涪陵李渡长江大桥项目投资机会研究报告.doc

第 1 页 共 22 页涪陵李渡长江大桥项目投资机会研究报告一. 项目基本情况涪陵李渡长江大桥位于涪陵区李渡镇长江河段，距离现涪陵长江大桥 6.5 公里。涪陵李渡长江大桥北接规划建设中的李渡私营经济示范区，起点始于李渡片区中心道路骨架的交叉点，经李渡南北快速干道与渝涪高速公路相接，作为经济示范区的出口通道，渝涪高速公路李渡出口将打造成涪陵的“第一门户” ；大桥南连涪陵区龙桥经济开发区（南岸浦片区） ，采用隧道通过石龙山公园、聚云山直连主城区道路网络。在各处相交的地方规划立交衔接，并通过规划公路网与渝怀铁路涪陵火车站相接。李渡长江大桥是涪陵区交通“十五”计划内的重点基础建设项目，并已经重庆市计委批准立项，项目法人单位为涪陵区城镇发展公司。根据涪陵李渡长江大桥工程可行性研究报告推荐的项目建设方案，大桥为“对称双塔双索面混凝土梁斜拉桥” ，全长 882 米，桥身跨度分别为 170 米+398 米+170 米，引桥 146.6 米。桥面宽度为双向四车道，外加双侧各 2 米人行道，全宽 22.5 米。采用 SMA 沥青砼路面。涪陵李渡长江大桥线路等级为城市主干道 1 级，设计车速每小时 50 公里。大桥工程概算总投资 2.6 亿元，建设工期为 30 个月，2006 年上第 2 页 共 22 页半年完工。根据涪陵李渡长江大桥工程可行性研究报告测算的数据，本项目总投资回收期预计 13 年，工程贷款预计 11 年可全部偿还。经过半年时间的前期准备，2003 年底，李渡长江大桥初步设计方案通过了专家组审查。2004 年 1 月 30 日举行了开工奠基仪式（桥墩工程） ，涪陵区四大班子相关领导均出席了奠基仪式。另据调查得知，作为大桥主体桥身工程将不迟于 2004 年 6 月 30 日前开工建设。桥身工程的招标定于 2004 年 2 月底或 3 月初举行的涪陵区招商引资洽谈会（涪陵区政府主办，具体日期尚未确定）上确定。我司已报名参加该洽谈会。二. 项目建设背景涪陵素有小重庆之称，属于典型的山地城市，涪陵主城区地形酷似重庆渝中母城，同样是两江环抱的半岛形状，南、北、东方向由于天堑隔绝，加之公路、桥梁等基础设施的缺乏，导致一江两岸经济发展水平差别极大，城市的发展空间在地域上也受到很大限制。按照重庆市城市总体规划对涪陵的定位，涪陵是“重庆中部的政治、经济、文化中心，长江上游重要的枢纽港之一，乌江流域的物资集散地，以发展食品、轻纺、机械为主的沿江开放城市；到 2020 年，城市发展为人口规模 50 万、建成区面积 40 平方公里以上的大城市” 。 （2002 年，涪陵区委、区府提出到 2010 年把涪陵建成城镇人口 50 万人口大城市，到 2020 年，城镇人口要增加到 60 万第 3 页 共 22 页人。 ）面对重大历史机遇，涪陵的经济发展、城市建设势必要冲出主城樊篱，寻求更为广阔的发展空间。李渡作为联系涪陵与重庆主城经济大动脉渝涪高速公路的桥头堡成为涪陵城市突围的必然选择。根据涪陵区最新修订的城市总体发展规划，确立了城市建设工作的总体思路，即：强化城市规划、挖掘城市资源、扩大城市规模、完善城市功能、美化城市环境、提升城市品位。围绕 2010 年发展成为 40 平方公里、50 万人口大城市的总体目标。预计到 2007 年，按照建成大城市和基本形成涪陵大城市骨架，拉通城市主干道的要求，拓展李渡片区、南岸浦片区，并将李渡和南岸浦片区建成工业和物流区，加快城市西扩步伐，最终构建 “以江南旧城包括江东为中心，李渡包括南岸浦为副中心的城市结构，沿长江水轴形成相对独立的一城四片组团式山地城市” 。