众合国际产业园物管管理方案.doc

.众合国际石材产业园物业管理方案郑州天下石物业管理有限公司2016 年 2 月 23 日星期二众合（郑州）国际石材产业园物业管理方案郑州天下石物业管理有限责任公司 至诚服务完美奉献 1目 录第一章 提高物业管理服务水平的整体设想及策划第二章 拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况第三章 管理人员的配备、培训、管理第四章 管理规章制度和档案的建立与管理第五章 各项管理指标的承诺及措施第六章 管理收支预算和管理费标准第七章 机电设备设施管理第八章 公共秩序管理第九章 绿化管理第十章 清洁管理第十一章 房屋本体及附属设施维修养护计划和实施第十二章 园区文化和便民服务众合（郑州）国际石材产业园物业管理方案郑州天下石物业管理有限责任公司 至诚服务完美奉献 2第一章 提高物业管理服务水平的整体设想及策划提要：管理定位物业企业化管理的典范，两个文明建设的窗口管理目标一年获市优称号，两年获省优称号，三年获国优称号管理模式现代化、专业化物业管理四大理论客户关系管理、合工理论、目标计划管理、时间管理五大优势理念、团队、技术、经验、配套五个重点整体形象、安全、保密、机电设备管理、建筑外观五大措施全面投入，保障设备的良好运行；不断钻研和学习，利用高科技手段进行管理；全面防范，治安事件发生率为零；发挥本公司规模优势，实施专业化低成本管理；开发众合国际石材城产业园物业管理专用软件（APP）.六大保障整合型管理体系（ISO9000、ISO14000、OHSAS18000 ） 、科学的人力资源管理体系、完善的安全管理和保密体系、人、财、物的有力保障、专业的机电设备运行管理保障能力、高效的客户关系管理和信息处理平台持续超越持续满足和超越客户市场需求的意识SERVICE 服务标准、双语日常接待、知名学者讲座、会议商务服务众合国际石材产业园郑州航空港经济开发区新的经济、文化、工业中心。众合国际石材产业园规划充分利用物业所在地自然环境，结合地形地貌，众合（郑州）国际石材产业园物业管理方案郑州天下石物业管理有限责任公司 至诚服务完美奉献 3使时代精神与地方特色相结合，体现了现代石材技术、现代办公效率、高科技的要求，众合国际石材产业园物业管理服务推向社会化、专业化，更是对新郑市乃至本地区的物业企业化管理及物业管理市场的发展有着重要的促进意义。针对众合国际石材产业园物业管理的各个要素，本公司开展了深入广泛的项目考察和市场调研，在深入挖掘设计和开发思路的基础上，仔细分析该物业作为未来功能特点，并周详考虑未来物业物业管理服务将面临的重点难点及收取物业费，确定了本公司管理服务众合国际产业园的整体构想和管理策划思路。一、物业管理定位众合国际石材产业园作为集资源综合利用、展览销售、节能、环保、加工、仓储、物流、商务贸易、生活为一体的石材产业园区，园区主要由生活居住区，石材展览区，商业、金融、医疗卫生区，行政办公区，科技研发区，产业化生产区组成。其物业特殊性决定了物业管理的定位也必然有更为高远的追求。经过我们严密论证和现场实地考察，本公司众合国际石材产业园的物业管理服务定位为：·成为新郑市政府物业企业化管理的典范。·成为新郑市工业园区物业管理的样板·成为新郑市精神文明和物质文明建设的窗口。·体现薛店镇政府开放、高效、亲和、和谐的形象。二、管理目标自接管之日起：·一年内达到物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊地开展；引进“新郑市物业管理优秀示范工业园区”考评。·二年内深化管理服务、提高物业管理水平，提升物业管理形象、引进“河南省物业管理优秀示范工业园区”考评。·三年内引进“全国物业管理示范工业园区”考评。