俊城浅水湾全案企划577457.docx

目 录第一部分分销售策策略41.销售售策略441.1销销售总策策略41.2 20005年各各阶段推推售目标标41.2.1销售售初期（2005.2-3）41.2.2强销销期（220055.4-6）71.2.3持销销期（220055.7-9）91.2.4第二二次强销销期（220055.100-122）111.3项项目销售售必备条条件1111.3.1法律律文件1111.3.2现场场包装1121.3.3宣传传途经1121.3.4销售售工具1121.3.5销售售策略1131.3.6其他他配合1131.4销销售方式式141.4.1现场场接待（坐坐盘销售售）1441.4.2展销销会1441.4.3数据据库营销销141.4.4中原原一二手手联动1151.4.5外延延展示1151.4.6客户户联谊会会151.5促促销策略略151.5.1折扣扣161.5.2变相相折扣汇汇总1661.5.3宣传传造势活活动177第二部分分宣传推推广策略略17第一章、意义··影响力力18标竿·关关于俊城城·浅水湾湾的奖项项18创新·为为时代的的英雄们们筑屋建建所188唯一性的的卖点1181、项目目定位1182、规划划183、建筑筑19第二章思思想·创造力力19认知·机机会藏于于威胁中中191、认知知劣势与与威胁1192、认知知优势2203、认知知机会220第三章操操作·执行力力201、策略略核心2201.1策策略·计划2001.2整整合2111.2.1产品品211.2.2园林林221.2.3地理理位置及及配套2222、项目目解析2232.1项项目分析析232.2客客群分析析242.3项项目方向向性阐述述253、推广广主线与与宣传卖卖点组合合253.1全全程推广广主题与与推广主主线2553.2宣宣传卖点点263.3推推广主线线与卖点点的有效效组合2274、各阶阶段推广广策略2284.1销销售初期期284.1.1时间间安排2284.1.2形象象推广主主题2884.1.3阶段段目标2284.1.4配合合条件2284.1.5形象象推广策策略2884.1.6造势势活动2294.1.7跟进进情况2294.2强强销期2294.2.1时间间安排2294.2.2形象象推广主主题3004.2.3阶段段目标3304.2.4配合合条件3304.2.5形象象推广策策略3004.2.6产品品推广策策略3114.2.7推售售单位3314.2.8造势势活动3314.2.9跟进进情况3334.3平平稳销售售期3334.3.1时间间安排：20005年7-99月334.3.2形象象推广主主题：“公园20005，感感·受生活活”334.3.3阶段段目标3334.3.4配合合条件3344.3.5形象象推广策策略3444.3.6产品品推广策策略3444.3.7推售售单位3344.3.8造势势活动3354.3.9跟进进情况3374.4一一期尾盘盘销售期期（二期期强销期期）3774.4.1时间间安排：20005年10-12月月374.4.2形象象推广主主题：“公园20005，感感·悟生活活”374.4.3阶段段目标3374.4.4配合合条件3384.4.5形象象推广策策略3884.4.6产品品推广策策略3884.4.7造势势活动3385、各阶阶段广告告媒体投投放频率率及建议议405.1媒媒体列表表405.2媒媒体说明明405.3媒媒体选择择415.4媒媒体组合合415.5投投放频率率及规模模415.6项项目推广广425.6.1项目目推广整整合4225.6.2项目目推广排排期4335.6.3项目目卖点挖挖掘4775.7户户外广告告牌安排排（全年年）：5505.8路路名牌安安排5116、PRR、SP活动动方案5517、地盘盘包装建建议5227.1现现场参观观路线包包装5337.2售售楼处内内部分区区及包装装建议5537.2.1售楼楼处功能能布局建建议5447.2.2售楼楼处室内内包装建建议5558、费用用统计555俊城·浅浅水湾营营销推广广方案第一部分分 销售售策略1.销售售策略1.1销销售总策策略分批推售售，稳扎扎稳打；三快两两慢，打打时间差差俊城·浅浅水湾作作为233万平米米的西南南生态大大盘,园园区内拥拥有不同同建筑形形式的产产品，应应更注重重销售的的节奏，进进行产品品线均衡衡、组合合推售。