世联行：2017年年度报告.PDF

深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 1 深圳世联行地产顾问股份有限公司深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告年年度报告 2018 年年 03 月月 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、重要提示、致股东的信、致股东的信、目录和释义目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人朱敏及会计机构负责人公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人朱敏及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)童朝军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。童朝军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名 郑伟鹤 董事 公务出差 袁鸿昌 本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查阅本报告阅本报告“第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”之之“九、公司未来发展的展望九、公司未来发展的展望”部分，请部分，请投资者注意投资风险。投资者注意投资风险。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2,043,978,097.00为基数，为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.80 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），股（含税），不不以资以资本公积金转增股本公积金转增股本本。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 3 青山缭绕疑无路，忽见千帆隐映来 2018 年致股东的信 尊敬的世联行股东：在 2018 年的两会上，李克强总理提出“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”，中国的房地产市场也在发生同样的变化。2014 年 1 月，世联首次提出“祥云战略”时，公司还是以“代理+顾问”为主营业务。当 2017 年中国 GDP 同比增长 6.9%，近 83 万亿元；中国房地产市场的总销售额也站上了新台阶时，世联的营业总收入超过 82 亿元，创下历史新高。但相对于巨量的房地产服务市场，世联还有很长的路要走。在房地产市场转向之时，对服务的需求更加多样化，因时而变，世联也在入口、增值及平台服务三个领域进行着多项业务的延伸：1、入口业务：新房代理及电商交易、存量交易后服务、长租公寓、存量资产管理与运营，它们不但带来了收入，也为提供下次服务开启端口，包括场景、数据和用户。2、增值业务：金融、装修、顾问咨询、资产投资与管理业务，这些业务在入口的基础上，为客户提供进一步的深度服务，加强用户黏性；3、数据平台：将入口业务的数据进行系统化、结构化和移动化，以便更准确更便利地满足用户需求，它是联接入口业务与增值业务的平台。服务领域的延伸，带来了整体业绩的提升：2017 年公司的营业收入和归属上市公司股东的净利润均为 2013 年的 3 倍多。（注：营收：2017 年 82.1 亿、2013 年 25.6 亿；归属上市公司股东净利润：2017 年 10 亿、2013 年 3.2 亿）深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 4 在新的时代主题之下，十九大和两会为房地产市场明确了发展方向：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，消费升级将带来装修行业的大变革；“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，长租公寓、存量资产运营等服务领域将迎来大发展。在这个过程中，已在多领域布局的世联正致力于成为推动中国房地产市场发展的服务力量。2018 年资金趋紧是大概率事件，去杠杆成为国家经济工作的重中之重。但正如瑞达利欧所说：不要对去杠杆考虑的过多，去杠杆虽是个重要问题，但要放到历史上去看哪些是最严重的。大家要看的是生产率变化，这个更重要。对于世联而言，提高公司的整体生产率就是不断重新定义“服务”的内涵，持续优化产品和服务结构，全面提升综合服务能力，面向未来进行长远布局，建立更多、更好、更有效的人与不动产的联接。对于服务，世联坚信：1、服务是有价值的，如果服务不挣钱，就不是生意，是“死意”。无论流行什么思维，这是安身立命的第一思维。2、组织是有红利的，组织红利不只在规模红利，还在于经验、知识和价值观红利。3、服务不是故事，不是投机；服务是和客户互动产生完成的，风险是内控型的。没有基础客户的服务是“故事”；没有现实客户的服务是“投机”。4、服务是靠平台，不是靠英雄；服务评价在于客户体验，在于前线；前线的能力在于平台支持与赋能，英雄就是对平台有贡献的人，但不能夸大。5、系统平台永无止境的细小改进，从量变到质变；客户认可的变化，正是来源于对改进的确认，一点一滴的持续改进，才能真正进入我们的基因中。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 5 6、客户与业务共生，服务并不是一次性事件，而是一种不间断的关系。7、科技使专业服务发挥更大价值，而不是相反；科技和共享经济将极大拓展服务的空间、时间和能力。8、服务不是机器人，是人；理性的乐观和责任的激情仍然是服务组织的最佳识别要素。“青山缭绕疑无路，忽见千帆隐映来”。正如 25 年前，一个大时代来临时的景象，推开 2018 年的大门，中国房地产服务转型面临着大开放、大合作、大分享的格局。在世联 25周岁来临之际，重要的不是已取得的业绩和功名，甚至不是怀旧与总结，重要的是行动：用服务开拓业务，用科技追赶时代，用共享拥抱未来！2018 年，世联行 25 岁，正是青春模样。