北京某地产城市花园百合园、云枫阁销售41docbdyf.docx

北京万科科城市花花园百合园、云云枫阁销销售企划划书目 录录1.万科科城市花花园项目目简介331.1.万科集集团简介介31.1.1.万万科集团团31.1.2.北北京万科科61.1.3.北北京万科科物业661.2.北京万万科城市市花园771.2.1.市市场定位位71.2.2.开开发过程程71.2.3.价价格策略略81.2.4.宣宣传方式式81.2.5.前前期总结结82.百合合园、云云枫阁销销售企划划102.1.市场二二次定位位102.1.1.客客户群特特征分析析102.1.2.竞竞争对手手分析1152.2.产品设设计1992.2.1.设设计思想想192.2.2.户户型介绍绍192.2.3.产产品数量量212.3.销售计计划2332.3.1.公公司利润润与回款款要求2232.3.2.工工程施工工进度计计划2332.3.3.销销售计划划242.3.4.开开盘准备备252.3.5.销销售进度度安排2262.4.价格策策略2882.4.1.影影响定价价的因素素282.4.2.价价格策略略282.4.3.滞滞销对策策292.5.销售控控制3112.5.1.价价格控制制312.5.2.整整体楼盘盘312.6.促销方方案3112.6.1.目目标客户户群特征征（以丹丹桂园成成交客户户作参考考）3112.6.2.诉诉求点3322.6.3.交交通潜力力332.6.4.各各销售阶阶段诉求求点3332.6.5.产产品包装装342.6.6.销销售渠道道352.6.7.主主要宣传传方式3352.6.8.年年度宣传传计划3392.7.销售管管理4552.7.1.营营销4552.7.2.前前台销售售451. 万科城市市花园项项目简介介1.1. 万科集团团简介1.1.1. 万科集团团万科集团团全称为为万科企企业股份份有限公公司，是是中国大大陆首批批参照国国际惯例例公开招招股上市市的公司司，也是是国内较较早从事事商品住住宅开发发的企业业之一。公公司于119888年介入入房地产产领域，自自19992年开开始，明明确房地地产为公公司核心心业务，并并进行跨跨地域房房地产经经营。在在此期间间，选择择了深圳圳、北京京、上海海、天津津、沈阳阳、青岛岛等区域域经济中中心进行行中高档档城市居居民住宅宅的规模模开发，相相继推出出了以“城市花花园”命名的的精品住住宅系列列。秉承“以以人为本本”的开发发理念，经经过十年年的探索索与悉心心经营，万万科地产产以其注注重“家”与“园”相结合合的整体体规划、亲亲情般的的物业管管理和超超前的建建筑设计计风格，在在同行中中脱颖而而出，成成为国内内著名的的房地产产开发企企业。“万科城城市花园园”业已成成为享誉誉全国的的住宅品品牌。万科集团团地产项项目深 圳圳：天景景花园、威威登别墅墅、荔景景大厦、景景田城市市花园 深圳圳城市花花园桂桂苑、福福景花园园、万科科彩园、金金景苑 万科科俊园、万万科温馨馨家园、万万景花园园、四季季花城、万万华豪情情家园北 京京：北京京万科城城市花园园、北京京万科星星园上 海海：上海海万科城城市花园园、上海海万科广广场、优优诗美地地、西郊郊花园天 津津：天津津万科城城市花园园、天津津万科都都市花园园 天津津万科中中心、天天津世贸贸广场、天天津万科科新城沈 阳阳：沈阳阳万科城城市花园园、紫金金苑、东东情苑大 连连：大连连万科邮邮电大厦厦鞍 山山：鞍山山东源大大厦成 都都：成都都万兴苑苑北 海海：北海海万科城城市花园园1.1.2. 北京万科科北京万科科企业有有限公司司是万科科集团附附属子公公司，现现有北京京万科城城市花园园、万科星星园两个个项目在在建开发发。