以以享受到到的。它它贯穿于于物业管管理之中中。如：清洁卫卫生服务务、治安安保卫服服务、维维修居住住区环境境服务等等，我们们将为业业主及住住户提供供专业、入入微、优优质的服服务。1、 房屋及公公共、共共用设施施设备管管理服务务1） 房屋建筑筑公共部部位得到到维修、养养护和管管理范围包括括：公共共屋面、房房屋承重重及抗震震结构部部位、外外墙面、楼楼梯间公公共通道道、门厅厅、共用用排烟道道。2） 公共、共共用设施施、设备备的管理理范围包括括：上下下水管道道、落水水管、共共用照明明、煤气气干线、楼楼内消防防设施、电电梯、水水泵房。3） 市政共用用设施和和附属建建筑物、构构筑物的的养护和和管理范围包括括：道路路、室外外上下水水管道、化化粪池、沟沟渠池、湖湖面、地地上车库库等。4） 智能化设设施设备备范围包括括：楼宇宇对讲系系统、用用户宽带带数据网网系统、室室内红外外线报警警系统，周周界红外外线对射射报警系系统、门门禁及车车库管理理系统、电电子巡更更系统等等。2、 环境卫生生管理服服务对小区公公共部位位和区域域的环境境卫生进进行管理理，是一一项经常常性的管管理服务务工作，它它包括小小区内公公共部位位和区域域的清洁洁、卫生生及各种种垃圾的的收集。各各种环卫卫设施齐齐全，实实行标准准化清扫扫保洁，垃垃圾日产产日清，按按计划消消毒、灭灭鼠、灭灭虫。通通过对小小区的清清洁卫生生，区域域管理的的过程控控制，确确保向住住户提供供高档次次的服务务及高质质量的生生活场所所。3.绿化化管理服服务绿化的功功能是美美化人居居环境，提提高人们们身心健健康水平平。通过过专业化化人员的的管理，科科学合理理地保养养、管理理小区的的绿化，使使小区绿绿化达到到绿草荫荫荫、绿绿树成荫荫的效果果。绿化化管理的的主要内内容是树树木、花花卉、草草坪的养养护。树木、花花卉的养养护：主主要内容容是浇水水、施肥肥、除草草、松土土、整形形修剪、防防治病虫虫害、养养护。4、治安安消防管管理服务务治安消防防是小区区物管工工作重点点之一。要要贯彻“预防为为主、防防治（消消）结合合”的方针针，对所所辖物业业区域的的治安和和消防工工作进行行全面的的管理。治安消防防管理是是为了保保障所管管物业区区域内的的财物不不受损失失，人员员不受伤伤害，维维护小区区正常的的工作、生生活秩序序。对消消防工作作实施管管理，预预防小区区物业区区域内火火灾的发发生。最最大限度度地减少少火灾损损失，为为住户的的生活提提供安全全的环境境，保护护小区业业主、住住户的人人身和财财产的安安全。5、车辆辆交通管管理服务务对小区内内各类车车辆（汽汽车、摩摩托车、自自行车等等）进出出、行驶驶、停泊泊实施管管理工作作，确保保车辆安安全、交交通畅通通、组织织有序，停停放整齐齐，从而而创造优优美的辖辖区环境境。6、其它它公共管管理服务务在小区物物业辖区区里，为为确保小小区业主主及住户户的生活活安全及及小区的的整体美美观，特特定的各各种管理理服务制制度如：装修管管理规定定、停车车场管理理规定、公公共设施施设备使使用规定定、小区区消防管管理规定定等各种种规定，有有效地为为业主创创造一个个舒适、安安宁的生生活环境境。二）、委委托性特特约服务务是为某些些住户群群体提供供的服务务，如：为高层层住户114小时时开启电电梯、224小时时高层供供水及水水泵的维维修保养养等。我我们以专专业的养养护工作作为业主主及住户户提供舒舒适便利利的生活活环境。三）、经经营性多多种服务务即向业主主及住户户提供便便利、高高效、经经济的便便民服务务。营造造太阳城城温馨、和和谐的社社区环境境，努力力使居民民生活更更方便、更更迅捷。顺顺驰物业业的便民民服务有有多年的的工作经经验，真真正从居居民的日日常生活活细节考考虑，以以点点滴滴滴的积积累和平平凡的小小事来体体现物业业管理的的亲情和和为业主主服务的的整体水水平，从从而使每每一位业业主及住住户都能能体验到到生活在在顺驰太太阳城这这个温暖暖大家庭庭的幸福福。