南岸区房地产市场调研报告.ppt

南岸区房地产市场调南岸区房地产市场调研报告研报告报告目录报告目录地块与地块与区域分析区域分析区域供求分析区域供求分析区域宏观分析区域宏观分析户型户型分析分析价格分析价格分析客户群体分析客户群体分析房地产市场房地产市场发展趋势发展趋势地块与区域地块与区域分析分析目 录南岸区概况1地块概况（略）2小结3南岸区宏观分析南岸区宏观分析目录全国房地产运行指数全国房地产运行指数经济运行状况经济运行状况经济发展趋势经济发展趋势货币政策货币政策南岸区房地产市场发展趋势分析LOGO南岸区将成为重庆市场“三足鼎立”的主导力量之一在2005年之前，由于北部新区10余个精品楼盘的带动，加上本土一线企业龙湖和金科的项目均主要集中在北部区域，整个房地产市场呈现出向北发展的趋势。随着政府对南部和西部区域规划的逐步实施，形成了茶园、九龙园区这两个新兴板块，而巴南区的开发也在升温，在沙坪坝的凤天路和杨公桥片区也有众多项目出现。因此，未来几年内，南部和西部区域也将成为供应的热点区域，整个市场形成南、西、北三足鼎立的局面。南岸区则是三足鼎立局面中非常重要的一股力量。在南岸区，无论是开发较早的中心板块，还是后来跟进的南滨路板块，以及新开发的茶园板块，均有众多带表性的项目，并且大盘不段出现，中小型楼盘也极具影响力。预计2年内，在中心区板块将新增顺驰会展中心项目（200亩）、万达珊瑚村项目（总建面70万方）和金阳国际中心（50亩）；在南滨路板块，新增了和黄项目（200亩，在年底开盘）、骏逸第一江岸，而蓝滨城、融侨半岛、观山水等则将持续放量，而武夷滨江、中央大街、喜来登国际中心预计也将在2年内销售；在茶园新区和学府板块，则有同景国际城、庆隆国际高尔夫别墅、鲁能项目、7季城、渝能国际等大盘。LOGO供应量大根据目前已经亮相和正在销售的项目统计，南岸区住宅总供应量约1341万方，已开发量约166万方，当前供应量约164万方，潜在供应量约1101万方。如果按目前的消化速度，潜在供应量约需7年的时间才能消化完毕。LOGO中心区板块、南滨路1段、南滨路2段、学府板块、茶园板块将继续成为几大热点板块，经开区板块、南湖板块和南山板块市场影响力减弱。在中心区板块主要指以转盘为中心、半径约1000米的范围以及南城大道沿线。这一板块目前的在售项目主要有闲庭居（12万方）、上海城（共60万方）、贝迪新城（约14万方）、城市之光（约4万方）、南源居（约8万方）。除上海城外，其他项目将在1年左右消化完毕，但在2年之内上海城将有续推，另外还将新增加顺驰会展中心项目、金阳国际中心和万达珊瑚村项目，这些项目都是市场影响力较强的项目。LOGO南滨路1段从长江大桥至弹子石，2段从长江大桥至经开区。1段是重庆最早打造的滨江路，市政建设到位，市场影响力强，云集了一批品牌开发商和实力开发商，如和记黄埔、洋世达、浦辉。目前1段的代表性项目主要有蓝滨城（40万方）、阳光汇（18万方），阳光100国际新城（100万方）。这些项目总体量大，在未来的2年内将持续放量。另外武夷滨江、中央大街、和黄项目（41万方）、喜来登国际中心（16万方）预计也将在2年内推出。可见南滨路1段将是未来2年内供应的热点板块，由于江景资源受到客户的青睐、板块成熟、项目品质好，1段也是需求的热点板块。LOGO南滨路2段从长江大桥至经开区，这一板块与1段最大的不同在于政府投入少，配套不到位，没有进行整体包装，板块的影响力小。这一板块主要的在售项目主要有融侨半岛（320万方）、龙湖观山水（31万方）。融侨半岛体量大，预计在2年内将继续放量，龙湖观山水将在明年4月分推出（剩余的16万方），另外骏逸第一江岸（26万方）将在今年8月分推出，昌龙项目（约200余亩）预计在明年推出。可见这一板块也是一个供应的热点板块，但由于交通体系和城市配套的建设相对落后，因此，需求相对较弱。LOGO学府板块主要指四公里至交通学院沿线。这一板块开发较早的项目有回龙湾和江南枫庭，由于四公里立交桥的修建和学府大道的路况改善，这一板块很快成为热点开发板块，迅速增加了一批项目。