文化公园旅游地产项目可研报告.doc

1文化公园旅游地产项目可研报告第一章 申报单位及项目概况一、项目背景1、项目名称：*-* 文化公园2、项目建设地址：扬州市*镇*村3、项目承办单位：扬州*文化旅游开发有限公司4、规划范围：平方公里5、项目总投资：2500 万美元 二、项目申请报告编制的依据及内容1、编制的依据（1）旅游发展规划管理办法，国家旅游局 2000 年 12 月。（2）*文化公园商业计划书扬州*文化旅游开发公司。（3）*文化公园概念规划，*联合建筑设计有限公司，2007 年 8 月 。（4）*文化公园修建性详细规划，*联合建筑设计有限公司，2007年 8 月 。（5）扬州市旅游发展总体规划（2002-2020）， *大学旅游系、*景观设计研究院、 扬州市旅游局，2006 年 5 月。（6）*市旅游发展总体规划，*大学旅游系、*市旅游局（7）其他资料。2、主要内容本项目申请报告以扬州*文化旅游开发有限公司组织实施*文化公园开发项目为基本研究对象，主要内容包括：项目申报单位及项目概况2战略规划、产业政策及行业准入项目选址及土地利用资源开发及综合利用征地拆迁及移民安置环境和生态影响分析经济影响分析社会影响分析三、主要技术经济指标表 1 主要经济技术指标表项目 单位 数量规划范围 平方公里 建筑总面积 平方米 333000劳动定员 人 270总投资 万美元 2500投资利润率 % 24.41静态 554投资回收期 动态 712四、申报单位概况名称：扬州*文化旅游开发有限公司住所：*市*镇*村法定代表人：*注册资本：1166 万美元企业类型：独资经营（港资） 经营范围：广场开发等经营期限：自 2007 年 10 月 08 日至 2055 年 09 月 08 日3五、项目概况（一）项目描述*-*文化公园主要建设内容为高 99 米的帝尧雕像，结合景区的自然地形进行景区功能的合理布局，穿插儒释道三教文化，突出表现尧文化、汉文化，使中华文化在有限的空间内展示出来，还将着力开发都市人到乡村度假的参与性、互动性、休闲性的其他多种旅游项目。*选址于扬州市*镇内。扬 州是历史文化名城、全国优秀旅游城市，其所在的长江三角洲地区是中国目前经济最发达的地区之一，区域人口超过 500 万，城镇居民旅游出游率居全国前列。而项目所在地在*镇，距扬州市中心仅 30 公里，地理位置优越，交通便利，基础设施配套好，这为*的配套旅游项目建设创造了良好的条件。项目规划用地面积 6 平方公里，总投资 2500 万美元。*文化公园以长江三角洲地区为主要目标市场，同时兼顾全国及海外市场。预计项目建成后年均接待游客 200 万人次以上。（二） 、项目规划方案1、项目总体构思围绕“寻根、祭祖、朝圣、旅游、休 闲、度假 ”十二字方针，以弘扬中华民族五千年的灿烂文化为主题，以雕塑为主要表现形式，塑造中华民族的文明始祖帝尧的崇高形象。结合景区的自然地形进行景区功能的合理布局，穿插儒释道三教文化，突出表现尧文化、汉文化，使中华文化在有限的空间内展示出来。还将着力开发都市人到乡村度假的参与性、互动性、休闲性的其他多种旅游项目。通过*文化的开发使深具文化内涵的人文景观和自然山水景观融为一体，让山水与文化互动，山水为文化添色、文化赋山水以灵魂。4运用独特的理念和“文化 产业化，商业公益化” 的商业运作方式，构建一处富有鲜明特征和深厚历史内涵并集文化、景观等多种功能为一体的旅游胜地。