我们们将以业业主及住住户为中中心，有有步骤地地开展各各种无偿偿与有偿偿服务，并并不断倾倾听业主主及住户户的意见见，开辟辟新的服服务项目目。三、 前期物业业管理一）、早早期介入入服务前期介入入工作充充分与否否将直接接关系到到接盘以以后的服服务水准准。内容容包括工工程施工工现场的的跟进、参参入各种种隐蔽工工程验收收和房屋屋及其配配套设施施的验收收、小区区有关文文件的收收集、政政府主管管部门的的联络、销销售配合合、入住住文件的的准备、管管理处装装修、人人员招募募及培训训等项目目。本公司将将于前前期物业业委托管管理合同同签订订后即刻刻启动前前期介入入工作。前前期介入入工作主主要致力力于了解解现场工工程进度度，以及及从物业业管理角角度提出出相关工工程问题题的建议议，并适适时提交交工程程相关问问题联络络单。组建物业业管理服服务中心心筹建小小组Ø 组建物管管服务中中心筹建建组选派具有有丰富物物业管理理服务工工作经验验的项目目管理人人员组建建物管项项目筹备备组。人人员包括括：工程程技术、客客服、行行管、丰丰富物管管经验的的项目经经理。Ø 参与物业业规划与与设计参与规划划与设计计应从实实用、耐耐用、安安全、方方便、美美观、节节能、利利于管理理及节省省运营费费用等多多个方面面考虑，提提供规划划与设计计意见供供开发商商、规划划、设计计部门参参考。(如房屋屋实用率率、空调调主机预预留位、空空调冷凝凝水集中中排水管管、各种种标示牌牌等的配配备、安安防系统统的设计计规划、物物管用房房及各种种附属设设施的设设置)Ø 参与项目目建设管管理配合开发发商和监监理单位位对项目目建设施施工质量量进行监监督和检检查，减减少和防防范楼宇宇建设施施工中出出现有碍碍使用和和安全的的质量问问题和施施工遗漏漏问题，减减少今后后物业运运营中的的维修保保养开支支。重点点跟踪各各种防水水施工、道道路施工工、回填填土工程程、门窗窗材料、给给排水施施工、机机电设备备施工。Ø 定期联络络沟通定期与开开发商进进行会议议交流，沟沟通物管管进程；定期参加加工程会会议，对对在工程程跟进中中发现的的影响今今后安全全和使用用的质量问问题与开开发商和和施工单单位沟通通。Ø 收集文件件及建立立物业档档案及时收集集当地各各种物业业管理文文件，并并建档；收集物业业各项批批准建设设文件；各项施工工承包合合同、协协议建档档；收集项目目施工图图纸，了了解项目目建筑内内部结构构；收集集各单项项竣工图图纸。Ø 销售服务务为现场售售楼处提提供保安安、清洁洁、招待待服务；派遣物业业顾问现现场答疑疑；对置业顾顾问提供供有针对对性的物物业管理理基础培培训，统统一有关关物业管管理问题题的回答答；做好有关关物业管管理意见见的收集集。Ø 对外联系系区房管部部门的联联络；物价部门门的联络络；邮电部门门的联络络；环卫部门门的联络络；供水/电电/气部部门的联联络；地区公安安派出所所的联络络；有线电视视传播点点的联络络；各承包方方的联络络。Ø 行政确定人员员定编和和组织结结构；确确定人员员招骋、培培训计划划；制定定内、外外部管规规制度；订制前前期物管管合同、临临时管理理公约、装装修管理理规定。建立财务务制度，制制作物业业管理财财务运营营计划。二)、接接管验收收(交房房前三月月)小区接管管验收前前的准备备工作1) 成立物业业管理处处，招骋骋各岗位位人员，草草拟各类类员工岗岗位职责责，进行行岗前培培训。2) 草拟各种种规章制制度，工工作程序序、岗位位职责等等。3) 编制业主主手册及及对外规规章制度度。4) 组成小区区接管验验收小组组。5) 编制小区区验收计计划。6) 工程部人人员进驻驻现场，参参与机电电设备的的安装调调试，熟熟悉各类类设备构构造、性性能、水水电线路路铺设位位置及走走向。