目前在售的项目主要有回龙湾、回龙兰湖天、江南国际新城和学府大道69号等。新增项目主要渝能国际（60万方）、7季城（80万方）和融侨五公里项目。由于交通便利，配套逐步完善，居住氛围浓厚，价格又相对较低，这一板块的项目受到市场的欢迎。未来的2年内，这一板块将是个供需两旺的区域。LOGO茶园板块是个新兴板块，政府规划的力度大，南岸区政府也将搬迁至此，三大隧道又将拉近其与南坪、解放碑、江北三大区域的距离，与三大区域之间的车程在25分钟之内，其区位优势逐渐体现，板块的优势突出。目前这一板块已经亮相的项目有同景国际城（3000亩），庆隆南山国际高尔夫别墅（4500亩），鲁能项目（1700亩），预计未来项目还将继续增加。由于是新兴板块，价格优势明显，而城市规划又带来很大的升值潜力，可见这一板块将是未来2年内的供需热点板块。LOGO经开区板块属于南岸区较偏的一个板块，工厂较多，交通体系不完善，配套缺乏。2003年以来的项目主要有美堤雅城，目前新增项目静安美岭（510亩）。在未来的2年内，交通和配套预计不会迅速得到改变，但依然可能出现一些新的项目。LOGO南湖板块介于经开区板块和学府板块之间，交通体系比较落后。这一板块开发的较早的项目主要有但由于竞地溯源居和阳光美地，后续项目主要有溯源阁（26万方）、骏逸江南、骏逸蓝山（23万方）、金阳罗马假日（30万方）等。由于居住氛围浓厚，配套也将逐步完善，加上房价相对合理，需求旺盛。未来的2年内，仍有可能出现一些新的项目。LOGO南山板块最大的优势在于原生的自然环境，目前在售的代表性项目主要有高山流水。未来2年内也有可能出现一些新的项目，但预计不足以对区域市场造成很大的冲击。LOGO大盘冲击市场除最早出现的大盘融侨半岛外，随着茶园、经开区和学府沿线的开发，出现了一批新的大盘，如静安美岭（510亩），渝能国际（60万方）、7季城（80万方）、同景国际城（3000亩）、庆隆南山国际高尔夫别墅（4500亩）、鲁能茶园项目（1700亩）。未来2年内，随着新区的开发，仍有可能出现一些新的大盘。LOGO项目品质继续提升未来两年内，南岸区的项目品质将继续提升，这是因为：一诸多大盘在小区的环境、配套方面下足功夫来提升项目的品质，以吸引客户；二是花园洋房、别墅等中高端的产品增加，提升了品质；三是滨江板块是未来的热点板块，江景所带来的高价格，同时也要求项目在整体品质上有所提升。LOGO房价稳中见涨受城市建设、地块资源和项目品质的影响，南岸区的房价将呈现出稳中见涨的趋势。中心区由于受地段这一关键因素的支撑，南滨路由于江景资源丰富、板块较为成熟以及项目素质较好的因素，房价将非常坚挺，存在上涨的可能；南滨路2段和经开区由于板块的成熟度不够，在短期内价格很难有明显的上涨；学府板块形成开发热潮，竞争激烈，但交通便利，配套也逐步完善，且目前的价格相对偏低，因此价格将平稳上涨；茶园新区价格起点低，随着城市规划的实施，价格上涨的空间较大；而南湖板块、南山板块虽然由于板块自身在交通、位置等方面难以取得突破，因此价格趋稳，但在区域整体价格上涨的趋势下，也有可能上涨。LOGO市场竞争激烈竞争激烈主要来自几方面的因素：一是总供应量偏大，据不完全统计，潜在供应量约1100万方，且将继续增加；二是板块之间的竞争，滨江路、学府板块和茶园板块，均是未来的热点板块，且各板块均优势突出，板块之间的竞争将非常激烈；三是大盘之间的竞争，新大盘、老大盘将在未来几年集中供应；四是品牌企业和实力企业带来的竞争，由于品牌的作用，它们的项目往往附加值较高，给同类型同档次的项目带来竞争压力。