房地产全程营销3.doc

广东省建设委员会文件粤建房字1999071 号关于在房地产开发企业中开发生产合格产品让群众满意活动的通知各市、县建委（规划国土局） 、房地产管理局、省属房地产开发企业：改革开放以来，我省房地产发展很快，对促进我省经济社会的发展，加快城市建设和提高人民居住水平起了明显作用。但房地产市场也存在一些开发企业违法、违规经营，出现无法交楼、延期交楼、货不对板、质量低劣、交付未经验收或验收不合格的房屋，不按规定计算商品房销售面积，不按承诺的时间办理房地产权证，不承担商品房保修责任等损害购房人合法权益的行为，引起市民的投诉。如不重视解决，对扩大内需，把住宅业培育成为国民经济新的增长点，促进房地产市场健康发展不利。因此，省建委决定，今年下半年在全省房地产开发企业中开展“生产合格产品、让群众满意”活动。现将有关事项通知如下：一、 活动的内容：（一）要求房地产开发企业要公开向社会作出承诺，承诺的内容如下：、 坚持质量第一的方针，把商品房质量放在企业一切工作的重点，建立和完善质量保证体系，确保向社会提供100%合格的商品房，并争创更多的优质商品房。、 执行国家和省颁布的法律、法规，坚持从我做起，守合同、重信誉、依法经营，不向业主销售违规的商品房，不做损害消费者合法权益的事情。、 推行建设部、国家工商局印发的商品房购销合同示范文本，如实提供销（预）售商品房的有关情况和资料，坚持公开、公平、公正的原则，与业主签定买卖合同，并认真履行。、 商品房竣工交付使用时，保证向业主提供商品住宅质量保证书和商住宅使用说明书，明确开发商品应承担的保修内容和时间，并认真履行。、 建立质量回访制度，广泛听取业主的意见和建议，主动承担质量保修责任。、 欢迎用户投诉和接受社会舆论的监督，妥善处理业主的投诉。（二）广泛接受社会各界对商品房质量及其它购销纠纷投诉，协调处理商品房购销活动中发生的纠纷，保护广大消费者的合法权益。（三）多种形式、多种渠道向社会各界和广大市民宣传房地产业法律、法规和有关规定、标准、规范。解释业主的法律知识，能够识别和抵制各种违规经营行为，依法保护自己的合法权益。二、 本活动由省、市、县建设行政主管部门会同房地产管理部门牵头组织。全省性的活动由广东建设报社负责策划。三、 活动的时间1999 年 8 月 7 日至 1999 年 12 月 10 日止。四、 活动的组织安排（一）组织大型咨询活动，拉开本活动的序幕。8 月 7 日至 8 日，省、市、县及商品销售量比较大的镇，由当发建委和房地产管理局牵头，规划、建材、工商、消委会等部门和开发公司参加的大型咨询会。宣传本活动的目的、意义和安排，宣传有关法律、法规及有关规定，散发宣传资料（包括投诉表） ，接受业主投诉，解答问题等。（二）要求依法设立的房地产开发企业于 8 月 30 日前在办公和商品房销售地点作出承诺。（三）在广东建设报开设“业主之声”专栏。刊登业主在商品房购销活动中碰到的问题、意见和建议，宣传国家和省房地产业管理法律、法规，介绍业主选楼的基本常识，以及如何依法保护自己的合法权益等。（四）在广东建设报设立业主投诉信箱和投诉电脑，广泛接受业主的投诉，主要是广州地区业主投诉。并选择一些典型例子在“业主之声”刊登。12 月上旬活动结束时，将投诉较多的房地产开发企业向社会公布。（五）由广东建设报社负责举办房地产知识有奖竞赛和有奖征文活动，向社会征集答卷和稿件。知识竞赛以房地产业方面的法律、法规为主要内容，征文以“我心目中的理想家园”为主题。通过竞赛和征文，激发广大市民主动参与的积极性，进一步扩大该活动的社会影响。五、 有关要求：（一）市、县建委可根据本通知，结合当地房地产开发经营市场的实际情况，制定开展此活动的具体方案。（二）省、市、县都要充分利用当地新闻媒介广泛宣传该活动的目的、意义和活动的安排。（三）开展该活动期间，有关部门和房地产开发企业要在办公地点和正在开发销售的楼盘悬挂横额和标语，让该活动家喻户晓，并踊跃参加。