唐山商业新天地策划案-戴德梁行.ppt

唐山商业新天地策划案-戴德梁行 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望一、业态规划方案建议思路建议思路建议思路建议思路 决定决定决定决定市场调研市场调研市场调研市场调研参考依据参考依据参考依据参考依据建建 议议 思思 路路本项目的主题定位决定了商业元素的多元化本项目的主题定位决定了商业元素的多元化:商业元素商业元素目标行业商户目标行业商户目标行业商户目标行业商户qq百货公司百货公司百货公司百货公司qq超市超市超市超市qq国际名牌国际名牌国际名牌国际名牌qq大型建材家居用品专门店大型建材家居用品专门店大型建材家居用品专门店大型建材家居用品专门店qq电器城电器城电器城电器城qq电影城电影城电影城电影城qq游戏中心游戏中心游戏中心游戏中心qq大型酒楼、大型酒楼、大型酒楼、大型酒楼、KTVKTVqq特色餐饮、美食广场特色餐饮、美食广场特色餐饮、美食广场特色餐饮、美食广场qq美容院及发廊美容院及发廊美容院及发廊美容院及发廊qq音像、书店音像、书店音像、书店音像、书店qq大型运动用品专门店大型运动用品专门店大型运动用品专门店大型运动用品专门店qq健身中心健身中心健身中心健身中心qq银行银行银行银行最高最高最高最高最低最低最低最低其次其次其次其次最小最小最小最小化化化化妆妆妆妆品品品品、服服服服装装装装、珠珠珠珠宝宝宝宝、皮皮皮皮具具具具、鞋鞋鞋鞋、钟钟钟钟表、眼镜、通信表、眼镜、通信表、眼镜、通信表、眼镜、通信最大最大最大最大美美美美食食食食广广广广场场场场、百百百百货货货货公公公公司司司司、超超超超市市市市、大大大大型型型型酒酒酒酒楼楼楼楼、KTVKTV游戏中心、电影院游戏中心、电影院游戏中心、电影院游戏中心、电影院电电电电器器器器、音音音音像像像像、美美美美容容容容中中中中心心心心、家家家家居居居居用品、运动用品、健身中心用品、运动用品、健身中心用品、运动用品、健身中心用品、运动用品、健身中心租金租金面积面积零售商铺零售商铺零售商铺零售商铺特色主力店特色主力店特色主力店特色主力店大型主力店大型主力店大型主力店大型主力店各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户承租基本规律各行业商户承租基本规律具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店承租规律大型主力店承租规律特色主力店特色主力店承租规律承租规律一般零售店铺一般零售店铺承租规律承租规律特色餐饮店特色餐饮店承租规律承租规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店承租规律大型主力店承租规律特色主力店承租规律特色主力店承租规律一般零售店铺承租规律一般零售店铺承租规律特色餐饮店承租规律特色餐饮店承租规律大型超市大型超市大型主力店，带动人气，汇聚人流大型主力店，带动人气，汇聚人流大型主力店，带动人气，汇聚人流大型主力店，带动人气，汇聚人流楼层楼层楼层楼层购物中心的一角购物中心的一角(以带动人气，将人流往其他区以带动人气，将人流往其他区域引导域引导)或承租社区商住楼的整个裙楼或承租社区商住楼的整个裙楼承租面积承租面积承租面积承租面积一般至少在一般至少在5,000平方米以上平方米以上,甚至万余平方米甚至万余平方米单位租金单位租金单位租金单位租金承租能力较低。一般店铺单位租金承租能力较低。一般店铺单位租金30元左右元左右特征分析特征分析：百货公司百货公司大型主力店，体现项目档次和特色大型主力店，体现项目档次和特色大型主力店，体现项目档次和特色大型主力店，体现项目档次和特色特征分析特征分析：楼层楼层楼层楼层一般贯通购物中心一般贯通购物中心承租面积承租面积承租面积承租面积大型综合性百货大型综合性百货(New World,Sogo)要求面积一要求面积一般超过般超过10,000平方米，精品百货平方米，精品百货(如如“连卡佛连卡佛”、“西武西武”等等)面积要求较灵活，一般在面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上平方米或以上单位租金单位租金单位租金单位租金大型综合性百货通常在大型综合性百货通常在60-100元之间，精品百元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定。