李渡长江大桥工程是涪陵区 2004 年城市建设项目的重中之重，也是涪陵区大城市基础设施建设项目的重点工程之一。李渡长江大桥的开工建设，标志着涪陵朝创建国内大城市的目标迈出了实质性一步。大桥建成后，李渡、南岸浦、江南老城区三片将融入涪陵“一城四片”的发展空间，这将对扩大涪陵城市骨架，完善城市功能，带动涪陵经济社会及城市发展起到重要的作用。另据调查得知，为进一步加快未来主城各片区之间的联系，除李渡长江大桥外，涪陵区政府拟在长江上再建设一座长江大桥，即在乌江入江口的长江下游，将建设长江三桥（连接江东与江北片区）第 4 页 共 22 页与乌江二桥。同时尽快完善城市道路骨架，建成 8.5 公里长江大桥至乌江大桥的滨江大道，改造江东 3 公里乌江大桥至长江三桥段、江北 6 公里长江三桥至长江大桥段，形成 24 米至 34 米宽的 4 条双向四车道城市二级路，延伸李渡主干道至花桥段，建成火车站（渝怀铁路涪陵客运站）站前大道，改造天（子殿）北（拱）滨江路，最终形成五座大桥、五条大道的涪陵主城外环高速通道格局。据了解，以上几项工程也将在涪陵区府举办的招商引资洽谈会上对外招标。三. 项目投资环境分析1、 涪陵区域概况A. 区位概况涪陵位于重庆市及三峡库区中部，居长江与乌江交汇要冲。涪陵行政区北接长寿、垫江，南邻南川、五隆，西依巴南，东靠丰都。具有承东启西和沿长江、乌江联动、辐射的区位优势。涪陵区域面积 2941.47 平方公里，辖 17 个镇、22 个乡、5 个街道办事处、1 个开发区、1 个示范区。2002 年末，全区总人口 111.46 万人，其中农业人口 83.85 万人，非农业人口 27.61 万人。B. 经济发展2003 年，涪陵区实现国内生产总值 97.77 亿元，比上年增长13.0%。完成财政总收入 15.69 亿元，其中地方财政收入 6.49 亿元；完成财政支出 14.46 亿元，经济运行质量有所提高。全年农民人均纯收入 2157 元，增长 7.5%；城镇居民人均可支配收入 7641 元，增第 5 页 共 22 页长 13.2%。表 1、1999-2003 年涪陵区 GDP 及人均 GDP 增长趋势表年份 1999 2000 2001 2002 2003GDP（亿元） 63.8451 69.3248 76.5872 85.08 97.77人均 GDP（元）5821 6277 6910 7650 8772图 1、1999-2003 年涪陵区 GDP 及人均 GDP 增长趋势图1999-2003年 涪 陵 区 GDP及 人 均 GDP增 长 趋 势0204060801001201999 2000 2001 2002 20030200040006000800010000人 均 国 内 生 产 总 值 国 内 生 产 总 值表 1 反映了 1999-2003 年涪陵区国内生产总值增长情况，可以看出，5 年间涪陵区国内生产总值一直保持了稳定快速增长，增长率并呈加速增长态势。按照目前经济发展状况，涪陵区 2002 年制定的未来五年“一三三”的总体奋斗目标有望实现。 （“一三三”的总体奋斗目标：到2007 年，一个成型50 万人口大城市骨架基本成型；三个建成基本建成六大工业园区，基本建成涪陵特色农业基地，基本建成区域性金融物流中心和交通枢纽；三个突破力争全区国内生产总值突破 150 亿元，财政总收入突破 23 亿元，规模以上工业企业利第 6 页 共 22 页税总额突破 25 亿元。 ）工业 ：涪陵区工业经济基础雄厚，效益较好。