物业管理早期介入浅析doc8(1).doc

2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作物业管理早期介入浅析 房地产的发展带动了物业管理这个新兴行业的迅猛发展，但随着业户对房产质量和物业服务质量要求的不断提高，发展商及物业管理公司都在考虑一个共同的问题，这就是物业管理的早期介入。根据本人经验，物业管理有无早期介入，无论对发展商还是物业管理公司都有着重要的意义。 一、物业管理早期介入的现实意义 一般情况下，发展商总习惯在房产验收完毕，业户入住前委托物业管理公司进行管理，这样的做法造成了发展商的开发尾巴越拖越长，房屋售后服务如同陷入泥潭，有的发展商不得不耗费人力、财力为房屋售后质量问题成立了售后服务专职班子，而物业管理公司也为协调房屋质量的问题搞得疲惫不堪，无力腾出更多的精力为业户提供真正意义上的物业管理服务。挫折和教训不得不使我们把物业管理介入的时间节点往前调整，这样做至少有以下几点好处： 1、早期介入可完善规划、设计方案，使小区布局、功能定位更趋合理 设计人员在设计房屋（包括小区规划）时，往往较注重技术规范或技术含量，对于今后是否迎合业户使用要求，是否符合管理要求、方便管理、降低管理成本很少考虑，有的根本就没有这方面的体会。尽管在商品房已经相当普及的今天从发展商到设计人员，他们本身都可能是某一小区的业户，也可能会从业户的角度去考虑设计定位，但从他们具体的设计人员来说，只代表了个体或少数人的意见，缺乏广泛性、代表性，所以他们的作品往往会融入个人的喜爱或发展商的片面意见，造成小区布局不合理，单元房型不理想，设备设施配套及布局的缺陷，尽管有些问题并不严重，但留下的遗憾是无法弥补的。有些发展商为了节约投资成本，省去了小区生活必须的设施，或降低用料档次，均会造成后遗症，而有些发展商为了提高所谓楼盘档次，突出卖点，盲目增加配套设施，结果是多用了资金，而使该部分的设施成为业户及物业的负担-好看不好用，有的甚至既不好看又不好用。而一个资深物业管理公司不但集多年的管理经验，而且收集积累了大量小区业户在居住方面的需求信息，所提供的意见往往具有代表性，且切合实际，发展商在采纳了他们的意见后，往往效果较好。如建设部在上海浦东六里的“现代生活园区”之一锦华花园，由于规划时缺少市场调研及周密考虑，更没有考虑今后物业管理中的具体情况及业户的接受程度，盲目增加配套，建造了几千平方米的大型超市及规模不小的幼儿园，但该小区本身的总建筑面积不过9万m2，幼儿园造在小区的中心地区，*小区内自身小孩显然生源不足，向社会开放的话，会降低小区的安全系数，小区业户剧烈反对，而幼儿园要移位又是不可能的。超市虽在小区边缘，内外均可进出，但紧*小区门口，一旦开市经营，门口的景象可想而知，结果这二项配套虽已经时隔多年，但仍是个理不顺、割不断的尾巴成为摆设。另有一个外销别墅区，由于物业管理从规划就开始介入，情况就不一样。发展商原提出为方便外籍人士生活，在小区内设便利店，物业管理的早期介入人员提出不同意见，认为小区不远处设有大型超市，小区配套便利店从理论上来讲是可行的，但考虑外籍人士虽追求高质量生活，他们生性好动，且由于居住者层次的关系，一般都配车，到附近超市购物是很方便的事，建议取消便利店，既可节约投资，又可降低管理成本。结果发展商采纳了意见，外籍人士 入住小区后没有因小区无便利店而感到不便。 2、早期介入中提供的合理建议，可节约投资成本 物业管理早期介入中，物业管理公司派出人员所提供的建议是具有代表性的，一个好的建议往往可以使发展商节约几十万甚至几百万的投资。