结合销销售季节节、工程程进度，控控制销量量、控制制节奏，提提升价格格、推高高形象面面临此消消彼涨的的竞争项项目，利利用价格格错位、产品错错位打时时间差战战术。项目销售售周期确确定为22年，在在这两年年里，我我们将项项目分成成三快两两慢5个个销售期期，按时时间划分分分别为为：20055.220005.55，预热热阶段，销销售速度度缓增20055.520005.111，一一期热销销、二期期面市，销销量高位位振荡 *20055.11120006.3，进进入持销销期，销销量在周周期内保保持稳定定 *20066.320006.77，二次次热销，销销量再次次攀升 *20066.820006.112，进进入尾盘盘销售期期,消化化剩余单单位1.2 20005年各各阶段推推售目标标20055年项目目的主要要推售单单位以一一、二期期的高层层为主，且且目前别别墅、洋洋房的推推售量并并不清晰晰，因此此，此处处，进对对20005年高高层的推推售做阶阶段性方方案建议议。项目的全全程销售售节奏分分为三快快两慢，但但20005年中中我们又又将项目目的销售售阶段再再次细分分，以更更好的指指导全年年的销售售。1.2.1销售售初期（220055.2-3）销售目标标：完成成一期高高层总销销售面积积的9左右；推售单位位：20005年年2-33月共推推出单位位96套套，其中中2月推推售单位位全部为为先期销销售的散户单单位。推售套数数统计：推售单位位2月3月19,2S,91-92, 2T22-2,22S,991-996, 223T19,3S,1288-1332,3T22-2,33S,1128-1300,114T20,2S,91-92, 2T22-2,44S,2208, 11T23,2S,89-90, 2T23,3S,1177-1228,9T24,2S,93-1011, 10TT25,2S,95-97, 3T25,3S,1488-1553,4T26,2S,97, 1T26,3S,1488-1553,8T28,2S,95-97, 3T28,3S,1488-1553,10TT30,2S,94, 1T合计58套38套推售单位位统计：2月3月楼号房号楼号房号楼号房号房号19#1802225#10222#22门2303323044180331703322033220441801110321033210441701115011200332004414011301190331904420#180222011803318044180331011703380423#1802226#1021603370418033180111503360418011170111403350418044140111303340417044130111203330440150111033204301301100331042012019032403310110180330428#1803370310410260324#1802210350310218011403180331501130317033130112031603311011103140337011303360140350130340110330130#102101目标均价价：20005年年2-33月份，由由于进场场时间、销售人人员对项项目的熟熟悉程度度以及推推售的先先期剩余余单位需需要及时时消化等等原因，220055年项目目启动阶阶段，价价格不宜宜比先期期有太大大涨幅，保保持在443700元/平平米。价格调整整：20005年年2-33月不进进行价格格涨幅的的调整。1.2.2强销销期（220055.4-6）销售目标标：完成成一期高高层总销销售面积积的433左右右；推售单位位：20005年年4-66月共推推出单位位1877套，44-6月月推售单单位绝大大部分为为先期未未开售单单位，如如20、211011单元，222、29部分单单元。