（四）活动结束后，各市、县建委要认真进行总结，形成书面材料逐级上报。省建委将在活动结束时组织“百名最佳企业”评比活动（评比办法另行通知） ，对全省在开展这次活动中积极作出承诺，没有业主投诉，对房地产开发经营中成绩突出的百家房地产开发企业予以通报表扬。同时，各市、县对这次活动中表现差，业主投诉多的企业给予通报批语，并按有关法律、法规的规定给予处罚。主题词：房地产 企业 管理 通知抄送：建设部住宅与房地产司，省政府办公厅，广东建设报社及有关新闻单位广东省建设委员会办公室一九九九年七月一日印发附录： 顺德市政建设局文件顺德市市政建设局文件顺建发199872 号关于开展全市商品房质量问题专项治理活动的通知各有关单位：随着我市经济的迅速发展，商品房建设发展很快，商品房的建设量占全市工程建设量的比重很大。商品房的质量水平也在一定程度上反映了我市工程质量水平的高低。虽然商品房的质量逐年提高，但是质量通病依然存在。工程事故仍有发生，对商品房质量问题的投诉仍较多，我市更发生因商品房质量有问题而引起群众集体上访的事件，影响很坏。商品房质量的主要问题有以下几个方面：一、卫生间、窗台、墙身、天面有渗漏现象。二、对锤击沉管灌注桩的适用性和质量控制不严，建筑物产生不均匀沉降，引起结构开裂。三、天面隔热层隔热效果差，造成建筑物产生比较大的温度变形以致产生裂缝。四、门、窗质量普遍较差，主要表现材质差、安装工艺粗糙，变形大。五、砌体强度偏低，组砌方法不合理。六、管道安装无预留洞口，边装边打边凿，梁板、墙身受损，后塞洞口马虎，留下渗漏隐患。七、设计图纸不规范，大样以及细部图纸极少，有的部分如门窗、变形缝大样甚至无图纸，造成施工随意性、盲目性大。八、化粪池留设在商铺范围内，无预留清渣口，排污管检查口不足，无法清理，造成排污管道堵塞。九、开发商对物业管理力度不够，住户自行装修过程中乱打乱凿乱拆，随意砌筑间墙，任意堆积装修垃圾，楼板负荷过大，造成结构受损，又堵塞了下水管道，以致出现“裂”、 “漏” 、 “堵”现象。十、为提高我市商品房的工程质量，针对以上存在问题，我局决定从即日起至 1998 年 12 月开展全市商品房质量治劣专项活动，具体要求如下：（一） 由施工单位会同开发商对 1997 年后竣工的商品房工程，进行一次用户回访工作（内容见附表） 。回访工作要认真细致，发现问题及时解决，防止重大质量问题以及用户集体投诉事件的发生，用户工作要求于1998 年 10 月底完成，并将回访结果向市政建设局作书面报告。市质监站和各镇（区）质监分站于 11 月份进行一次质量抽查，并在新闻媒体上对用户反映好的工程实行表彰，对用户意见大的加以曝光，情节严重的，对责任单位进行处理。（二） 质监站于商品房工程监督时，严格按照国家有关标准和规范进行监督检查。作好监督交底工作，参加图纸会审，对桩基工程除进行规范要求的桩承载力检测外，针对沉管灌注桩质量问题较多的情况，再按总桩数的 5%并不少于 10 根，进行免费桩身完整性检测。质监人员在主体结构施工过程中抽查楼板厚度，参加建筑物的首、末次沉降观测，对地基基础和主体结构两个分部工程进行质量等级核验，未经核验或核验不合格的工程，不得进行下一工序施工。对给排水管道进行通水试验，以确保管道的畅通和搞渗漏能力。并对照省建委关于广东省消除建筑安装工程质量通病若干决定的要求消除工程质量通病，对仍存在质量通病的工程不予验收，全面杜绝结构开裂、外墙、窗台和卫生间渗漏等影响建筑使用功能的质量缺陷。（三） 施工单位要注意加强技术培训，全面提高员工的技术素质。严格按照国家的施工验收规范编制施工方案组织施工，特别对地基基础、混凝土强度、砌体砂浆强度、楼板厚度、窗台处理、天面细部、外墙铺贴和卫生间的防水、排水坡度、管件连接、后塞洞口、变形缝、化粪池、地面砂浆等项目的施工，应制订针对性的措施，加强管理，精心施工。并落实班组自检，企业验收的二级检查验收制度，做到层层把关，责任到人，及时消除质量隐患，杜绝劣质房屋流入社会。