青海2015年下半年房地产估价师《规章制度与~政策》：住房公积金缴存、提取和使用模拟试题~.doc

青海省2015 年下半年房地产估价师制度与政策：住房公积金缴 存、提取和使用模拟试题 本卷共分为2 大题50 小题，作答时间为180 分钟，总分100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意） 1、住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管 理中心运作、财政监督”。 A：社会监督 B：政府监督 C：银行专户 D：审计监督 E：执行层的组织协调 2、关于融资成本，下列说法不正确的是 A：融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B：融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C：融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本 D：资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费 E：借款合同 3、房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门为。 A：住房和城乡建设部 B：信息产业部 C：人力资源和社会保障部 D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E：执行层的组织协调 4、某写字楼年出租净收益为 300 万元，预计未来 3 年内仍然维持该水平，3 年 后该写字楼价格为现在写字楼价格的 1.2 倍，该类房地产的报酬率为 10%，则 该宗写字楼现在的价格为_万元。 A4580 B5580 C6580 D7580 5、某宗房地产预计未来每年的净收益为 8 万元，收益期限可视为无限年，该类 房地产的报酬率为 85，则该宗房地产的收益价格为。 A：9412 B：92 14 C：91 24 D：9325 E：工业用地的监测点评估价格 6、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。 A：越富有弹性 B：需求弹性越小C：越缺乏弹性 D：完全无弹性 E：执行层的组织协调 7、土地增值税的课税对象是。 A：无偿转让房地产所取得的土地增值额 B：赠与转让房地产所取得的土地增值额 C：继承转让房地产所取得的土地增值额 D：有偿转让房地产所取得的土地增值额 E：执行层的组织协调 8、收益法中所指的收益是【2003 年考题】 A：估价时点前一年的收益 B：估价时点前若干年的平均收益 C：估价时点以后的未来预期正常收益 D：估价时点前最高盈利年份的收益 E：工业用地的监测点评估价格 9、财务内部收益率是指项目在整个_内，各年净现金流量现值累计等于零时的 折现率。 A计算期 B动态投资回收期 C项目寿命期 D开发期 10、成本法的本质是以房地产的_为导向来求取房地产的价值。 A建筑规模 B基础成本 C重新开发建设成本 D建后利润 11、_是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从 其账户支付给收款人或持票人的票据。 A银行汇票 B支票 C信用卡 D银行券 12、如果银行年实际利率为 15%，那么它的月实际利率是_。 A1.25% B1.17% C12.59% D14.06% 13、对以房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且 租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响_。 A应考虑 B不考虑 C无所谓 D不大 14、对出租物业来说，最主要的收入记录是_。A空置率水平 B租金清单 C押金收入 D欠租清单 15、房地产估价的收益法中，资本化率_报酬率。 A一定大于 B一定小于 C一定等于 D可能没有明显严格的数学关系 16、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为_。 A公开市场价值 B谨慎价值 C快速变现值 D投资价值 17、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 18、某宗面积为 3 000 的工业用地，容积率为 08，楼面地价为 700 元。 现按规划拟改为商业用地，容积率为 50，楼面地价为 960 元。理论上应 补地价万元。 A：78 B：882 C：1 210 D：1 272 E：工业用地的监测点评估价格 19、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的。 A：4050 B：50 60 C：60 70 D：7080 E：借款合同 20、开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的 一个经济评价指标，这一指标称为（）。 A成本利润率 B投资利润率 C资本金利润率 D资本金净利润率 21、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的估算。 A：35 B：58 C：27 D：23E：借款合同 22、某城市 2006 年至 2008 年的平均房价分别是 2700 元/、3300 元/ 、3500 元/ ，则该城市 2006 年至 2008 年房价年平均增长_。 A9.04% B13.86% C109.04% D113.86% 23、若标准宗地的临街深度为 10 m ，按照四三二一法则计算临街深度为 15 m 的宗地价格，其平均深度价格修正率为。 A：78 B：85 C：117 D：150 E：工业用地的监测点评估价格 24、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、 公正的土地使用制度，国土资源部从 2002 年 7 月 1 日开始实施_，明确规定了 土地的有偿出让对象。 A协议出让国有土地使用权的规定 B 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例 C 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 D城市房地产管理法 25、某企业 12 月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款 70 万元，长期 投资 100 万元，短期投资 120 万元，应收票据 210 万元，短期借款 30 万元，应 付票据和应付账款 110 万元，应付工资 60 万元，应付债券 300 万元。则该企 业流动资产比率是_。 