位于京城城东北部部空港开开发区内内的北京京万科城城市花园园是北京京万科在在京城投投资开发发的首个个房地产产项目，总总占地面面积为3389亩亩（约226万平平方米），总总建筑面面积约228万平平方米。纵纵眼望去去，小区区一片红红砖墙、坡屋顶顶的低层层小楼，一一派欧式式建筑风风貌，与与周围清清新自然然的田园园气息相相呼应，别别具韵味味，深受受客户喜喜爱。目目前，城城市花园园已建成成6个小小区，销销售率超超过988%，已已入住112000余户；在建中中的丹桂桂园销售售率也已已超过885%。万科星园园是北京京万科在在京开发发的第二二个项目目，占地地11.2万平平方米，总总建筑面面积约330万平平方米。小小区位于于亚运村村正北22公里，处处在亚北北森林公公园与亚亚运村商商务圈的的交界地地带，交交通便捷捷、环境优优雅、配套齐齐全。小小区目前前处于规规划设计计阶段，将将于19999年年上半年年破土动动工，拟拟建成具具有强烈烈现代都都市风格格的高尚尚社区。19977年开始始，北京京被万科科集团确确定为跨跨地域投投资的重重点地区区。北京京万科企企业有限限公司以以“精品意意识、长期观观念、先锋精精神”为宗旨旨，不断断提高投投资开发发水平，不不仅为北北京房地地产市场场提供一一种高品品质的产产品，更更以该产产品为载载体提供供一种全全新的生生活方式式，以此此为基础础，谋求求公司长长远、稳定的的发展。1.1.3. 北京万科科物业北京万科科城市花花园由北北京万科科物业管管理公司司荣誉管管理，于于19997年获获得“北京市市优秀物物业管理理小区”称号，于于19998年获获评“全国物物业管理理优秀（示示范）小小区”。万科集团团是国内内最早涉涉足物业业管理领领域的企企业集团团之一。万万科的物物业管理理经过近近十年的的探索，以以其规范范化、专专业化、人人性化的的服务水水准在同同行中脱脱颖而出出，不断断取得骄骄人的成成绩。119966年100月，深深圳万科科物业管管理公司司在国内内率先通通过ISSO90002第第三方国国际认证证。19996年年12月月，又在在国内首首次物业业管理投投标中一一举中标标。截止止19998年底底，万科科在全国国各地开开发的房房地产项项目中已已有133个被建建设部评评为“全国物物业管理理优秀（示示范）小小区”。北京万科科物业管管理公司司自19995年年成立以以来，借借助集团团物业管管理优势势，不断断追求规规范化、专专业化，凭凭借良好好的服务务态度和和完善的的服务保保障体系系，在北北京地区区形成了了突出优优势，在在同行和和客户中中树立了了良好的的口碑。公公司现有有各类专专业服务务人员2260余余人，本本着“至诚服服务、温暖万万家”的宗旨旨，为住住户提供供房屋维维护、安全保保障、环境治治理、商业娱娱乐配套套等全方方位的服服务，并并致力于于社区文文化的建建设，推推广现代代居住理理念和生生活方式式。在内内部管理理上，公公司全面面导入IISO990022质量管管理体系系，从细细部着手手，全面面改进，对对员工进进行国际际水准、规范化化的培训训和管理理，力争争培养出出一支高高素质、高水准准的物业业管理队队伍，为为客户创创造更高高品质的的生活空空间。1.2. 北京万科科城市花花园1.2.1. 市场定位位北京万科科城市花花园的开开发具有有明显的的阶段性性和层次次性：有有普通的的6层板板楼和小小面积的的3层公公寓（总总价400万）；有中高高档的平平层、复复式公寓寓（6001000万）；也有豪豪华的联联排别墅墅（1550万）。虽虽然不同同的产品品吸引了了不同的的客户，但但客户主主要还是是来自外外企白领领、私企企业主和和自由职职业者等等几个群群体的不不同收入入层面，绝绝大多数数受过高高等教育育，具有有良好的的文化修修养。