XX旧货专业市场发展提案.doc

一、大沙头旧货专业市场商圈分析区域经营环境分析1.1 大沙头沿线商业分布情况沿 江 东 路大 沙 头 大 马 路大沙头三马路大沙头四马路海 印 布 艺 总 汇大 沙 头 旧 货 市 场 （ 港 湾 广 场 ）海 印 广 场海 印 电 器 总 汇星 之 光 电 器 城盛 贤 大 沙 头旧 货 交 易 市 场盛 贤 纺 织（ 布 艺 ） 城盛 贤 数 码电 器 城宝 达旧 货 市 场奥 讯 旧 货 市 场大沙头作为昔日广州的对外港口之一，在八十年代因为交通道路网络的未完善，水路客运一直担当着重要的角色，而随着城市的加速发展，桥梁建设的增加，人民生活水平的整体提高，过去曾一度辉煌的大沙码头由于水路客运的日渐稀落而功能衷退。经过政府的改造，这里曾一度成为广州市著名的大排挡聚集地， “西贡食街”更是成为市民品尝物美价廉、色香味俱全的海鲜的好去处。后来因为环保、污染的问题，一度红红火火的“ 西贡食街 ”被迫停业。正在这个时候，家电业和通讯业的飞速发展，为今日大沙头成为全国闻名的二手旧货市场奠定了坚实的基础。时至今日，整个大沙头已经发展成为主要以二手手机、附以二手电脑、二手数码产品买卖的专业市场，并且拥有3000多户的二手旧货经营商家。而广州也因为大沙头的崛起，发展成为全国最大的二手产品集散地，全国各地的众多二手商贩都是通过广州进货，其知名度已经达到海外，许多中东地区、甚至经济发展相对落后的东非二手买家都会慕名而来。而其他主要以售卖一手手机、电脑数码产品、家用电器等的大型卖场也分布在大沙头二手市场的周边，其中海印区域主要是以卖新品水货为主的，二手交易相对较弱。现时的大沙头区域和海印区域，已经成为市民选购一、二手数码产品的好去处。特别是大沙头，已经是购买和出售二手手机的第一选择地。1.2 大沙头二手手机经营情况分析根据现场的实地了解，目前整个大沙头旧货交易市场里以经营二手手机的商场有四个，具体分布如下：大 沙 头 旧 货 交 易 市 场二 手 通 讯 总 汇海 印大 沙 头 二 手 旧 货 交 易 市 场 大 沙 头特 价 手 机 市 场 大 沙 头澳 讯二 手 手 机 市 场旧 货 一 条 街沿 江 东 路入口1.2.1 海印大沙头二手旧货交易市场该市场作为海印集团旗下的二手手机专业市场，拥有良好的品牌信誉作为支撑，而且相对地靠近路面，人流情况比较理想，经营业务主要为零售，兼有少量批发。场内的经营环境宽敞、明亮。但是面积相对地较小，难以长期聚集人流。每个柜位的租金维持在10001300元左右，目前出租率大概在90%左右。1.2.2 大沙头旧货交易市场二手通讯总汇虽然该市场处于整个二手旧货交易市场的深入处，而且装修、整体档次感对比其前面的“海印 ”市场要差，但是其组建的时间却是最早，经营面积也是几个二手手机市场里最大，同时档位的规划也比较集中。目前该市场已经成为整个二手手机市场里的旗舰，其人流、手机种类、手机档次都是处于一个领先的水平。特别是一些比较新款的高端机，也能在这个市场里可以找到。而这个市场的经营业务也有别于其他几个市场，主要是以批发为主，零售为副。许多二手手机商家，包括本地和外地的，也经常来这里采购。由于其经营状态良好，因此其租金也相对较高，一般维持在13002000这个水平。1.2.3 大沙头特价手机市场这个市场是四个市场里唯一一个没有二手牌照的市场，由于这个最致命的原因，虽然其位置正对沿江路，而且拥有一定的经营面积，但是其人流却是最少的，市场里的经营者由于没有牌照的关系，因此在柜台里只能摆放手机的模型，但私下却可以进行二手手机的交易。总体来说，这个市场的人气最少，没有良好的经营氛围。1.2.4 大沙头澳讯二手手机市场澳讯二手手机城位于整个旧货交易市场的边缘，紧邻隔壁的大沙头特价手机市场。这个商场在早期曾经面临着客源不足的情况，主要是因为位置不如其他两个商场理想和招商未满的问题，后来经过调整，主要以针对零散客户，并且以中抵挡手机零售为主，渐渐地有所起色，目前已经成为一个人流相对充足的市场。该市场主要以零售为主，装修档次相对大众化，租金基本与海印大沙头二手旧货交易市场持平。