店鋪開發2.ppt

店鋪開發店鋪開發2培訓大綱培訓大綱店鋪投資新理念店鋪投資新理念店鋪開發要考慮的因素店鋪開發要考慮的因素真維斯需要開出什么樣的店鋪真維斯需要開出什么樣的店鋪店鋪預估收入、支出與淨利店鋪預估收入、支出與淨利租務談判租務談判2店鋪投資新理念店鋪投資新理念專家指出：找到一個理想的店面，你的專家指出：找到一個理想的店面，你的 開店也就等于成功了一半。開店也就等于成功了一半。零售業成功的關鍵是零售業成功的關鍵是 ProductProduct(貨品）貨品）貨品）貨品）PlacePlace(地點）地點）地點）地點）PricePrice(價錢）價錢）價錢）價錢）PromotionPromotion(推廣）推廣）推廣）推廣）3討論討論 如何才能選好理想的店面呢如何才能選好理想的店面呢？城市城市GDP與人口數與人口數競爭者分析競爭者分析集會場所集會場所人流狀況人流狀況“實地抽樣方式實地抽樣方式”交通狀況交通狀況其它其它店鋪開發要考慮的因素店鋪開發要考慮的因素4店鋪開發要考慮的因素之店鋪開發要考慮的因素之 06年廣東省各城市年廣東省各城市GDP5廣東行政區廣東行政區6廣東省行政區劃統計表廣東省行政區劃統計表7店鋪開發要考慮的因素之店鋪開發要考慮的因素之競爭者分析競爭者分析分店數量分店數量分店的分布分店的分布分店的營業面積分店的營業面積營業額：營業額：客流量客流量x成交率成交率x平均消費額平均消費額=每日營業額每日營業額 每日營業額每日營業額x每月工作天數每月工作天數=每月營業額每月營業額商品價格商品價格/貨品結構貨品結構賣場氣氛、購物環境、服務態度賣場氣氛、購物環境、服務態度8店鋪開發要考慮的因素之店鋪開發要考慮的因素之集會場所集會場所1、步行街、步行街/商業街商業街2、大型百貨商場、大型百貨商場3、食市、餐飲、食市、餐飲4、超市、超市5、娛樂場所、娛樂場所9店鋪開發要考慮的因素之店鋪開發要考慮的因素之 人流狀況人流狀況“實地抽樣方實地抽樣方式式”時間：時間：1.周一至周五周一至周五/周六周日或法定假日周六周日或法定假日2.8:00am-10:00pm,每兩小時分為一個小段每兩小時分為一個小段3.15分鐘抽樣：實際經過人數、機動車、汽車、分鐘抽樣：實際經過人數、機動車、汽車、4.助動車、自行車助動車、自行車人流類型：青少年、上班族、家庭主婦人流類型：青少年、上班族、家庭主婦將每抽樣的數，換算成以兩個小時人流流動數將每抽樣的數，換算成以兩個小時人流流動數 10店鋪開發要考慮的因素之店鋪開發要考慮的因素之交通狀況交通狀況經過目標地址的公交車的路數、路線經過目標地址的公交車的路數、路線 1.下車后之走嚮下車后之走嚮2.-以轉車為目的行走的路線以轉車為目的行走的路線3.-以休閑、購物為目的行走的路線以休閑、購物為目的行走的路線4.-回家為目的行走的路線回家為目的行走的路線2.未來交通運輸系統的影響未來交通運輸系統的影響3.-運輸系統（火車站、長途汽車、碼頭、飛機場）的出入口，運輸系統（火車站、長途汽車、碼頭、飛機場）的出入口，能帶動的人流。能帶動的人流。4.-重要道路可能拓寬擴建，帶動的人流重要道路可能拓寬擴建，帶動的人流11店鋪開發要考慮的因素之店鋪開發要考慮的因素之其它其它建筑物建筑物 1.大型住宅區、樓盤和寫字樓大型住宅區、樓盤和寫字樓2.舊城區、新城區的情況舊城區、新城區的情況3.目前的改建情況，城市目前的改建情況，城市1-3年可能改建的趨勢，是否有年可能改建的趨勢，是否有4.拆遷可能拆遷可能行業行業1.主要店鋪街道、干道的行業類型主要店鋪街道、干道的行業類型2.以何產品為主，售賣產品的層次以何產品為主，售賣產品的層次12真維斯需要什么樣的店鋪？真維斯需要什么樣的店鋪？