对出现重大质量问题的施工企业，将给予资质降级甚至吊销营业执照处理，同时施工企业应对竣工工程建立质量保修和质量回访制度，认真听取用户意见，及时总结施工经验。（四） 规范设计图纸质量，确保设计图纸的完整性，要求设计单位严格按照国家和省的有关规范、规程开展设计工作，设计图纸必须有天面、卫生间（包括沉箱）门窗、变形缝等细部大样，使施工单位减少施工的盲目性和随意性。从 1998 年 10 月起，对于无给排水图纸或图纸不齐全的，将不予办理工程报建和质量监督手续，我局将定期组织专家对商品房设计图纸和结构计算结果进行抽查，设计质量特别差的将给予通报批评。（五） 商品房开发商要严格遵守国家颁发的房地产开发企业经营管理条件，在工程建设过程中，应配备相应的专职技术人员对工程进行管理，或委托建设监理单位对工程实行监理，不得随意肢解工程，同时开发商或物业管理单位要加强物业管理，落实保修制度，搞好商品房保养维修，加强对住户的管理，限制其随意“打、拆、凿” ，以及任意改变平面布局的行为，以确保建筑物的结构安全。对售出的商品房要根据建设部建房1998102 号文的要求出具质量保证书和使用说明书 ，明确建筑物的保修内容和时间以及使用要求。（六） 严格按照建设部关于建设工程质量投诉处理暂行规定的要求处理群众投诉，市质监站及其分站和发展商都应设立投诉电话，及时处理质量投诉，问题严重、群众意见大的应向我局及时反映。（七） 明年 10 月我局将开展“商品房样板工程”和“商品房优秀设计”评选活动，对获奖工程的建设、设计、施工单位在新闻媒体上进行表彰，以提高其社会知名度和信誉。同时，对工程质量低劣、质量隐患严重的工程进行曝光，让广大群众掌握我市商品房的质量状况。商品房的工程质量问题，直接关系到广大人民群众的切身利益以及生命财产的安全，商品房质量的好坏亦反映了我市居住水平和建筑业水平的高低，而其质量水平决非一朝一夕可以提高。因此我局决定成立商品房质量问题专项治理活动领导小组，负责该项工作的部署和开展，以及进行阶段性工作总结。 （领导小组名单略） 。1998 年 9 月 24 日印发主题词：城乡建设 建筑 质量 通知发至：市质监站、各镇（区）建管站、各设计单位、四级以上施工及装修企业、市房地产商会、各商品房开发商及物业管理公司。抄送：市规划国土局顺德市市政建设局人秘科第四节 工地文明施工管理附录：美的海岸花园项目现场管理方案美的海岸花园项目现场管理方案（草）一、总说明：为强化投资风险的约束机制，规范科学地管理好该项目，使公司取得应有的社会效益、环境效益、经济效益，拟针对项目及现场情况，制定实施本方案。为明确责任主体，提出现场指挥部任务要求；防止投资规模内账，战线拖长，效益低，浪费大，提出监控方案；针对实施项目现场管理有关的设计、方案优化、资源利用、工程承包、施工管理、材料供应、设备订货、资金保障予以一些规定。把项目现场管理全过程、全部目标、全部活动都纳入计划轨道，使项目各项工作可预见，可预控。二、现场指挥任务要求运用管理的职能（计划、组织、指挥、协调、控制）去促进技术管理工作的开展。合格的工作主体、精干高效。（一）负责项目实施过程中有关方面的综合协调工作，委命现场主持事务的责任者，有关专业（结构、测量、材料、给排水、电气等）的监理人员（有专业技术、经验丰富、管理能力强、诚信主动承担责任；有成熟而客观的判断能力，随时处理可能发生的事情）应及时组织到位。（二）据公司决策的总进度计划，制定所要达到的现场管理的总目标、阶段目标，分解目标对事务作安排。对资源进行优化配置，使各项工作都纳入计划轨道，可预见、可预控。（三）规定职责范围和协作关系。按工程进度要求和具体实际情况，分专业编制可具体操作的业务文件，制定监理工作运行制度。（四）审核并签署工程开工、停工、复工令，督促计划工作的实施，依据实际进度对工程款支付申请进行签证。（五）拿出处理重大质量事故、责任事故、安全事故的意见。（六）处理合同履行过程中的重大争议与纠纷，组织处理重大索赔，协助财务等部门搞好工程决算、结算。