货略高，主要视乎承租面积而定。大型中式酒楼、大型中式酒楼、KTV大型主力店大型主力店大型主力店大型主力店楼层楼层楼层楼层通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分部分承租面积承租面积承租面积承租面积 承租面积大，一般在承租面积大，一般在3000平方米以上平方米以上单位租金单位租金单位租金单位租金 承受租金范围通常在承受租金范围通常在30-50元元特征分析特征分析：游戏中心、美食广场、电影院游戏中心、美食广场、电影院大型主力店大型主力店大型主力店大型主力店楼层楼层楼层楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层承租面积承租面积承租面积承租面积一般至少在一般至少在1,000平方米以上平方米以上单位租金单位租金单位租金单位租金游戏中心和美食广场、电影院经营模式以营业游戏中心和美食广场、电影院经营模式以营业额抽成为主额抽成为主;特征分析特征分析：游游游游戏戏戏戏中中中中心心心心、美美美美食食食食、电电电电影影影影院院院院大大大大型型型型酒酒酒酒楼楼楼楼、KKT TV V大型超市大型超市大型超市大型超市百货公司百货公司百货公司百货公司承租面积承租面积递增趋势递增趋势游游游游戏戏戏戏中中中中心心心心、美美美美食食食食、电电电电影影影影院院院院大型超市大型超市大型超市大型超市大大大大型型型型酒酒酒酒楼楼楼楼、KKT TV V百货公司百货公司百货公司百货公司承租水平承租水平递递增增趋趋势势百货公司百货公司百货公司百货公司承租面积最大，承租水平最高，承租面积最大，承租水平最高，承租面积最大，承租水平最高，承租面积最大，承租水平最高，放在购物中心最佳位置；放在购物中心最佳位置；放在购物中心最佳位置；放在购物中心最佳位置；超市超市超市超市承租面积大，承租水平低，放至购物承租面积大，承租水平低，放至购物承租面积大，承租水平低，放至购物承租面积大，承租水平低，放至购物中心一角既可满足面积需求，又可聚集人流，中心一角既可满足面积需求，又可聚集人流，中心一角既可满足面积需求，又可聚集人流，中心一角既可满足面积需求，又可聚集人流，向周边辐射；向周边辐射；向周边辐射；向周边辐射；游戏中心、美食、电影院游戏中心、美食、电影院游戏中心、美食、电影院游戏中心、美食、电影院承租能力低，但承租能力低，但承租能力低，但承租能力低，但能聚集人流，设置在商场较高楼层，既能满足能聚集人流，设置在商场较高楼层，既能满足能聚集人流，设置在商场较高楼层，既能满足能聚集人流，设置在商场较高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；边商铺价值；边商铺价值；边商铺价值；大型酒楼、大型酒楼、大型酒楼、大型酒楼、KTVKTV承租水平低，要求面积承租水平低，要求面积承租水平低，要求面积承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至高楼层。中心必要因素，一般放至高楼层。中心必要因素，一般放至高楼层。中心必要因素，一般放至高楼层。各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店承租规律大型主力店承租规律特色主力店特色主力店承租规律承租规律一般零售店铺承租规律一般零售店铺承租规律特色餐饮店承租规律特色餐饮店承租规律电器城电器城特色主力店特色主力店楼层楼层楼层楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼，但唐山地区电器销售均放在低楼层，与裙楼，但唐山地区电器销售均放在低楼层，与裙楼，但唐山地区电器销售均放在低楼层，与裙楼，但唐山地区电器销售均放在低楼层，与居民的消费习惯有关居民的消费习惯有关居民的消费习惯有关居民的消费习惯有关承租面积承租面积承租面积承租面积一般在一般在一般在一般在3,0003,000平方米左右平方米左右平方米左右平方米左右单位租金单位租金单位租金单位租金店铺单位租金一般店铺单位租金一般店铺单位租金一般店铺单位租金一般30403040元左右元左右元左右元左右特征分析特征分析：大型家居用品专门店大型家居用品专门店特色主力店特色主力店特色主力店特色主力店楼层楼层楼层楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼裙楼裙楼裙楼承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积大，可达万余平方米承租面积大，可达万余平方米承租面积大，可达万余平方米承租面积大，可达万余平方米单位租金单位租金单位租金单位租金承租水平较低，店铺单位租金一般承租水平较低，店铺单位租金一般承租水平较低，店铺单位租金一般承租水平较低，店铺单位租金一般3030元左右。