房地产开发报建流程及潜规则指南解析13643.docx

房地产开发报建流程及潜规则指南解析1 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，进行房地产开发的前提 . 但是 , 这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 房地产开发报建流程及潜规则指南解析恩，简单的的说一下下，土地地证由国国土部门门颁发，土土地权属属证明，载载明了土土地用途途及使用用期限（只只是载明明）建设设用地规规划许可可证由规规划部门门颁发，核核定土地地用途及及用地界界线的法法律依据据；规划划要点批批复由规规划部门门颁发，确确定土地地使用强强度指标标的法律律依据，如如容积率率啊建筑筑密度啊啊停车位位配置要要求啊这这些指标标都在这这个批复复里体现现出来，包包括现在在那个小小户型比比例限制制要求，也也会在这这个文件件里体现现出来。 一般来说，一一块地，必必须要由由规划部部门核定定规划要要点，颁颁发了建建设用地地规划许许可证（以以下简称称地规证证）之后后，才能能领取土土地使用用权证。这这绝对应应该是必必须的程程序。因因为国土土部门必必须依据据规划部部门核定定的土地地功能及及土地使使用强度度，才能能计算出出土地出出让金，才才能在土土地证上上载明土土地用途途及年限限。 但是呢，现现实中呢呢，这个个想法只只能是理理想状态态。因为为首先，很很多地方方的国土土部门在在出让土土地的时时候，根根本不考考虑规划划，直接接就整块块出让了了然后给给人家办办出商住住用地土土地使用用权证。这这种让人人无法理理解的土土地出让让模式一一度非常常盛行。然然后受让让了土地地的开发发商，再再去规划划部门软软磨硬泡泡，无论论是修改改规划也也好，还还是根本本没有规规划都好好，反正正，土地地出让金金是已经经交了剩剩下的事事情你规规划部门门得给我我搞定。 不是批评这这种土地地出让模模式容易易滋生腐腐败。要要知道，国国正式搞搞土地出出让也只只不过是是从 119900 年开开始的而而以公开开交易的的形式搞搞土地出出让，甚甚至都只只是从 19997 年年才正式式开始。而而北京第第一块公公开交易易的土地地， 220000 年之之后才上上市的只只不过是是说，国国在这个个问题上上缺乏经经验，国国际上也也没有什什么可供供借鉴的的模式。因因为我国国的房地地产管理理体系那那绝对是是全世界界独有的的愤青们们不要在在这里给给我指三三道四。这这个行业业浸了这这些年了了起码我我个人觉觉得，把把我放到到 900 年代代的背景景里面去去，也想想不出更更好的土土地交易易模式。城城市规划划这个概概念一直直到现在在都还没没深入人人心，更更何况当当时呢。 不过无论如如何，这这种土地地交易模模式现在在房地产产开发报报建流程程及潜规则则指南解解析已经经只是历历史了 新城乡规划划法第三三十八条条：城市市、镇规规划区内内以出让让方式提提供国有有土地使使用权的的国有土土地使用用权出让让前，城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门应当依依据控制制性详细细规划，提提出出让让地块的的位置、使使用性质质、开发发强度等等规划条条件，作作为国有有土地使使用权出出让合同同的组成成部分。未未确定规规划条件件的地块块，不得得出让国国有土地地使用权权。 以出让方式式取得国国有土地地使用权权的建设设项目，签签订国有有土地使使用权出出让合同同后，建建设单位位应当持持建设项项目的批批准、核核准、备备案文件件和国有有土地使使用权出出让合同同，向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门领取建建设用地地规划许许可证。 城市、县人人民政府府城乡规规划主管管部门不不得在建建设用地地规划许许可证中中，擅自自改变作作为国有有土地使使用权出出让合同同组成部部分的规规划条件件。 希望在日后后的职业业生涯中中，不要要再拿着着商住用用地土地地证去规规划部门门死磨硬硬泡，阿阿门。 2 项目公公司设立立、立项项、环境境评估、房地产开发资质 这四项几乎乎是每一一个项目目要开始始的时候候必须要要搞的东东西。非非常的社社会主义义特色。不不过这里里也有些些东西很很有趣，与与法律的的关系也也比较大大，比如如设立项项目公司司。