公积金贷款担保.docx

试论住房公积金贷款担保的合法性和必要性摘要 住房置业担保做为一种新型担保模式，随着国家住房制度的改革应运而生，经过近十年的发展，住房置业担保已积累了一定运行经验。本文试图从住房置业担保为住房公积金贷款提供担保的合法性和必要性两方面对住房公积金贷款担保做一阐述。 关键字：住房置业担保 住房公积金贷款 风险控制住房置业担保公司是根据国家政策和法规依法设立的，是专门从事住房公积金政策性个人住房贷款担保及其它相关业务的担保机构。住房置业担保为住房公积金政策性个人住房贷款提供担保是合法地，也是非常必要的。一、住房置业担保公司是根据国家政策和法规而设立，且依法从事相关政策性业务。1、住房公积金管理条例第十一条第五项规定：“住房公积金管理中心负责住房公积金的保值和归还；”另外，第二十七条规定：“申请人申请住房公积金贷款的，应当（“应当”在法律条文中即“必须”的意思）提供担保。”所以，从申请人申请贷款和住房公积金管理中心的职责来讲，对住房公积金贷款都需要一个担保保证行为。2、建设部和中国人民银行联合下发的住房置业担保管理试行办法第六条规定：“国务院建设行政主管部门归口管理全国住房置业担保管理工作。省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内住房置业担保管理工作。直辖市、市人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内住房置业担保管理工作。”另外，第七条规定：“担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。”所以，置业担保是全国各地都在设立的政策性和专业性的个人住房贷款担保机构。3、2010年咸阳市住房公积金管理中心全年归集住房公积金10.18亿元；发放贷款3.01亿元；提取住房公积金2.3亿元，实现住房公积金增值收益1392万元。目前咸阳市住房公积金贷款担保的形式主要是（1）借款人在所购(建、修)住房抵押登记未办理之前申请发放住房公积金贷款，须提供阶段担保（房地产开发企业担保、企业单位担保、住房公积金账户担保、公务员信用担保和公务员引荐担保）（2）在所购房屋抵押登记办理完毕后以借款人所购建的住房作为抵押担保。还没有一家专门从事住房置业担保的机构为住房公积金贷款提供担保。如果我司成立专门的机构为公积金贷款提供担保，以发放公积金贷款3亿元为担保余额计，假设平均每户贷款30万元，贷款担保期限为20年；担保费收入约为3000元*1000=300万元。二、住房置业担保为个人住房公积金贷款提供担保的必要性。1、许多个人在住房公积金贷款时认为：（1）借款人是有民事行为能力的人，申请贷款时对能否偿还和怎样偿还贷款有充分的考虑；（2）个人申请贷款，已向住房公积金管理中心提供了收入证明，证明自己是有还款能力的；（3）在贷款时以房产抵押来保证偿还贷款。所以，贷款行为发生时再由住房置业担保公司担保是没有必要的，是人为增加了借款人的负担，是不合理的。 以上借款人的观点似乎有其合理性，但这只是从其个人的角度考虑了问题，是不全面的。2、从住房公积金贷款违约引起的诉讼及执行案件中我们注意到了以下类型的风险：（1）因借款人工作变化导致不能还款，因故失去工作岗位；借款人所在的企业效益低劣，工资发放困难；借款人家庭成员或本人出现病、残、亡故和失踪等重大意外变故而无能力还款；借款人家庭内部矛盾纠纷导致贷款抵押物物权被法判撤消、城市拆迁时，拆迁人未尊重拆迁物他项权利人权利，导致抵押物灭失等等。（2）借款人抵押的房产执行时很难处置偿还贷款。借款人有多套房产但也不能保证执行的最终实现，因为借款人在贷款时或有多套房产但不能保证在还贷期内仍有多套房产。（3）房屋是特殊的财产，除部分人有多套房产的情形，大多数借款人只有一套住房，根据最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第六条规定“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变买或者抵债。”因此执行中常常无法对抵押房产进行处置。3、要求有严格的担保有以下三个原因。（1）住房公积金管理的资金是全体缴存人的钱，而不是住房公积金管理中心自己的；（2）住房公积金管理中心的职责是负责住房公积金的缴存、使用、归还和保值；（3）住房公积金管理中心所管理的资金是以互助的形式（因为借款人的借款金额均远高于本人公积金账户的缴存余额，需动用其他公积金缴存人的账户存款）对公积金缴存人提供低成本的有别于商业银行的借贷，是不以营利为目的地。所以一旦有贷款不能收回，其不能象商业银行或企业单位可以用盈利来补充亏损，只能使其管理的公积金个人账户亏欠，这显然是国家政策和法规所不允许的，更是每个住房公积金缴存人所反对的。