推售套数数统计：4月5月6月推售单位19, 33S,1140-1444, 3T22-2,22S,991-997, 233T19#, 33S,1140-1444, 4TT20, 33S,1128-1444,223T22-1,33S,1128-1300, 233T20#, 33S,1140-1444, 7TT22-2,22S,992, 1T29, 33S,1148-1533, 188T21#, 33S,1123-1288, 188T22-1,44S,2208, 1T22#-1,22S,991-996, 244T29, 22S,994-995, 118T22#-2,33S,1128-1300, 9TT30, 22S,889, 2T30#,3S,1177-1221, 3TT30, 33S,1117-1288, 9T合计58套64套65套推售单位位统计：4月5月6月楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号19#1804422#2门2402222#2门2302222#1门2301129#1801119#1604422#1门2402240422#1门24011220222201117011150442302230429#18033210222101116011140442202220#18011170332002220011150111304421022170111603319022190111401120#16044200221601115033180221801113011150441902215011140331702217011120111404418022140111303316022160111101113044170221301112033150221501110011120441602212011110331402214011901110441502211011100331302213011801100441402210011903120221201170121#18011130229018031102211011601170111202280170310022100115011601111022701603902901401150111002260150380280130114011902501403702701201130118024013036026011011201170230120350250111011602180441034024011001150280430#180223023019014027041032022018013026041803310210170120250430160110240420150122#22门17044304101401160441043011504413044201140443041011304420430#15011120441041401111044180111301110044904目标均价价：20005年年4-66月份，销销售的旺旺季，客客户积累累也随着着项目进进入强销销期而增增多，现现场的工工程进度度也很支支持项目目的销售售，加之之主题卖卖点公园的建成成，并实实现现场场销售，价价格在每每个月都都有不同同的涨幅幅，均价价也随之之攀升，44-6月月份的一一期高层层均价分分别为444377元/平平米、445277元/平平米、445733元/平平米。价格调整整：20005年年4-66月，随随着新楼楼座的开开售以及及工程进进度、销销售季节节的配合合，将对对一期高高层价格格进行调调整，44-6月月份价格格分别上上调1.5、22、1个个百分点点不等。1.2.3持销销期（220055.7-9）销售目标标：完成成一期高高层总销销售面积积的366左右右；推售单位位：20005年年7-99月共推推出一期期可售单单位1443套，全全部为先先期未开开售单位位，211、222、29单元。推售套数数统计：7月8月9月推售单位位21#,2S,89-95, 36TT22#-1,22S,991-997, 223T22#-1,33S,1127-1299,223T21#,3S,1388-1442,18TT22#-1,33S,1127, 11T29#, 22S,997, 