深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 6 目录目录 第一节第一节 重要提示、致股东的信、目录和释义重要提示、致股东的信、目录和释义 .2 2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 .1010 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 .1414 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 .1717 第五第五节节 重要事项重要事项 .4949 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 .7373 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 .8080 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 .8181 第九节第九节 公司治理公司治理 .8888 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 .9494 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .9595 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 .274274 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 7 释义释义 释义项 指 释义内容 世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行地产顾问股份有限公司 世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东 FH 指 Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司 卓群创展 指 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之一 北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联行经纪 指 深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司 广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 天津世联 指 天津世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司 四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之控股子公司 重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 青岛雅园 指 青岛雅园物业管理有限公司 世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司 世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司 盛泽担保 指 深圳市盛泽非融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司 北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司 珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联 指 杭州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司 长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 常州世联 指 常州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 8 释义项 指 释义内容 西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 合肥世联 指 合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 无锡世联 指 无锡世联行房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司 南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司 长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 南宁世联 指 南宁世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司 南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司 天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司 郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 漳州世联 指 漳州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 武汉世联先锋 指 武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，世联行之控股子公司 海南世联 指 海南世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 9 释义项 指 释义内容 香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司 兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司 厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司 先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司 世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司 青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司 世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之全资子公司 世联集房 指 深圳世联集房资产管理有限公司，世联行之全资子公司 深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司 哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联行 指 苏州世联行房地产综合服务有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 10 