这里里要注意意一下，母母公司拍拍到土地地，转到到其全资资设立的的项目公公司名下下，按我我国法律律，不属属房地产产开发报报建流程程及潜规则则指南解解析于交交易。再再次强调调一下：母公司司与其全全资子公公司之间间的土地地流转，不不属于交交易。再再次强调调：不属属于交易易。因此此，房地地产公司司可以任任意设置置项目子子公司，房房子卖完完后再把把它实体体上消灭灭，只留留下一个个壳。这这种操作作模式没没什么法法律风险险可言，非非常的经经济实用用，因此此现在国国稍微有有点规模模的房地地产公司司都这么么干。再再说立项项，这个个东西纯纯粹是计计划经济济时代留留下的产产物，非非常的烦烦，也不不知道这这个东西西应该算算什么。立立项主要要考察的的项目的的投资额额及可行行性。不不知道在在目前的的市场里里，可行行性这个个东西，政政府是从从什么角角度来管管理的反反正现在在各地由由于市场场经济的的深度不不同，所所以在这这个事情情的管理理上也不不同。有有些地方方基本上上不太管管，有些些地方就就管得非非常严。而而且立项项到底需需要什么么材料那那也是谁谁都说不不清楚的的事情。立立项与其其他程序序的先后后关系那那更是异异常随便便的事情情。譬如如最近国国家的政政策，要要求先把把环境评评估搞了了再回头头来立项项。这是是基于加加强环境境保护促促进可持持续发展展的考虑虑。但在在很多地地方，环环评的一一项主要要前提材材料就是是立项批批文。立立不了项项根本做做不了环环评。不不过上有有政策下下有对策策，事情情都是人人办出来来的反正正到目前前为止，建建设项目目都在纷纷纷的上上马中，也也不知道道大家都都是怎么么在这些些莫名其其妙的政政策中穿穿过来的的反正我我自己如如果操办办这些事事情，基基本上都都是直接接去这些些部门，譬譬如去计计划部门门，就让让他给我我推荐可可行性研研究报告告的编制制公司，去去环保局局，就让让他给我我推荐环环境评估估报告的的编制公公司，然然后让这这些公司司负责把把这些手手续办出出来。编编制费用用稍微给给多点都都没关系系。总之之我自己己一看到到这些手手续，头头就痛得得厉害。 房地产开发发资质就就比较有有技术含含量一点点，关键键是专业业技术人人员难找找。现在在这些专专业技术术人员资资料都是是省内联联网了想想搞几个个球人糊糊弄建设设部门基基本上做做不到建建设部门门也不敢敢在这个个事情上上乱来，因因为任何何人都可可以上网网查到某某某是什什么专业业资质任任职什么么公司。现现在结构构类的工工程师难难找啊，感感慨一个个。嘿嘿嘿。 下一篇开始始讲正式式的规划划报建：总平面面审房地地产开发发报建流流程及潜规则则指南解解析查阶阶段。 3 总平面面审查阶阶段 这个阶段各各地的叫叫法不一一样，听听得比较较多的叫叫 “ 修建性性详细规规划审查查 ” 这个阶阶段就是是审查小小区的总总平面规规划图纸纸，也就就是审一一个小区区的建筑筑物都是是怎么排排的每栋栋单体建建筑有多多高，有有多大，各各栋单体体建筑之之间怎么么间隔，间间距是多多少，日日照够不不够，总总容积率率是多大大，有没没有超过过规定的的容积率率，建筑筑密度是是多少，进进出小区区的道路路怎么安安排，不不是符合合消防规规范，等等等等等等，这些些东西都都是非常常的专业业啊专业业。 这里我要举举例说明明一下，比比如建筑筑密度，这这个东西西看起来来很简单单是吧，就就是建筑筑物基底底面积占占整个小小区面积积的比例例数。譬譬如这个个小区是是 1 万平方方米，有有 30000 平方米米的地面面上有建建筑物，那那么建筑筑密度就就是 330% 看起来来这个计计算应该该是没有有什么争争议了但但是且慢慢。这 30000 平平方米的的建筑占占地里面面，有 20000 平平方米是是一个大大型的架架空平台台，架空空房地产产开发报报建流程程及潜规则则指南解解析层下下是停车车位，上上面是空空中绿化化广场。现现在争议议就来了了这个 20000 平平方米，底底算不算算建筑基基底？之之所以限限制我建建筑密度度，无非非就是为为了保证证绿化嘛嘛，保障障居民的的休闲空空间嘛。现现在虽然然好象是是地面上上建了东东西，但但是这个个东西顶顶上都是是绿化啊啊，绿化化没有减减少啊，休休闲空间间没有减减少啊，所所以这个个 20000 平方米米不能算算在建筑筑密度里里面。这这种空中中花园型型的架空空层到底底要不要要算建筑筑密度的的问题，反反正技术术规范没没有限死死，有无无穷的空空间可以以钻营。 再举个例子子，容积积率，总总建筑面面积除以以净用地地面积。