店面結構店面結構（門面（門面7m、面積面積100平平、樓高樓高2.8m）產權（是否第一業主）產權（是否第一業主）年期（年期（3-5年）年）租金（租金（15點或以下）點或以下）預估可做的營業額（預估可做的營業額（10萬以上）萬以上）街道規划（是否有牌子）街道規划（是否有牌子）1314街鋪街鋪注意注意 -陰陽街陰陽街 -避免過窄行人路避免過窄行人路 -樓梯數目樓梯數目 -盡量選兩面或三面臨街口路盡量選兩面或三面臨街口路選交叉路口，大型公共場所對面選交叉路口，大型公共場所對面 -顧客喜歡靠右側行駛方向商店顧客喜歡靠右側行駛方向商店 -顧客速度，如巴士站，客流過快，不利於購物顧客速度，如巴士站，客流過快，不利於購物 -座向座向15商場鋪商場鋪商場定位商場定位租戶組合租戶組合休閑區樓層及位置休閑區樓層及位置電梯位置電梯位置向前方向靠右位置為佳向前方向靠右位置為佳16店鋪預估收入、支出與淨利之店鋪預估收入、支出與淨利之收入收入預估每次消費的金額預估每次消費的金額1.評估商圈抽樣點適合何類型的店評估商圈抽樣點適合何類型的店2.店鋪依商圈類別划分的市場定位店鋪依商圈類別划分的市場定位3.再以求出的入店率再以求出的入店率X該商圈抽樣的人潮數二預估客戶數該商圈抽樣的人潮數二預估客戶數4.未來再依商圈的消費年齡、習慣、所得的變動可能對客未來再依商圈的消費年齡、習慣、所得的變動可能對客 流量的影響而做正（負）百分比的修正。流量的影響而做正（負）百分比的修正。可能的業績可能的業績1.預估消費金額預估消費金額X可能客戶數可能客戶數:可能每日營業金額可能每日營業金額2.可能每日營業金額可能每日營業金額X30=可能每月營業余額可能每月營業余額17店鋪預估收入、支出與淨利之店鋪預估收入、支出與淨利之支出支出1.租金租金2.工資工資3.水電水電4.廣告費廣告費5.保險保險6.辦公用品辦公用品7.雜費雜費1.裝修折舊費裝修折舊費2.口岸行政費口岸行政費3.總部管理費用總部管理費用店鋪費用店鋪費用其它費用其它費用18店鋪預估收入、支出與淨利之店鋪預估收入、支出與淨利之淨利淨利可能月營業業績可能月營業業績-租金租金-固定費用固定費用-變動變動總費用總費用=預估淨利（稅前）預估淨利（稅前）19練習練習20合同協議合同協議手續齊全合法手續齊全合法規定維修責任規定維修責任合同期限（最好五年或以上）合同期限（最好五年或以上）（租賃期滿、承租方有優先續約權）（租賃期滿、承租方有優先續約權）物業描述物業描述地址地址付款方式（不續租，甲方須退還押金）付款方式（不續租，甲方須退還押金）確定店面面積（建筑確定店面面積（建筑/使用面積）復尺，相互確認后生效）使用面積）復尺，相互確認后生效）違約之責任須有明確規定違約之責任須有明確規定 收鋪時須核對水、電、冷氣、燃氣及排水等設施，收鋪時須核對水、電、冷氣、燃氣及排水等設施，收鋪時須核對水、電、冷氣、燃氣及排水等設施，收鋪時須核對水、電、冷氣、燃氣及排水等設施，安全出口、消防設施等。安全出口、消防設施等。安全出口、消防設施等。安全出口、消防設施等。2122信息的收集太慢，對市場信息不夠敏感信息的收集太慢，對市場信息不夠敏感 放盤信息放盤信息 某些目標店鋪的營業狀況某些目標店鋪的營業狀況判斷不出公司想要什么的店鋪判斷不出公司想要什么的店鋪 首先不要擔心自己提供的信息沒有用首先不要擔心自己提供的信息沒有用 本區新的增長點在哪里本區新的增長點在哪里 本區要轍店時，如何開回相應的店鋪本區要轍店時，如何開回相應的店鋪談判技巧談判技巧 虛設門檻虛設門檻 白臉黑臉白臉黑臉 期限效果期限效果 攻擊要塞攻擊要塞23實踐練習一個月內交一間店鋪開發資料一個月內交一間店鋪開發資料2425