XX房地产项目调研计划书.doc

1越溪项目调研计划书为确定越溪房产项目商业部分的业态组合、租金区间及量体规模，特制定本项目的市场调查计划。调查内容：1、 了解越溪地区/国际教育园整体人群的特征信息及相应的消费能力。2、 了解越溪地区/国际教育园指定人群的特征信息及相应的消费偏好。3、 了解越溪地区/国际教育园现有业态特征信息及相应的目标消费群。思路分析：销售潜力 销售总额存在市场“渗漏”对应分析消费能力（销售额）1、各业态消费比例2、各业态人均消费额3、乘越溪总人口购买潜力1、个人收入2、可支配收入3、家庭可支配收入4、乘越溪总人口消费潜力销售总额各业态销售额21、 因经营业态（商品、服务）过时，质量低下而无法满足市场需求。 最大限度地争取现有经营业态的市场份额。2、 因供给不足而无法满足市场需求。 增加商业物业，重新分配现有业态市场份额。3、 因人口、家庭和收入等增长派生出的新购买力。 预测发展的同时吸引消费者。销售潜力 销售总额原因：是否存在外来消费者或其他调查方式及调查项目本次市场调查将采取公共资料收集（二手政府或相关机构统计资料） 、深度访谈（定性）及调查问卷（定量）的方式，从消费需求和市场供给两个方面，对越溪地区/国际教育园的消费者和经营商家进行整体和抽样调查。1、消费需求调查整体消费能力（公共资料收集）总人口/人均收入/各业态人均消费额/各业态消费比重/人口增长趋势消费偏好（深入访谈）常去消费场所/主要消费品/ 消费频率/档次偏好背景资料（问卷）年龄/教育程度/职业/性别32、市场供给调查经营状况（深入访谈）营业额/经营成本/经营年限经营规模（深入访谈）面积/楼层/开间/ 客容量经营档次（深入访谈）装修/品牌/服务/客单价客源情况（深入访谈）主力消费群/客源结构发展计划（深入访谈）开店计划/时间/规模/位置背景资料（问卷）年龄/教育程度/职业/性别执行计划1、 公共资料收集（8 月 8 日8 月 10 日）2、 深入访谈（约访准备期： 8 月 8 日8 月 18 日）调查对象样本定义（访谈日期：8 月 19 日 8 月 21 日）11 组共80 样本会议组别个别条件 整体条件 会议时间41，传统餐饮组客服人员：中型餐饮 2 名、特色餐饮 1 名、小型餐饮 1 名消费者：中型餐饮 2 名、特色餐饮 1 名、小型餐饮 1 名A,消费者是指平均每周至少 1 次消费B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人C,中型餐厅是指人均次消费 50 元以上D,合理分布性别E,每个单位/餐厅只能约一位被访者8 月 19日19：0021：002，休闲饮食组客服人员：茶房/茶餐厅 2 名、酒吧 1 名、咖啡厅1 名消费者：茶房/茶餐厅 2 名、酒吧1 名、咖啡厅 1名A,消费者是指每周至少 2 次消费B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人C,只选择中档次的休闲餐厅（人均次消费 50 元以上，茶馆每次实际消费 20 元以上）D,合理分布性别E,每个单位/餐厅只能约一位被访者8 月 19日19：0021：003，便携食品及快速食品组客服人员：面包房 1 名、便利店1 名、超级市场2 名消费者：面包房A,消费者是指每周至少 3 次消费B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人D,合理分布性别E,每个单位只能约一位被访者8 月 20日10：0012：0051 名、便利店 1名、超级市场 2名4，服饰主题组客服人员：男装1 名、女装 1 名、休闲装 1 名、特色服饰 1 名消费者：男装 1名、女装 1 名、休闲装 1 名、特色服饰 1 名A,消费者是指每周至少光顾 1 次卖场/每月至少有 2 次实际购买服饰经历B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人D,合理分布性别E,每个单位/经营场所只能约一位被访者8 月 20日10：0012：005，时尚主题组客服人员：数码产品 1 人、化妆品 1 人、饰品 2人消费者：数码产品 1 人、化妆品1 人、饰品 2 人A,消费者是指每周至少光顾 1 次卖场/每月至少有 1 次实际购买经历B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人D,合理分布性别E,每个单位/经营场所只能约一位被访者8 月 20日15：0017：006，家居及文化主题组客服人员：日用百货商场 2 人、家居/家具商场 2A,消费者是指每周至少光顾 1 次卖场/每月至少有 1 次实际购买服饰经历8 月 20日15：006人消费者：日用百货商场 2 人、家居/家具商场 2 人B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人D,合理分布性别E,每个单位/经营场所只能约一位被访者17：007，娱乐服务主题组客服人员：KTV 2 人、网吧 2 人消费者：KTV 2人、网吧 2 人A,消费者是指每周至少 1 次消费B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人D,合理分布性别E,每个单位/经营场所只能约一位被访者8 月 20日19：0021：008，学生生活形态组女性 4 人，男性4 人A,高中及大学B,时尚，爱好购物C,每个学校只能约一位被访者8 月 20日19：0021：009，白领生活形态组女性 5 人，男性3 人A,有稳定的职业，最好是大公司B,年龄在 23-35 之间，时尚（看形象及谈吐）C,爱好逛街购物D,个人月收入 2000 元及以上E,每个单位/职业只能约一位被访者8 月 21日10：0012：00710，化妆服务主题组客服人员：美容美发 4 人消费者：美容美发 4 人A,消费者是指每周至少 1 次消费B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人D,合理分布性别E,每个单位/经营场所只能约一位被访者8 月 21日10：0012：0011、宾馆主题组客服人员：4 人消费者：4 人A,消费者是指每月至少 1 次消费B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人D,合理分布性别E,每个单位/经营场所只能约一位被访者8 月 21日15：0017：003、 问卷调查（8 月 12 日8 月 15 日）共 500 份问卷样本（采访地点镇区及国际教育园区人流集中区域）4、 实地调查（8 月 8 日8 月 21 日）5、 资料整理、统计、分析及报告撰写（8 月 8 日8 月 25 日）调研费用定性礼金 88 样本×100 元8800 元备用礼金 44 样本×100 元4400 元管理费 11 场会×500 元5500 元8总额18700 元整