118T22#-2,33S,1127-1299,224T合计54套48套41套推售单位位统计：7月8月9月楼号房号房号楼号房号楼号房号楼号房号楼号房号21#180221804422#1门2303322#2门2401122#1门2304429#180221702217044220332301122044170221602216044210332201121044160221502215044200332101120044150221402214044190332001119044140221302213044180331901118044130221202212044170331801117044120221102211044160331701116044110221002210044150331601115044100229029041403315011140449028028041303314011130448027027041203313011120447026026041103312011110446025025041003311011100445024024049031001190440230230480390180430220220470380170420210210460370160410218033903503601504170338034035014041603370330340130415033603203301204140335031032011041303340324033101120333031103320310033103目标均价价：20005年年7-99月份，一一期客户户积累也也随着项项目一期期的封顶顶并逐渐渐销售尾尾期，本本阶段二二期高层层已经进进入可销销售阶段段，因此此是一二二期承上上启下的的关键阶阶段，虽虽然一期期的销售售渐入尾尾声，但但二期的的销售将将红红火火火的开开展起来来。随着着一期新新楼座的的开售以以及销售售面积的的趋于小小面积，同同时也为为区别一一二期高高层的价价格，77-9月月份，一一期高层层进行一一次调价价，各月月均价分分别为445733元/平平米、446422元/平平米、446422元/平平米。价格调整整：20005年年7-99月，随随着二期期高层楼楼座的开开售以及及一期的的渐渐收收尾，对对一期高高层价格格调整只只在8月月份进行行一次小小幅调价价，8月月份价格格上调11.5个个百分点点。1.2.4第二二次强销销期（220055.100-122）销售目标标：一期期高层销销售基本本完成，二二期高层层进入全全面销售售高潮期期；推售单位位：由于于二期高高层推搜搜尚未确确定，因因此具体体推售单单位还需需等待。目标均价价：二期期高层的的品质和和位置都都将好于于一期高高层，因因此入市市的均价价也将高高于一期期高层均均价，并并通过此此策略促促进一期期高层的的余房销销售，在在二期销销售高潮潮来临之之前，最最大量的的将一期期高层余余房进行行消化，以以免压到到二期高高层销售售期，加加大尾盘盘的销售售难度。二期高高层入市市均价为为47000元/平米。（可根根据当时时入市的的市场情情况进行行调整）价格调整整：20005年年10-12月月，二期期高层将将在开盘盘后的两两个月里里分别有有两次涨涨价计划划，即110月中中和111月中，价价格计划划上调11.5个个百分点点。（具具体涨价价计划还还应根据据当时市市场变化化情况做做具体调调整）1.3项项目销售售必备条条件项目的销销售条件件将对以以上销售售阶段所所确定的的销量和和价格调调整起到到很重要要的支持持作用。1.3.1法律律文件五证齐全全是项目目开售的的基本条条件，只只签认认购书是无法保障买卖双方的双方利益；若因处理不善引起客户纠纷，将会影响楼盘声誉和销售。² 国有土地地使用权权证² 建设工程程规划许许可证² 建设用地地规划许许可证² 开工许可可证² 销售许可可证项目一期期高层已已经取得得销售许许可证，考考虑到回回款和销销售季节节，二期期高层以以及洋房房和别墅墅的各项项证件希希望也能能够按时时取得。1.3.2现场场包装现场销售售环境应应该是从从外（围围墙、绿绿化）到到里（售售楼处、样板房房）的和和谐统一一，是项项目档次次高低的的最真实实反映，是是销售人人员与客客户交流流的主要要场所，是是客户对对项目印印象的主主要构成成。所谓谓“好环环境，好好心情”，看房环境、气氛的好坏对客户、对销售人员的情绪都有很大的影响。建议本项目根据项目市场定位为客户提供良好的卖场环境。