由于城市市花园开开发的初初级阶段段（94496年年），“住宅郊郊区化”的概念念并未深深入人心心，因此此当时只只有一些些文化层层次较高高、受国国际先进进住宅概概念影响响较深的的外企白白领率先先选择万万科。同同时由于于当时的的私营企企业尚未未蓬勃发发展，因因此私企企业主在在万科的的客户群群体中占占的比例例相对较较少。l 城市花园园竞争对对手分析析北京万科科城市花花园偏安安一隅，北北京房地地产市场场的郊区区化进程程又相对对缓慢，周周边项目目的档次次不是太太高（香香江花园园、名都都园、裕裕京花园园）就是是太低（裕裕祥花园园、双裕裕小区），使使得城市市花园（尤尤其是一一期）的的竞争对对手基本本没有。直直到桃花花园和丹丹桂园的的推出，望望京新城城、太月月园、大大西洋新新城等热热点楼盘盘才纷纷纷上市，成成为万科科城市花花园的真真正对手手。由于于这些对对手对万万科的竞竞争是持持续的，因因此这方方面分析析将在“百合园园、云枫枫阁竞争争对手分分析”中着重重描述。l 城市花园园产品定定位万科倡导导新的生生活方式式，推出出“住宅郊郊区化”概念，把把小区定定为“德式低低层乡村村休闲公公寓”的风格格，并提提供全方方位、人人性化的的优质物物业管理理，因此此，将市市场定位位在文化化品位较较高、教教育程度度较高、率率先接受受国际先先进住宅宅概念，并并注重物物业管理理的外企企白领。同同时，由由于城市市花园新新鲜的空空气和优优美的环环境绿化化，将成成为一些些自由职职业者（尤尤其是演演艺界人人士）度度假的良良好居所所。1.2.2. 开发过程程l 城市花园园分期开开发阶段段小区的开开发主要要遵循了了由边缘缘到中心心的规则则。这样样既为小小区的前前期销售售创造了了良好的的视觉效效果和社社区品位位，又为为花园的的后期增增值打下下了坚实实的基础础。一期：东东一区（紫紫竹园）、东东五区（梨梨花园）、东东六区（玫玫瑰园）、西西一区（玉玉兰园）、西西三区（梅梅花园）二期：西西二区（桃桃花园）三期：东东二区（丹丹桂园）四期：东东三、东东四区（百百合园）1.2.3. 价格策略略城市花园园遵循了了“低价入入市，稳稳步增值值”的原则则，19994年年5月推推出时，三三层清水水砖墙441300￥/mm2起价，六六层混水水砖墙338000￥/mm2起价。在在95年年10月月，一期期入住时时，三层层清水砖砖墙涨到到41880￥/m2，而后后又涨到到43880￥/m2，直至至今天的的47880￥/m2。二期期桃花园园推出时时，单价价为50080￥/m2起；三三期丹桂桂园目前前已涨到到52880￥/m2。东五五别墅区区也经历历了从552500￥/mm2 53880￥/m2 58880￥/m2的上涨涨过程。价格的节节节上涨涨使得前前期入住住的老业业主和投投资置业业者对万万科花园园充满了了信心，也也为后期期的销售售奠定了了良好的的基础。1.2.4. 宣传方式式l 媒体广告告（报纸纸、电台台等）l 定点广告告（灯箱箱、广告告牌等）l 开盘展示示会l 置业俱乐乐部l 业主联谊谊活动l 专业文章章投稿l 展销会l 销售资料料定点投投放等直直销方式式1.2.5. 前期总结结l 销售态势势稳定从丹桂园园3月底底内部认认购始，每每月的销销售业绩绩基本稳稳定。在在客户到到访量没没有很大大变化的的情况下下，无论论是销售售套数，面面积，还还是合同同金额、回回款，都都大致相相同。在在年底部部门加强强了催款款力度，结结算回款款率大大大提高，丹丹桂园的的回款率率达到了了80以上。另另外，随随着年度度宣传力力度的减减弱，客客户到访访量有所所减少，成成交率有有所提高高。值得得注意的的是，按按揭回款款在销售售收入中中已占一一定比重重。客户户办理公公积金、商商业银行行的组合合贷款将将是今后后工作中中一个新新的问题题。