其中，以榨菜、饮料为主的食品工业；以中成药为主的医药工业；以化肥为主的天然气化工工业；以苎麻、丝绸为主的纺织工业；以水泥、陶瓷为主的建材工业；以汽车、摩托车配件为主的机械工业已形成规模发展效应。2002 年，有 19 户企业进入重庆大中型企业行列，8 户企业挤身重庆市工业 50 强，拥有 4 家上市公司，加上收购的上市公司，共有 6 家上市公司；同时，娃哈哈、金义集团、飞渡泉凌啤酒、涪银塑料、纳爱斯等一批影响较大的对口支援企业也落户涪陵。2003 年，涪陵区实现工业企业总产值 93.65 亿元，增长 14.7%，工业经济效益综合指数达 135%。在经济社会发展中，涪陵区委、区府始终把工业化摆在十分重要的位置，实施重点发展战略，以工业化带动城镇化和农业产业化。按照“建大园区、办大工业、促大发展” 的思路，目前，规划并正在建设“太极、李渡、化工、纺织、有色、建峰”等六大工业园区，预计到 2005 年，六大工业园区实现利税 20 亿元。到 2007 年，力争 45 户重点企业成为全国同行业的排头兵，成为国际国内具有竞争力的企业集团。工业经济的强劲增长势头，为涪陵社会经济的快速发展提供了坚实保障。农业 ：涪陵区素有“榨菜之乡”的美名，先后被评为“中国果蔬十强区县”和 “中国农产品深加工十强区县 ”， 涪陵榨菜集团进入“中国农产品深加工企业 50 强”和“农业产业化国家级重点龙头企第 7 页 共 22 页业”行列；乡镇企业发展较快，2003 年，实现总产值 32.62 亿元，增长 37.3%。但农民收入仍然偏低，增长缓慢。2003 年涪陵区农民人均纯收入为 2157 元，如按照 2020 年实现全面小康社会，则农民人均收入要达到 8000 元，平均每年需增加 344 元，年均递增 8%。但 1997-2003 年农民人均纯收入平均每年仅增加 100 元，年均增长6%，从这一速度看，到 2020 年要达到这一目标的难度很大。商贸 ：当地政府一直致力于把涪陵打造成区域商贸经济中心，并制定了 “2456”的发展目标：扶持重点企业和重点市场发展，重点企业和 2 个重点市场；加快 4 个中心镇商业区和 5 个社区商业服务中心建设；积极发展现代物流，推进流通现代化，发展连锁经营；强化社会大商业管理职能，规范市场秩序，加强市场管理，完善统一开放、竞争有序的市场流通体系；积极引进大店、名店。2003 年实现社会消费品零售总额 30.05 亿元，增长 14.0%。金融机构年末存款余额 110.15 亿元，贷款余额 117.75 亿元，比年初分别增长 6.4%和 10.8%。另外值得一提的是，2003 年涪陵区成功创建了中国优秀旅游城区。 C. 城市建设应该说涪陵老城区的建设虽然取得了一定的成绩，但总体来说是失败的。先天的地理条件不足再加上后天规划的无序，使得整个城市布局相当局促、零乱，极大降低了城市的经济辐射能力。目前的状况是，主城区囿于地域狭窄，几无扩张空间，新旧建筑如犬牙第 8 页 共 22 页交错，导致旧城改造困难极大。但新区由于历史欠账过多，基础配套设施严重缺乏，短期之内难以承担城市扩容的重任。典型的“二元经济”结构也极大的限制了涪陵区城镇化战略的实施。2002 年涪陵区城镇人口为 37.36 万人，城镇化率为 33.5%，低于全市平均水平 3 个百分点。到 2010 年涪陵建成 50 万人口大城市，届时的城镇化率将达到 43%，城镇人口在 2002 年的基础上增加 16.5 万人；2020 年要达到 50%，即城镇人口要增加到 60 万人，这个数字仍然远远低于 2020 年重庆市城镇化率的平均水平（预计届时重庆市城镇化率水平为 70） 。涪陵老城区建设的失误却为现在城市建设的高起点规划创造了条件。