众合（郑州）国际石材产业园物业管理方案郑州天下石物业管理有限责任公司 至诚服务完美奉献 4三、管理机制与模式（一） 实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的“三位一体”式的共管机制，推行科技型物业管理模式。监督机构中原食品工业园管委会众合国际石材产业园物业管理委员会可引进行使以下权利，对天下石物业公司及物业管理处的物业管理行为进行监督。·审核管理处提交的月物业管理报告。·组织对物业管理服务的抽验、检查、审查管理效果。·引进会议或其他形式，评审众合国际石材产业园（以下简称产业园）物业管理状况，交流意见。·可即时就物业管理中的问题向管理处或天下石物业公司投诉。·对物业管理中出现的重大事项进行审议。众合国际石材产业园正式投入使用后，我们将在半年之内会同中原食品工业管委会有关职能部门磋商成立众合国际石材产业园物业管理委员会，并充分发挥物业管理委员会的作用，让每一位委员都成为一名物业管理的监督人员，共同参与物业管理，使中众合国际石材产业园的物业管理日臻完美。监督机构新郑市中原食品工业园管委会、产业园物业管理委员会。责任机构郑州天下石 物业公司执行机构众合国际石材产业园物业服务中心众合（郑州）国际石材产业园物业管理方案郑州天下石物业管理有限责任公司 至诚服务完美奉献 5责任机构郑州市天下石物业管理有限责任公司郑州市天下石物业管理有限责任公司是众合国际石材产业园物业管理目标的最终责任人，负责对众合国际石材产业园物业管理状况的整体监控和实施，就众合国际石材产业园的物业管理状况对众合国际石材产业园负责和物业管理委员会负责。执行机构众合国际石材产业园物业管理处物管处是众合国际石材产业园物业管理的具体实施机构，对开发区管委会、园区物业管理委员会和天下石物业公司负责，确保物业管理的各项工作达到既定目标。（二）现代化、专业化物业管理模式众合国际石材产业园区主要由生活居住区，石材展览区，商业、金融、医疗卫生区，行政办公区，科技研发区，产业化生产区组成，其物业管理必须要为其提供符合其自身物业特性的管理服务。我们在进行严密论证的基础上，确定了众合国际石材产业园现代化、专业化物业管理的模式。现代化：充分吸收中国物业管理发展二十年的科技及理论成果，依托我公司与国内外顶级物业管理企业及咨询机构保持的良好合作学习关系，学习并借鉴国际国内同行的优秀经验，凭借我公司本土化运作五年的优势，结合新郑市本地实际，在众合国际石材产业园实施既具备国内一流水准，又符合新郑市的物业管理模式。专业化：以我公司从事物业管理五年来所塑造的精锐专业团队，在公共秩序维护、保洁、绿化、设施设备维修养护等方面为众合国际产业园全面实行专业管理及服务。四、管理学理论运用众合国际石材产业园作为主要由生活居住区，石材展览区，商业、金融、医疗卫生区，行政办公区，科技研发区，产业化生产区组成的综合型物业，其物业管理素质也必须达到与之相符合的高度。本公司长期致力于现代企业制度的建立与完善，并坚信坚实的管理理论是夯实一个企业内部管理的重要基础。针对众合国际石材产业园物业特质，我们将以详尽的客户关系管理、合工理论、众合（郑州）国际石材产业园物业管理方案郑州天下石物业管理有限责任公司 至诚服务完美奉献 6目标计划管理、时间管理等一系列理论体系作为物业管理项目运作的理论保障。客户关系管理：“以客户为中心” ，绝不是一句空洞的口号，而是富有哲理的经营理念。反映在企业当中，就是所有的业务过程围绕如何更多地为客户创造价值，客户获得客户价值是客户满意、客户忠诚的根本理由。以客户为园区的经营模式的实现，需要一套科学而有效的解决方案，它包括以客户为园区的战略规划、管理咨询、实施等核心环节。本公司将以此作为物业管理的核心理念，对众合国际石材产业园物业管理客户市场有效开发和拓展。合工理论：本公司倡导，每一个员工都必须成为学习型的个人，由此，公司才能真正建立成为学习型的组织。