因此个人住房公积金贷款有比较严格的要求，其它形式的贷款可以不要求借款人提供担保，但对住房公积金贷款法规明确的是必须提供担保，且担保人承担与借款人同等的还款责任。即：如果借贷风险发生，必须由担保人先期向公积金全额偿还借贷本息，以保证公积金的资金安全。这就是个人住房公积金贷款与其它商业性贷款的区别，当然还有公积金借贷的低利息等。总之，由住房置业担保为个人住房公积金贷款提供担保是国家政策和法规的要求。在实践中，个人住房公积金贷款由住房置业担保公司提供担保是必要的。参考文献：1、住房公积金管理条例2、住房置业担保管理试行办法3、西安住房公积金担保贷款流程4、西安市住房公积金贷款实施细则（暂行）5、咸阳市住房公积金贷款暂行办法附件：个人住房公积金贷款担保业务操作流程1、接受个人住房公积金借款担保申请人的咨询借款申请人至担保公司个人置业部或致电公司个人置业部进行个人住房担保委托贷款(以下简称个人贷款)咨询，准备个人贷款相关资料。2、担保公司客户经理初审、信用评估及抵押物评估(4个工作日)(1)借款申请人携填写完整的西安住房公积金贷款申请审批表(以下简称借款申请表)及个人贷款相关资料至担保公司进行个人贷款初审。借款申请人通过初审后，担保公司将借款申请人情况录入计算机个人贷款系统。同时担保公司根据借款申请人的不同情况，告知借款申请人复审时需提供的贷款资料。此项工作担保公司在1个工作日内完成。(2)客户经理指导借款申请人申请个人信用评估。信用评估机构自接到评估委托之日起3个工作日内出具个人信用评估报告。(4)担保公司开具抵押物评估通知单。借款申请人或委托代理人持抵押物评估通知单至指定的评估机构申请抵押物评估。评估机构应在接到评估委托之日起3个工作日内出具抵押物价格评估报告。3、担保公司复审(3个工作日)借款申请人或委托代理人持个人贷款资料及评估机构出具的抵押物价格评估报告售房单位签章后的收押合同及售房人银行开户情况说明抵押物价格评估报告个人信用评估报告至担保公司复审。4、西安住房公积金管理中心(以下简称中心)确定贷款期限和额度借款申请人持担保公司复审过的资料到中心，中心根据上述相关贷款资料确定个人贷款期限、贷款额度、担保方式、经办银行、个人贷款拟划入的售房人开户银行及账号，录入计算机个人贷款系统。5、银行签订借款合同借款申请人出具抵押房地产清单后，银行与借款申请人签订个人住房公积金借款合同5份，银行出具担保委托贷款发放通知书(以下简称贷款发放通知书3份，经办银行、担保公司和中心各执1份.6、担保公司办理房屋评估、抵押登记手续借款申请人或委托代理人持贷款发放通知书和担保申请审核通知单向担保公司申请个人贷款担保，缴纳担保费。担保公司个人置业部对借款申请人及共同申请人的身份证明号码和个人信用评估报告中的信用等级，对于集资建房项目的个人贷款，在“备注”栏中注明集资建房的项目名称、专户管理的开户行及其账号、单位住房基金编号应进行认真审核。以上工作担保公司在1个工作日内完成。7、担保审核(3个工作日)担保公司在借款合同抵押合同房地产抵押登记申请书及担保公司制式合同上签章。担保公司将审核后的个人贷款资料及担保公司开具的担保费发票转送至中心。8、中心填写委托合同并签章(1个工作日)中心在收齐担保公司审核通过的个人贷款资料后，将委托贷款委托合同和委托贷款通知单有关内容填写完整并签章。9、借款申请人在相关合同上签字(1个工作日)(1)借款申请人向中心提交购房首付款发票或收据，中心审核原件，留存复印件。同时，中心将担保公司开具的担保费发票返至借款申请人手中。(2)中心监督借款申请人在抵押合同上签字。(4)中心将个人贷款资料整理后转送经办银行;借款申请人等待个人贷款经办银行通知办理贷款发放手续。10、经办银行签订委托合同，发放贷款(3个工作日)(1)个人贷款经办银行根据个人住房担保委托贷款发放通知书，完成借款合同委托贷款通知单等个人贷款有关资料复核签章工作。(2)经办银行确定贷款发放日后，通知借款申请人于贷款发放日至银行办理放款手续。(3)经办银行确定贷款发放日后，至中心办理个人贷款的划款手续。以上工作个人贷款经办银行在3个工作日内完成。(4)借款申请人在贷款发放日至银行办理贷款发放手续，经办银行在相关合同上填写贷款发放日期和合同编号等内容。(5)经办银行返还借款申请人个人贷款有关合同资料。11、中心、银行返回档案资料中心、银行将个人贷款担保资料返还担保公司。整个流程的关键点的风险控制说明业务人员、风险控制人员对申请人提供的所有资料的真实性、完整性、有效性、合法性的审查务必认真。客户房屋产权的核档、客户的面签、房屋的评估等进行严密、细致的核查。加之委托银行的第一道把关，这一风险得以控制。