² 一期的环环境美化化² 工地围墙墙更新² 销售中心心² 示范单位位² 沿街指示示牌² 楼体条幅幅² 路灯彩旗旗1.3.3宣传传途经在既有良良好销售售环境的的前提下下，以引引起客户户对项目目的兴趣趣以至莅莅临现场场参观为为主要目目的，发发掘尽可可能多的的宣传途途径，提提高市场场曝光率率；并在在向市场场推介本本项目的的过程中中建立项项目的形形象和知知名度。² 报纸广告告² 新闻缮稿稿² 直邮广告告（DMM）² 网络² 户外路牌牌² 公关、促促销活动动1.3.4销售售工具销售工具具是与客客户沟通通的特殊殊媒体，也也是客户户了解项项目最直直接有效效的途径径，项目目留给客客户什么么样的印印象与销销售工具具品质的的高低也也有很大大关系。因此，在在重视项项目质量量和宣传传包装的的同时也也不应该该忽略销销售工具具的制作作。² 展板² 模型² 效果图² 楼书² 折页（户户型单页页）² VCD（宣宣传片）² 纪念品² 手提袋1.3.5销售售策略销售方式式和价格格策略是是项目切切入市场场成功与与否的重重要因素素，在宣宣传配合合到位的的情况下下，根据据市场竞竞争对手手情况，选选择符合合本项目目的销售售方式和和价格策策略，这这其中包包括制定定合理的的价格表表、提供灵活活的付款款方式和和必要的促促销优惠惠三个方方面。² 销售方式式（销售售渠道）² 价格策略略² 促销优惠惠² 价格表² 推售单位位安排² 付款办法法1.3.6其他他配合² 工程进度度² 销售培训训资料² 购房费用用表² 认购书² 正式合同同书² 律师楼² 按揭银行行² 公证处1.4销销售方式式1.4.1现场场接待（坐坐盘销售售）现场接待待是房地地产销售售工作中中最为重重要的方方式，产产品的最最终成交交多为通通过与客客户在现现场接待待中心的的谈判而而完成。这种方方式的特特点为客客户购买买特征比比较明显显，目的的基本明明确；同同时，其其已通过过对现场场的观察察产生了了一定程程度的兴兴趣，此此时辅以以销售人人员的努努力游说说较容易易达到促促成成交交的目的的。坐盘销售售需要在在广告宣宣传上予予以较大大的支持持，以吸吸引客户户注意，促促使其拨拨打热线线咨询电电话或前前来现场场咨询，销销售人员员即可通通过游说说促成交交易。1.4.2展销销会² 较大规规模的项项目有必必要在前前期参加加大型展展销会，虽虽然不能能够在展展销会现现场出现现成交大大量的客客户，但但在项目目开盘阶阶段参加加大规模模的展销销会不仅仅有利于于项目在在市场中中树立形形象提高高项目的的美誉度度，还可可以使项项目的知知名度迅迅速扩大大，为项项目聚集集人气。由于参参展所需需费用较较高，因因此认为为本项目目在开盘盘阶段及及在推出出新产品品时参加加效果较较好的112次次展销会会即可。² 项目的展展卖会，是是指项目目在积累累一定的的客户量量或在项项目开盘盘阶段，在在销售现现场举办办的项目目展示。目的在在于通过过在现场场营造极极为热烈烈的成交交气氛，使使未成交交客户的的购买欲欲望易于于在这种种紧张的的销售环环境及气气氛下得得到极大大的促进进、提高高，成交交机率亦亦随之加加大；再再结合相相应的促促销手段段以及销销售人员员的游说说，定能能达到较较为理想想的销售售效果。由于项项目目前前没有大大型的销销售中心心，天津津中原公公司建议议在新销销售处落落成后举举办一个个大型庆庆祝活动动，将客客户约至至销售中中心。届届时举行行抽奖或或促销活活动，促促进客户户成交。1.4.3数据据库营销销运用数据据库营销销，我们们能做到到² 有针对性性的划分分出符合合项目品品质、气气质的客客群，直直接、高高效的对对这部分分客户进进行项目目宣传；² 通过准确确的客户户细分能能提高成成交率，同同顾客建建立个性性化的联联系创造顾顾客忠诚诚度的基基础1.4.4中原一一二手联联动天津中原原在全市市各区拥拥有100余家置置业分行行，20005年年还将继继续拓展展业务、增开新新的店面面。中原原将会将将项目的的相关资资料、展展示放置置在分行行内，利利用日趋趋强大的的二手业业务客源源积累客客户，真真正意义义上的实实现一二二手的联联动，这这样将使使客户来来源范围围得到极极大的宽宽泛，更更多的促促进现场场人气及及销售。1.4.5外延展展示现场销售售中心距距离客源源区相对对较远，设设置外延延展示场场即可达达到扩大大项目知知名度、直接面面对目标标市场中中部分客客户群的的作用，同同时也可可以此吸吸引有效效客流到到现场光光顾，增增加现场场人气。