据了解，涪陵区政府将在若干年后举迁李渡，政府的搬迁既有带动当地经济发展的目的，同时也是对城市功能布局的重新定位与梳理。借重庆直辖以及三峡工程上马的东风，涪陵区城市建设开始走上了协调发展的道路。D. 交通运输在整个重庆市行政版图上，涪陵位于中心位置，是重庆主城区联结渝东 20 个区县的城乡经济走廊，素有“ 乌江门户” 之称。渝涪高速公路距重庆主城区 100 余公里、距江北机场 90 公里，渝怀铁路、国道 319 线、规划中的重庆至湖北利川铁路及沿江高速公路穿越涪陵境内。涪陵-黔江高速公路、渝怀铁路建成之后，涪陵则成了重庆到黔江，进而再到贵州和湖南必经之路；重庆-长寿-利川铁路/高速公路建成之后，重庆则可经涪陵、黔江、利川而进入湖北沿长江铁第 9 页 共 22 页路。可以预见，不久之后，涪陵交通必将迎来大发展。涪陵港处于长江、乌江交汇点，水运发达，作为 5 大主要港口之一，被列入了重庆市航运中心发展规划 。涪陵港集装码头的功能及运力居重庆前列，渝东地区及乌江流域的集装箱货物基本在涪装运，并已实现江海联运，可直通海外。三峡成库以后，万吨巨轮将可直达重庆，届时，涪陵港的区位优势将更加明显。另外，涪陵还是三峡工程主要淹没区之一，将搬迁 224 户工矿企业和动迁 11 万人，移民淹没补偿静态投资 34.45 亿元，补偿总额居重庆库区第 4 位。巨大的移民迁建量，为涪陵城镇化建设提供了发展契机。2、 李渡私营经济示范区及南岸浦工业园区概况1998 年，李渡撤镇建李渡私营经济示范区。目前，示范区下属李渡、金银、马鞍三个办事处，32 个村、居委会，216 个农业社，总面积达 91.6 平方公里，人口 5.6 万。示范区经济以发展工业商贸为主，以工业部分带动城市经济，以城市经济带动农业发展。2003 年 3 月，重庆市政府批准成立李渡工业园区，属市级工业园区。园区发展规划面积为 21 平方公里，按照“开发一片、应用一片、成熟一片” 的原则进行滚动开发，园区由“加拿大（蒙特利尔）园区” 、 “标准工业小区” 、 “物流园区”和与之配套的“商业服务区”构成的现代工业社区，建设期为 8 年。建设李渡工业园区是涪陵城市化建设的一个重要举措，也是实现再造涪陵工业的一个重要环节。第 10 页 共 22 页据悉，为加快李渡经济示范区的发展，涪陵区政府将迁往李渡（具体时间未定，但估计最早也要在 2007 年李渡长江大桥建成之后），目前，已有国内外 10 余家大型企业进驻。同时，李渡工业园区总体概念性规划（详规）也在加紧编制之中。四. 涪陵区房地产市场分析（仅限主城规划区）1、 定性描述从调查的情况看，涪陵主城区房地产业的发展一直不是很景气。据当地主管部门负责人解释，原因主要有四点：一是开发量供大于求；二是移民迁建占了一定市场份额；三是单位集资建房较多，对商品房市场冲击较大；四是开发企业项目开发水平不高，产品不能有效满足消费者需求。目前，房地产开发主要集中在涪陵老城区范围以内，其中主城区迎宾大道（长江大桥至城区之间）与长江防护大堤区域是当地房地产开发的热点。作为涪陵区城市未来拓展方向的李渡私营经济示范区、南岸浦片区，由于交通不便以及必要市政、生活配套设施的缺乏，真正的商品房开发几乎没有，主要是三峡移民迁建房，以及工业厂房与职工宿舍。目前，涪陵老城区电梯房价位基本维持在建筑面积每平方米1100-1200 元之间，多层在 800-1000 元之间。据了解，近几年涪陵主城区的住宅价格变动不是很大。产品设计与项目的包装、营销推广正逐步为区县开发商所重视。据我们调查的位于涪陵市区中心地段的一家楼盘，由于户型定位错