元左右。元左右。元左右。特征分析特征分析：健身中心健身中心特色主力店特色主力店特色主力店特色主力店楼层楼层楼层楼层该行业是商场的配套项目该行业是商场的配套项目该行业是商场的配套项目该行业是商场的配套项目,设置楼层相对灵活设置楼层相对灵活设置楼层相对灵活设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求求求求承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积较大，至少在承租面积较大，至少在承租面积较大，至少在承租面积较大，至少在1 1千千千千-2-2千平方米千平方米千平方米千平方米单位租金单位租金单位租金单位租金承租水平较低，店铺单位租金通常在承租水平较低，店铺单位租金通常在承租水平较低，店铺单位租金通常在承租水平较低，店铺单位租金通常在4040元左右元左右元左右元左右特征分析特征分析：体育运动用品专门店体育运动用品专门店特色主力店特色主力店特色主力店特色主力店楼层楼层楼层楼层设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合相契合相契合相契合承租面积承租面积承租面积承租面积 承租面积较为灵活承租面积较为灵活承租面积较为灵活承租面积较为灵活,大的千余平方米大的千余平方米大的千余平方米大的千余平方米,小的几小的几小的几小的几百平方米百平方米百平方米百平方米单位租金单位租金单位租金单位租金 租金承受水平与承租面积直接相关租金承受水平与承租面积直接相关租金承受水平与承租面积直接相关租金承受水平与承租面积直接相关,单位租金单位租金单位租金单位租金范围从广泛，范围从广泛，范围从广泛，范围从广泛，80-20080-200元不等元不等元不等元不等特征分析特征分析：美容院及发廊美容院及发廊特色主力店特色主力店特色主力店特色主力店楼层楼层楼层楼层该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上，由于经营时间的独立性，也可在二层或以上，由于经营时间的独立性，也可在二层或以上，由于经营时间的独立性，也可在二层或以上，由于经营时间的独立性，也可沿街单独摆放沿街单独摆放沿街单独摆放沿街单独摆放承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到一承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到一承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到一承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到一千平方米均可千平方米均可千平方米均可千平方米均可单位租金单位租金单位租金单位租金承租水平相对较低，根据承租面积不同和定位承租水平相对较低，根据承租面积不同和定位承租水平相对较低，根据承租面积不同和定位承租水平相对较低，根据承租面积不同和定位不同，租金范围广泛不同，租金范围广泛不同，租金范围广泛不同，租金范围广泛特征分析特征分析：大大大大型型型型家家家家居居居居用用用用品品品品店店店店 电器城电器城电器城电器城健健健健身身身身中中中中心心心心体育运动用品体育运动用品体育运动用品体育运动用品专门店、美容专门店、美容专门店、美容专门店、美容院院院院承租面积承租面积递递增增趋趋势势单位承租水平单位承租水平（元（元/平方米平方米/月）月）递递增增趋趋势势下首层下首层下首层下首层q总体承租能力较低，一般放在商总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如场中层以上，如3F以上，在购物中以上，在购物中心在可放在相对独立的区域同其他心在可放在相对独立的区域同其他店铺相配合店铺相配合首层首层首层首层二层二层二层二层大大大大型型型型家家家家居居居居用用用用品品品品店店店店 