7) 制定验收收方案，统统一验收收标准。8) 准备各种种验收表表格。接管验收收具备条条件1）建设设工程已已全部施施工完成成，竣工工验收合合格。2）供电电、给排排水、供供暖、卫卫生、道道路等小小区附属属设备设设施正常常使用。3）小区区及小区区内道路路的名称称应有地地方各管管理部门门审核的的批准书书及经公公安部门门审批、编正式式门牌号号码。4）验收收小组对对设计图图纸、设设计变更更、竣工工图、设设备清单单进行预预验收。5）对住住宅的主主体结构构、外墙墙、楼地地面、装装修及电电气、水水、卫生生、消防防、供气气、电梯梯等附属属工程进进行质量量与使用用功能的的检验。6）检查查不符合合标准的的项目，提提交整改改通知书书，移交交工程单单位进行行整改。7）小区区的实物物验收，做做到三符符合：一一是图纸纸与设备备规格、数数量符合合；二是是工程主主要设备备实际安安装位置置及设计计安装位位置符合合；三是是系统的的技术性性能应与与设计的的功能符符合。8）依验验收列出出各项工工程验收收报告9）物业业公司会会同开发发单位、施施工单位位、施工工监理单单位签字字生效，并并将资料料收归存存档。小区接管管资料收收集内容容1） 产权资料料A. 项目批准准文件B. 用地批准准文件C. 建筑执照照D. 拆迁资料料E. 业主姓名名、产权权、位置置、建筑筑面积清清单2） 技术资料料A. 竣工图：总平面面图、建建筑、结结构、设设备、附附属工程程及隐蔽蔽管线的的全套图图纸。B. 地质勘察察报告C. 工程预决决算分项项清单D. 图纸会审审记录E. 竣工验收收证明书书F. 工程合同同及开、竣竣工报告告G. 工程设计计变更通通知及技技术核定定单位H. 隐蔽工程程验收签签证I. 沉降观测测记录设备及主主要建材材质量保保证书，或或合格证证书。供供水、供供暖、管管道煤气气试压报报告。成立接管管验收小小组1. 参与竣工工验收工工作；2. 竣工验收收后及时时作好有有关遗留留工作报报告并跟跟进；3. 接收工程程图册和和相关资资料；4. 与工程部部协调制制定接管管验收标标准；5. 确定物业业正式接接管时间间；6. 制定各种种验收记记录表格格；7. 建立设备备、设施管理理档案；收集业主主资料1. 接受业主主、住户户全部资资料；2. 建立业主主、住户户档案；协调统一一接管验验收标准准 物业业接管验验收主要要工作内内容是对对其安全全性和使使用性进进行验收收，由物物业依国国家相关关接管验验收标准准(建设部部ZBPP300001-90标标准)制制定符各各本物业业验收标标准，并并发送至至相关承承包商，统统一标准准，协商商接管验验收时间间。 标识、标标牌制作作办公区标标识及装装修；管理及服服务人员员的制服服和胸牌牌；平面图及及各指示示图和宣宣传广告告栏；小区交通通标识；公共设施施绿化标标识；机电设备备及其运运行状态态标识。工程完善善和工程程遗留问问题处理理Ø 工程完善善、改造造Ø 工程遗留留问题Ø 处理1、 对所发现现须完善善改进、保保修的问问题项目目，应及及时与开开发商进进行沟通通汇报，由由验收接接管小组组作好与与施工单单位的协协调联系系工作。2、 在接管验验收中，发发现影响响房屋结结构安全全和设备备使用安安全的质质量问题题，必须须约定期期限由建建筑单位位负责进进行加固固补强返返修，直直至合格格。对于于不影响响房屋结结构安全全和使用用安全的的质量问问题，可可约定期期限由施施工单位位负责维维修，也也可采用用费用补补偿方法法，由物物业自行行处理。3、 在验收后后的物业业，在规规定的保保修期内内，因施施工造成成的质量量事故和和安全缺缺陷应按按照国家家相关规规定进行行保修。三)、入入住服务务 前期期准备1） 竣工验收收时间：在楼房房入住前前一至三三个月进进行。