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 世联行 股票代码 002285 变更后的股票简称（如有）无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳世联行地产顾问股份有限公司 公司的中文简称 世联行 公司的外文名称（如有）SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED 公司的外文名称缩写（如有）WORLDUNION 公司的法定代表人 陈劲松 注册地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 注册地址的邮政编码 518001 办公地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 袁鸿昌 袁鸿昌 联系地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 电话 0755-22162824 0755-22162824 传真 0755-22162231 0755-22162231 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼、深圳证券交易所 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 11 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 61886755-4 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务：从事投资可行性研究、项目策划、房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业务（以上不含限制项目）。在本市设立 1 家非法人分支机构，经营范围与总公司相同。2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。历次控股股东的变更情况（如有）无 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层 签字会计师姓名 王建新、李颖 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2017 年 2016 年 本年比上年增减 2015 年 营业收入（元）8,211,546,958.79 6,269,921,274.71 30.97%4,710,553,211.68 归属于上市公司股东的净利润（元）1,003,883,544.29 747,215,219.61 34.35%509,389,237.73 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）962,669,658.53 714,841,250.59 34.67%502,545,721.25 经营活动产生的现金流量净额（元）-3,025,871,483.52 2,294,310,944.74-231.89%450,598,075.65 基本每股收益（元/股）0.49 0.37 32.43%0.270 稀释每股收益（元/股）0.49 0.37 32.43%0.270 加权平均净资产收益率 21.85%19.47%2.38%17.67%2017 年末 2016 年末 本年末比上年末增减 2015 年末 总资产（元）13,633,494,506.97 7,784,150,995.52 75.14%7,398,023,267.87 归属于上市公司股东的净资产（元）5,068,442,723.78 4,188,743,553.77 21.00%3,549,869,119.29 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 12 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,350,502,220.72 1,987,124,688.44 1,857,205,233.92 3,016,714,815.71 归属于上市公司股东的净利润 92,715,405.81 192,109,867.04 247,437,600.40 471,620,671.04 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 86,055,885.39 186,375,394.71 231,691,102.65 458,547,275.78 经营活动产生的现金流量净额-239,089,059.56-1,698,740,345.95-809,527,942.69-278,514,135.32 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）67,841.34 504,748.91-479,761.57 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）32,765,583.35 13,583,935.54 8,631,708.98 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 192,725.37 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 6,250,000.00 625,000.00 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 13 项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额 说明 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 13,602,295.88 21,842,244.12 2,335,102.38 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,998,272.37 871,612.53-1,157,221.44 减：所得税影响额 6,897,960.28 3,627,616.76 1,756,769.24 少数股东权益影响额（税后）9,764,872.27 1,425,955.32 729,542.63 合计 41,213,885.76 32,373,969.02 6,843,516.48-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 14 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 否 报告期内，房地产行业政策遍地开花，逾百城参与调控，除一二线城市全面加入外，60 多个三线城市也登台亮相；另一方面资金面不断收紧，行业正经历着被动降杠杆的过程。