电器城电器城电器城电器城健健健健身身身身中中中中心心心心体育运动用品体育运动用品体育运动用品体育运动用品专门店、美容专门店、美容专门店、美容专门店、美容院院院院三层三层三层三层四层四层四层四层五层五层五层五层承租能力承租能力高、承租高、承租面积小的面积小的放至较低放至较低楼层，反楼层，反之放至高之放至高楼层楼层各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店承租规律大型主力店承租规律特色主力店承租规律特色主力店承租规律一般零售店铺一般零售店铺承租规律承租规律特色餐饮店承租规律特色餐饮店承租规律*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等眼镜、精品等眼镜、精品等眼镜、精品等零售店铺零售店铺楼层楼层楼层楼层通常贯穿整个购物中心通常贯穿整个购物中心通常贯穿整个购物中心通常贯穿整个购物中心承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积灵活，通常小到承租面积灵活，通常小到承租面积灵活，通常小到承租面积灵活，通常小到2020平方米，大到平方米，大到平方米，大到平方米，大到200200平方米均可平方米均可平方米均可平方米均可单位租金单位租金单位租金单位租金承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不同，租金范围广泛同，租金范围广泛同，租金范围广泛同，租金范围广泛特征分析特征分析：同一购物中心以首层同一购物中心以首层同一购物中心以首层同一购物中心以首层主要通道周边的店铺主要通道周边的店铺主要通道周边的店铺主要通道周边的店铺租金原点，往上层和租金原点，往上层和租金原点，往上层和租金原点，往上层和周边地区租金均递减周边地区租金均递减周边地区租金均递减周边地区租金均递减*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等眼镜、精品等眼镜、精品等眼镜、精品等各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店承租规律大型主力店承租规律特色主力店承租规律特色主力店承租规律一般零售店铺承租规律一般零售店铺承租规律特色餐饮店特色餐饮店承租规律承租规律*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型快餐厅等类型快餐厅等类型快餐厅等类型特色餐饮特色餐饮楼层楼层楼层楼层通常贯穿于购物中心各个部分通常贯穿于购物中心各个部分通常贯穿于购物中心各个部分通常贯穿于购物中心各个部分承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积一般承租面积一般承租面积一般承租面积一般200-1000200-1000平方米均可平方米均可平方米均可平方米均可单位租金单位租金单位租金单位租金承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不承租水平相对高，根据承租面积不同和位置不同，租金不同，一般同，租金不同，一般同，租金不同，一般同，租金不同，一般80-15080-150元均有元均有元均有元均有特征分析特征分析：*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型快餐厅等类型快餐厅等类型快餐厅等类型消费者调查受访者特征消费者调查受访者特征n中青年人士为主中青年人士为主n接受过中等教育接受过中等教育n工薪阶层和个体户为主工薪阶层和个体户为主n个人平均收入以中低收入水平（月收入个人平均收入以中低收入水平（月收入25002500元元以下）为主以下）为主消费者调查消费者调查受访者经常去的消费场所受访者经常去的消费场所n调查显示，仓储式超市成为唐山居民最常去的消费场所，占60.2%;反映出超市成为目前唐山市居民最欢迎的业态。n在唐山，第二最常去的消费场所是百货商场，占22.3%；再次是饭店餐厅和娱乐场所。