也也是看起起来很简简单。但但是放到到实践中中一看，啥啥是净用用地面积积啊？从从哪里起起算啊？纯粹的的土地使使用权证证载的面面积呢，还还是比这这个面积积大那么么一点，一一直到周周边道路路的道路路中线去去呢？这这个东西西根本说说不清楚楚，怎么么算都行行。把净净用地面面积一加加大，总总建筑面面积自然然就水涨涨船高。这这都是可可以钻营营的地方方。 其他地方，譬譬如消防防通道的的设置，高高层建筑筑四周必必须设立立环形消消防车道道。但是是这么一一搞，小小区的绿绿化基本本上就毁毁掉了怎怎么办？设置那那种隐形形消防车车道，上上面种草草保持绿绿化，就就指着图图纸说这这就是一一条消防防道路。这这么搞行行不行？反正我我个人不不知道行行不行。消消防车道道的载重重量那是是有非常常严格滴滴设计要要求滴，反反正我个个人不知知道这种种草地能能不能承承载得房房地产开开发报建建流程及及潜规则则指南解解析起消消防车。 审总平面是是整个开开发报建建过程中中最有技技术含量量的活，这这个过程程一般都都要 22 3 个月，往往往都要要和规划划部门反反复修改改扯皮，来来回磨，磨磨到双方方都没了了脾气，才才能通得得过。反反正几乎乎没有见见过能顺顺顺当当当啥工作作不做，干干等着就就能通过过总平面面审查的的也没见见过那种种零缺陷陷的总平平面设计计，只要要有心，无无论什么么公司的的总平面面，无论论是万科科还是富富力还是是雅居乐乐，那只只要一挑挑起来，问问题都是是一筐筐筐的不是是消防间间距不够够，就是是不能开开窗的地地方开了了窗，要要么就是是车道转转弯半径径太小，等等等等等等。这自自夸一个个：本人人不才，曾曾经试过过在 110 天天内完成成这个工工作，至至今被引引为传奇奇故事。嘿嘿嘿） 4 管线综综合审查查、排水水许可证证 管线综合审审查是规规划部门门的专业业审查内内容之一一，现在在专门拿拿出来讲讲，因为为这个东东西实在在非常，非非常的专专业啊。搞搞得不好好的话，实实在害死死人啊。而而且，被被这个东东西害死死的公司司比比皆皆是各位位千万别别以为那那些什么么保利啊合合生啊之之类的大大公司就就不会在在这个问问题上犯犯重大原原则性的的错误，事事实上，无无论什么么房地产产公司，这这个问题题上栽跟跟头的几几率，一一样的这这个东西西就跟击击鼓传花花似的一一轮到就就死。 说了半天，管管线综合合是啥？包括三三大项：小区给给排水管管线、强强电线路路、弱电电线路，这这三项综综合起来来考虑，根根据各项项设计规规范科学学统筹安安排，放放到同一一张图纸纸上。给给排水不不用多解解释了就就是怎么么引自来来水进小小区，然然后怎么么把生活活污水和和雨水排排出小区区；强电电就是生生活用电电，线路路从哪里里进，怎怎么上楼楼，怎么么进门；弱电的的内容就就多了什什么有线线电视线线、各类类通讯线线路、网网线、内内部监控控线路，等等等等等等，多得得要死。上上面这三三样东西西要科学学的话，统统统都得得在地下下走，从从地下穿穿进各栋栋单体再再连接进进入千家家万户。 这些线路啊啊什么的的必须要要合理的的安排好好，不能能到处乱乱走。作作为非专专业人士士，要判判断一个个小区的的官线综综合设计计好不好好，只需需要看两两个东西西： 11 就这这么走进进一个小小区，看看它里面面是不是是有电线线搭在楼楼和楼之之间。只只要有这这个，基基本上这这个小区区你就不不用多考考虑了 2 沙沙井盖是是不是基基本沿着着小区道道路排布布，不是是搞到处处都是如如果什么么沙井盖盖搞得满满地都是是简直看看不出走走向来的的基本上上这个小小区你就就可以考考虑放弃弃了 为什么我要要这么强强调这个个管线综综合呢？如果它它设计不不好有什什么后果果呢？首首先，就就是给排排水会整整天出问问题。一一下雨小小区就变变池塘的的事情，实实在见得得房地产产开发报报建流程程及潜规则则指南解解析太多多了然后后，对于于年轻的的来说，就就是网络络整天出出问题，小小区网络络运营商商根本没没得选，因因为只埋埋了一条条管，别别的网络络运营商商想进来来提供优优质服务务都不行行，而现现在这家家，不是是这里的的线路坏坏就是那那里坏，整整天修，这这正打怪怪呢，嘣嘣的一下下，断网网了再然然后，夏夏天千万万别开空空调，一一开就断断电跳闸闸。家里里的电器器得轮着着用，千千万别一一起开。看看电视的的时候千千万别开开电脑，不不然就得得在黑暗暗之中耗耗一晚上上。这都都是管线线综合没没搞好的的标志啊啊。