l 与老业主主保持经经常性的的联系针对客户户到访途途径约660为为业主、朋朋友介绍绍的特点点，丹桂桂园的推推广除媒媒体广告告外，积积极主动动与老业业主保持持联系。丹丹桂园的的内部认认购的主主要对象象是老业业主，国国庆期间间赠送精精品予介介绍客户户买房的的业主及及之后的的免除物物业管理理费等均均为新老老业主设设置的诸诸多优惠惠。城市市花园通通讯的发发放、乡乡村俱乐乐部的征征询、置置业俱乐乐部的资资深会员员制等等等，体现现了与业业主保持持良好沟沟通的销销售策略略。l 销售业务务管理步步入正轨轨首先，通通过向兄兄弟公司司的学习习，逐步步了解销销控对整整体销售售的重要要意义。虽虽然价格格策略也也是销控控的一部部分，但但销控的的涵义绝绝非单一一的价格格控制。在在丹桂园园销售后后期，前前台有步步骤地引引导8楼、11楼，逐逐渐体会会到楼盘盘控制的的好处。其其次，建建立有效效的会议议制度，目目前较为为稳定的的是销售售前台晨晨会制度度。在每每早约115分钟钟的时间间里，业业务员之之间增强强了沟通通，感受受了工作作压力，促促进了日日常业务务的顺利利开展。第第三，在在鼓励团团队合作作的前提提下，将将销售前前台分成成两组，进进行业务务比赛。此此做法至至今已实实行三月月有余，已已被证明明是激活活团队效效率的办办法之一一。l 通过形式式多样的的培训，提提高业务务人员的的专业化化、规范范化水平平今年销销售部前前台人员员的特点点是新老老配合，且且以新职职员为主主。结合合丹桂园园内部认认购，在在销售部部内部，展展开了部部门内培培训、部部门间培培训。通通过培训训，使业业务员更更加专业业，做好好客户的的投资顾顾问。寻求集集团的资资源力量量进行培培训，如如：礼仪仪、销售售技巧、市市场营销销等。每每一位业业务员在在不同形形式的培培训中找找到了自自己的不不足，并并通过培培训得到到了弥补补：在树树立良好好的企业业形象，增增强市场场意识及及销售技技巧等方方面都取取得了长长足的进进步。前台内内部派出出人员每每周学习习、考察察其他公公司的楼楼盘，学学他人之之长，鉴鉴自己之之短，不不停留在在公司、部部门组织织的培训训课程上上。今年销售售人员的的业务水水平、专专业化程程度能得得以迅速速提高是是与今年年公司重重视培训训、重视视培训方方式和效效果分不不开的。不足与展展望l 业务经营营工作追追求主动动。988年前台台与营销销的沟通通较差，销销售与其其他部门门的沟通通也欠理理想。沟沟通差的的结果是是可想而而知的。但但这决不不能怪之之于其他他处室、其其他部门门。凡事事主动在在先，才才能真正正发挥公公司龙头头的作用用。作好好沟通已已达成了了共识，但但需要发发挥自己己的主观观能动性性。销售售部其他他的工作作也同样样如此。重视工工具管理理。销售售前台的的两个销销售工具具是示范范单位和和销售资资料（销销售手册册）。示示范单位位不仅仅仅需要安安全、清清洁。每每个业务务员每天天都要爱爱护她、关关心她；资料的的管理也也是需要要每个人人的责任任心。“勿以善善小而不不为”，工作作中很多多的低效效率往往往是资料料管理不不善引起起的。未未来销售售比拼的的是细节节方面，如如若每个个细节都都胜出，相相信销售售业绩一一定可得得到提高高。把客户户管理做做到位，拟拟作为明明年销售售工作的的重点。998年度度前台客客户管理理主要依依赖以下下两个表表格：电电话记录录表和客客户到访访记录表表。但是是客户的的回访和和跟踪做做得非常常不够。拟拟在999年度的的销售中中引进“销售漏漏斗管理理“概念。客客户资源源及客户户网络在在未来的的销售中中的意义义将越来来越重要要。把客客户分类类进行管管理，需需要每个个业务人人员的努努力。在在新的一一年里，主主动跟踪踪未成交交客户将将是客户户管理的的重点。