资料来源：戴德梁行商铺部受访者喜欢去上述唐山购物地点的原因受访者喜欢去上述唐山购物地点的原因n调查显示，受访者喜欢到上述消费场所的原因主要是因为品牌和商品种类齐全，占到26.1%；其次吸引他们的原因依次为商品价格便宜/经常打折（16.6%）、职员服务态度好(10.9%)和浏览商品的地方宽敞(10.1%)。资料来源：戴德梁行商铺部受访者最常去的唐山购物地点受访者最常去的唐山购物地点n 同样的，在唐山市购物场所中，家乐超市亦是受访者最常去的购物地点，占28.5%；反映出家乐超市是目前唐山市最受欢迎的商场。n在唐山市，第二最常常到访的便是百货大楼，占25.7%,受欢迎程度仅次于家乐超市。再次为八方购物广场。资料来源：戴德梁行商铺部受访者到上述商场购物消费的主要原因受访者到上述商场购物消费的主要原因n调查 反映出吸引受访者到购物场所的最主要原因是货品的因素，占35.9%,在商品种类、品质上占优的购物场所亦可能更好吸引消费者。n其次的原因包括价格的因素（31.5%）以及地点（即交通）的因素(17.3%)资料来源：戴德梁行商铺部您每月逛百货公司和超市的总消费额您每月逛百货公司和超市的总消费额n调查显示，受访者每月逛百货公司和超市用于零售方面的消费额基本在800元以下，其中每月消费在201400元的最高，达四分之一。资料来源：戴德梁行店铺部受访者平均每月购物、餐饮及娱乐的总花费受访者平均每月购物、餐饮及娱乐的总花费n调查所示，受访者每月用于购物、餐饮和娱乐的总花费有近一半（43.6%）在600元以内，说明唐山市居民消费潜力仍未完全挖掘。资料来源：戴德梁行商铺部受访者前往商场（或百货公司）的交通工具受访者前往商场（或百货公司）的交通工具n调查显示受访者前往商场多采用公共汽车（32.6%）,其次骑自行车（30.3%）。可见项目本身公共交通的易达性和自行车停车场将是消费者关注的因素。资料来源：戴德梁行商铺部受访者到达商场（或百货公司）的时间受访者到达商场（或百货公司）的时间n调查显示，近一半（49.5%）受访者希望在515分钟到达目的商场；近90的受访者希望30分钟内到达目的商场。资料来源：戴德梁行商铺部受访者对不同形式商业业态的喜爱程度受访者对不同形式商业业态的喜爱程度n调查显示，大型购物中心是居民最受欢迎的零售业态。占37.1%。n其次受欢迎的是商业步行街，表示喜欢这种业态的受访者占27.9%.n这两个结果显示消费者对大型购物中心和商业步行街的认受性均很高，虽然目前唐山还没有真正意义上的大型购物中心出现，但受访者已开始认知并喜爱这中商业新业态；同样，由于唐山目前没有成规模和统一规划的商业步行街，受访者对这种业态同样寄予期望。资料来源：戴德梁行商铺部购物习惯特征总结购物习惯特征总结n n仓储式超市是目前唐山居民最常去的消费场所仓储式超市是目前唐山居民最常去的消费场所仓储式超市是目前唐山居民最常去的消费场所仓储式超市是目前唐山居民最常去的消费场所n n购物消费最关注的是货品的因素，其次是价格的因素和地点（即购物消费最关注的是货品的因素，其次是价格的因素和地点（即购物消费最关注的是货品的因素，其次是价格的因素和地点（即购物消费最关注的是货品的因素，其次是价格的因素和地点（即交通）的因素交通）的因素交通）的因素交通）的因素n n公共交通和自行车是居民外出消费的主要交通工具，并希望就近公共交通和自行车是居民外出消费的主要交通工具，并希望就近公共交通和自行车是居民外出消费的主要交通工具，并希望就近公共交通和自行车是居民外出消费的主要交通工具，并希望就近消费（在半小时内到达消费场所）消费（在半小时内到达消费场所）消费（在半小时内到达消费场所）消费（在半小时内到达消费场所）n n家乐超市是目前最常到访的购物地点家乐超市是目前最常到访的购物地点家乐超市是目前最常到访的购物地点家乐超市是目前最常到访的购物地点n n大型购物中心和步行街较受欢迎大型购物中心和步行街较受欢迎大型购物中心和步行街较受欢迎大型购物中心和步行街较受欢迎受访者希望新天地项目的档次相当于唐山市现有受访者希望新天地项目的档次相当于唐山市现有哪个商场哪个商场n调查显示，四分之一的受访者希望新项目档次和家乐相当，其次是八方购物广场。资料来源：戴德梁行商铺部新项目必须包含的业态新项目必须包含的业态n在问及新商业项目必须有的业态是，本行发现服饰类（36）和餐饮类（30.5）是受访者最受欢迎的业态；再次是休闲娱乐类和专业市场。