根据我我们以往往的经验验，将会会在南开开、河西西两区人人流集中中的大型型商场或或是超市市进行展展示或巡巡展。1.4.6客户户联谊会会在本项目目销售一一定阶段段之后，为为了在客客户群中中继续扩扩大项目目的良好好口碑，以以项目的的某一卖卖点并通通过一些些列促销销手段举举办客户户联谊会会，配合合以相应应的促销销方式，比比如：老老客户带带新客户户给予一一定优惠惠或物业业费的减减免奖励励等。其其目的充充分发挥挥项目现现有客户户资源，带带动新的的客户成成交，进进一步促促进项目目销售。1.5促促销策略略促销优惠惠是项目目销售过过程中必必备的“催化剂剂”。房地地产个人人消费的的特殊商商品，不不仅因为为涉及金金额巨大大，而且且重复购购买的可可能性较较小，客客户在下下定决心心购买前前难免需需要有较较长的考考虑周期期，即使使各项宣宣传包装装工作配配合到位位，销售售人员大大力推广广，也不不可能大大幅度缩缩短顾客客的考虑虑时间。利用人性性贪小便便宜的特特点，在在满足其其实际需需要的前前提下，提提供必要要的促销销优惠是是加快客客户购买买的手段段之一。其实这这些优惠惠的成本本与多打打几次广广告无异异，对于于发展商商而言没没有增加加多少负负担，却却可以提提高销售售速度。这种做做法已普普遍被市市场所接接受，因因此在使使用时需需注意时时效性的的控制，要要让客户户觉得有有压迫感感，否则则效果不不好。具具体建议议：1.5.1折扣扣付款折扣扣是付款款方式的的有益补补充，是是促进客客户最终终成交的的最佳辅辅助手段段。· 一次性付付款：九九九折· 银行按揭揭、公积积金及组组合贷款款：首付付部分九九九折注：此折扣扣比例可可根据销销售进度度适当调调整。诚然，不不同付款款方式对对于发展展商的资资金回流流速度将将产生较较大影响响，为保保证资金金尽早回回流，应应通过“折扣”这一手手段，在在客户选选择付款款方式时时适当进进行引导导，促使使其尽可可能选择择“一次性性付款”或不同同形式的的“贷款”，以保保证购房房款尽早早回笼。1.5.2变相相折扣汇汇总变相折扣扣是抛除除价格折折扣之外外，发展展商给与与客户的的一种优优惠手段段。采用用这种方方式可有有效的促促使意向向客户在在一定的的优惠或或变相折折扣的刺刺激下产产生购买买意向，早早下抉择择。结合项目目产品市市场定位位及目标标市场客客户群年年龄层次次、需求求特征等等，建议议在项目目销售过过程中通通过现场场活动、促销会会等形式式可采用用的促销销手段如如下：对准备成成交或已已经成交交的客户户² 旅游大奖奖² 送车装、VIPP售后服服务卡² 华夏未来来儿童卡卡² 健身俱乐乐部会员员卡² 家具、电电器² 物业管理理费对尚未成成交客户户或广大大购房者者² 到场访客客纪念品品（项目目明信片片、印有有项目LLOGOO物品等等）1.5.3宣传传造势活活动1.5.3.1公关宣宣传类² 建筑、园园林专家家项目推推介会² 专家教你你投资房房地产企业业赞助活活动² 秋季房展展会² 春季房展展会² 1.5.3.2促销宣宣传类² 体验公园园休闲活活动² 公园·亲亲子沙龙龙² 凉夏·水水畔啤酒酒节² 民间艺术术节² 开盘庆典典·拍卖物物业费² 圣诞·嘉嘉年华² “家有景景观”摄影比比赛² 封顶、入入伙庆典典嘉年华华² 第二部分分 宣传传推广策策略俊城·浅浅水湾公园园20005 感·动生活活在资讯的的海洋里里，要让让消费者者记住你你的品牌牌，惟有有可联想想的东西西。居住文化化为品牌牌赋予了了附加值值。因文文化认同同而选择择品牌。俊城·浅浅水湾的的表现原原则：第第一个原原则，以以智慧的的生活观观点与受受众沟通通；第二二个原则则，为受受众留下下足够的的想象空空间；第第三个原原则，有有文化味味和审美美价值；第四个个原则，细细节的雕雕琢。第一章、意义··影响力力标竿·关关于俊城城·浅水湾湾的奖项项Ø 20055全国最最具投资资潜力楼楼盘Ø 20044年度中中国最适适合居住住的公园园社区Ø 20044年度CCIHAAF中国国房地产产名盘Ø 20044年度第第六届中中国住交交会天津津名盘Ø 20044年对第第六届中中国住交交会天津津最佳园园林设计计奖创新·为为时代的的英雄们们筑屋建建所唯一性的的卖点产品实体体的惟一一和独特特个性，将将以差异异化姿态态创造无无竞争的的市场空空间。