说，这这样的小小区，能能住吗？ 管线综合既既然如此此重要，那那么我说说，设计计的时候候好好的的考虑，好好好的研研究，不不就行了了吗？事事实上，不不行。为为什么？因为所所有的线线，都得得从外面面引进来来，都得得跟外面面有个接接口。但但是接口口在哪里里呢？现现在告诉诉你无论论开发商商们事先先做多少少准备工工作，做做多少调调查工作作，都无无法保证证预留的的接口不不发生变变化。最最常见的的市政排排污管线线突然就就重新施施工，换换地方了了哪怕它它不换地地方，就就是水平平抬高个个几公分分，这个个小区的的排水因因为倾斜斜度不够够，那也也完蛋了了这种事事情太常常见了大大家肯定定经常看看到市政政管线施施工，把把路挖开开，今天天搞搞这这里，明明天搞搞搞哪里。反反正是被被这个东东西搞怕怕了这种种情况那那是想赔赔钱都搞搞不定的的然后，高高压电线线的接入入口，一一开始说说得好好好的从某某某变电电站接，等等到施工工完毕，要要正式接接的时候候，突然然发现那那个变电电站已经经搬走了了又或者者它容量量已经超超了不能能再让你你接，得得从其他他地方接接，这个个时候只只能花冤冤枉钱，乱乱引。引引到多少少电算多多少电。至至于，呃呃，会引引起什么么生活上上的麻烦烦，也不不知道。 再说到这个个排水许许可证。这这个东西西是市政政部门发发的专门门针对小小区的排排水。现现在都是是要求雨雨污分流流了就是是雨水和和生活污污水要分分两条管管排。这这个东西西管的管管径和流流量，以以及连接接市政管管线的位位置。然然后这个个东西反反过来又又影响管管线综合合设计，事事实上是是一回事事。就不不多说了了 5 单体审审查、建建筑工程程规划许许可证 规划部门对对单体设设计的审审查那也也是非常常严格的的但是总总体来说说，相对对于总平平面规划划，就比比较容易易通过一一点。 单体设计是是啥呢？就是总总平面规规划的基基础上，落落实单体体建筑的的设计方方案。单单体方案案主要是是些啥内内容呢？个人是是这么总总结的关关键就是是落实各各空间的的大小尺尺寸。这这个阶段段有些东东西也很很麻烦，最最烦的车车位。目目前来说说，国各各大城市市在车位位问题上上管得那那都是非非常严格格的要求求一般是是每户住住宅配一一个车位位，商业业一般是是 1000 平平方米配配一个车车位。大大体的配配房地产产开发报报建流程程及潜规则则指南解解析置要要求基本本上都是是这样，各各城市大大同小异异。车位位不够，基基本上都都别想通通过单体体审查。 当然，总平平面审查查期间一一般来说说，也会会审车位位，不过过那个阶阶段主要要是经验验值，按按 355 平方方米到 45 平方米米平方米米一个车车位这样样的经验验值，来来评估地地下室面面积够不不够，一一般来说说规划部部门不会会很在意意车位够够不够，不不会认真真的图纸纸上数。但但是单体体阶段就就不一样样了就开开始数了了这个时时候什么么毛招都都会用上上。比如如所谓的的子母车车位啦，根根本停不不进去车车的转角角位也放放个车位位啦，等等等等等等，不一一而足。但但是有些些时候，无无论怎么么摆都摆摆不够，那那也有办办法，就就是宣称称我这里里要做立立体机械械停车位位。立体体机械停停车位我我相信很很多人都都见过，那那玩意非非常的不不好使唤唤，进出出一次花花上半个个小时那那是非常常正常的的事情。不不过无数数开发商商都只是是停留在在口头上上，只要要通过单单体审查查了这个个机械停停车装置置那是绝绝对不会会安装的的 那么，为什什么开发发商那么么不愿意意建大点点地下室室？因为为建地下下室是亏亏本的买买的人也也少。知知道这个个话一说说出来粪粪青们就就会向我我开炮，说说什么 10 几 220 万万买一巴巴掌大的的停车位位，开发发商还亏亏本？事事实是停停下一台台车，确确只需要要 100 个平平方米不不到空间间。但是是要把这这部车停停进去，另另外还需需要 330 平平方米的的进车道道。所以以按经验验值，每每个停车车位所须须分担的的面积，基基本上都都是 335 445 平平方米。规规划部门门都这么么掌握。这这个车是是不能垂垂直起降降的这就就是客观观规律。 当然我这个个是大概概经验，有有些城市市，停车车位还是是能赚钱钱的比如如广州、深深圳和上上海的一一些黄金金地段的的楼盘，据据说停车车位都能能买到 40 万一个个。不过过这个不不代表一一般规律律。嘿嘿嘿。审完完单体设设计，设设计公司司再细化化一下出出建筑施施工图，就就可以申申领建设设工程规规划许可可证。