另外，拟拟在999年进一一步增强强与老业业主的感感情交流流，采取取更多的的形式，如如举办活活动，寄寄发生日日贺卡，及及时以书书面形式式告知花花园动向向等等。目目的是在在建立良良好的品品牌认知知基础上上，进一一步提高高品牌的的忠诚度度，扩大大“业主介介绍”购房的的效应。积极参参与公司司决策。前前台这个个部门，是是公司中中接触业业主、潜潜在客户户机会最最多的，也也是了解解客户需需要最多多的部门门。现代代营销的的理念就就是发现现客户的的需求，并并满足客客户的需需要。从从此角度度出发，销销售前台台有义务务发表有有关公司司重要决决策的意意见。在在此之前前，销售售前台的的作用没没有充分分地发挥挥出来；另一方方面，从从现代企企业的发发展趋势势而言，公公司的决决策不再再是一言言堂，而而是“分散型型决策”。因此此前台人人员应不不放弃每每一个参参与的机机会，积积极发表表意见，承承担应有有的工作作责任。99年主主要在以以下两个个方面下下功夫：有效利利用已取取得的客客户信息息，协助助营销作作出营销销策略；协助公公司在经经营规划划上作决决策，站站在客户户的角度度，多提提出建设设性的意意见。l 内部管理理会议管管理。第第一是安安排高效效率的会会议，加加强会议议前的准准备和会会议后的的落实；第二是是提高会会议记录录的工作作意识，对对重要的的会议须须形成记记要。文件管管理。除除管理好好示范单单位和销销售资料料外，改改进对客客户的档档案管理理，拟在在99年年使业务务员能逐逐步使用用电脑进进行文件件管理及及日常的的销售工工作。l 培训销售中中涉及法法律的东东西将越越来越多多，从合合同中的的定金、违违约，到到贷款中中的抵押押、保证证等，有有必要进进行法律律方面的的进一步步培训。增强培培训的计计划性和和系统性性。在考考虑开阔阔眼界的的同时，应应当注意意更为深深入的专专业培训训。在提高高单兵作作战能力力的同时时，对于于团队协协作方面面的培训训，今后后也须多多加考虑虑。2. 百合园、云云枫阁销销售企划划2.1. 市场二次次定位2.1.1. 客户群特特征分析析今年计划划推出的的产品有有两种：百合园园的叠式式别墅和和云枫阁阁的板式式小高层层公寓。其其中叠式式别墅的的总价大大约在11001200万，与与丹桂园园（7551100万）基基本属于于同一个个客户群群；而板板式小高高层公寓寓的总价价为600万左右右，与桃桃花园基基本类似似。故先先将丹桂桂园和桃桃花园成成交客户户分析如如下：丹桂园：l 年龄：20岁以以下：11 00.7%20224岁：3 2%25229岁：17 13%30334岁：39 29% 共1135人人35339岁：41 30%40444岁：22 116.33%45449岁：9 7%50岁以以上：33 2%注：约660%的的客户集集中在33039岁岁之间，是是丹桂园园的第一一客户群群；约330%的的客户集集中在22529岁岁和40044岁岁之间，是是丹桂园园的第二二客户群群。l 性别：（样样本数为为1355）男：855 663女：500 337 注：考考虑到女女性成交交客户中中，有一一部分是是其男方方出资，所所以男性性的比例例应更高高。了解解这一点点，对今今后的媒媒体选择择有直接接的意义义。l 职业构成成：外企白领领：444人私企业主主：366人国有企事事业单位位：200人 共1112人自由职业业者：55人其他：77人注：“其其他”包括股股份制企企业1人人；三峡峡国际租租赁公司司2人；中基新新东方物物业管理理有限公公司1人人；浩远远房地产产开发有有限公司司1人；全球外外运公司司1人；全球货货运公司司1人。