2） 入住时间间：3） 筹建管理理处：A） 入住前前三个月月，任命命管理处处主任、管管理层人人员到位位，房管管员2-3人（收收款1人人）到位位，办理理入住前前的各项项准备工工作。B） 竣工验收收前两个个月，工工程人员员参与机机电设备备安装调调试的监监理工作作。跟进进工程遗遗漏问题题。C） 竣工验收收前一个月，保保安人员员上岗培培训，对对物业进进行保卫卫工作。D） 入住前两两个月，管管理处挂挂牌。E） 入住前一一个月，炊炊事员到到位，食食堂开餐餐。F） 入住前一一个月，清清洁人员员到位，对对小区整整体进行行清洁。G） 入住前两两个月，维维修班组组成立，人人员配齐齐到位。H） 拟定管理理处办公公用房和和员工宿宿舍装修修方案。I） 编印“住住户手册册”、“业主公公约”、“装修管管理规定定”、“入住须须知”，及各各项表格格印制等等4) 制订各种种入住工工作程序序5) 办理入住住前155天应及及时向业业主发出出入住住通知书书、入入住手续续书、收收费通知知书、收收楼须知知6) 物资准备备：包括括各种工工程、清清洁工具具，各种种办公用用品，安安保用具具入住服务务工作：1. 向业主介介绍物业业区域的的情况，接接受业主主服务咨咨询。2. 与业主签签订临临时管理理公约、前前期物管管协议、装装修管理理规定3. 业主交付付物业管管理费。4. 带领业主主验收房房，交钥钥匙。5. 业主需要要进行室室内装修修，可将将装修管管理规定定等文件件交给业业主，并并帮助解解释说明明。入住房屋屋移交验验收Ø 在业主/住户签签定管管理公约约和缴缴纳相关关费用后后，即可可由管业业员（房房管员）或或工程人人员陪同同对房屋屋进行入入住收房房验收。Ø 在进行收收房验收收时，向向业主/住户说说明房屋屋已由开开发商、工工程监理理、质量量监督（质质检站）及及施工单单位等多多道程序序工程验验收过，不不存在大大的结构构等方面面的安全全质量问问题，并并且工程程有一定定的保修修期，在在此时间间内发现现问题，由由施工单单位保修修。故请请业主重重点对房房屋内的的设施进进行使用用功能性性检验。Ø 入住房屋屋移交验验收分别别对以下下各项进进行使用用功能和和质量检检查验收收：1、门门窗质量量和使用用； 2、厨厨房、卫卫生间防防水及上上、下水水和设施施； 3、电电路、灯灯具、开开关是否否完好； 4、墙墙面、地地面、天天花、梁梁柱等是是否有裂裂痕起壳壳，剥落落等； 5、向向业主说说明房屋屋使用要要求和房房屋的装装修要求求； 66、抄写写电表和和水表启启码，并并由业主主核实签签字。Ø 房屋入住住验收完完毕无异异议，填填写房屋屋入住移移交表格格，双方方签字，并并最后向向业主交房房屋钥匙匙。Ø 对房屋入入住验收收中发现现的问题题处理。1、 发现影响响业主正正常使用用的质量量问题，应应暂缓向向业主交交房，由由接管验验收小组组汇同开开发商和和施工单单位共同同检查确确认，并并商定维维修改善善时间，约约定为业业主再次次检查时时间，在在维修期期间由接接管验收收小组或或工程部部负责跟跟进协同同工作，并并确定再再次验收收时间。2、 发现不影影响业主主正常使使用需进进一步完完善改进进的问题题，应立立刻完善善。如无无法即时时完善，应应向业主主说明，约约定时间间进行完完善和改改进。或或者物管管处可留留钥匙一一把进行行维修、完完善、改改进工作作。完毕毕后经业业主验收收后，交交还钥匙匙。四)、日日常服务务 1、装装修管理理服务为了规范范小区装修修管理工工作，保障公公共设施施的正常常使用、楼楼宇安全全（无违违章装修修造成危危险隐患患）和房房屋外观观的统一一美观,保持本本住宅小小区美观观清洁、宁宁静和谐谐的环境境氛围，维维护保障障小区所所有业主主的安全全及合法法权益，根根据中华华人民共共和国建建设部令令第1110号住宅宅室内装装饰装修修管理办办法和和其它相相关法规规，特制制定小区区<<装装饰装修修指南>>><<<装修管管理规定定>>所有有业户遵遵守。