资料来源：戴德梁行商铺部受访者欢迎的餐饮类型受访者欢迎的餐饮类型n在餐饮种类的选择方面，美食广场/小食街是最受欢迎的食肆类别。其次中式快餐，再次是咖啡馆/茶艺馆和美式快餐。n这结果反映出饮食习惯（中菜为主）以及价格因素（快餐形式）是大部分消费者在选择食肆时的重点考虑因素。资料来源：戴德梁行商铺部受访者欢迎的娱乐设施受访者欢迎的娱乐设施n在娱乐设施选择方面，书城和电影院最受受访者欢迎的娱乐设施，其次是KTV/酒吧 资料来源：戴德梁行商铺部受访者欢迎的服饰类别受访者欢迎的服饰类别n在服饰类别选择方面，服装和鞋仍然是受受访者欢迎的品类，其次化妆品专门店也深受消费者青睐。资料来源：戴德梁行商铺部受访者欢迎的专业市场类别受访者欢迎的专业市场类别n在专业市场类别选择方面，电器、电子数码产品和家居精品摆设最受受访者欢迎。资料来源：戴德梁行商铺部受访者欢迎的家具类别受访者欢迎的家具类别n在家具类别选择方面，床上用品最受受访者欢迎；其次传统家具、灯饰、家居设计所占比重也较大。资料来源：戴德梁行商铺部受访者欢迎的配套设施类别受访者欢迎的配套设施类别n在项目配套设施类别选择方面，受访者对银行和自助银行金融服务设施的需求亦甚殷切；同样美容美发、通信营业厅和健身中心也较受欢迎。资料来源：戴德梁行商铺部概念测试总结概念测试总结n n仓储式超市和百货公司为最受欢迎的商店类别，其中可能需要包括同样需求殷切仓储式超市和百货公司为最受欢迎的商店类别，其中可能需要包括同样需求殷切仓储式超市和百货公司为最受欢迎的商店类别，其中可能需要包括同样需求殷切仓储式超市和百货公司为最受欢迎的商店类别，其中可能需要包括同样需求殷切的服饰类和餐饮类业态的服饰类和餐饮类业态的服饰类和餐饮类业态的服饰类和餐饮类业态n n餐饮类以美食广场餐饮类以美食广场餐饮类以美食广场餐饮类以美食广场/小食街、中式快餐、咖啡厅小食街、中式快餐、咖啡厅小食街、中式快餐、咖啡厅小食街、中式快餐、咖啡厅/茶艺馆和美式快餐的反应较佳茶艺馆和美式快餐的反应较佳茶艺馆和美式快餐的反应较佳茶艺馆和美式快餐的反应较佳n n娱乐设施方面，书城、电影院和娱乐设施方面，书城、电影院和娱乐设施方面，书城、电影院和娱乐设施方面，书城、电影院和KTV/KTV/酒吧需求较强烈酒吧需求较强烈酒吧需求较强烈酒吧需求较强烈n n服饰类别方面，服装和鞋仍然是受受访者欢迎的品类，其次化妆品专门店也深受服饰类别方面，服装和鞋仍然是受受访者欢迎的品类，其次化妆品专门店也深受服饰类别方面，服装和鞋仍然是受受访者欢迎的品类，其次化妆品专门店也深受服饰类别方面，服装和鞋仍然是受受访者欢迎的品类，其次化妆品专门店也深受消费者青睐消费者青睐消费者青睐消费者青睐n n家具类别方面，床上用品最受受访者欢迎；其次传统家具、灯饰、家居设计所占家具类别方面，床上用品最受受访者欢迎；其次传统家具、灯饰、家居设计所占家具类别方面，床上用品最受受访者欢迎；其次传统家具、灯饰、家居设计所占家具类别方面，床上用品最受受访者欢迎；其次传统家具、灯饰、家居设计所占比重也较大比重也较大比重也较大比重也较大n n在专业市场类别选择方面，电器、电子数码产品和家居精品摆设最受受访者欢迎在专业市场类别选择方面，电器、电子数码产品和家居精品摆设最受受访者欢迎在专业市场类别选择方面，电器、电子数码产品和家居精品摆设最受受访者欢迎在专业市场类别选择方面，电器、电子数码产品和家居精品摆设最受受访者欢迎n n在项目配套设施类别选择方面，受访者对银行和自助银行金融服务设施的需求亦在项目配套设施类别选择方面，受访者对银行和自助银行金融服务设施的需求亦在项目配套设施类别选择方面，受访者对银行和自助银行金融服务设施的需求亦在项目配套设施类别选择方面，受访者对银行和自助银行金融服务设施的需求亦甚殷切；同样美容美发、通信营业厅和健身中心也较受欢迎甚殷切；同样美容美发、通信营业厅和健身中心也较受欢迎甚殷切；同样美容美发、通信营业厅和健身中心也较受欢迎甚殷切；同样美容美发、通信营业厅和健身中心也较受欢迎不同业种和商品区位分布基本原则不同业种和商品区位分布基本原则业态规划方案建议业态规划方案建议一、销售策略建议vv社会经济背景社会经济背景vv主要商业供求状况主要商业供求状况vv商业案例分析商业案例分析vv投资者调查分析投资者调查分析vv项目分析项目分析vv项目优劣势分析项目优劣势分析市场调研市场调研报告思路报告思路销销售售策策略略建建议议依据依据依据依据市市场场调调研研v社会经济背景社会经济背景v主要商业供求状况主要商业供求状况v商业案例分析商业案例分析v投资者调查分析投资者调查分析v项目分析项目分析v项目优劣势分析项目优劣势分析社会经济背景社会经济背景资料来源：2003年唐山统计年鉴社会经济背景社会经济背景单位：亿元 