l 家庭构成成：单身： 33夫妇： 336三口之家家： 57 共共1066人与父母同同住：88其他： 22l 付款方式式：（样样本数1138个个）按 揭揭：944 688%一次性：41 30%公积金：3 2%l 认知途径径：业主介绍绍：577朋友介绍绍：111老 业 主：220 共共1233人报纸广告告：188其 他：17l 购房用途途：（样样本数994个）购房用途途数量比例常住7883%暂住55%投资44%商住33%为子女或或父母购购房33%分给员工工11%注：由于于丹桂园园位于城城市花园园的中心心位置，居居住条件件好；同同时户型型面积大大，生活活舒适，利于自住住。而城城市花园园的地理理位置偏偏远，不不利于投投资，所所以自住住是丹桂桂园的主主要用途途。l 到访次数数：（样样本数990个）一次：11二次：222三次：440四次：117四次以上上：100l 成交周期期：（样样本数991个）半月以内内：366半月11月：2201月22月：1162月半半年：111半年11年：88桃花园：（由于于资料有有限，仅仅分析职职业特征征） 外外企白领领：300人 (422.5%) 私私企业主主：144人 (28.7%) 国国有企事事业单位位：9人人 (16.8%)共611人 自自由职业业者：77人 (77.2%) 其其他：11人 (44.8%)丹桂园成成交客户户基本特特征是：3039岁岁之间，以以男性客客户为主主，家庭庭结构为为夫妇二二人或三三口之家家，职业业以外企企白领和和私企业业主为主主。在他他们置业业过程中中，一般般到访224次，约约一个月月内，即即签定预预定书，并并大多选选择按揭揭付款。他他们购房房大多用用以自住住。从认认知途径径上看，以以老业主主介绍为为主。桃花园成成交客户户职业特特征是：外企白白领为主主，私企企业主其其次。因此，综综合考虑虑百合园园的实际际情况，叠叠式别墅墅的客户户中，私私企业主主的比例例将有所所增加，与与外企白白领各占占40，国有有企事业业单位110，自自由职业业者与其其他共占占10。而板板式小高高层公寓寓的客户户将仍以以外企白白领为主主（400），私私企业主主其次（330），不不同的是是，外企企客户中中，小白白领的数数量将有有所增加加。2.1.2. 竞争对手手分析l 与大西洋洋新城相相比优势劣势势 11、品牌 1、区位差差 22、物业管管理 22、价格不不占优势势 33、社区成成熟度 3、配套设设施 44、专业化化程度 4、入市早早，被人人研究 55、人气 S WOT 11、住宅郊郊区化 1、坚持走走低价策策略 22、价格下下降的空空间较大大 2、上市量量大 33、1001国道道的修建建 3、随时间间推移，社社区将日日渐规模，日渐渐成熟机会威胁胁l 与望京新新城相比比优势劣势势 1、品牌 1、区位差差 2、物业管管理 22、价格高高 3、规划设设计 3、配套设设施 4、环境绿绿化 4、政府资资源薄弱弱 5、生活品品质 55、开发量量大 6、专业化化程度 6、资金实实力弱 7、熟悉散散户市场场S WOT1、住宅郊郊区化 1、坚持走走低价策策略 2、价格下下降的空空间较大大 2、上市量量大 3、对生活活品质需需求提高高 4、1101国国道的修修建机会威胁胁l 与太月园园相比优势劣势势 1、品牌 1、区位差差 2、物业管管理 22、价格不不占优势势 3、规划设设计 3、配套设设施 4、社区成成熟度 5、生活品品质 6、专业化化程度 7、资金实实力S WOT 11、住宅郊郊区化 1、坚持走走低价策策略 2、价格下下降的空空间较大大 2、社区渐渐成规模模，日渐渐成熟 3、对生活活品质需需求的提提高 4、1101国国道的修修建机会威胁胁竞争楼盘盘特征对对照大西洋新新城（BB区）太月园百合园发展商北京长庆庆房地产产开发有限限公司北京泰跃跃房地产产开发有有限责任任公司北京万科科企业有限公司司区位望京地区区蓟门桥西西北顺义县空空港工业业区价格52800￥/m2起价均价55500￥/m256300￥/m2起价最高价668900￥/ m2起价：跃跃层住宅宅55800￥/m2起价：板板式小高高层39980￥/m2装修标准准毛坯房（塑钢窗窗、户门门）粗装修（厨、卫卫精装修修）毛坯房占地面积积总占地225万mm25.455万m25.6万万m2建筑面积积22万mm211万mm2容积率4.0441.966楼栋数8共9栋跃层633栋，板板楼1栋栋楼层数2、77为55层半其他为99层半18222层跃层5层层板楼100、122层相间间总套数200多多套18000余套跃层2552套板楼2440套销售情况况A区7万万平方米米基本售售罄，目目前正在在销售BB区，所所剩无几几从98年年2月份份开盘至至99年年1月110日，共共销售111888套。物业管理理费3￥/mmth··m2左右2.62.88￥/mthh·m2成交客户户分析私企业主主30，外企企白领220，自自由职业业者300，国国企白领领10，民营营白领110。集团购买买20，其余余以外企企白领和和私企业业主为主主，此外外，自由由职业者者也较多多。注：大西西洋新城城B区有有24小小时热水水，A区区无热水水。2.2. 产品设计计2.2.1. 设计思想想百合园以以叠式别别墅形成成区内组组团，最最北部的的云枫阁阁以板式式小高层层公寓构构成围护护。规划划沿袭了了前期“以人为为本、回归自自然”的基本本设计思思想，并并结合百百合园、云云枫阁在在城市花花园中所所处的位位置而作作，统一一中不乏乏个性。l 百合园叠式别墅墅沿袭前前期红砖砖墙、坡屋顶顶、低层小小楼的基基本格调调，多层层部分区区别于桃桃花园的的“流线型型”和丹桂桂园的“大气”，自具具有“庭院式式”的特点点。采用“区内组组团”设计，围围合出多多块小块块的公共共绿地（花花园），为为邻里间间的交流流提供了了充足的的空间和和优雅的的环境。这这种人为为营造出出来的便便于交流流、宁静和和谐的气气氛，正正是业主主们感受受到的万万科那种种说不出出的“好”，是万万科城市市花园规规划设计计的精髓髓所在。百合园园沿区内内交通干干线，在在园区外外围布置置停车位位。既保保证人车车分流的的效果，增增加园区区内的宁宁静气氛氛与安全全感，保保障绿化化空间的的整体性性。楼座正正南正北北的布局局，保证证采光与与通透兼兼得。l 云枫阁位于百合合园最北北部的云云枫阁（1#楼），是10层与12层错落的板式小高层公寓，规划上有两个出发点：阻隔城城市花园园北部公公路的噪噪音，减减少小区区外界对对小区的的影响。城市花花园临近近封盘，如如果有个个地方可可以俯瞰瞰城市花花园的全全景，那那会是 ？所以，云云枫阁从从外观上上讲只能能用“壮丽”来形容容了，它它区别于于城市花花园“婉约”的设计计主调，别别具特色色。2.2.2. 户型介绍绍 北京万万科城市市花园开开发已历历六年，曾曾经研究究并设计计十余种种基本户户型，销销售近113000套，积积累了丰丰富的经经验。百百合园、云云枫阁的的户型设设计，正正是在这这些经验验基础上上的发展展，一方方面或多多或少有有前期经经典户型型的影子子，另一一方面又又是推陈陈出新。l 叠式别墅墅：A型（AA1型）、BB型（BB1型）源于梨花花园的别别墅，是是公寓，却却似是别别墅。主主要有两两种户型型组成：A型为为楼下户户，带私私家花园园；B型型为楼上上户，带带屋顶平平台；AA1型、BB1型是是对应的的边单元元，山墙墙有采光光窗，为为明卫生生间。