房地产市场供给房地产市场供给分析分析目录目录重庆市楼市成交数据分析南岸区楼市成交数据分析重庆周期成交均价分析南岸区周期成交分析南坪区区域户型分析别墅在售：庆隆南山高尔夫国际社区庆隆南山高尔夫国际社区组团玺馆组团玺馆同景国际城法朵同景国际城法朵Villa庆隆南山高尔夫国际社区柏翠庄庆隆南山高尔夫国际社区柏翠庄庆隆南山高尔夫荟澜山庆隆南山高尔夫荟澜山保利小泉别墅保利小泉别墅坡岭顿小镇坡岭顿小镇待售：庆隆南山高尔夫山外山庆隆南山高尔夫山外山28阙阙售完：庆隆南山高尔夫庆隆南山高尔夫组团橘香郡组团橘香郡庆隆南山高尔夫国际社区叠滟岭庆隆南山高尔夫国际社区叠滟岭高山流水二期高山流水二期庆隆南山高尔夫国际社区庆隆南山高尔夫国际社区南滨豪门南滨豪门高山流水高山流水长青湖长青湖南岭雅舍南岭雅舍小户型小户型亚太商谷双子星座融侨彩虹道上海城LOMO康德国会山渝能国际幸福山房 协信城弘扬华城国际丽都锦城天怡碧桂苑上海城三期天域南湾江上芸峰天梭派上海城繁华纪以68-78平方米的精致两房和90-110平方米的华美三房为主南山风景区海昌加勒比南山风景区海昌加勒比两房两厅两房两厅骏逸第一江岸孔雀湾2期价格价格5000-55005000-5500感谢您的关注！南岸区区域户型小结：南岸区区域户型小结：1：适应消费需求以小户型（两室两厅、两室一厅、单间配套）为主。2：长江以南，北面长江环绕，占有地理优势，别墅户型也不少。3：一般户型面积50m2-120m2。4：两房两厅一卫一厨一阳台的户型居多南岸区区域价格分析南岸区区域价格分析从区域来看，4月到11月，各区均有楼盘价格上涨，使得上涨成为主流态势。其中高新区所占比例最多，达到57.1%，共有8个楼盘价格上涨，涨幅最高的兴茂晶蓝公馆，达到800元/平米。区域涨跌走势图区域涨跌走势图融融侨侨城房价走城房价走势势（水景地水景地产产）天怡碧桂苑房价走天怡碧桂苑房价走势势（小户型）（小户型）同景国同景国际际城香城香阁华颂阁华颂房价走房价走势势（特色特色别别墅墅）中式）中式万友七季城四期七季城品房价走万友七季城四期七季城品房价走势势价格供求：价格供求：9000元以下这一价位的房源供应比例较大10000元以上这一价位的房源供求平衡二手房的价格在35005000，最高不超过6000南岸区在个数方面则领先，有15个楼盘价格出现上涨，最高涨幅达到2000元/平米，共有3个楼盘：天景雨山前、上海城LOMO公寓和东原1891。天景雨山前以媲美别墅的高档洋房分期推出，后期价格相比前期迅速上涨，而上海城LOMO公寓则借助上海城大社区的影响力，始终受到购房者关注；东原1891一方面借助东原的品牌，另外一点则是其南滨路的一线江景。东原东原1891楼盘位置：南岸区 南滨路板块 南岸区南滨路核心中段 主力户型：27-110平方米 均价17000元/平方米建筑面积：299740平方米 占地面积：72618平方米交通状况：交通状况：东原1891位于重庆市南岸区南滨路核心中段，属于重庆CBD主要配套区域，拥有得天独厚的地理优势，距离各区核心商圈异常便捷。338（洋人街牛角沱）、368（大佛寺毛线沟）、373（回龙湾北滨路）、872（四海路盘溪）、873（江南体育馆美茵河谷）等多路公交直达。项目介绍：项目介绍：东原1891守望长江1000米一线景观，怀想当年，注视未来。南山一棵树观景平台处于项目正上方，与80多个国家的友人、中央领导人，分享渝中半岛的最佳观赏视角。而具有城市天然绿肺之称的南山风景区，俨然天然氧吧，清风吹拂，数十亿负氧离子，请一一珍藏。“山水重庆，人文南岸”。东原1891位于重庆市南岸区南滨路核心中段，属于重庆CBD主要配套区域，拥有得天独厚的地理优势，距离各区核心商圈异常便捷。南坪核心商圈：距离5公里，车程5分钟；解放碑商圈：距离7公里，车程8分钟；江北商圈：距离15公里，车程15分钟；江北机场：距离23公里，车程25分钟。南岸区区域客户群体分析n2009年总人口43万n2010年总人口60万 外来暂住人口12.6万n2010年农业人口9.1万人口数量人口数量规划n重庆商报讯“五横六纵”将在3年内开建，5年实现一小时外环。交通布局将让我市主城拓展区迎来发展的高速时期，尤其是东、西部以及北部新区至2020年将吸引更多的人口进入。根据规划，至2020年，主城拓展区人口聚集量将与现有主城人口量相当，达到600万人左右。n重庆市南岸区茶园新城区建百万人口新城。其功能构成以商业服务、商务办公、文化艺术、信息交流、中高档居住为主，同时具有城市交通枢纽功能.