第四章市场比较法.ppt

第四章市场比较法,第四章 市场比较法,§4-1 市场比较法概述,一、基本概念,（一）其他名称,比较法 市场法,市价比较法 交易实例比较法买卖实例比较法 市场资料比较法交易案例比较法 直接交易案例比较法,第四章 市场比较法,一、基本概念,第四章 市场比较法,（二）市场比较法概念,二、理论依据,替代原理,第四章 市场比较法,三、应用条件,1、充分的交易实例资料,2、资料具有相关性,3、市场供求关系基本一致,4、明确显示具备的条件,5、资料必须详实可靠,第四章 市场比较法,（二）具体条件,（一）基本条件,1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源,2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料,四、不适用对象,1、非交易性房地产,2、少有交易的房地产,适用对象：交易性房地产,交易性房地产是否都可使用市场比较法？,第四章 市场比较法,五、市场比较法估价步骤,第四章 市场比较法,§4-2 可比实例的选择,一、搜集交易实例,（一）收集资料的范围,1、按类似房地产交易的频繁程度定,交易频繁,小,交易较少,大,2、按房地产的性质与类型定,住宅,小,厂房,大,第四章 市场比较法,（二）收集资料的内容,1、交易双方情况及交易目的,2、交易实例房地产状况,土地繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限,建筑物建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向,3、成交价格、成交日期、付款方式,列表,第四章 市场比较法,（三）收集资料的途径,1、查阅政府有关部门的房地产交易资料,2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息,3、扮装成欲购房地产的顾客,4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情,5、同行之间随时交流、互相提供行情资料,6、其他途径,第四章 市场比较法,1、用途相同2、结构类同3、区域类似4、规模相当,5、价格类型一致6、时间接近7、正常交易8、数量足够,二、选取可比实例,要求,0.5 ,2.0,<1年,310,第四章 市场比较法,三、建立价格可比基础,五统一,（一）统一付款方式,将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值,例题,（二）统一采用单价,土地：土地单价、楼面地价,建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积,仓库：体积 停车场：车位 旅馆：床位保龄球馆：球道 码头：船泊 网球场：球面租赁住宅：每套单元的租赁价格,第四章 市场比较法,（三）统一币种和货币单位,币种：人民币、美元,单位：元、万元,（四）统一面积内涵,建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率,使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率,（五）统一面积单位,平方米，公顷、亩、平方英尺、坪,第四章 市场比较法,三、建立价格可比基础,举例,第四章 市场比较法,将实例A、B、C统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价,A实例：建筑面积：200平方米 成交价格：160万元人民币 付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元 一年后付60万元，月利率0.5%,第四章 市场比较法,举例,B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币 付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款,第四章 市场比较法,举例,C实例： 建筑面积：144平方米 套内建筑面积：108平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元 付款方式：成交日一次性付款,§4-3 各项修正计算,一、交易情况修正,（一）修正目的,将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格,第四章 市场比较法,1、有厉害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易,（二）造成成交价格偏差的因素,6、交易税费非正常负担的交易,7、相邻房地产的合并交易,例：,C90万元,A 30万元,B30万元,合理价格：45万元成交区间：3060万元,8、受债权债务关系影响的交易,第四章 市场比较法,（二）造成成交价格偏差的因素,正常价格,（三）交易情况修正的基本公式,=可比实例价格×交易情况修正系数,第四章 市场比较法,某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。,某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。,第四章 市场比较法,举例,交易税费非正常负担的价格修正,买方付出 = 正常价格+买方税费 = 正常价格+正常价格×买方税费率卖方净得 = 正常价格卖方税费 = 正常价格正常价格×卖方税费率,第四章 市场比较法,举例,某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中，买卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此可比实例修正为正常情况下的单价。,第四章 市场比较法,二、交易日期修正,（二）修正目的,将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格,（一）修正原因,市场变化,上升下降平稳,市场状况修正,第四章 市场比较法,估价时点价格,（三）交易日期修正的方法,一般公式：,=可比实例价格×交易日期修正系数,价格指数法、价格变动率法,第四章 市场比较法,二、交易日期修正,1、价格指数法,定基指数,例4-5：为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/平方米。上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。,第四章 市场比较法,（三）交易日期修正的方法,环比指数,例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。 