社会消费品零售总额资料来源：2002年唐山统计年鉴 城市居民可支配收入单位：元社会经济背景社会经济背景资料来源：2002年唐山统计年鉴v 唐山地区是除北京外河北地区最具潜 力，目前发展最为迅猛的区域 v 东方家园、家世界等连锁零售商纷纷进驻v 商业中心区地位以形成多年v 政府加强投入中心区域的投入和建设带来利好v 唐山市区的商业将步入更加繁荣的阶段，商业竞争也会随之更加激烈区域背景区域背景社会经济背景社会经济背景地理位置地理位置v南新道即将拓宽v本项目位于国防道和南新道之间v属于唐山发展比较成熟的地带，距离唐山市的商业中心地带v临近大钊公园社会经济背景社会经济背景交通及消费交通及消费v区域内交通便捷，多路公共交通到达v项目周边消费力中等偏上，但距商业核心中心仍有一定距离，消费人流需近一步加强引导v从长远来看，唐山的不断发展以及本项目成功引进的主力店，整体消费氛围上升是指日可待，但同时整体的供应量很大，有一定的压力和难度社会经济背景社会经济背景背景综述背景综述v整体经济形势良好v所属区域商贸环境优良，临近市区商业核心中心v交通便利，消费力良好v竞争会更加剧烈v整体消费氛围有待提升v商业消费人流有待进一步引导社会经济背景社会经济背景市市场场调调研研v社会经济背景社会经济背景v主要商业供求状况主要商业供求状况v商业案例分析商业案例分析v投资者调查分析投资者调查分析v项目分析项目分析v项目优劣势分析项目优劣势分析唐山市历年商服用房施工面积状况自1998年以来特别是2000年以后，唐山市商业用房供应呈迅猛增长唐山市商业用房供应呈迅猛增长态势态势。2002年，全市商业物业施工面积36.8万平方米，同比增长39.6%，显示出投资者对商业物业的开发前景具十分信心。唐山市历年商服用房施工面积状况唐山市历年商服用房施工面积状况商业供求分析商业供求分析唐山市历年商服用房新开工和竣工面积状况n新开工及竣工方面，2002年新开工21.38万平方米，同比增长高达95.97%呈大幅增长态势。2000年以来的新开工面积持续大幅增长，一方面说明了发展商的开发热情，另一方面也预另一方面也预示着近期及未来一段时间内，示着近期及未来一段时间内，唐山商业用房市场将保持较高唐山商业用房市场将保持较高的供应量，会为未来市场消化的供应量，会为未来市场消化带来一定压力带来一定压力。商业供求分析商业供求分析单位：平方米唐山市历年商服用房销售面积状况唐山市历年商服用房销售面积状况唐山市历年商服用房销售面积状况唐山市历年商服用房销售面积状况n1998-2002年，唐山市商服物业销售面积连年增长。2002年商服物业销售面积同比大幅增长195.8%；充分显示商户及市民对商铺投资热情升级。商业供求分析商业供求分析深圳市历年商服用房空置面积状况深圳市历年商服用房空置面积状况自2000年开始，在唐山市商服物业总供应量大幅增加的状况下，商服市场空置量迅速上升，显示出市场有一定压力；2001年显示了市场的一定吸纳能力，但2002年供应量迅猛上升令空置量再度上升。唐山市历年商服用房空置面积状况商业供求分析商业供求分析市场数据结论v2002年商业物业市场供需两旺，两者增长势头基本持平v 唐山未来2-3年供应量较大，市场承接有压力，市场吸纳量需要时间 v本项目也处于市场供应高峰，把握时机是关键，迎合投资需求是基础 商业供求分析商业供求分析市市场场调调研研v社会经济背景社会经济背景v主要商业供求状况主要商业供求状况v商业案例分析商业案例分析v投资者调查分析投资者调查分析v项目分析项目分析v项目优劣势分析项目优劣势分析商业案例调查商场名称商场名称总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）楼层楼层主力租户业态主力租户业态目标消费群目标消费群出租模式出租模式百货大楼百货大楼30000共4层服装、电器、中档消费群抽成联营为主远洋城远洋城110000共5层超市、百货中高档消费群百货内部仍以抽成联营为主部分区域单独以店中店模式出租 