装修管理理凡要在太太阳城小小区进行行房屋二二次装饰饰装修的的各位业业户，在在装修前前必须先先到物业业管理处处提出申申请，经经审批同同意后与与物业管管理处办办理相关关手续后后业主及及装修施施工单位位方可进进场装修修。 装修申报报条件及及审批手手续Ø 业户（房房屋的产产权人/使用人人）委托托装修单单位进行行房屋二二次装饰饰装修施施工应提提前5-7天向向本小区区物业管管理处提提出申报报。Ø 业户委托托承接装装饰装修修工程单单位，来来办理房房屋二次次装饰装装修，必必须出示示工商行行政部门门颁发的的营业业执照，建筑行业相关部门颁发的建筑业企业资质证书，消防部门颁发的消防许可证及所装修的房屋施工平面设计图纸。Ø 如业户选选择承接接装饰装装修工程程的属个个体从业业者，必必须持有有市建设设管理委委员会（以以下称建建委）颁颁发的个个体装饰饰装修技技能岗位位证书，并并在证书书指定范范围内进进行装修修。Ø 凡业户对对其房屋屋进行二二次装饰饰装修，没没有聘请请专业装装修施工工单位的的，必须须与物业业管理处处签定自自行装修修承诺书书。申报审批批程序Ø 业户对本本物业进进行装修修之前，必必须会同同其委托托的装修修单位向向本小区区物业管管理处，提提交装修修单位营营业执照照、建建筑业企企业资质质证书、消消防许可可证、装装修单位位现场负负责人身身份证复复印件各各一张，及及房屋装装修平面面设计图图一张。Ø 业主和装装修单位位负责人人如实填填写二二次装修修申报表表，主主要内容容包括：业主及及装修单单位的名名称、联联系方式式、装修修申报的的内容等等。Ø 装修施工工单位到到物管财财务部缴缴纳装修修押金110000元，及及办理人人员的临临时出证证所需缴缴纳的相相关费用用（每证证押金115元，工工本费55元），同同进施工工的单位位须与物物业管理理处签订订房屋屋装修施施工责任任书和和消防防责任书书，保保证在施施工现场场文明施施工。Ø 装修过程程中，业业户如临临时增加加装修项项目，须须报物业业管理处处办理增增补手续续，同样样装修施施工队如如后续加加入，由由装修施施工负责责人到物物业管理理处办理理后续人人员临临时出入入证，其其它施工工人员本本处不办办理。Ø 经物业管管理处审审批同意意后，装装修单位位负责人人到物业业管理处处领取签签发的临临时出入入证和和装修修施工许许可证。施施工期间间装修人人员须将将临时时出入证证佩戴戴在前胸胸主动接接受管理理人员的的核查，并并将装装修施工工许可证证粘贴贴于所装装修房间间门上最最显著的的位置。Ø 装修单位位对房屋屋装修完完毕业主主初验合合格后，由由业主向向物业管管理处提提出竣工工验收申申请，物物业管理理处与业业主、装装修施工工单位三三方联合合对装修修工程竣竣工验收收，如无无任何装装修违规规，则可可办理个个关的退退证手续续，装修修押金则则在竣工工验收后后的三个个月之后后退还（不不计息）。装修时间间Ø 装修施工工时间应应安排在在上午88：000-122：000，下午午14：00-18：00内内进行，如如有特殊殊情况经经物业管管理处同同意方可可施工，但但有业主主投诉应应立刻停停止施工工作业。Ø 施工作业业时，严严禁进行行有刺激激性气味味和有剧剧毒、刺刺耳声响响的施工工。如有有投诉应应立刻停停止施工工作业。垃圾清运运Ø 各装修户户需在运运出之前前做好垃垃圾捆扎扎、袋装装准备，一一律要求求卫生运运出，不不得有损损公共区区域清洁洁卫生。Ø 严禁在楼楼道、梯梯道、天天台、道道路等任任何公共共区域内内乱放、乱乱扔垃圾圾。Ø 严禁向窗窗外、阳阳台外、下下水管道道、通风风管井等等抛散、扔扔掷垃圾圾。Ø 垃圾清运运时间：上午99：000-下午午7：000，共共两次。