2、 建设目标中国一流文化旅游项目，国家 5A 级景区，长三角地区旅游景区的后起之秀，扬州市的王牌旅游景观。独具特色的文化、休闲、度假的天堂。古老文化和现代文明交相辉映的阵地。3、项目空间布局本项目建造地点在扬州市*镇*村内，根据景区的自然地形特点，结合*文化公园的项目内容和今后的发展目标，本案将景区 划分为以下五大功能部分：帝尧文化区、佛教文化区、汉文化区、商贸服务区和休闲度假区。（三） 、项目技术方案*文化公园的关键技术是高 99 米的帝 尧雕像的设计施工，需要综合考虑地质学、结构学、力学、制作工 艺、制作方法、制作程序、制作材料等。帝尧雕像选定的山头是密质火山玄武石，无断层、节理发育，地基承载力强，地质 条件理想。帝尧体内结构采用全钢架薄壳结构，钢架与钢架之间的连接既轻巧又结实，钢架深埋入岩石层，与地面接成整体，这样的结构较混泥土结构的抗风、抗震能力要强的多。雕像本身的形状为立钟型（即上小下大）有相当的稳定性，同时通过对帝尧像稿进行“风动试验” ，测出雕像风力载荷及其分布，以便为结构设计和计算提供可靠数据，进而确定钢架的密度与强度。雕像表面为厚 3 毫米的青铜壁板，用青铜焊连接成整体。初定帝尧雕像设计强度要求抗击基本风压 0.45KN/M2,雪载 0.65 KN/M2,同时考虑一定的裹冰系数，地震按 7 度设防、 8 度构造、地震加速度0.1 级、 结构安全按 1 级标准设计处理，以确保帝尧雕像百年巍然站立。5为确保整个雕像工程工艺技术先进、整体可靠、形象逼真、造型完美，准备采用先进的以立体摄影、电脑判读制图放大为核心的测控箱式一次成型法，对 120 模型进行放样。著名雕塑艺术 家吴显林先生（无锡灵山大佛的艺术造型师）具体负责对帝尧雕像进行艺术造型。雕像表面准备采用化学着色法对主钢架和青铜壁板连接部位采取有效的防电化腐蚀措施。在整个工程建设过程中，由*大学建筑系多名博士生导师组成的教授专家组将全方面指导专业雕塑建筑公司施工。（四） 、项目建设理由1、有利于增强扬州城市旅游的竞争力近年来扬州市旅游产业虽有发展，但扬州城市旅游的竞争力待增强。一是发展加速，但在全省的位次不高。2006 年，扬州市旅游总人数、旅游总收入列全省第 6 位，只有第 1 位苏州的 30%、25%，在全省没有赢得应有的位置。二是资源丰富，但整合力度不够。一大批宝贵资源犹如尘封的珍珠，散落在扬州的各个角落，个别部门把社会资源作为“部门所有” 。三是产品众多，但整体优势不强。扬州旅游产品小、散、浅的状况还未根本改变，更没有形成气势、形成优势、形成冲击力。同 时 ，休闲度假类高端产品开发不够，商务旅游、休闲度假游和会议旅游等中高端客源仅占 34%。四是环境改善，但整体配套能力不足。对照建设旅游名城的要求，在交通基础设施、酒店、景点建设、旅游配套设施、 综合服务、城市文明程度等方面还不够匹配。五是推进力度加大，但体制机制不活。就整体而言，扬州旅游资源条块分割、事企不分、权责不明的问题仍很突出，内生机制缺乏，市场化、产业化、集团化步伐缓慢。扬州*文化公园的开发有助于扬州城市旅游竞争力的增强。2、有利于丰满扬州城市形象扬州的城市旅游形象定位是：扬州是一座以优美的自然环境和丰富的人文景观为特色，以观光、文化、休 闲度假、会 议旅游为主体， “古代文化和现代文明交相辉映的”中国一流的精致体验型旅游城市和国际旅游目的地。6旅游形象设计的一级理念是：扬州中国文化休闲天堂。