如杭州地区有一发展商请我们早期介入他们开发的一个当地较高档的楼盘，由于设计人员的机械思绪及发展商的观念陈旧，考虑在每户内安装分室门，参与早期介入的人员得知信息后，即向发展商建议，根据目前业户装修时室内分门全部调换的情况，可以取消分室门，但不就此简单地取消，因考虑到业户装修装门樘时，要在墙体门洞上打孔，容易造成门洞边缘损坏，因此，建议发展商在砌门洞时按统一标高预埋木砖，并在粉刷层外用图章在木砖的中心位置敲上“木砖”标记，便于寻找 ，既节约了发展商60万投资，又方便了业户，效果很好。在另一栋智能化办公楼的综合布线方案中，早期介入人员的一个合理建议，调整了设计方案，既得到设计人员赞赏，发展商又节约了150万元的投资。 3、早期介入可提高物业建造质量 发展商为了保证开发项目的质量，主观上往往会选择信誉较好的承建单位。但根据我国国情来看，工程质量不理想已成为普遍现象，虽有监理工程师负责质量监理，但结果也往往不理想。验收时或交付后问题大量暴露，其关键问题还是利益关系，监理的职能是负责对工程质量的监管，但他们并不是日后物业的管理者，今后是否利于管理与他们无关，角色的定位决定了他们对工程质量问题的看法定位，在物业管理看来是大事的问题，在他们看来可能不屑一顾。而物业管理公司的角色是今后该物业的管理者，他们必须以将来是否利于管理的角度分析当前遇到的问题，今天的疏忽必然会给今后的管理带来无尽的麻烦，所以物业管理公司必然会以责任性最强的姿态出现在早期介入阶段。早期介入人员通过现场踏勘，提供详细的照片资料及顾问报告，明确指出缺陷及质量问题，并提出整改意见，减少了竣工验收中的整改工作量，发展商很受欢迎。 4、早期介入可提高物业维修质量及维修及时率 现代建筑不论是公寓、别墅，还是办公楼，由于智能化程度的发展及配套需要，建筑物内或规划红线内的管线错综复杂，物业管理公司如在交付使用时接受物业管理，往往两眼一抹黑，虽有图纸，但往往与实际情况差异较大，所谓竣工图的可信度也是可想而知的。而物业维修除了渗漏水之外，大部分与管线有关，一个报修电话打来后，维修工很难在短时间内弄清来笼去脉，何谈维修及时率、维修质量。而早期介入就解决了这一矛盾，由于有早期介入，物业管理人员从图纸开始，施工过程全部参与，管线走向、改动状况一清二楚，有的还将隐蔽工程部分拍了照片存档，成为物业管理的珍贵资料。有一个小区，没有早期介入，前期管理混乱，图纸不全，小区路灯线短路故障，由于情况不熟悉，无法查找分离故障部分，造成较长日子大面积路灯不亮，业户怨声连天，管理费收缴率大幅下降。另有一个别墅小区，由于物业管理人员早期介入，从设计阶段就参与，全过程情况了如指掌，同样也发生了路灯线短路故障，很快就用分段排除法找到了故障点，当晚就解决了问题。 5、早期介入可提高前期物业管理的服务质量 物业管理在入伙阶段会有大量事务性工作，如果从业户入伙起接受委托，业户大量入伙必须办理的细致的入伙手续及相应的服务工作量较大，如果有了从设计或施工阶段的早期介入，从管理处经理到具体的作业人员对物业情况都了如指掌，后期会暴露的问题都已经在前期参与过程中解决了，因此大部分时间及精力可投入到前期物业管理中为业户提供良好的服务，提高业户对物业管理第一印象的可信度。 二、早期介入的方式 1、从时间段选择 一般来讲，新建项目大致经过立项、规划设计、申报、施工图施设计、招投标、施工、验收、交付等阶段。发展商在选择物业管理早期介入的切入点时各个阶段都有，但大多数选择在验收阶段，有的甚至在入伙前才让物业管理公司介入。验收阶段是工程的尾声，这个阶段的早期介入仅仅是施工质量的整改、返工。对一些配套不到位，布局不合理、管理不便等弊病，大局已定，无法调整。 我们认为最佳的早期介入切入点应从规划设计阶段开始。