小结从以上四个市场了解得知， “海印大沙头二手旧货交易市场”主要是以“海印集团”良好的品牌口碑来进行吸引客户，由于海印集团在大沙头、海印桥一带由来已久，因此有一定的品牌追随者。而“大沙头旧货交易市场二手通讯总汇”则走规模路线、以批发为主，零售为副。时至今日，已经成为二手手机行业的“龙头”，相反，“大沙头澳讯二手手机市场”则巧妙地避开了前者的风头，坚决地走差异化路线，以零售中抵挡手机为主，同样获得了成功。但是，现在整个大沙头旧货交易市场却面临着一次重大的变化，因为政府已经下令对其进行迁拆，将其改造成为“港湾广场”。也正在这个时候，周边已经有三个商场打着“二手手机旧货”的旗号进行招商，下面将对这三个商场进行详细地分析，了解其状况。1.3 大沙头现正招商的二手手机市场情况分析大沙头现正招商的二手手机市场概况商场名称 澳讯旧货市场 盛贤大沙头旧货市场 海印大沙头二手城位置 大沙头三马路，盛贤旧 货市场对面。门面宽 大沙头三马路与东华南路之间 东华南路180米装修档次 风格较为简洁，立面设 计较为时尚 装修相对二手交易市场较豪华 装修一般，较为简 单经营层数 1F 2F -1F 1F 1F 2F经营面积（） 2300 1200 约3750 约3750 2300 1900柜位 铺位 柜位 铺位 柜位 铺位 柜位 铺位 柜位 铺位 柜位 铺位租金（元月） 1000 2000 700185元/月/800、1300、16001400、1700、19001000、1300、1600、19001900柜位800、1000元/月；固铺为14001800元/月柜面尺寸 柜台80×95×50cm，铺位门面2米 100×50×90cm 柜位分1.2米及1米 长两种柜位及铺位数量 160 501F柜位约700个，1F柜位约300个；档口数约有200个，固定档位约70间。管理费（元/月） 300 600 30060元/月/ 配套设施收费停车场、中央空调、货梯、电话（宽带）、喷淋装置、监控摄像头、无天花吊灯式灯光、双向手扶电梯收费停车场、中央空调、货梯、喷淋装置、监控摄像头、双向手扶电梯、豪华天花吊灯收费停车场、货梯、喷淋装置、监控摄像头、单向手扶电梯预计开业时间 2005年9月试业 2005年9月试业 2005年9月试业备注管理费包括水电费、中央空调及卫生费，铺内电费自负；商户从大沙头搬迁后开始计租，前半年5折租金。租金已包含管理费、中央空调费、公共水电费、保安（24小时）、卫生广告推广；由开场日起，一年5折计租。租金已包含管理费负责人 吴镇忠 范贵然 邵建明从上表可以看出，这三个新的市场无论从档次、规模、配套等几个方面都比原来的“大沙头旧货交易市场” 有着较大的提升。而且其位置都集中在原来的二手旧货市场的北面，希望延续原来大沙头二手旧货市场的商业环境，形成一个新的二手旧货商圈。1.3.1 盛贤大沙头旧货市场其档次在新的三个市场里是最高的，同时经营面积也是最大的。完全摆脱了二手旧货市场的感觉，但是租金相对其他两个市场要昂贵一点，而且首次需要二手手机商家到负层经营，对于其心理有一定的影响。从现场的销控情况所看和根据其招商人员介绍，目前其经营二手手机的首层和负一层均已达到95%的出租率，整体出租率处于一个相对理想的状态。1.3.2 澳讯旧货市场主要延续其旧场的经营模式，走中低端路线，其最大优势是临近大沙头三马路路面，而且有原来旧场的资源。首层出租率也达到90%左右，二层出租率大概在70%左右。1.3.3 海印大沙头二手城海印集团的又一出品，品牌知名度成为其最大的亮点，而且其经营范围与规模对比“盛贤大沙头旧货市场” 毫不逊色。但是其位置相对偏离原来的二手旧货交易市场商圈，严格来说，其位置已经不属于大沙头的范围。其首层出租率相对其他两个市场要差，维持在85%左右。小结据资料显示，1996年，广州旧货业兴起之始就取得了不俗的利润，许多人纷纷跻身这个过去并不引人注目的行业。从1997年到2001年，短短的5年时间里，广州的旧货市场和旧货企业上升到30多家，吸纳安置下岗工人、消化农村富余劳力数十万人，旧货业也成为广州市新的纳税增长点。 近几年新产品愈演愈烈的价格战在一定程度上拉低了二手货的利润空间，旧货市场竞争日益激烈。