商业案例分析商业案例分析资料来源：戴德梁行深圳商铺部远洋城销售简析销销售售区域区域单价单价元元/M总价总价首期首期返租方式返租方式主力主力单位单位目标客层目标客层主要卖点主要卖点1F6300-64006.3 -6.4万元四成2.4万元-2.6万元首10年8%回报；次10年10%回报10平方米使用率50%有少量闲余资金存储的一般市民为主低首期高回报城市中心北移商户组合规模大2F60006 万元四成2.4万元首10年8%回报；次10年10%回报10平方米使用率50%有少量闲余资金存储的一般市民为主商户组合包括五联百货、保龙仓超市、电器连锁、新东安影院、KFC 商业案例分析商业案例分析资料来源：戴德梁行深圳商铺部深圳历年主要返租销售案例简析 商业案例分析商业案例分析资料来源：戴德梁行深圳商铺部案例名案例名称称时间时间销售模式销售模式主力店主力店卖点卖点彩福商城1999年回报8%/10年回报期/首期五成3-5万/主力单位5-10平方米/主力总价10万元新一佳超市新一佳/地铁/高回报金世界百货2000年回报8%/3年回报期一次性返还/首期五成4-7万/主力单位4-8平方米/主力总价20万友谊城百货东门商圈/友谊城中港城2001年回报8%/10年回报期，一次性返还2-4年租金/首期五成0.6-3万/主力单位4-8平方米/主力总价10万百佳超市百佳/高回报鸿洲购物中心2002年回报7%/15年回报期，一次性返还2年租金/首期四成1-3万/主力单位4-8平方米/主力总价7-10万沃尔玛超市沃尔玛/南头商圈太古广场2003年回报10%/10年回报期，一次性返还2-4年租金/首期四成0.6-3万/主力单位4-8平方米/主力总价5-8万好百年家居高回报/好百年市市场场调调研研v社会经济背景社会经济背景v主要商业供求状况主要商业供求状况v商业案例分析商业案例分析v投资者调查分析投资者调查分析v项目分析项目分析v项目优劣势分析项目优劣势分析投资者调查受访者特征投资者调查受访者特征n中青年人士为主中青年人士为主n接受过中等教育接受过中等教育n工薪阶层和个体户为主工薪阶层和个体户为主n个人平均收入以中低收入水平（月收入个人平均收入以中低收入水平（月收入25002500元元以下）为主以下）为主受访者主要的投资渠道受访者主要的投资渠道n调查显示，目前居民只要的投资渠道仍以储蓄为主，占56.7%;其次倾向于实业投资；再次为房地产和证券市场。资料来源：戴德梁行商铺部居民投资房地产的意向居民投资房地产的意向n调查显示，唐山本地居民投资房地产的意向并不强烈，只有15.3%有投资意向；表示没有投资房地产意向的本地居民占有较大比例，占55.8%。n调查显示，外地居民中较大比例有投资房地产的意向，占37.7%;也有近3成的外地居民考虑投资唐山房地产。n从以上两图可知，外地居民投资唐山房地产的意向高于本地居民。本地居民资料来源：戴德梁行商铺部外地居民受访者选择投资的房地产项目受访者选择投资的房地产项目n图27所示，受访者在选择投资房地产项目时，近半数（47.3%）选择投资商铺；有41.9%的受访者选择投资住宅为投资项目；选择写字楼的相对很少。资料来源：戴德梁行商铺部收集房地产相关信息的渠道收集房地产相关信息的渠道n调查显示受访者获得房地产相关信息的主要渠道是房地产资讯（26.8%）、电视媒体（22.5%）、朋友介绍（19.9%）和报纸（18.9%）。n 值得关注的是通过朋友介绍和报纸获得房地产信息的比例相当。资料来源：戴德梁行商铺部受访者目前拥有商铺物业情况受访者目前拥有商铺物业情况n调查显示，受访者有14.6%目前拥有自己的商铺。资料来源：戴德梁行商铺部受访者愿意购买受访者愿意购买/租赁的商铺类型租赁的商铺类型n调查显示，在受访者愿意购买/租赁的商铺类型选择上，临街商铺仍然是受访者的首选，愿意购买/租赁临街商铺的占45.6%;其次是大型商场内铺，占35.4%.资料来源：戴德梁行商铺部受访者愿意购买受访者愿意购买/租赁的大型商场商铺的楼层租赁的大型商场商铺的楼层n调查显示，大型商场首层依然是受访者购买/租赁大型商场商铺的首选，占52.2%;其次是二层，占33.7%.n对于地下一层的商铺，受访者购买/租赁的意愿不强烈，占6.9%.资料来源：戴德梁行商铺部受访者愿意购买受访者愿意购买/租赁的商铺建筑面积租赁的商铺建筑面积n调查显示，对于购买/租赁商铺的建筑面积，2050平方米的商铺最受受访者欢迎，占34.3%;其次有31.1%的受访者选择50100平方米的商