某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到2005年3月。,6000×1.05×1.092×1.125×1.1819140.4元/m2,第四章 市场比较法,（三）交易日期修正的方法,2、价格变动率法,逐期递增或递减,估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率）期数,期内平均上升或下降,估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率×期数）,第四章 市场比较法,（三）交易日期修正的方法,举例,1年前某投资人以20万美元购买了一套房产，假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。 1年后该类房产以人民币为基准上涨了15，达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元18.4万元。,如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8,第四章 市场比较法,例4-6：,需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每月比上月递减0.2%； 人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。试对该可比实例进行交易日期修正，并以美元表示。,第四章 市场比较法,例4-7：,需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。 所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价格为人民币15000元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每月下跌0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。,第四章 市场比较法,三、区域因素与个别因素修正,（一）修正的内容,1、区域因素,交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划,2、个别因素,面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、土地使用权年限,第四章 市场比较法,（二）修正的目的,使可比实例价格成为估价对象房地产所处地区的区域因素和其个别因素下的价格,（三）修正的方法,区域因素修正的公式： 对象区域下的价格=可比实例价格×区域因素修正系数 个别因素修正的公式： 对象个别因素下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数,第四章 市场比较法,三、区域因素与个别因素修正,1、直接比较法,区域因素与个别因素直接比较分值表,第四章 市场比较法,区域因素修正具体修正公式：,个别因素修正具体修正公式：,第四章 市场比较法,例 题,4-8:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因素修正后的可比实例价格。,4-9:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正-3%，求经个别因素修正后的可比实例价格。,第四章 市场比较法,2、间接比较法,区域因素与个别因素间接比较分值表,第四章 市场比较法,区域因素修正具体修正公式：,个别因素修正具体修正公式：,第四章 市场比较法,该项修正也可称为房地产状况修正,可以将房地产状况修正分为区域因素与个别因素,也可分为区位状况、权益状况和实物状况,区位状况：区域繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临街状况、朝向、楼层等； 权益状况：土地使用年限，建筑容积率、覆盖率、高度、绿化覆盖率等城市规划限制条件等； 实物状况：土地有面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格因素；建筑物有新旧程度，建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等。,第四章 市场比较法,四、求取比准价格,(一)求取公式,VA=VA×K情×K日×K区×K个,式中： VA为由实例A修正得到的比准价格； VA为可比实例A的成交价格； K情为交易情况修正系数，K情=K日为交易日期修正系数，K日= K区为区域因素修正系数，K区=K个为个别因素修正系数，K个=,第四章 市场比较法,数字化公式：,VA=VA×K情×K日×K区×K个× K容× K年×,VA=VA×K情×K日×K状,VA=VA×K情×K日×K区×K个,第四章 市场比较法,（二）求取方法,1、简单算术平均,2、加权算术平均,第四章 市场比较法,四、求取比准价格,3、中位数,4500元/、4700元/、5000元/、5200元/、5300元/,5000元/,4500元/、4700元/、5000元/、5200元/、5300元/、5300元/,（5000+5200）÷2=5100元/,4、众数,5000元/、4500元/、5200元/、5000元/、4800元/、5000元/,5000元/,5、其他方法,第四章 市场比较法,§4-4 市场比较法运用举例,第四章 市场比较法,例1,因素条件说明表,比较因素分值表,第四章 市场比较法,比准价格计算表,第四章 市场比较法,比较因素分值表,第四章 市场比较法,比准价格计算表,第四章 市场比较法,比准价格计算表,第四章 市场比较法,例2,第四章 市场比较法,A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计； B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。  该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。 美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1：8.28；2004年2月1日为1：8.30；2004年8月1日为1：8.27，2004年10月30日为1：8.26。 评估某房地产于2004年10月30日的价格。,第四章 市场比较法,（1）建立价格可比基础,将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价,第四章 市场比较法,（2）计算比准价格,比准价格=实例价格 ×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数,第四章 市场比较法,