装修要求求、监督督与管理理Ø 施工人员员进入小小区必须须佩戴临临时出入入证，凡凡未办理理装修修许可证证和临临进出入入证而而擅自施施工者，施施工人员员将被请请出小区区，并保保留对擅擅自装修修施工行行为追究究的权力力。Ø 装修方案案必须保保证房屋屋的整体体性、抗抗震性和和安全性性，并严严格按照照业户申申请的项项目进行行，装修修中严禁禁下列行行为：a) 改变房屋屋承重结结构；b) 在承重墙墙、天花花、地面面上打孔孔，拆除除连接阳阳台的墙墙体、门门窗；c) 不适当增增加楼面面静荷载载，包括括在非承承重墙上上砌砖墙墙或者超超负荷吊吊顶、安安装大型型灯具、铺铺设大理理石地板板（超过过10毫毫米）等等；d) 任意刨凿凿、重击击顶板、外外墙内侧侧及排烟烟管道；e) 不经穿管管直接埋埋设电线线或改线线路；f) 在修改排排水管道道时，将将生活污污水排入入雨水管管道；g) 未按指定定位置安安装空调调、燃气气热水器器者；h) 严禁未经经小区物物业管理理处同意意擅自安安装微波波电视接接收器；i) 擅自将窗窗花安装装于窗外外；j) 任意破坏坏或者拆拆改厨房房、厕所所的地面面防水层层、煤气气等配套套设施；k) 使用不符符合消防防要求的的装修材材料；l) 其他违章章装修活活动。Ø 楼顶、平平台、外外墙门窗窗、阳台台的装修修及空调调的安装装，须保保证建筑筑物外观观的协调调统一，选选择管理理处指定定的样式式、材料料、安装装方法安安装家用用电器和和用具。Ø 严禁擅自自改动、暗暗藏燃气气管道设设施。确确需改动动的，应应提前向向供气单单位申请请，由供供气单位位组织实实施。Ø 装修单位位应加强强消防完完全意识识、现场场采取必必要的安安全防护护和消防防措施，配配置灭火火器。Ø 装修单位位负责人人必须教教育施工工人员遵遵纪守法法，严禁禁下列行行为：a) 用砖头或或其他物物品强行行顶住电电梯；b) 将装修垃垃圾、各各类胶、漆漆等杂物物倒入排排水管道道；c) 从楼上向向地下面面或下水水道抛弃弃因家居居装修而而产生的的各种废废弃物及及其它物物品；d) 骚扰其他他业主或或影响其其他住户户的正常常生活，造造成投诉诉和财产产损失；e) 串栋、串串户、或或在其他他住户前前逗留、休休息；f) 在规定装装修时间间外施工工；g) 私自在户户外接驳驳水、电电；h) 将电源直直接接在在漏电开开关上端端；i) 在装修房房间内易易燃物处处抽烟；j) 使用电炉炉及大功功率炊具具。Ø 施工人员员必须爱爱护小区区公用设设施，不不得随意意移动、拆拆除消火火栓等消消防设施施，对于于违反管管理规定定破坏公公用设施施（包括括楼道、墙墙面、天天台、电电梯等）行行为的，按按责任照照价赔偿偿。Ø 因装修施施工造成成的管道道堵、渗渗漏水、停停水停电电、损毁毁他人物物品等，均均由装修修单位负负责修复复并赔偿偿全部损损失。Ø 装修垃圾圾用袋封封装，并并按照管管理处指指定的位位置、方方式和时时间进行行堆放、清清运。对对违章堆堆放、抛抛弃装修修垃圾者者，管理理处权责责令其限限期清理理或由管管理处代代为清理理，其费费用由装装修单位位承担。Ø 装修中，必必须采取取措施，如如关闭门门窗，控控制施工工现场的的各种粉粉尘、废废气物及及噪音对对环境的的危害，确确保其他他业主的的生活和和人身安安全。Ø 在装修期期间，若若需搬运运任何物物资出小小区，须须提前与与管理处处联系，填填写物物品出场场证明单单，经经管理处处确认后后，方可可运出小小区。Ø 经管理处处验收后后，如无无违章装装修或渗渗、漏、堵堵、损坏坏等情况况，业主主及装修修单位凭凭收据三三个月之之后领取取装修保保证金。如如有装修修违章罚罚款，将将从装修修保证金金中予以以扣除。2. 