这这个过程程比较没没什么技技术含量量。不值值得多说说。就一一笔带过过了 不过这个建建设工程程规划许许可证，新新的城乡乡规划法法中被被提到非非常高的的位置，反反复的强强调。个个人还没没钻详明明白，不不知道这这个法是是什么意意思，搞搞什么玄玄虚。 6 消防和和人防专专项审查查 这两样东西西搞死人人。直接接这么下下两个结结论：没没有哪个个小区的的消防和和人防设设计是达达标的没没有哪个个小区的的消防和和人防设设备是合合格。就就这么直直接一点点：消防防报建，要要说难，所所有专业业报建中中最艰难难的但是是如果说说简单，也也可以很很简单。至至于人防防报建，这这个东西西莫名其其妙，不不知道这这个算什什么，对对任何备备战的东东西，都都心存恶恶感。 房地产产开发报报建流程程及潜规则则指南解解析先从消防说说起。消消防部门门是武警警官兵，不不是政府府机构，这这个大家家心里要要有数。国国的消防防审查，很很多时候候都是非非常扯淡淡的非常常官僚的的另外呢呢，开发发商，也也的确是是非常的的不象话话，要满满足消防防规范的的话，这这个投入入太大了了另外我我消费者者也没这这种意识识。因为为很多消消防上的的要求是是非常影影响使用用的比如如电梯间间和楼梯梯间之间间设置个个 1 级防火火门，那那对业主主进进出出出来讲讲，非常常不方便便的基本本上来讲讲，消防防设计绝绝对不可可能严格格按规范范做够做做足。这这个方面面，审查查那也是是越来越越严。一一般说，各各发展商商都是委委托消防防施工企企业代理理报建。为为什么呢呢？因为为这些企企业长期期和消防防部门打打交道，跟跟消防部部门之间间的关系系千丝万万缕源远远流长，往往往由他他出面才才能把事事情办成成。但是是这里说说句公道道话：涉涉及生命命安全的的消防规规范，基基本上没没人敢动动手脚。比比如 112 层层以上要要设置专专门的消消防电梯梯， 117 层层以上设设置剪刀刀楼梯，这这些强制制性规范范已经是是铁律。个个人没见见过有开开发商能能绕得过过这些强强制性规规范的即即使能绕绕过去将将会获得得巨大的的回报，譬譬如减少少一套楼楼梯，那那是多么么好的事事情啊，但但是基本本上没人人敢去办办。起码码我不敢敢。个人人日后的的职业生生涯中，也也不敢。 人防工程是是非常神神经的一一样中国国特色的的东西。不不知道这这个东西西算啥。真真要有空空袭了绝绝对不会会呆在高高层建筑筑的地下下室里， 9111 那栋栋大楼就就是前车车之见。真真要被炸炸了楼，呆呆在地下下室里绝绝对活埋埋掉。当当然这只只是个人人观感，大大家不必必介意。 人防部门属属于政府府部门，不不是军队队编制。用用于人防防用途的的那部分分地下室室也可以以搞停车车位，但但是这部部分要被被划出来来，不能能发产权权证。这这部分停停车位只只有使用用权。关关于人防防停车位位的使用用权问题题，现在在争议非非常大。社社会上各各种声音音都有，尤尤其是自自以为看看通了物物权法的的神经们们现在告告诉你所所有的人人防用途途的东西西，产权权都是国国家所有有。国家家为了鼓鼓励大家家搞人防防工程，就就允许你你暂时用用着。但但是这个个产权，无无论如何何，都不不可能归归属于什什么全体体业主。 因为人防用用途部分分的车位位只不过过是一种种暂用的的性质，不不能卖，所所以开发发商绝对对会想办办法减少少人防面面积。另另外，人人防设备备那也是是非常疯疯狂的东东西，比比如人防防那个安安全门，那那都不知知道算啥啥，那个个东西要要真放进进地下室室，还真真是搞碉碉堡了也也不知道道能防什什么。 7 节能审审查、施施工图审审查 领取建设工工程规划划许可证证之后，设设计公司司在建筑筑施工图图的基础础上再次次细化，完完成结构构施工图图、水电电施工图图等等全全部施工工图及结结构计算算书等，完完成节能能设计，做做一个节节能计算算书，就就可以开开始这两两项审查查了 节能审查，个个人经验验里面，怎怎么审都都行的事事情。国国现在越越来越强强调可持持续发展展，建筑筑节能摆摆上的位位置也越越来越高高。这么么说吧：什么 3600 度大大落地窗窗、全敞敞开式阳阳台、无无封闭式式中庭这这些东西西，节能能方面肯肯定是不不达标的的搞了这这些东西西，夏天天空调得得开到疯疯狂掉。不不过老百百姓都喜喜欢这种种新鲜东东西。恩恩，这里里南北差差异非常常明显：北方一一般在节节能审查查上都比比较能达达标，老老百姓在在观念上上也比较较能接受受这个，因因为北方方有一个个取暖的的问题，节节能不能能达标的的房子，冬冬天那可可是要白白白的花花出取暖暖费的但但是南方方人对这这种东西西就比较较不待见见，就好好这一口口，管得得着啊。 