三、工程管理规定贯彻建筑法及有关的规定条例，依章法办事。（一）有关承包素质的规定工程由承包商完成（按工程条件、技术规范、图纸、工程量清单和修改书要求，承担实施全部工程的施工建成和修复缺陷工作） ，承包人员的素质是一切控制的基础。1、预审所提供的资料材料（企业营业执照和资质证书；企业简历；自有资金情况；全员职工数；包括技术人员、技术工人数量及平均技术等级等；企业自有主要施工机械设备一览表；近三年承建的主要工程及质量情况；现有主要施工任务，包括在建和尚未开工工程一览表）2、承包商通过评标、决标选定。据本项目特点制定评标、决标规定。本着保护竞争，维护招标工作的公正、公平、严肃性公开进行，以利提高企管水平、走捷径拓展工作领域。1）技术标书部分，主要对施工组织设计（含施工方案）进行综合评定，整个方案有一定的深度，对施工有指导性。有满足本工程技术文件要求的施工工艺，符合技术标准，能抓住本工程的特点、难点、重点。合理的施工程序，平面布置合理，劳动力、机具、材料组织合理，“三新”采用能结合实际，管理措施得力，确保工期、安全、质量。配备强有力的领导班子，工程管理体系、质安体系完整。2）商务标书部分。主要对标书所附合同内容进行评议和报价书进行分析比较。3、承包商义务1）按合同规定的完工期限、质量要求完成合同范围内的各项工程。2）对现场的安全和照管负责。3）执行监理工程师发布的指令。4）对现场负责清理，文明施工。5）提供履约担保。6）提交进度计划和现金流通量的估标。7）保护提供的座标点和水准点等。8）承包商人员、设备等保险。9）保障与工程有关的人免受人身或财产损害。10）遵守工程所在地的一切法律法规。（二）合同转包与分包规定1、合同不得转让。禁防工程被肢解、贱价承接、飞天挂靠，合同签约实施有序、廉洁、高效。2、工程专业性技术强的可分包，但须监理工程师提供意见经决策组织同意。（三）有关施工现场的材料、工程设备和工艺的规定1、监理工程师可随时进入施工现场。2、一切材料供应、工程设备订货和工艺均应达到合同中规定的相应品级，并符合专业监理师指示的规范标准要求。3、承包商应随时接受检验。如果商定的时间和地点供检验的材料或设备未准备好、或者确定不合规定的，监理师可以拒用这些材料和设备。（四）有关施工过程中质量规定1、承包商严格按合同进行施工、竣工，并修补缺陷，在涉及该项工程的任何事项上无论这些在合同中是否写明都要遵守监理师的指示。2、没经监理师批准、工程任何部分均不得覆盖或使其无法查看，已作好检查准备，监理师得到通知应参加检查，且不得拖延。对覆盖后才发现问题，监理师可随时发出指示移去工程的任何覆盖物或在其内穿孔，并在检查后恢复原状，使之完好。3、由于承包商违约引起的原因，或者不合理施工或工程不安全，监理师有权指令暂时停工或返工，并在停工返工期间要对工程进行必要的保护和安全保障。4、别墅工程不得在主体完成之前插入装修。（五）有关工程进度管理的规定1、承包商应提交工程进度计划1）一旦合同签订，承包商应再提交一个相对准确、最新修订过的进度计划（并附两份清单，一份承包人设备的主要项目清单；一份劳务组织职员以及合同期内各种开支预测清单）2）在工程计划的实施中承包商应在不断进行实际进度值与计划值比较，按期对工程进度计划进行修订，并递交定期报告。2、进度计划管理规定） 监理师据现场具体情况与承包商所做的开工准备工作选择合适的时机发出开工通知，竣工时间从开工日期（应有承包商签收的回执备案）算起。） 监理工程师根据合同规定，工程实际情况审查承包商提交的工程进度计划的以下几方面内容，以便提供建设性意见。按合同工期完成工程的实施程序，施工部署、任务划分。网络计划周密程度，确保主导工序按时完成的施工方法技术手段、组织手段。施工各阶段的材料、机械及人工投入情况、平面布置。工程费用流动计划。3、有关延期等工期核算规定由于承包商以外的原因造成施工期延长，监理师可据实批准延期，依据开工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作为兑现合同、结算工程款的依据。