户型主要要特点如如下：独立门门户，户户间基本本无干扰扰；户户有有花园：底层带带有私家家绿地，顶顶层带有有屋顶平平台；每户共共有五个个半层，功功能分区区明确，保保障私密密性；户内层层与层之之间通过过四跑楼楼梯联系系，流动动空间设设计，极极具情调调与变化化；大开间间灵活分分隔，户户型具有有可塑性性；每户送送集中空空调系统统，可以以自由调调整室内内温度，节节省能源源，使用用方便，室室内墙面面整体性性好；既既保证了了建筑外外型美观观，又提提高了社社区档次次。l 板式高层层公寓：C型（CC1型）、DD型（DD1型）、EE型（EE1型）、FF1型、FF2型主力户型型（D型型）源于于桃花园园的D型房，具具有宽敞敞、舒适、实用的的特点。同同时又有有其它户户型可供供选择：一层CC型房带带地下室室和私家家花园，顶顶层E型型房为复复式，过过街楼FF型为两两室两厅厅的小户户型。CC1型、DD1型、EE1型是是对应的的边单元元，山墙墙有采光光窗，为为明卫生生间。户型主要要特点如如下：主力户户型（DD型）为为三室二二厅二卫卫一厨的的标准平平面户型型；主力户户型使用用率达到到82%，经济济，实用用，绝无无一丝浪浪费空间间；主要功功能区（比比如主卧卧和主卫卫、餐厅和和厨房、客厅），面面积充足足，确保保居家使使用时的的舒适效效果；一梯两两户，公公用一部部电梯，楼楼内交通通便捷。有关户型型详细资资料见后后附户型型图。2.2.3. 产品数量量l 百合园（叠叠式别墅墅）楼座号：2#、33#、55#、66#、77#、88#、99#、110#、111#、112#、115#、16#、117#、118#、119#、220#、221#、222#楼楼百合园户户型明细细表定义A型（AA1型）B型（BB1型）位置楼座下半半部楼座上半半部户型四室三厅厅三卫一一厨一储储藏间地上：三三室二厅厅三卫一一厨地下：一一室一厅厅一储藏藏间四室二厅厅四卫一一厨面积建筑面积积总：2117.333m2地下：559.115m22地上：1158.18mm2206.37 mm2使用面积积156.8m2140.61 m2使用率72.115%68.113%主卧面积积21.771m219.887m2客厅面积积31.338m2231.338m22花园面积积36m22（含阳阳台面积积）31.559m2（屋顶顶平台）套数126126合计套数数： 252注：AA型使用用率较低低是因为为未计算算室内楼楼梯面积积，且地地下室按按全面积积计算。 B型型使用率率较低是是因为未未计算室室内楼梯梯面积。表中数数据有待待校核。l 云枫阁（板式小小高层公公寓）楼座号： 1#云枫阁户户型明细细表定义C型D型E型F1型F2型位置首层标准层顶层复式式二层过街街楼首层过街街楼户型三室七厅厅二卫一一厨一层：三三室二厅厅二卫一一厨地下：五五个活动动室(厅厅)三室二厅厅二卫一一厨四室三厅厅四卫一一厨一层：二二室二厅厅二卫一一厨二层：二二室一厅厅二卫二室一厅厅一卫一一厨面积建筑面积积m2144（不不含阳台台）280左左右260左左右100左左右180左左右使用面积积m2118118左:1116114左: 9997979左: 778右:1002右:1003右: 663使用率82.003%主卧面积积m21919251616客厅面积积m23030303030阳台面积积m215.443.44.715.443.4户型套数数188202444套数总计计240注：表中中数据有有待校核核。l 百合园、云云枫阁产产品汇总总表：叠式别墅墅板式高层层公寓汇 总户型定义义A型、BB型C型、DD型、EE型、FF型A型、BB型C型型、D型型、E型型、F型型六种基基本户型型楼 型多层南向五层层半，北北向四层层小高层10层与与12层层错落以多层房房形成区区内组团团以小高层层构成围围护楼 栋18栋1栋（即即1号楼楼）19栋套 数252套套240套套492套套建筑面积积516881m2（含地下下92553m2）400332m2（含地下下3166