房屋共用部位日常维修养护方案1.doc

|一、房屋日常维修养护方案1、房屋本体共用部位日常维修养维（一）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期房屋本体共用部位维修养护范围周期如下表所示。房屋本体共用部位维修养护范围周期表房屋承重结构部位 抗震结构部位 范围年限（年） 基础 层面梁、柱 墙体 构造体 构造梁 墙外墙面公共房屋公共通道、楼梯间、公共墙面123 4 5 678 910 1112 13 1415 16 17181920 21 222324 25 262728 29 30 注：中修 大修|（二）房屋本体共用部位日常维修养护方案房屋本体共用部位日常维修养护方案如下表所示：房屋本体共用部位日常维修养护方案序号 项目 内容 计划 方案1房屋承重及抗震结构部位1、 局部受损2、 施工质量原因造成的结构问题每周巡查一次，发现问题，立即处理、维修由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施2 外墙面1、 外墙面起鼓脱落2、 外墙面局部渗漏3、 外墙面大面积渗漏每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按有关修缮规程实施3 公共屋面1、 隔热层破损2、 防水层破损造成屋面渗漏每月检查，出现问题，及时维修由工程管理部按相应作业指导书实施维修4公共通道、门厅、楼梯间1、公用地面的维修改造2、公共通道、门厅的墙、天棚维护3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相应技术要求实施维修（三）房屋本体共用部位定期维修养护方案房屋本体共用部位定期维修养护方案如下表所示：房屋本体共用部位定期维修养护方案序号 项目 内容 计划 方案1房屋承重及抗震结构部位1、局部受损2、施工质量原因造成的结构问题每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害、地基沉降、外力损坏等引起的损害由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修，如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施2 外墙面1、 外墙面起鼓脱落2、外墙面局部渗漏3、外墙面大面积渗漏4、外墙面翻新1、每两年对较大面积的渗漏外墙应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面2、每年两季前对窗台进行一次密封检查，防止雨水的侵入由工程管理部按有关修缮规程实施|3 公共屋面1、 隔热层破损2、 防水层破损造成屋面渗漏3、 避雷网脱焊、间断4、 屋面积水1、 避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀2、 每年全面修补一次屋面隔热层板；每半年疏通一次屋面雨水口3、 每年对屋面防水层检修一次由工程管理部按相应作业指导书实施维修4公共通道、门厅、楼梯间1、公用地面的维修改造2、公共通道、门厅的墙、天棚维护3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护1、每半年对公共地面谁护一次2、每年维修一次通道，门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆3、每年全面维护一次楼梯间踏步，对墙面地面起鼓、开裂、破损等进行修复由工程管理部按相应技术要求实施维修（四）房屋本体共用部位维修养护标准房屋本体共用部位维修养护标准如下表所示。房屋本体共用部位维修养护标准序号 项目 养护标准 实施效果1房屋承重及抗震结构部位1、 房屋修缮标准2、 有关工程施工技术规范1、 安全、正常使用2、 功能完好2 外墙面1、 房屋修缮标准2、 外墙面修缮作业规程 无鼓无脱、无渗水、整洁统一3 公共屋面1、房屋修缮标准2、相应修缮作业规程1、 无积水、无渗漏2、 隔热层完好无损3、 避雷网无间断，各种避雷装置焊接点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于4 欧姆4公共通道、门厅、楼梯间1、 相应建筑部分修缮技术流程2、 房屋修缮标准1、整洁，无缺损，无霉迹2、扶手完好，无张贴痕迹（五）房屋本体共用部位日常检查表房屋本体共用部位日常检查表，如下表所示。|房屋本体共用部位日常检查表名 称 编号 地址检查人 负责人 检查时间 年 月 日检查结果 损坏原因检查项目完好基本完好一般损坏严重损坏自然损坏人为损坏预防保养不善其他原因1 基础 承重部件 承重墙2 屋角 隔热层 接地面3 内墙角4 门 楼梯护栏 墙面检测方法 直观法 刺探法 仪器检测法 计算法整体质量评定 完好 基本完好 一般损坏 严重损坏备 注二、共用设施设备日常维修（一）确定共用设施设备维修养护周期共用设施设备维修养护周期如下表所示：|共用设施设备维修养护周期表共用设施重大维修工程项目年限（年）区内道路室外照明沟、渠、池、井消防设施批电设备 导视牌给排水管道123 4 5 6 78 9 10 1112 13 1415 16 1718 1920 21 2223 24 25 2627 28 2930 注：中修 大修 更换（二）共用设施设备日常维修方案|共用设施设备日常维修方案如下表所示。共用设施设备日常维修方案序号 类型 项目 日常维修计划 方案1 广场道路 路面、人行道、道牙每周检查一遍，随坏随修由工程管理部按项目维修规程实施高柱灯柱头灯2室外照明蔵地灯每天检查一遍，随坏随修 由工程管理部按作业指导实施雨水口雨水井污水井化粪池3沟渠池井阀门井每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按作业指导书规程实施变配电设备给排水设备4机电设备空调系统每天巡视检查，发现问题，及时维修 由工程管理部组织实施自动烟感报警系统消防栓、喷淋系统5消防设备疏散指示每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修规程实施管道6 给排水管道阀门每天检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修规程实施标识牌7 公用标识导视 警示牌每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修规程实施垃圾转运站大门8 其他共用设施围墙每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程管理部按相关维修规程实施（三）共用设施设备日常维修标准共用设施设备日常维修标准如下表所示。