A40% B50% C200% D250% 二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符 合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、_不属于房地产市场的专业顾问。 A建筑师 B精算师 C工程师 D律师 2、地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的_。 A位置固定性 B适应性 C寿命周期长 D各异性 3、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为 2500 万元，资产合计为 4000 万元，流动资产和流动负债分别为 2000 万元和 1000 万元，存货为 1200万元，则该企业的流动比率为_。 A62.5% B80.00% C133.33% D200.00% 4、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有。 A：法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值 B：再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额 C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押 价值 D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值 E：在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土 地使用权出让金 5、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是。 A：与财务报表中的成本完全不一样 B：应根据实际发生费用记录来确定 C：与财务报表中的成本一样 D：是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 E：借款合同 6、某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元为借贷资金，余款由购买者 用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为 24000 元，投 资者权益增加值为 2200 元，店铺市场价值增长率为 2，则考虑物业增值时该 店铺的投资回报率为。 A：7.1 B：12.0 C：13.1 D：19.1 E：借款合同 7、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括。 A：土地出让金 B：征地拆迁费 C：基础设施建设费 D：土地转让费 E：契税 8、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。 A获利能力分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析 9、房地产市场分析主要分析市场的_。 A供求关系 B竞争环境 C目标市场 D可支付的价格水平E收入费用 10、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模 式是模式。 A：市场集中化 B：产品专业化 C：市场专业化 D：全面覆盖 E：借款合同 11、_在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。 A估价目的 B估价时点 C估价程序 D估价做业 12、下列关于保留价和起拍价的关系，表述正确的是。 A：保留价不同于起拍价 B：保留价同于起拍价 C：起拍价可以低于保留价 D：起拍价可以等于保留价 E：起拍价也可以高于保留价 13、下面 A 市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是。 A：作为拆迁人，接受拆迁委托 B：房屋拆迁许可证的审批 C：拆迁委托合同的备案管理 D：受理强制拆迁的申请 E：拆迁补偿安置资金使用的监督 14、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。 A：招标项目的技术要求 B：招标的监管人员 C：招标的监管部门 D：投标报价的要求和评标标准 E：拟签订合同的主要条款 15、不属于影响消费者购买因素的是（）。 A经济因素 B社会因素 C个人因素 D理性因素 16、已知某房地产价格为 900 己/m2 时，需求量为 100×104m2，当价格为 1000 元/m2 时。需求量为 90×104m2，则需求价格弹性为_。 A10 B9 C0.9 D0.1 17、某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期 限为 20 年的建设债券。该债券种类属于。A：金融债券 B：长期债券 C：公募债券 D：公债券 E：抵押债券 18、房地产市场是由参与房地产交换的等要素构成的。 A：当事者 B：房地产商品 C：房地产交易需求 D：交易组织机构 E：房地产交易制度 19、通风施工图纸可分为。 A：立面图 B：平面图 C：剖面图 D：系统图 E：详图 20、超额利润有以下三种。 A：创新利润 B：风险利润 C：垄断利润 D：正常利润 E：平均利润 21、下列关于房产图的表述中，正确的有。 A：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比 例尺一般为 1：500 B：房产分丘图能反映丘內所有房屋及其用地情况等各项房地产要素 C：房产分户图表示房屋建筑结构的细度，比例尺一般为 1：100 D：房产分户图是分丘图的局部明细图 E：分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料 22、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_ 的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40% 23、收益法在需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值 或建筑物的价值时，需要采用_。 A房地剩余技术 B市场剩余技术 C地剩余技术 D建筑物剩余技术 E自有资金剩余技术 24、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得的同意。 A：原土地出让方 B：市、县人民政府城市规划行政主管部门 C：市、县人民政府房地产管理部门 D：原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门 E：执行层的组织协调 25、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。 A：典型合同 B：实践合同 C：诺成合同 D：主合同 E：从合同