扬州是历史文化底蕴深厚的城市，其文化浸润在日常生活中；扬州是最适合人居的城市，是中国的“巷城 ”，是全国生态园林城，至今还保留着悠然自得、悠闲自在的生活方式。*文化公园具备生活闲居的生态环境和文态环境，是值得品味生活的地方；各地旅游者均可在此享受闲居生活的过程中，领略扬州文化。3、有利于丰富*的旅游产品，提升*的旅游产业地位*市发展旅游的指导思想是树立科学的旅游发展观，坚持政府、部门联动，多元投入，市场 运作原则，大力 实施“城市即旅游、旅游即城市”的战略，突出特色，加快整合开发精品旅游工程，强势推进旅游支柱产业发展。针对*市丰富的“古、文、邮、水”旅游资源特点，城市性质应定位“滨湖商贸旅游城市”，旅游形象和市场应定位为：“*”、 “东方邮都”、 “度假胜地” 。经整合、设计，推出“拜*、寻邮驿之路、赏悬湖 风光、观野鸭放飞、享芦荡激情、品*美食”的 经典旅游 线路。*市政府提出高起点规划和策划，全力打造旅游品牌产品，突出“*、隋唐古运、秦 邮古驿 、滨湖古城”的特色，举全市之力，强势推 进东方邮都、*湖及西堤旅游风光带、*文化旅游景区、菱塘民族宗教风情游等一批精品项目的实施，并争创 5A 级景区，增强旅游产品的核心竞争力。 “*”的知名度的提高，*旅游产业地位的提升将主要依托于*文化公园的开发。4、项目特点a、亮点*：尧文化发祥地。经运用考古新发现的资料和古代文献资料，考证出*文化公园的项目所在地就是中华民族的文明始祖帝尧的出生地，即为*。99米高的帝尧青铜造像是世界雕塑一大奇观。通过电梯可到达帝尧像体各部位，从高空往下俯瞰*全景那种感受与在高楼里面看风景完全不一样。近 1000 平方米的古悟空寺的大雄宝殿是江淮地区最大的大雄宝殿。目前世界上保存最完整、 结构最复杂、用料最考究、制作最精良、形7式最典型的“黄肠题凑 ”式木椁墓的遗址所在地。 “*神仙居住的地方”。*自然风光秀美，古代道家炼丹之处。亚 洲最具特色的佛教文化旅游体验综合区。顺应富足社会寻求心灵安静、健康、绿色、 环保 趋势，以素食养生、善修体验、文化交流 为其支撑功能。有以中国“第一名馆”为构思来源的休闲度假酒店。B、看点站在帝尧像前，你会 为之震撼和惊讶，惊叹人的智慧和力量，竟能造出如此巨大的塑像，你会为帝尧的威仪所感染，热血沸腾，留下终身难忘的印象。帝 尧广场每天举行的文艺演出，将 请名家来编剧和导演，组建高水平的百人演出团，每天献演一场，演出内容则以我们民族各个时期的多彩生活为题，突出表现我们民族艺术最精华的篇章。汉 武帝派其子刘胥管理扬州，刘胥死后享受王侯葬制“ 黄肠题凑”。其棺保存完好，三椁两棺，规模宏大， 稳重壮 观，构件比例协调严谨，尤其是“ 黄肠题凑 ”是我国汉 代葬制中完好保存的孤例，其木梓面 积比湖南马王堆汉墓大 18 倍。*是*市最著名的八景之一-“ 神山气爽”。*是“ 淮南第一山”、 “万山之母”，有 1200 万年的历史。文化商业街以独特的设计、 浓郁的江南建筑风貌、优美典雅的绿色景观，完全颠 覆传统的商业模式，将吃、喝、玩、 乐、休 闲、购物等集中在一起。街道布局令人着迷、引人入胜。洋溢着浓郁民族风味的餐馆、街头茶馆以及令人称奇的花园，荟萃了国内外知名品牌，全新的发现体验式消费模式，让游客乐而忘返。C、强势思想性强：展示的是民族精神，弘 扬的是民族文化容量大：容纳的是五千年民族发展历史。内涵丰富：有帝尧文化、佛教文化、汉文化；具有寻根、祭祖、朝圣、旅8游、休闲、度假六大内涵。景区面积宽广：多达平方公里土地，数千亩土地中，有大片茶园、竹林、绿地、河塘。