说到这里不不由得想想对那个个套型建建筑面积积 900 平方方米以下下占 770% 以上的的 90070 政策说说两句。建建设部的的官员们们政策制制定上，必必定带有有强烈的的北方特特征。北北方人在在考虑在在冬天取取暖的要要求之后后，确不不习惯居居住大面面积。开开间超过过 6 米的客客厅，取取暖上就就肯定不不达标了了同时，完完全不考考虑洗手手间的采采光和通通风要求求时， 90 平方米米的套型型面积的的确可以以设计出出非常不不错的三三居室的的户型。这这是与北北方人的的使用习习惯及气气候一致致的空气气干燥，而而且洗手手间的使使用频率率较低，一一般人都都不习惯惯每天洗洗澡。说说明，这这不是地地域歧视视啊，这这完全是是就事论论事。但但在南方方，仅仅仅只是增增加这么么一个洗洗手间的的窗户， 90 平方米米要设计计出三居居室，就就几乎是是不可能能完成的的任务。这这个稍微微在图上上画一下下就知道道了房子子朝外的的位置就就那么几几个面，几几个房间间一占，厕厕所就不不知道摆摆在哪里里了本人人当年参参与的好好几个项项目，为为了满足足这个 90770 要要求下还还能做 3 房房单位，设设计师呕呕了不知知道多少少吨血。现现在市场场上的公公司逼得得没法子子，被迫迫只能大大量的推推出两房房单位。当当然，两两房单位位也可以以住，不不过就不不能养孩孩子，一一养孩子子这家就就完蛋了了爸爸妈妈妈爷爷爷奶奶加加孩子哭哭，连转转身的地地方都没没有。现现实就是是这么滴滴残酷。客客观规律律就是如如此。 现在有些公公司为了了规避这这个 990700 还想想了些花花招，比比如设计计两套房房子，再再打通它它一起卖卖。某些些不良媒媒体的宣宣传口径径上，将将这个做做法称为为不良开开发商昧昧着良心心做事。个个人无言言以对。 恩，说个节节能审查查，一说说开去就就说了这这么多，不不好意思思不好意意思。现现在开始始说施工工图审查查。施工工图审查查现在都都已经在在表面上上市场化化了允许许开发商商房地产产开发报报建流程程及潜规则则指南解解析自己己找资质质的施工工图审查查单位做做审查。施施工图审审查单位位还必须须对审查查结果负负责。但但是基于于我国的的审查技技术非常常的落后后，恩，怎怎么说呢呢，连设设计、施施工技术术都非常常落后，因因此这个个审查实实在见仁仁见智，根根本没法法子审。这这里讲一一个本人人曾经亲亲历的事事情。那那一年在在珠三角角一个三三线城市市，一个个别墅项项目门口口建一座座景观塔塔。那个个塔呢，形形状就像像个纺锤锤，中间间粗两头头细。该该地建设设局检查查组带人人检查施施工现场场，上了了这塔的的工架，突突然这塔塔就塌了了整个检检查组全全部死光光。这是是个大事事啊，政政府因此此组成了了浩大的的调查，来来查这个个事故的的原因。首首先当然然是从源源头设计计查起。结结果一查查，设计计坚称没没有任何何设计上上的问题题。于是是把那图图纸送去去重新做做审查，一一查的话话，审查查人员说说，不行行，这个个图纸有有问题。两两边就吵吵了起来来。最后后两边都都说服不不了对方方。要说说这个图图纸违反反强制性性规范吧吧，也不不违反。但但是不违违反强制制性规范范就表示示安全合合格吗？看谁也也不敢说说这个话话。最后后只能把把施工单单位拉出出来，判判了几个个罚了些些钱，事事。现在在合生在在广州的的某楼盘盘前面，也也打算树树这么一一个塔，做做审查的的时候也也是吵得得不可开开交。最最后也是是不了之之，因为为这根本本说不清清楚，底底安不安安全反正正我个人人不知道道。 施工图审查查是收费费项目，非非常贵，所所以一直直都是名名义上的的市场化化，事实实上的垄垄断化。施施工图审审查时除除了给审审查费，专专家红包包那也是是不能少少滴，嘎嘎嘎，嘎嘎嘎。 8 余泥排排放许可可、噪音音排放许许可、夜夜间连续续施工许许可 余泥和噪音音，这两两个东西西专门拿拿在这里里讲，因因为这两两样东西西是最扰扰民的知知道在很很多城市市，几乎乎没怎么么管这两两样东西西：余泥泥和噪音音。但现现在越来来越多的的城市，开开始加强强了对这这两样东东西的管管理。 余泥排放现现在都快快成了各各大公路路管理部部门，包包括公路路、交通通、警察察，主要要生财道道路了运运输施工工余泥的的车辆，只只能在规规定时间间，规定定道路上上行驶。但但在很多多时候，根根本不可可能这么么规范。