房房屋及公公共部位位、区域域配套设设备设施施维护、养养护 Ø 房屋建筑筑的维护护管理实实行“管养合合一”主要落落实在以以下几个个方面：A、工作作的主动动性管理责任任人与服服务中心心相结合合，落实实巡查制制度及年年度房屋屋建筑维维护、养养护计划划，执行行房屋修修缮标准准、有关关工程施施工技术术规范、健健全档案案记录、保保持房屋屋正常的的使用功功能和完完好。B、工作作的多样样性根据房屋屋的完损损情况、季季节变化化、住户户对象等等采取日日常修缮缮服务，季季节修缮缮服务、重重点修缮缮服务和和特殊修修缮服务务等形式式，并做做到制度度化、规规范化。C、工作作的针对对性在工作中中要因地地制宜、因因时制宜宜、因房房制宜、因因户制宜宜，根据据住户的的不同需需求和所所处的特特定条件件采取有有针对性性的服务务措施。Ø 共用设施施设备的的管理由由维修管管理和运运行管理理两大部部分组成成，进行行统一管管理，对对于不同同的设施施、设备备进行不不同的维维修管理理，执行行相应的的工作质质量标准准，建立立设施设设备管理理帐册和和重要设设备的技技术档案案，落实实定期检检查、维维修、保保养制度度各种运运行记录录齐备。达达到设施施设备齐齐全、功功能正常常、运行行良好。Ø 根据共用用设施和和附属建建筑、构构筑物的的类别不不同，指指定并落落实巡查查制度、维维修保养养制度、大大中修工工程的验验收制度度、积累累有关技技术资料料。对于于有些专专项类别别，如湖湖面、车车库等制制定专业业管理方方案并实实施。通通过有序序的工作作使其达达到功能能正常、畅畅通，水水质达标标、基本本完好的的标准。Ø 根据智能能系统的的构成、分分系统设设备的组组成情况况，建立立起适合合太阳城城智能系系统、操操作性强强的管理理制度，从从管理前前期介入入人员培培训入手手。做好好智能系系统设备备的档案案管理、智智能系统统的运行行管理、系系统的维维护保养养管理、设设备维护护保养工工作质量量的检查查及设备备维修管管理，并并以科技技为先导导、智能能指挥中中心统一一指挥、全全方位服服务，充充分利用用现有资资源，提提升智能能系统功功能，通通过严格格管理保保证智能能系统运运作正常常。3. 环境卫生生服务Ø 制定作业业指导书书A. 清洁工管管理规定定。B. 清洁工卫卫生区域域划分表表。C. 小区日常常清洁方方法及施施工程序序。D. 小区清洁洁服务细细则及清清洁工作作要求。E. 巡检制度度。Ø 卫生管理理方法A. 清洁工必必须着装装上岗，规规范作业业。根据据清洁洁工管理理规定，按按照小小区日常常清洁方方法及清清洁工工工作要求求进行行日常的的清洁工工作。B. 品质管理理或保洁洁主管按按照巡巡检制度度的规规定，对对所辖区区域卫生生状况进进行全面面的巡视视检查，每每天不少少于1次次。发现现问题及及时对相相关人员员予以纠纠正，并并在清清洁卫生生检查记记录表上上做好记记录。作作为对清清洁工的的工作结结果评定定依据。C. 保洁根据据小区区害虫消消杀管理理规定对对杀害灭灭鼠服务务实施过过程进行行控制。每每月（不不少于22次）检检查小区区的虫鼠鼠情况，详详细记录录填写消消杀检查查记录表表，每每月抽查查消杀施施工记录录，落实实消杀次次数和监监控消杀杀效果。D. 健全记录录，如：小区区清洁工工卫生检检查记录录表、小小区消杀杀检查记记录表、清清洁卫生生工作平平分表。Ø 环境管理理的措施施A. 保洁主管管专职管管理由其掌握握所管物物业区域域的环境境状况和和发展趋趋势，拟拟定物业业区域内内环境保保护的标标准和规规范，负负责具体体的环境境保护工工作。B. 空气污染染的防治治空气污染染防治的的目的是是消除或或减轻物物业区域域内的机机动车和和助动车车排放的的尾气以以及扬尘尘等。其其途径为为人车分分流：机机动车只只能行驶驶在小区区的外环环路上。小小区内部部禁止机机动车行行驶，从从而减少少机动车车尾气对对物业区区域空气气的污染染。C. 