因此，员工综合素质的培养，在本公司一直受到重视。而在对员工进行综合素质培训的同时，本公司越来越明显感觉到，合工理论将在现代企业发展中起到积极的作用。200 年以前,亚当·斯密以制造针为例论述了劳动分工的作用。而且，他的这一分工理论成了近代产业革命的起点，也成了后来的管理学家创建管理学的理论前提。确实劳动分工较大幅度地提高了劳动生产率，也有利于专业化和职能化管理。但是，这种理论发展到今天，负面效应日益显露出来。现代社会，一方面追求产品个性化，生产复杂化，企业经营多元化，如果片面强调分工精细和专业化，则使得企业的整体协调作业过程和对过程的监控越来越高，结果致使企业整体效率低下；同时，把人分成上下级关系的官僚体制，使人的积极性、主动性得不到充分发挥，相反腐蚀着人的精神，不利于人的身心健康，以至于走到了分工与协作原则初始动机的反面。另一方面，高科技的发展，特别是计算机的普及运用，使简化管理环节成为可能。同时，与市场变化和高科技发展相对应的是劳动力素质大大提高，员工不再满足于从事单调、简单的复杂性工作，对分享决策权的要求日益强烈。因此，本公司打破分工理论的桎梏，在公司提出“合工理论” ，即借助信息技术，以重整企业业务流程为突破口，将原先被分割得支离破碎的业务流程再合理地“组装”回去，将几道工序合并，归一人完成，并将分别负责不同工序的人员组合成工作小组或团队，以利于共享信息、简化交接手续、缩短时间。另外，减少管理层次，提高管理幅度，建立扁平化的组织结构，从而打破官僚众合（郑州）国际石材产业园物业管理方案郑州天下石物业管理有限责任公司 至诚服务完美奉献 7体制，减少了审核与监督程序，降低了管理成本，减少了内部冲突，增加了组织的凝聚力，大大调动了员工的积极性，促进了员工的个人发展。本公司将在众合国际石材产业园物业管理中以合工理论作为工作流程组装合并的基础理论，最大限度地降低管理成本，提高工作效率。目标计划管理：由本公司整体目标延展出众合国际石材产业园物业管理处各工种分项活动、分项目标与各项工作计划的过程即所谓目标计划延展。即为目标计划管理的精髓。其实施则透过本公司组织架构，应用目标延展的方法来制定众合国际石材产业园物业管理处各项工作计划，并建立绩效指标作为衡量目标达成的考核标准。时间管理：要求众合国际石材产业园物业管理处各工种员工务必了解时间管理的涵意、树立时间成本的意识，掌握时间管理的远近分配、时间管理的优先顺序、时间管理的限制突破、时间管理的计划效率、时间管理的结果及评估等，使众合国际石材产业园的各项物业物业管理服务得以高效率的展开。五、管理优势（一）理念优势理念是服务的灵魂所在，是员工动力的源泉，天下石物业公司以不断提升服务水平为工作的指导思想。以“至情、至微、至效”的精神为理念，不懈追求更高的服务境界，极力发挥员工的创造性思维和创造力，在这种理念的支撑下，近年来，公司所管理的众多项目中，受到了业主的一致好评与信任。以“至情、至微、至效”为基础，我们引伸出了以下独具特色的理念：“至优化”理念； “换位思考”理念以及“（无穷小） ”理念等。·至优化理念即每个员工都有明确的职责范围，在服务过程中遇到的任何问题，都要设计出几套解决问题的方案，从用户（使用人）的角度、经济的角度选择一个最佳的解决方案，达到最佳的效果，同时以最优理念为根本引伸出了几种提供优质服务的措施：“快捷服务” 、 “机务作风” 、 “便民服务”等。 “快捷服务”即在接到拥护需求信息或任务时，要求我们的员工立即行动并迅速解决问题，体现“效率就是生命”的精神；“机务作风”即是采用严谨细致的航空系统维护管众合（郑州）国际石材产业园物业管理方案郑州天下石物业管理有限责任公司 至诚服务完美奉献 8理方法，对每一项工作都严格按程序认真细致去完成；“便民服务”即向业主（用户）提供购物导向、室内维修等正常物业管理范围以外的服务，体现公司的“周到服务” 。 “至优化理念”服务达到的效果是：当您在繁忙工作的时候，优美的工作环境、适宜的温度、优良的空气质量使您尽享工作的乐趣；在您需要服务的时候，物业管理服务人员就会出现在您的身边，每个员工的工作都是一丝不苟，彬彬有礼且规范化、标准化。·换位思考即凡事都要设身处地站在客户需求的角度进行考虑，再反过来考虑如何满足客户的需求，真正做到以客户为园区，把业主的满意作为工作的出发点和工作的最终目标。 “你想到的我们都已做到，你没有想到的我们超前做到” ，从而提供更适合客户需要的服务，满足甚至超越客户的需求。·（无穷小）理念（无穷小）磨合即在早期物业管理介入中，深入物业现场、参与设备调试、熟悉各项功能，站在物业使用人的角度，发现影响使用功能的因素，及时提出合理化建议，将不利的因素消灭在萌芽状态，同时，结合其物业特点，充分了解客户需求，进一步完善各项管理方案及制度，并理顺各方面的关系，在正式接管物业时，使管理磨合期接近“零” 。（无穷小）风险工业园区的物业管理有别于其他物业，特别是安全、环境和技术含量方面。为防止以外事件的发生，公司在“人防” 、 “技防”和制度建设、监督机制等方面都有严格的管理措施，确保万无一失，为了解决物业社会化改革的后顾之忧，我们着眼于长远承担物业管理责任，不断完善硬件与软件设施，确保物业的正常安全运行，注重物业相关保险事宜，按照有关规定投保公共责任险、第三者责任险，并与园区物业管理委员会协商安防设备保险事宜，提高产业园物业抗风险能力。（无穷小）干扰在用户正常上班时间以外完成所有公共部位的清洁工作，确保不会因清洁使地面湿滑造成行走不便，用户正常上班时，清洁员在所辖清洁范围内不众合（郑州）国际石材产业园物业管理方案郑州天下石物业管理有限责任公司 至诚服务完美奉献 9断巡视保洁，发现问题及时处理，不能因保洁而影响和干扰用户正常工作。在保证用户正常工作的前提下，对会妨碍用户的维修保养工作，一律安排在用户正常上班时间以外（突发事件需紧急处理的情况除外） ，同时，在维修保养工作中，维修人员必须先做好维修区域防护及警示措施后，方可进行工作。维修完毕，立即清理现场，以避免造成污染和给用户带来不便。（无穷小）缺陷就是要求每一个员工都要细心谨慎，把工作上可能发生的缺陷（缺点）降低到“零”的一种管理方法，零缺陷并不是说绝对没有缺陷，或缺陷绝对等于零，而是指以缺陷等于零为目标的管理理念，每一个员工都要在自己的工作职责范围内力争做到无缺陷，从而培养员工高度的责任感和严谨的工作作风，提高服务质量。（二）技术优势技术过硬、装备精良的楼宇设备管理队伍公司成立伊始，即开始管理设备先进，智能化程度高的物业项目：标准厂房、积累了多年的机电设备管理经验，公司目前拥有各类专业技术人员，配备有大量维修设备，维修仪器仪表和专用工具，公司对电梯、中央空调、消防、给排水、供配电、保安监控以及先进的智能化系统等均制订了完善的技术管理规范和量化管理办法，能为众合国际石材产业园制订出高效、可操作性强的设备管理方案，确保各系统的正常运行。我们的技术优势还体现在能够根据众合国际石材产业园的物业特点，制订出有效的机电设备经济运行方案，节能降耗，显著降低物业运行费用。（三）经验优势丰富的物业管理经验郑州天下石物业管理公司自 2011 年成立以来，管理面积已经超过 80 万平方米，在多年的管理实践中，郑州天下石物业公司受到了业内外以及客户的广泛认同及赞誉。可以说，丰富的专业物业管理经验，是我们有信心为众合国际石材产业园提供优质物业管理服务的一大支撑及强有力保障。（四）配套优势提供综合性物业管理服务我们在多年的物业管理实践中，积累了为客户提供全方位、综合性、专业化、个性化管理服务的丰富经验，公司已经在管理中，提供商务服务、会议服务、室内绿化、节日装点、办公家具养护、健身休闲、办公设备维修、家电维