物业管理公司在以往的管理中有许多由于规划不完善、设计不合理而总结的经验教训，而发展商、设计人员很少有这方面的经验。从另一角度讲，设计人员重理性，而物业管理公司重务实，反映的问题是业户的第一需求，综合性、借鉴性很强。座落于上海浦东金桥出口加工区的精品楼盘碧云别墅是一个早期介入的成功例子，由于发展商有远见，从设计阶段就请物业管理公司派员早期介入，从设计、施工、验收全过程参与，并充分听取物业管理公司的意见，不仅使碧云别墅提升品牌，荣获“新中国50年上海最佳住宅小区大奖”，物业管理的水平也大幅提高，深得外籍居住人士的赞誉。 2、从形式上选择 物业管理早期介入的形式很多，物业管理公司可以定期或不定期的派员参与，通过审图、现场踏勘、讨论等多种形式进行，提供顾问式的咨询服务，定期提交顾问报告；也可以派员长驻项目，现场全过程参与，遇到特殊情况可由物业管理公司提供全方面支持，条件许可的情况下，物业管理公司也可以组成有各专业人员参与的班子介入，但由于费用的原因，这个方法一般不采纳。但不论何种形式，从早期介入到后期管理最好由同一个物业管理公司完成较好，这样做可达到事半功倍的效果。 三、几点值得探讨的问题 1、发展商要提高对物业管理早期介入的认识 尽管事实上物业管理早期介入对房产开发及物业管理都会带来较好的帮助，但发展商对此问题的看法也不一致。从大部分发展商来讲，都认为开发展商就管开发，物业管理公司就管物业，把早期介入视作一种“包袱”，把物业管理公司的善意的建议认为是“管闲事”，没有认识通过优良的物业管理服务对房产品牌的提升作用，更没有认识房产开发与物业管理是一个有机整体，而不是分离的两个部分。现代经济强调服务，任何产品推向社会必然要*优质的服务支撑，没有优质服务的产品必将淘汰，而通过产品服务获取的信息又反馈到产品源头，得以使产品不断完善、提升，从而求得发展。物业管理早期介入就是物业管理服务信息反馈源头。有远见的发展商往往很注重这个不断反馈、完善的提升过程，从而使自己开发的物业品牌大幅提升。 2、要提高早期介入的水准 物业管理的早期介入是专业性很强的工作，对早期介入人员的综合要求较高，他们必须具备丰富的物业管理经验和建筑、设备知识，优秀的早期介入人员往往既参与过房产开发，又具备丰富的物业管理经验。不可否认，在早期介入工作中“捣浆糊”的也不少见，从而挫伤了发展商的积极性，降低了对物业管理公司的信任度。目前物业管理早期介入的普及面较小，如果有朝一日，早期介入的做法被大多数发展商接受，那么面临的问题是早期介入的人员就捉襟见肘了，所以对物业管理公司来说，应该把培养早期介入人员作为一项重要任务来抓，把普及房产开发中物业管理的早期介入作为一种社会责任来承担，那么物业管理会提升到一个新的水平。 3、政府主管部门要加强对早期介入的支持力度 物业管理早期介入的做法已被部分有远见的发展商所接受，早期介入所带来的好处也使这些发展商尝到了甜头。然而，对大多数发展商来说并未接受这一做法。上海虽已规定了发展商在预售合同中必须明确物业管理公司，但从预售起至业户入伙这一阶段中，发展商并不希望物业管理公司介入，如果政府主管部门能从立法的角度作一规定，明确从预售合同签订起必须有物业管理公司介入，并规定相应的收费政策，物业管理早期介入就会成为普遍行为。 目前物业管理早期介入虽然普及面不广，面临的具体问题也较多，但从已经实施早期介入的房产项目的成功经验来看，物业管理的早期介入非常必要、非常有效，而且越早介入越好。相信在政府主管部门，发展商及物业管理公司的共同努力下，早期介入工作一定会成为物业管理的不可分割部分，房产开发水平和物业管理水平也会有一个新的提高。