在同质化化的环境境里，对对受众或或买家的的任何细细节触动动都可以以构成创创新。与众不同同是相对对的，即即置于项项目所处处的市场场环境和和地域氛氛围中考考量，关关键在于于比较优优势。创新应造造就积极极的心理理落差和和心理预预期，才才能加重重买家购购买的筹筹码。创新不尽尽包括产产品的实实体或硬硬件，也也涵盖运运营的思思路或操操作的体体系完整整性。1、项目目定位Ø “俊城··浅水湾湾”，俊美美、才俊俊之城，内内敛、幽幽静之地地。与项项目建筑筑形式相相互应，涵涵盖了项项目的自自然俊美美，与目目标客户户相互应应，带来来名号包包装的新新冲击。Ø 纯粹“公公园生活活居所”，高舒舒适度、高性价价比，让让人耳目目一新。Ø 二次置业业者，明明确、朴朴素的阶阶层定位位。2、规划划Ø 天津首席席公园社社区，休休闲运功功主题公公园是本本案的灵灵魂和核核心特色色。Ø 低密度、高绿化化率公园园社区，繁繁华城市市中的珍珍贵资源源。Ø 北高南低低的错落落设置，景景观层次次丰富错错落。Ø 部分楼座座实现无无限楼间间距，视视野更加加开阔。3、建筑筑Ø 纯粹的户户型均质质产品，面面积范围围在9001550平米米。Ø 视觉建筑筑。阳台台造型构构筑了活活泼、自自然、轻轻松的外外檐，市市面罕有有。Ø 建筑质感感、触感感与品味味感的统统一。Ø 创新的点点式板高高，保证证了户户户全明的的唯美设设计。Ø 阳台8字字韵律的的异同造造型，主主人的专专属标志志，具备备独特的的识别感感。Ø 步入式阳阳光房，典典型的心心情之所所。Ø 部分阳台台、呼吸吸台的同同台设置置，生活活空间与与自然空空间的悄悄然转换换。Ø 全明户型型，采光光、通风风顺畅。Ø 开敞式全全明电梯梯厅，与与自然随随时的接接触Ø 开放式交交通连廊廊，通风风顺畅，提提供健康康的公共共共享空空间。Ø 拥有3.0米层层高，装装修后仍仍拥有高高于普通通住宅的的生活空空间。Ø 部分住宅宅的横厅厅设计，超超大景观观、采光光面，演演绎新景景观视野野。Ø 情景高层层的多阳阳台设计计：客厅厅的阳台台、呼吸吸台、阳阳光房，主主卧或书书房的步步入式阳阳台以及及厨房的的服务阳阳台。第二章 思想··创造力力认知·机机会藏于于威胁中中1、认知知劣势与与威胁Ø 对外交通通问题：属于市市区边缘缘项目，部部分目标标客源仍仍需依赖赖大众交交通工具具通勤，目目前项目目附近交交通建设设尚未开开通，为为不利因因素。Ø 客源范围围放大问问题：除除了高教教区教职职员工与与周边关关系户的的客源外外，将会会受到金金厦项目目价位的的比较、阳光1100品品牌、交交通、配配套的比比较。Ø 生活条件件问题：一期现现况食衣衣住行居居住条件件不成熟熟，社区区内商业业配套较较少，期期房阶段段容易面面对客户户分流，成成交速度度缓慢的的问题，除除非具备备工地形形象。Ø 居住环境境问题：邻近本本案北侧侧有一条条铁路，对对本案造造成了一一定的噪噪音、震震动污染染，影响响客户购购买信心心。另，邻邻近外环环快速路路，车流流辆较大大，对本本案造成成一定程程度的噪噪音影响响。Ø 建筑规划划问题：部分楼楼座楼间间距过小小，影响响了通风风与采光光，亦不不利于居居住者的的生活私私密性。2、认知知优势Ø 位处天津津西南上上风处，自自然生态态环境较较好Ø 属于奥运运版块，拥拥有巨大大发展潜潜力Ø 拥有一个个7万平平米的主主题公园园作为项项目的良良好配套套，该特特点具有有地区唯唯一性Ø 项目未开开工便已已获得多多项殊荣荣，拥有有良好的的口碑Ø 地铁六号号线，以以及几条条规划路路为本案案未来的的发展提提供了交交通上的的便利Ø 周边拥有有多个成成熟社区区，为本本案提供供了良好好的社区区外配套套支持Ø 水上大学学城紧邻邻本案，从从而为本本案提供供了良好好的人文文环境Ø 主题公园园设置齐齐全，从从而丰富富了未来来社区居居住者的的生活Ø 本案周围围邻近两两座公园园，为本本案提供供了丰富富的视野野空间Ø 户型设计计合理、功能性性强Ø 本案产品品丰富，拥拥有高层层、洋房房、别墅墅多种类类型Ø 与类似项项目比较较，目前前价位拥拥有一定定优势Ø 由于所处处区域及及水上大大学城的的存在，使使本案在在未来拥拥有了一一定的投投资与升升值潜力力3、认知知机会Ø 公园居家家天津津首个以以公园为为主题的的复合型型社区Ø 一个有意意识引导导市场潮潮流的创创新楼盘盘Ø 一个关注注生活