在多方承压的环境中，公司坚持“服务、入口、开放、平台”的祥云战略，凭借良好的服务口碑和高效的运营架构牢牢抓住了行业的大趋势，成功地完成了大交易板块和新业务板块全国布局。报告期内实现营业收入 82.12 亿元，同比增长 30.97%；归属上市公司股东的净利润为 10.04 亿元，同比增长 34.35%。（一）交易服务 2017 年的楼市调控坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”为基调，以城市群为调控主场，从中心城市向周边三四线城市扩圈。而公司代理销售业务积极响应国家去库存和棚改政策，建立了标准化的业务运作流程、业务运营机制，并逐步发展成为与同行相互赋能的服务平台，持续强化城市纵深布局策略，2017 年共进驻 185 个城市，2,100 多个案场，服务触角从一线一直深入到四五线城市。交易系统平台不断完善升级，案场销售全面实现线上化作业，打通了内外场和线上线下交易服务，进一步扩大新房交易额。报告期内，代理销售业务收入 37.79 亿元，同比增长 7.72%。同时，公司代理业务通过投资、金融、渠道分销等服务模式，针对性的解决大中小不同开发商的各类需求，为其提供定制化的房地产综合服务方案，累计实现销售套数 49.71 万套，全年上门客户数量超过 209 万，累计帮助近 50 万位购房者实现置业梦想。截至 2017 年 12 月 31 日，互联网+业务顺利完成 186 个城市的服务布局，新增三四线城市布局 81 个，合作项目累计超过 1,000 个，营业收入 23.53 亿元，同比增长 61.84%，毛利 5.31 亿元,同比增长 89.73%。持续开展线上营销活动，线上开展了网上售楼处、特惠房展会、返乡季、旅居业务等专题活动，接待直销咨询报名 130 多万人次，在 25 个大中城市电商市场份额居市场 top3，其中济南、惠州、广州、深圳等 8 家地区公司实现营收过 1 亿，武汉、南宁、成都、重庆等城市亦表现出强劲的增长势头。互联网+业务持续拓宽整合营销电商平台，升级互联网链接平台产品,进一步整合营销资源，累计链接超过 23,000 家供应商，并建立了新房营销供应商资源库，汇集 260 多家合作营销采购战略供应商、828 家营销采购长期供应商及 2 万多家长期合作经纪公司，实现了从链接营销资源平台到营销总包平台的转变。（二）交易后服务 金融服务是交易后服务的重要组成部分。2017 年以来，一行三会之间的监管协作日益加强，对各类金融机构的资管业务进行全面统一监管，2017 成为金融行业的监管元年。世联金融始终坚持诚信合规、依法经营，践行国家对金融行业的指导精神，为支持实体经济发展、满足人民美好生活需求贡献价值。在 2017 年，公司的金融服务业务完成了总部与全国地区团队的矩阵化管理变革，大幅提升组织效能，进一步支持了“8 大场景、3 大系列、22 项产品”的落地与上量。在渠道方面，除了继续加强地区自有渠道团队的专业性建设以外，还迅速整合超过 320 家行业渠道，并形成“支持、服务、管理、稽核、整改”的渠道管理体系，大幅提升了世联金融的行业影响力。产品与渠道并举，使得 2017 年全年放贷额 114.94 亿元，增长 280.75%。收入达 7.25 亿元，增长 62.26%；毛利 4.61 亿元，增长 86.76%。截至 12 月 31 日，贷款余额为 49.52 亿元，深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 15 比上年同期增长 317.71%。在之前多项经营成果基础上，完成原产品升级、新产品创设，形成 4 大系列 26 项产品、3 大类渠道布局。同时，风控策略为产品落地与上量提供重要保障。除了大幅提升地区团队的风控意识与能力以外，在大数据风控、反欺诈及决策引擎建设等方面取得关键进展，在业务量迅速扩大的同时，不良率同比降低 51%。世联金融在 2017 年在业务经营、组织建设均实现创新及跨越性发展，完成了多牌照资质规划，并已取得保理牌照；完成了银行、信托、同业等多渠道融资策略规划；筹建专业科技团队并完成了“渠道管理、生产管理、风险管理、资产管理、资金管理、数据管理”之行业领先的六大模块规划，为“金融+科技+数据”的发展战略奠定关键基础。（三）资产运营 公司旗下的红璞公寓以集中式公寓为主要体现，2017 年集团产品中心在以往产品标准化 1.0 的基础上深化、改革，发布了产品标准化 2.0，并在广州、武汉、杭州、郑州、西安等城市进行了项目落地。并且叠加公司多业务资源，大力开展和各级政府、国有租赁平台、地产开发商、资产型国企、村集体等资产端广泛多元、定制化的合作模式，截至 2017 年 12 月31 日，全国签约间数突破 10 万间，完成了 2017 年制定的全国目标签约总量。除广州、武汉、杭州、成都、郑州、济南传统六大核心城市外，厦门、西安、苏州三座后起之秀也在房源拓展上做出贡献，九大城市签约总量占全国总量的 90%以上，市场布局 29 城，覆盖核心一二线城市，已进入了中国长租公寓品牌第一梯队。在管运营房间约 3.5 万间，平均出租率 81%，公司公寓管理业务实现收入 2.08 亿元，同比增加 387.64%2017 年是世联红璞飞跃式发展的元年，完成了全流程、线上化的运营平台建设，提升公司整体运营效率；完成了官网、微信、APP 多终端的 C 端产品输出，建立了线上房源分发能力和线下会员聚客能力，提升了 C 端品牌影响力；建立了财务、业务一体化管控体系，实现到店的项目核算机制，管控财务风险；形成了会员、增值服务体系，深挖客户服务场景，深化客户服务价值，提升内部盈利能力。同时，世联红璞已经与 58 同城、支付宝、闲鱼、平安好房、巴乐兔、蘑菇租房等第三方低成本、免费渠道租房平台积极开展相关合作，加强出房能力，销售手段多样化，建设营销能力，降低营销成本，构建红璞的核心竞争力。世联红璞亦增强自身自媒体平台的运营能力，真实有效的吸粉活动，增强客户粘性，依托线上自媒体引流促进出房。加强全国营销数据管控，及时调整营销策略，加强月度销售目标管理，在出房淡、旺季自上而下全国发力，管控全国定价策略及优惠方案。（四）资产管理 2017 年，世联君汇工商物业运营全链条服务的业务模型基本成型，分支机构已遍布全国二十多个核心城市；各项业务间的协同效果显著，其中工商物业运营业务收入在 2017 年得到大幅增长，咨询顾问和物业管理业务持续稳步增长，资管业务以世联君汇为主体实现收入 7.86 亿元、同比增长 57.15%。物业运营业务秉承“共享、服务、科技”的发展理念，成功创立了“世联空间”办公品牌，打造了“1+3+5”的产品标准化体系，并完成了项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。世联空间在全国 13 个城市落地了 30 个项目，运营管理面积达 16 万平米，其中有 3 个轻资产托管项目，实现了“世联空间”品牌和运营管理输出。