尤尤其是工工程赶进进度的时时候，那那是日夜夜得都运运泥啊，没没办法，只只能打通通各路神神仙。 余泥在运输输过程中中，很容容易污染染路面。本本人曾经经见识过过广州的的一部车车，从天天河一路路撒到番番禺，结结果被罚罚了 55 万多多，包工工头拼命命去做工工作都没没用，估估计是交交通部门门火大发发了撞枪枪头上了了噪音排排放许可可，指只只能在规规定时间间，用规规范的噪噪音较轻轻的方式式施工。这这个是环环境保护护部门管管着的现现在很多多城市已已经禁止止使用锤锤击桩了了那玩意意打起来来不是人人能忍受受的想当当年我刚刚刚进入入这个行行业时候候，靠，站站在工地地里，听听了一天天的锤击击声，第第二天耳耳朵里都都是嗡嗡嗡声，几几乎没给给锤傻了了当然用用锤击桩桩，那肯肯定是最最经济的的只要没没人管，开开发商绝绝对用锤锤击桩。因因此我个个人无论论如何，都都支持在在这方面面加强管管理。此此外，对对那些夜夜间连续续施工的的更要予予以管制制。现在在一些城城市，这这个夜间间连续施施工的管管理，就就管得非非常好，比比如广州州和深圳圳。那是是真管得得不错。无无论怎么么找关系系都难批批得下来来。如果果居然胆胆敢不报报批就夜夜间开工工？那是是嫌自己己钱多，想想支援政政府的贫贫困官员员了但是是绝大多多数的城城市，唉唉，那处处于几乎乎没有管管理的地地步。 作为从先进进城市走走出来的的三个代代表，一一些二三三线城市市去，傻傻乎乎的的去问人人家环保保局，噪噪音排放放和夜间间连续施施工怎么么办手续续啊？结结果被人人家狠狠狠的嘲笑笑过好几几回。嘎嘎嘎，相相信这里里也会有有人看过过我这一一段之后后，狠狠狠的嘲笑笑我并且且自鸣得得意的说说：有这这种手续续吗？这这里没有有啊，这这里很简简单啊，什什么什么么的就和和上面某某些人自自鸣得意意的嘴脸脸，一样样。 9 质量监监督、安安全监督督 为了把施工工许可证证这一节节赶紧搞搞出来，已已经写得得不耐烦烦了但是是没法子子。程序序是这么么一步步步走过来来的施工工许可证证完了之之后，随随便这么么一想，靠靠，后面面不知道道还有多多少程序序。放验验线、白白蚁防治治、防雷雷、预测测绘、预预售、各各专业验验收、项项目备案案验收，一一直到交交楼。这这得写死死我啊。为为什么我我会突然然发这种种神经写写这种东东西呢？不明白白自己啊啊不明白白自己。特特牢骚百百余字。谢谢谢各位位。 质量监督站站和安全全监督站站都是建建设部门门下属机机构。拿拿施工许许可证之之前，必必须得去去两个站站办审批批手续。这这两个站站的分工工，跟各各位说老老实话，分分不清楚楚。看来来，质量量问题都都是安全全问题。就就不明白白为什么么要搞两两个站，分分着管。譬譬如我打打桩没按按规定程程序打，导导致桩荷荷载不达达标，这这个到底底是安全全问题还还是质量量问题？反正说说不清楚楚。总之之两个机机构都得得好好的的哄着。当当然在若若干细节节上这两两部门还还是有所所区别。比比如有些些安全问问题的确确跟建筑筑质量关关系不大大，譬如如工人不不戴安全全头盔啦啦，物料料堆放不不按规定定乱堆啦啦，这些些。但在在看来，安安监把质质监吃掉掉，并成成一个机机构，没没有任何何逻辑和和操作上上的困难难。 现实的操作作中，但但凡涉及及到检测测的就由由质监办办；不需需要检测测，一般般用肉眼眼就能发发现毛病病的就属属于安监监的职责责。由于于质监搞搞检测，比比如桩荷荷载检测测、水泥泥检测，这这些东西西，都是是收费项项目，所所以质监监在管理理上就没没那么的的严，为为什么呢呢，因为为质监大大多得靠靠这些收收费项目目养活自自己。收收人钱手手软，云云云。安安监基本本不收费费，但是是也能想想出非常常多的收收费服务务出来，譬譬如安全全生产培培训，工工人佩带带平安智智能卡上上班，等等等，总总之各有有各的门门路啦。 现在有些城城市，质质量检测测的功能能已经开开始市场场化了有有资质的的检测单单位都能能做检测测了见过过最好的的城市是是广州。做做个桩检检测的费费用，只只是周边边城市的的 3 分之 1 恩恩，这里里，为了了避免有有些人看看不懂，说说一句，打打完桩必必须做检检测。检检测合格格了才能能做承房房地产开开发报建建流程及及潜规则则指南解解析台，继继续往上上建。各各位的明明白？ 不过呢，绝绝大多数数的城市市，这个个功能被被质量监监督站牢牢牢的把把持着。这这个也是是建设部部门的生生财主道道啊。要要是局长长我也不不肯放。