而不少行内的专业人士认为:广州的二手市场包括未来的大沙头二手市场商业圈不能再向横向扩展，而应该“向上拓展”，那些换代快、高科技含量高的产业将会成为二手市场争夺的重点。他们认为:二手市场中，录音机、电视、冰箱、部分小家电将逐步被市场淘汰，但像电脑、办公设备、音像等高科技产品的利润空间还是很大的，在美、日等发达国家，二手市场的交易数量比一手的还大。现时大沙头新起的这三个市场，定位都集中在手机、电脑设备、办公设备等，也证明了这三个市场的幕后企业，对二手行业是十分看好的。而且希望通过自身的独特优势，尽可能地全面吸纳经营二手手机的商户。1.4 区域未来发展情况分析 大沙头旧货交易市场将变身成为?港湾广场?早在前几年，政府已经决定将大沙头旧货市场一带改造成为广州市最大的滨水广场港湾广场。但由于种种原因旧货市场的拆迁工作一直未能进行，这也影响了港湾广场的动工。目前，有关方面终于放出消息：广州市沿江东路大沙头旧货交易市场已经铁定于2005年9月1日正式开始分步清拆，并计划明年春节前完成拆除。同时港湾广场的总体设计方案已全部完成并得到规划部门的正式批复，整片港湾广场将于2008年全面投入使用。以下是港湾广场的简介：港湾广场将是一个集办公、旅游、商业、休闲于一体的多功能广场，并加入古代帆船、相关雕塑等内容，以期重现历史上“海上丝绸之路起点” 的古老东方港口城市风貌，整片港湾广场将于2008年全面投入使用。目前，港湾广场的总体设计方案已全部完成并得到规划部门的正式批复。其中，广场东面靠海印桥方向，以绿化广场占地空间为主的2000多平方米建筑用地将设有旅游观光码头，这里的大型旅游巴士停车场将成为珠江夜游游客上落的集中点。而靠东方向还将建设两座楼高两层、占地2万平方米的商业功能建筑，建筑物的负一层将设有100多个车位的停车场。1.5 “港湾广场”对本区域的发展影响 加大市场对本区域的关注度由于港湾广场的建立，引发到现时的旧货二手交易市场需要拆迁，商户将面临何去何从的问题，一时间各个媒体都对这次事件进行报道，从而让大沙头这个区域迅速升温，加深了消费者对本区域的印象，侧面提升了大沙头区域的知名度。 改变了大沙头的区域形象， 提升区域价值由于大沙头区域一直主要以经营旧货二手生意为主，给消费者有点“破烂、陈旧”的感觉，现在摇身一变成为港湾广场，整个形象都有翻天覆地的改变，提升了自身的区域价值。 填补广州没有沿江大型综合广场的空白大凡知名的城市，都有其代表性的建筑物， “江海城市” 多以临江临海建筑著称，如上海的外滩、美国的渔人码头等等。珠江穿广州而过，却没有这样一座标志性的江边建筑。现在港湾广场的建立，能够填补广州这个大都市的缺憾之余，也可以成为广州新的旅游景点和标志性建筑。 带旺本区的经济发展， 突现无限商机由于港湾广场的定位为办公、旅游、商业、休闲于一体的多功能广场，这就意味着大沙头区域有望成为广州继北京路步行街、上下九步行街，天河城一带以及东山农林下路商业街的又一个新生消费热点，重现广州昔日的“外滩” 风貌，吸引大量消费群体进入该区域消费，从而为本区带来良好的经济收益。 加速广州城市体系的升级， 塑造国际化都市形象随着港湾广场的建立， 广州“ 一年一小变·三年一中变·五年一大变”的业绩也进一步体现，为整个广州的都市形象的提升带来利好动力，广州成为国际化大都市的目标将会越来越近。1.6区域经营商家的整体摸底调查我们通过对市场的整体分析，已经对现时市场的情况有一个清晰的了解。下面，我们将会对现时市场的经营者进行彻底的了解和调查，获得具有实效的数据，从而指导我们应该如何为本项目作精确的定位。（调查分析结果将以附件的形式交付）小结通过对市场经营者的两次摸底调查，我们发现许多经营者对未来的二手旧货行业还是十分有信心的，其中大部分商户对于大沙头旧货商圈拥有浓厚的情结，希望能够在这个区域继续经营，因此本项目的位置成为我们最大的优势。基于现时正在招商的几个商场的位置分布相对零散，因此商户对于未来的核心商圈确立仍然感到迷惘。这种情况对本项目来说，是我们的一个机会。（具体详细分析请参阅附件）二、项目理解与S.W.O.T分析2.1 项目理解项目位置概述项目位于大沙头马路与沿江东路之间的区域，共六层商业建筑。项目四至介绍2 本案东面为水电局属下的建筑，首层除一间士多外无临街商铺。