|共用设施设备日常维修标准序号 类别 项目 日常维修标准 日常维修实施效果1 广场道路路面、人行道、道牙1、路面修缮质量标准2、人行道铺设修缮标准平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达 99以上高柱灯柱头灯2 室外照明蔵地灯1、电气作业安全操作规程2、灯具施工技术标准灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99以上雨水口雨水井污水井化粪池3 沟渠池井阀门井1、井内无积物，井壁无皖落2、化粪池出口及分隔池无堵塞3、井盖上标志清晰1、井盖完好率达 100，标志清晰2、无缺损，少污积3、无堵塞变配电设备给排水设备4 机电设备空调系统1、变配电设备保养规程2、给排水设备保养规程3、空调维护保养规程无故障，设备正常安全运行自动烟感报警系统消防栓、喷淋系统5 消防设备疏散指示1、给排水管道施工技术标准2、消防设施施工技术标准1、消防设施正常有效2、灵敏准确报警管道6 给排水管道 阀门 给排水管道维护规程 管道通畅，无渗漏标识牌7公用标识导视 警示牌1、标识清楚，无污渍、破损2、安放牢固1、标志设施完好率 1002、标志无损坏垃圾转运站大门8 其他共用 设施围墙1、无破损2、无脱落3、外观良好1、确保围墙的完好2、确保垃圾转运站正常使用（四）共用设施设备定期维修方案共用设施设备定期维修方案如下表所示。共用设施设备定期维修方案序号 类别 项目 定期维修计划 方案1 广场道路 路面、人行道、道 1、每年对局部损坏严重，修补多次的 翻新工作由工程管理部|牙 路面。道牙、人行道板进行翻新2、路面翻新面积应控制在每年 1以内，其他控制在每年 5以内，逐年递增 10委托有关施工单位实施高柱灯柱头灯2 室外照明蔵地灯1、灯杆每年刷漆一次2、每月清洁竹具一次3、每季度检修线路一遍4、对于破损灯具及有化线路的灯具进行更换由工程管理部按相关作业规程维修雨水口雨水井污水井化粪池3 沟渠池井阀门井1、化粪池每半年清理一次2、井盖板每半年刷一次漆，防止锈蚀3、每季度清理井内杂物一次4、每年全面维修一次由工程管理部按相应作业规程实施4 园林绿化 绿化1、春、夏季各补换 36绿地一次，树木春夏各补一次，每次 32、花木每半月修剪一次3、草坪每月修剪一次4、乔木每月修剪一次5、根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀由工程管理部按相应作业规程实施变配电设备给排水设备5 机电设备空调系统1、每周检查控制设备一次2、每季度检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况3、每年保养水泵一次4、空调主机每年保养一次由工程管理部组织实施自动烟感报警系统消防栓、喷淋系统6 消防设备 疏散指示1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次2、消防栓每半年排一次水，检修一次3、消防系统主要设备每年联动测试一次由工程管理部按相关维修规程实施管道7 给排水管道阀门1、每年刷一次管道油漆2、每年检测一次管道固定码3、每半年维护一次阀门由工程管理部负责维修标识牌8公用标识导视 警示牌1、每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次2、每年对标识进行维护一次3、每 5 年更换一次标识由工程管理部组织实施垃圾转运站围墙9 其他共用 设施大门1、每年刷油漆一遍2、每季度检查排水沟通畅情况3、每季度检查一次泄水孔疏通情况由工程管理部按相应作业规程实施（五）共用设施设备定期维修标准|共用设施设备定期维修标准如下表所示。共用设施设备定期维修标准序号 类别 项目 日常维修计划 方案1 广场道路路面、人行道、道牙1、路面施工质量标准2、人行道铺设技术标准使局部损坏严重的路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能高柱灯柱头灯2 室外照明蔵地灯灯具施工技术标准1、实现良好的灯具外观2、照明系统正常有效启用3、照明设施线路完好率达 99以上雨水口雨水井污水井化粪池3 沟渠池井阀门井1、化粪池清理作业规程2、井盖刷漆防锈作业规程1、池内、井内沉积物及时清理，出口畅顺2、井盖正常使用，密合3、流水通畅，无堵塞4 园林绿化 绿化 绿化工作标准 绿草如茵，树木青翠，剪切整齐变配电设备给排水设备5 机电设备空调系统机电设备维护保养规程 1、无故障停水、停电2、空调系统运行正常自动烟感报警系统消防栓、喷淋系统6 消防设备疏散指示消防报警系统维护保养规程1、设施正常有效使用2、外观完好，标识清楚3、关敏、准确报警管道7 给排水管道阀门给排水管道维护修缮标准 1、管道通畅，无渗漏2、阀门灵活，不漏水标识牌8公用标识导视 警示牌ABC 国际标识、楼层标识、警示牌制作安装及管理规程1、标识清洁美观2、按放稳固3、标识清晰垃圾转运站大门9 其他共用 设施围墙垃圾转运站及围墙维护标准1、设施完全正常使用2、完好美观（六）共用设施设备日常检查表|共用设施设备日常检查表如下表所示。共用设施设备日常检查表名 称 编号 地址检查人 负责人 检查时间 年 月 日检查结果 损坏原因检查项目完好基本完好一般损坏严重损坏自然损坏人为损坏预防保养不善其他原因1 区内道路、路灯2沟、渠、池、井、上下水主管道、室外消防设施3 机电设备4 公用标识导视、其他共用设施检测方法 直观法 刺探法 仪器检测法 计算法整体质量评定 完好 基本完好 一般损坏 严重损坏备 注