物业管理业务以工商物业及都市型产业园为服务标的，受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规模化的管理；为物业所有人或者使用者提供高效、周到的服务，提高物业的使用价值和经济价值。在 2017 年搭建了“1+3+7”的物管线管理支持体系，致力于提升品质、叠加增值服务，报告期内，实际在管的全委托项目个数较上年同期增加了 4 个，收费面积增加了 103.61 万平方米，基础物业管理服务收入同比增长 8.14%，因公司上年 5 月份转让了青岛雅园的全部股权后不再纳入公司合并范围，剔除此项影响外，收入实际同比增长29.43%。咨询顾问搭建专家合作平台，链接整合了更多社会专业资源，扩大了咨询业务服务领域及深度。2017 年全年咨询顾问服务执行合约 987 个，合约数同比增加 40 个，收入同比增长 7.83%。并在新的市场环境下顺势应变，贯穿咨询实深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 16 施模式方向的转型，为物业管理、工商物业运营服务打开服务入口。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 适用 不适用 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 否 （一）厚植文化 公司以二十四年之积累，以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的地产服务”为使命，以“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”为核心价值观，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施，快速提升核心竞争力，强化企业文化的传承和对管理人员领导力的提升。公司的主要高管和核心人员在世联行均有十年以上的就职时间，核心管理团队保持稳定，稳定的核心团队形成了适合公司发展的内部企业文化，形成了管理与文化相结合的管理优势。（二）组织优势 公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，将地区公司变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。截至2017年12月31日，公司已在全国拥有超200家子公司，基本覆盖全国所有核心城市，为公司业务实现从1到100的突破打下坚实的基础。（三）专注与创新 世联行专注房地产服务业廿四载，始终沿着快速扩大入口、持续深化服务的战略前行。在传统业务夯实、真实交易场景不断延伸的基础上，公司凭借对行业发展的理解和客户需求的认知，叠加了金融、资管、互联网+（电商）等创新服务，在服务转型上获得了进展：针对房地产交易的拓展环节，公司利用互联网工具整合线下渠道及提供金融服务；针对存量房地产服务的未来格局，公司除提供基础物业管理服务外，还尝试新的服务，如世联红璞的公寓管理、小样社区的运营管理、社区管家和世联养老等服务。各业务板块互相借力，成为协同发展的闭环业务。（四）持续增强的资本运营 作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。在过去八年，公司通过合适的并购，整合行业资源，涉足新兴领域，持续提升核心竞争力。公司财务常年稳健，资产负债率在同行业中保持较低水平，资本结构稳定。2015年5月底，11.2亿定增资金到位，使得公司在战略布局时期获得充足的资本储备，资本实力再次增强，为发力移动互联、深化C端服务打下基础；2016年5月，完成限制性股票激励计划授予登记，2017年11月，完成股票期权的授予登记，不仅有效凝聚一大批核心骨干，同时吸纳了更多来自金融和互联网行业的人才，形成与股东利益、公司利益一致的同路人。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 17 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）总体情况（一）总体情况 公司最近几期经营业绩情况如下：项目项目 2017年年 2016年年 2015年年 总营业收入（万元）821,154.70 626,992.13 471,055.32 营业利润（万元）148,488.48 110,004.58 74,755.21 利润总额（万元）149,109.10 111,405.33 75,454.68 归属于上市公司股东的净利润（万元）100,388.35 74,721.52 50,938.92 经营活动产生的现金流量净额（万元）-302,587.15 229,431.09 45,059.81 营业收入增长率 30.97%33.10%42.39%归属于上市公司股东的净利润增长率 34.35%46.69%29.17%资产负债率 61.94%45.17%50.74%本报告期公司实现营业收入821,154.70万元，同比增长30.97%，归属于上市公司股东的净利润为100,388.35万元，同比增长34.35%，主要原因是：1）本报告期公司互联网+业务发展迅速，收入同比增长61.84%；2）本报告期公司积极拓展公寓等资产服务业务发展迅速，收入同比增长68.80%；3）本报告期公司金融服务业务发展顺利，收入同比增长62.26%。本报告期公司经营活动产生的现金流量净额同比下降了231.89%，主要原因是：1）本报告期公司贷款的发放和回收，产生的现金净流出比上年同期增加421,415.44万元；2）公司通过转让等方式盘活信贷资产，产生的现金净流入较上年同期减少24,053.54万元；3）上年同期公司收回了贷款质押存款5,800.00万元和业务合作意向金5,000.00万元，本报告期支付了贷款质押存款7,100.00万元。本报告期公司资产负债率上升了16.77个百分点，主要是因为公司业务规模持续扩大，公司通过银行借款、资产证券化等方式融资的规模相应增加所致。（二）收入（二）收入 1、主营业务收入按业务板块划分、主营业务收入按业务板块划分 业务板块业务板块 2017年年 2016年年 2015年年 金额（万元）金额（万元）比例比例 金额（万元）金额（万元）比例比例 金额（万元）金额（万元）比例比例 房地产交易服务 382,250.77 47.36%354,266.20 56.73%275,079.65 58.48%增长率 7.90%28.79%25.97%互联网+235,318.26 29.15%145,405.16 23.28%72,847.08 15.49%增长率 61.84%99.60%965.25%资产管理服务 117,094.80 14.51%80,151.08 12.83%80,318.87 17.07%深圳世联行地产顾问股份有限公司 2017 年年度报告全文 18 业务板块业务板块 2017年年 2016年