嘿嘿嘿 10 施工工招投标标、监理理报建 还是没写到到施工许许可证，写写死我啊啊啊啊我我为什么么会想到到写这个个题材？现在内内心深处处泛滥着着一写到到施工许许可证就就太监掉掉的冲动动啊。 首先，必须须说明，按按照我国国现行招招投标法法，私营营房地产产公司（无无国有经经济成分分）其房房地产项项目不需需要做建建筑施工工招投标标，可以以直接发发包。但但在某些些大城市市，譬如如广州，无无论什么么企业施施工，都都必须做做招投标标。这是是广州在在管理上上严重违违反行政政许可法法的地方方。个人人对此一一直持非非常反感感的态度度。大多多数城市市，私营营企业只只要能提提供私营营企业证证明，既既可免除除施工招招投标手手续。啥啥是私营营企业证证明呢？去工商商局打一一张股东东结构书书就行了了 必须要做施施工招投投标的时时候，必必须得说说，这个个领域那那是真黑黑不是假假黑。黑黑得让人人毛骨悚悚然。搞搞施工的的就没几几只好鸟鸟。此随随便讲个个故事哈哈。施工工企业必必须把自自己的专专业技术术人员备备案到建建筑管理理部门里里去，一一般包括括施工员员、质量量员和安安全员。施施工投标标的其中中一个材材料是专专业技术术人员，根根据项目目大小，配配备的人人员多少少也有不不同要求求。大家家知道一一下就行行。有一一次在广广州，某某企业围围一个标标，另外外一个不不识相企企业就想想进去，材材料一准准备，然然后发现现自己的的技术人人员不够够了于是是马上到到建设局局备案新新增人员员资料。本本来这种种新增技技术人员员备案实实在非常常简单的的事情。结结果，连连交件都都交不进进去。总总之就是是不受理理。后来来求爹爹爹告奶奶奶给受理理了然后后又因为为其中一一个人的的身份证证复印得得不清晰晰，全部部材料退退件。这这个企业业的老板板气得吐吐血。最最后当然然这个标标是投不不进去了了这里讲讲的还只只是个小小手段。暗暗地里啥啥招数都都用得出出来。个个人不排排除有些些人为了了逼别人人退出投投标会使使用黑社社会的可可能性。 恩，监理招招标的程程序跟施施工招标标的程序序及做法法几乎一一致，不不多说了了 监理报建是是完成这这个监理理免招标标或招标标手续之之后的事事情，做做一个监监理规划划和监理理细则，交交建设部部门审核核一番，认认为 OOK 发发一个监监理审查查意见。通通过了就就是下一一步，施施工许可可证。 监理规划和和监理细细则，老老实讲，个个人的经经验里面面，从来来没看到到建设部部门真的的做过审审核。个个人的从从业经验验里面，没没见过几几个政府府官员能能看得懂懂的 11 施工工许可证证 怀着万分激激动的心心情，打打下了上上面那 5 个个字。 施工许可证证所须材材料基本本上是上上面全部部手续一一个汇总总。缺一一不可。个个人的职职业生涯涯中，从从来没有有经历过过能办齐齐上面所所有的手手续，再再申领施施工许可可证的与与同行的的交流中中，也从从来没见见过老老老实实的的一步步步完成所所有手续续，再来来办施工工许可手手续的要要这样的的话，绝绝对没 1 年年的时间间出不来来。不相相信的同同学，请请回头再再把前面面 100 个大大项看一一遍，基基本上每每个大项项里的每每一个小小项的工工作日不不会少于于 200 个。而而且得一一步一步步来。这这是什么么概念？这是卡卡死你概概念。随随便哪个个环节出出了任何何问题，直直接就 GA ME OVEER 改革开发之之初，外外资企业业刚进中中国的时时候，有有个著名名的段子子，说是是有个企企业要搞搞一个项项目，前前后盖了了 2000 多多个章，事事还没办办成。最最后撤资资了不干干了上级级政府震震怒，云云云。 现在改革开开发这么么多年了了好到哪哪里去了了吗？办办事流程程方便吗吗？能方方便快捷捷的为企企业服务务吗？ 今时今日，还还有什么么企业抱抱怨过政政府管得得太严，太太死，审审批环节节太复杂杂吗？听听不到为为什么？因为大大家统统统都已经经适应了了这个游游戏规则则。大家家已经在在这个圈圈子中取取得了某某种平衡衡，达成成了某项项交易。这这种情况况下，改改革办事事流程，简简化办事事程序，反反而会阻阻碍办事事效率。知知道我这这么说，会会有很多多粪青完完全不能能理解。就就这么告告诉你大大家都已已经把潜潜规则当当成了规规则。这这些规则则维系着着房地产产这个产产业。每每一个程程序中，每每一个环环节中，都都存在利利益分配配，都存存在制衡衡。这个个系统在在经过 10 多年的的运做之之后，本本身已经经具有了了生命力力，绝对对是牵一一发而动动全身。