（六）施工安全与防火、 贯彻执行国务院及各部委颁发的安全规程，生产条例和规定。、 必须有十分明确的各级领导和各职能部门安全生产的责任，遵守本地区、本单位的安全生产责任制。、 无条件做好“计划、布置、检查、总结、评比”安全工作，警钟长鸣。四、监控方案（一）质量控制落实保证质量的各种措施，预测避免可能发生的质量事故。、 所在地单位工程的分部、分项均按优质工程进行验收、鉴定（评定） ，必须全部达到合格标准（清除不合格工程及无法修复的返工工程） ，多创优良工程。、 推行样板制。先按标准、规范、规程施工达优，做出结构装饰工程样板（如样板墙、样板间、样板结构） ，经认定后作为操作和质量验收的标准，达不到样板标准的不予验收。、 保证操作质量，贯彻“三检”制，推行定岗操作。主体结构、高级装饰、设备安装等关键工种的操作人员持证上岗。、 跟踪隐检（施工中） 、预检（施工前） 、结构（交工、竣工）验收。） 隐检。要对分部分项工程的各道工序进行检查，坚持“三不放过” ，做好隐蔽记录并归档保存。地基与基础工程：对于一般基础，检查槽底地质、标高、尺寸、基础断面尺寸；桩基础检查试桩、打桩记录。钢筋工程：检查钢筋品种、位置、形状、规格、数量、接头位置、搭接长度、预埋件以及除锈、代用变更情况等。焊接：检查焊条品种、焊口规格、焊焰长度、焊焰外观和焊接质量等。防水工程：检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数，做法和质量情况、空腔防水的质量情况。给排水管道：检查位置、标高、坡度、试压、闭水试验防锈、防腐及预埋件情况。暗配电气线路：检查位置、规格、标高、弯度、防腐接头等。对于电缆还要进行耐压绝缘试验。对于地线、避雷针等，还要进行电阻试验等。施工中，现场所用的砂浆和混凝土都必须按规定取样（或试配） ，进行强度试验。） 预检，确定下道工序的质量而预先对本项目作检查。对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检验。建筑物、构筑物的定位线及引进标高。建筑物基础放线及标高。建筑物轴线及灰线。各楼层放线及皮数杆。模板的尺寸、标高、支撑及预埋件等。预制构件及其安装情况。主要外管线沟道的走向，化粪池、检查井的位置以及标高、坡度等。电气工程的变电、配电位置、高低压进出口方向，电缆沟位置、标高、尺寸、送电方向等。设备基础的位置、标高、尺寸、预留孔洞、预埋件等。） 结构验收，装修前进行一次全面检查和评定，免留结构质量隐患，排除装修障碍，主要包括外观检查和内业资料检查。外观检查主要检查结构施工质量是否符合质量标准和设计要求。砖混结构的组砌方法、圈梁构造柱断面尺寸，楼梯及构件的焊接质量、混凝土质量；框架结构要重点检查节点做法和质量。内业资料检查主要包括：各种原材料试验记录、土建施工试验记录、构配件出厂证明、隐检、预检记录等四大项直接影响结构工程的项目；同时对施工过程的有关记录如分部分项工程质量评定记录、土建施工记录以及设计变更执行情况等。） 质检方法、手段、技术资料、成品保护要求。质检方法：全数与抽数相结合。质检手段：目测（看、摸、敲、照）和实测（靠、吊、量、套）并用。技术资料整理归档，保证准确、真实、齐全。成品保护要提请重视，实施“护” （提前保护） 、 “包”（包裹防污染） 、 “盖” （表面覆盖） 、 “封” （局部封闭、防损和污染） 。、 制度控制） 技术管理制度要贯彻在单位工程的施工全过程，主要有以下几项：图纸的熟悉、审查和管理制度。技术交底制度。施工组织设计制度。材料检查和验收制度。工程质量检查和试验制度。工程技术档案制度。技术责任制度。技术复核与审批制度。） 建立实施质量日记、现场质量协调会、质量汇报会等制度。（二）工期控制目标明确，现状清楚，对策具体，措施落实，及时检查总结。