把文化旅游产业做到了最大：有世界最高的青铜雕塑-帝尧像。把中国文化旅游产业做到了最强：在思想、内涵、容量上占据了旅游产业的最高位势。5、项目功能*文化公园是容思想性、文化性、景观性、休闲性于一体，独特文化开发项目，具有 “寻根、祭祖、朝圣、旅游、休闲、度假”六大功能。具体为：感召激励功能到*的国内外中华儿女看到后会产生强烈的民族自豪感，会增强自尊心、自信心和进取心，激发深厚的爱国热情。外国旅游者观看后则会对中华民族拥有如此丰富的文化赞叹不已。文化朝圣功能规划建设的帝尧文化、汉文化、佛教文化各项目是中国文化的大集结，旅游者将获得文化的熏陶，提高自己的文化修养。学 术研究功能文化公园其所表达的内容，涉及到了历史学、宗教学、艺术学、建筑学、美学和教育学等多种领域，为专家学者提供了丰富的资料，将引出许多研究课题。文化交流功能99 米高的帝尧像是世界之最高青铜像，势必产生世界性的影响，引来全球观光者，也将成为中外文化交流的重要场所。旅游度假功能文化公园规模宏大具有多种旅游度假的设施和条件，建成后将成为旅游度假的新热点，吸引海内外游客纷至沓来。教育传播功能中华五千年文明史的大课堂，能够让游客受到深刻的教育和启迪。 9也是传播历史、传播知识、传播文化和艺术的爱国主义教育基地。寻 根祭祖功能世界各地遍布着许多华人，每年有大量的海外华人回国观光旅游，景区将向他们集中展示中华民族的古老文明，有助于他们了解祖国、热爱祖国，增强他 们的向心力，起到凝聚海内外中华儿女的作用。同时也为他们寻根问祖、祭拜祖先、寄托情思提供了一个最佳场所。6、项目创意独特、品位高，市场吸引力大好的创意是重大旅游项目成功的关键之一。项目的提出首先是对帝尧出生地的研究，经考证*一带就是帝尧文化的发祥地。通过对帝尧文化的研究，发展到 对帝尧文化产业的创意。经过长时间的酝酿，决定开发*文化公园，以帝尧雕塑为主要形式，把中国的帝尧文化产业做大、做强、做优、做美。景区有世界第一高的帝尧青铜巨像，作为扬州的旅游景点，它的建设将会引起社会各界的关注，具有强烈的市场吸引力。（五） 、项目投资估算1、投资估算（1） 、投资估算说明与依据本项目投资估算系按照国家计委批准的投资项目可行性研究指南（试用版）和现行旅游项目经济评价的有关规定进行编制的，主要依据有：国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；扬州市有关部门提供的基础资料；业 主其他资料。3（ 2） 、几点说明本项 目流动资金占总投资 3%，其中铺底流 动资金占流动资金的30%。根据本 项目工程进度，2007 年投资 25%，2008 年投资 42%，2009 年投资 33%。基本预备费按照工程费用和其他费用的 5.0%计算，其估算值为 450310万美元。目前一般国内项目不计涨价预备费，但考 虑到此项目规模较大、投资4高、建设期相 对较长,本估算按照工程费用和其它费用的 2.0%计算涨价预备费，其估算 值为 180 万美元。本 项目除特别说明，投资估算货币为人民币元。5具体投资估算见( 附表)。62、资金筹措经估算本项目总投资为 2500 万美元,资金来源包括注册资本和债务资金两部分。（1） 、注册资本金本项目注册资本为 1166 万美元。（2） 、施工单位垫资本项目施工单位垫资 584 万美元。（3） 、银行融资本项目融资 750 万美元，占总投资的 30%，由项目建设业主申请融资解决。