水体污染染的防治治树立居民民的环保保意识，不不要将废废弃物扔扔进水里里，专职职人员及及时清理理水面漂漂浮物，定定期清理理喷泉池池。D. 固定废弃弃物污染染的防治治小区垃圾圾及时清清理，并并作到日日产日清清。E. 噪声污染染的防治治对噪声污污染控制制的基本本方法是是：E.1、绿绿化。植植物不但但可以净净化空气气，调节节温湿，保保持水土土、防火火，而且且可以消消声防噪噪。E.2、小小区采取取人车分分流的交交通管理理方式，车车辆只可可行驶在在小区外外环路，限限制车辆辆进入物物业区域域，并自自小区入入口处设设立限速速禁鸣号号标志及及限速路路挡，严严格控制制装修工工具的使使用，减减少噪声声。E.3、加加强精神神文明宣宣传、制制定必要要管理办办法，从从而尽量量减少生生活噪声声。F. 加强市政政公用设设施管理理。区内生活活市政公公用设施施是物业业的一个个重要组组成部分分。维修修部以每每日巡检检与定期期检修相相结合，故故障及时时处理，保保证住户户的正常常生活。G. 维护管理理各种环环境小品品在太阳城城环境小小品包含含较多，内内容十分分广泛，大大体可分分为三大大类，即即：G.1、功功能性，有有坐椅、桌桌、圆灯灯、垃圾圾筒、休休息亭廊廊、儿童童游戏设设施、地地面铺垫垫等。G.2、装装饰性，有有花坛、水水池、人人工喷泉泉、造型型等。G.3、分分隔空间间，有入入口标志志、围墙墙、栏杆杆等。小品具有有方便使使用、美美化环境境、组织织空间的的功能，所所以日常常管理应应勤于维维护，定定期整修修翻新、保保持小品品常新状状态。4. 治安服务务Ø 治安管理理内容A. 贯彻执行行公安部部门关于于安全保保卫工作作的方针针、政策策和有关关条例，健健全各项项安全保保卫制度度。B. 负责维护护辖区内内部治安安秩序，预预防和协协查治安安事故。C. 实行封闭闭式244小时保保安制度度，各种种记录齐齐全。D. 充分利用用小区智智能化设设施，实实现“技防”。Ø 治安管理理事实措措施A. 建立健全全物业安安全保卫卫组织结结构。B. 落实保安安各岗位位职责、管管理制度度。C. 明确责任任区域及及重点部部位，实实行定岗岗与巡查查相结合合的辖区区式管理理。D. 实行244小时保保安巡视视制度，各各项记录录完整。E. 利用智能能化技术术安全防防范的方方法与人人防有机机结合。F. 根据各管管理阶段段的情况况，制定定相应的的管理方方法及工工作重点点。G. 制定突发发时间处处理程序序，具备备处理能能力。Ø 消防管理理的主要要内容A、 建设高素素质的消消防队伍伍。在保保安部内内设置专专职管理理负责。并并做好义义务消防防队的建建立和培培训工作作。B、 防火档案案制度。建建立防火火档案对对火险隐隐患、消消防设备备状况（位位置、功功能、状状态等）重重点消防防部位、前前期消防防工作概概况等都都要记录录在案。以以备随时时查阅。还还要根据据档案记记载的前前期消防防概况，定定期进行行研究，不不断提高高防火、灭灭火的水水平和效效率。C、 消防岗位位责任制制度。建建立各级级负责的的逐级防防火岗位位责任制制，从经经理到员员工，都都对消防防负有一一定的责责任。D、 定期进行行消防安安全检查查制度，各各种记录录完整。E、 专兼职消消防员的的定期训训练和演演习制度度。F、 管理好消消防设施施、设备备，通过过对各种种消防设设备设施施的保养养与维修修，保持持消防设设备设施施的完好好。G、以多多种宣传传形式加加强区内内住户消消防意识识。Ø 车辆交通通管理实实施措施施：A. 保安队根根据小区区交通、车车场情况况制订区区内车场场交通方方案。 审批后后实施。B. 小区保安安有效组组织车流流和车辆辆停放。C. 道路各种种提示、引引导标识识牌清晰晰。D. 停车场车车辆管理理系统设设备设施施维护、维维修按计计划实施施。E. 车场设施施设备各各种技术术资料档档案齐全全，各种种记录完完整。5. 绿化服