bkd 恒冠豪园广告策划草案.docx

恒冠豪园园广告策策划草案案一、项目目综述    恒冠豪豪园位于于福田中中心区新新洲版块块，靠近近福田区区政府。该项目目为本片片区为数数众多的的新项目目中又一一后起之之秀。项项目呈“T”型型布局，建筑物物围合规规划，显显示出中中国传统统住宅的的一统性性。项目目外立面面以古典典欧陆风风格设计计，又中中西文化化有机交交融。项项目独特特的造型型形成特特有气场场，在周周边新楼楼林立中中显得挺挺拔俊秀秀。新颖颖、醒目目、温馨馨、明快快的住家家氛围传传达出一一定的亲亲和力，为新洲洲片区高高素质住住宅建筑筑群。   恒恒冠豪园园的绿化化为项目目最大特特点，660%的的平面绿绿化在中中心区绝绝无仅有有，小区区的恒温温泳池，音乐泉泉缓跑径径等为花花园带来来新的生生活质素素，也使使项目在在全面配配置中有有效升华华。恒冠冠豪园“绿”的的主题如如何提炼炼，如何何别有风风格至关关重要。金地翠翠园用政政府拍卖卖地有限限的空间间，以“翠”为为主题，通过立立体绿化化将项目目搞成了了“绿色色家园”；阳光光四季也也通过立立体营造造，使绿绿化率达达到600%，但但其避开开了谈“绿”，而以“阳光”对生命命的重要要性阐述述居住空空间，又又从侧面面体现“绿”的的感觉。我们以以为，从从中央花花园的智智能化到到金地翠翠园的“翠”，发展商商们在福福田区政政府对面面费尽了了心思，楼宇推推广创意意涵盖极极广，摆摆脱这一一涵盖面面，走出出特色是是恒冠豪豪园营销销思想定定位的基基础。既既然我们们有大面面积平面面绿化，不妨就就大大方方方说我我们的“绿”，解释我我们“绿绿”的与与众不同同，让买买家能够够最直接接地感受受我们“绿”的的资本内内涵，进进而产生生良好印印象，我我们就胜胜券在握握。综合合恒冠豪豪园的营营销理念念定为：“平面面的绿，令我们们豪气冲冲天”。在此主主题下，引出“充满鸟鸟语花香香的都市市休闲豪豪宅”的的丰富内内容，通通过一草草一木、一砖一一瓦的拟拟人自诉诉，让客客户置身身于一个个“草青青花欲燃燃，鸟恋恋石上泉泉，踏韵韵黄昏后后，风动动香满园园”的“绿”的的动感世世界中，即“会会说话的的绿色豪豪庭”中中，情景景交融，增强共共鸣。 二、市场场调研    恒冠豪豪园附近近为深圳圳的众多多明星楼楼盘所围围绕，其其中以“星河明明居”和和“金地地翠园”分别为为深圳998、999年的的楼市热热点，其其中有很很多地方方值得我我们借鉴鉴，下面面我们就就以它们们的重点点加以分分析，并并涉及到到附近其其他楼盘盘：1、阳光光四季    以“阳阳光”为为主线，跳出项项目的高高绿化，结合楼楼盘外立立面色彩彩、蓝色色、黄色色以及小小区的庭庭园景观观规划，诉求新新世纪的的空间革革命。此此项目近近期开盘盘发售，入伙时时间为明明年五月月，其特特点为：（1）外外立面色色调醒目目，似“海悦华华城”；（2）楼楼宇间距距达600米，休休闲区域域较大；（3）承承建商、管理顾顾问为国国内知名名企业，小区景景观设计计聘请美美国公司司；（4）由由6幢119-331层的的中高层层建筑围围绕大型型中庭花花园组成成；（5）底底层全部部架空，二层平平台呈弧弧型环绕绕小区，视觉美美感强；（6）均均价在665000-70000元元m2之之间；（7）户户户朝南南，室内内层高33米；（8）买买房，免免费提供供三种由由知名装装饰公司司提供的的装修方方案；（9）推推广方面面以“阳阳光”为为形象，重点刻刻画物业业质素，即户型型设计上上的特点点；广告告主题：“阳光光有多好好，你就就有多好好”。2、“翠翠园”的的热闹    作为深深圳999年的房房产新热热点金地翠翠园最大大的成功功因素应应该是积积极借鉴鉴先进国国家的房房地产经经验，并并加以理理性渲染染，他们们的促销销卖点有有许多，并提出出一些理理念，其其基本情情况如下下：（1）请请澳大利利亚柏涛涛（墨尔尔本）建建筑设计计有限公公司和美美国易道道有限公公司作为为翠园的的建筑设设计和环环境设计计；（2）占占地81190平平米，由由六栋带带电梯小小高层组组成，共共2422户；（3）建建筑造型型充分运运用构架架、挑板板、阳台台、玻璃璃栏板，底层全全部架空空，不但但成功体体现材料料之美，亦因它它的轻盈盈通透，动感线线条，愈愈使整个个建筑散散发动人人之现代代气息与与鲜明个个性。建建筑立面面局部透透空，从从而创造造出多个个空中花花园，形形成立体体绿化，丰富了了建筑形形体；（4）主主体建筑筑以简洁洁、明快快、富有有现代气气质的风风格，为为欧风盛盛行的地地产界吹吹来一股股清新之之风；（5）户户户座北北朝南，光线足足、通风风好；家家家间隔隔方正、隐梁隐隐柱，实实用率高高；通透透大阳台台，低台台凸窗，景色宜宜人;（6）全全面推行行“保姆姆计划”，实行行体贴物物业管理理；（7）会会所共享享，业主主可享受受金地集集团现已已开发楼楼盘（如如金地海海景花园园）的会会所项目目；（8）起起价：559800元/mm2，均均价：770000元/mm2；（9）推推广方面面，以“翠”来来营造“绿色家家园”的的概念，以物业业质素、发展商商品知名名度来提提高楼盘盘形象，冲动力力较强。3、瑞和和园    由深圳圳知名装装饰设计计公司投投资开发发，户型型较小，总价较较低。但但户型设设计的合合理性不不够，房房间不亮亮、不方方正、卫卫生间冲冲门成为为其致命命缺点，但其面面对福田田区政府府，交通通及地位位有一地地优势，明年66月份入入伙。（1）由由1栋117层，两栋116层小小高层围围合而成成，共3387户户；（2）工工程质量量、装修修质量双双重保证证；（3）首首层全部部架空绿绿化；（4）万万厦居业业任物管管顾问，确定了了其仅为为“小康康住宅”；（5）整整体小区区环境营营造一般般，特点点不突出出；（6）定定位不是是豪宅，与翠园园、阳光光四季及及恒冠豪豪园有所所区别；（7）买买房装修修六折优优惠；（8）起起价：551800元/mm2，均均价：663000元/mm2（9）推推广方面面力度不不够，而而且没有有统一的的形象，不能形形成冲击击力，比比较散。4、共和和世家    由益田田和秦华华房地产产联合开开发，实实力强劲劲、物业业档次高高、小区区环境配配套起点点较高、户型设设计合理理，与皇皇岗公园园共享228万平平方米的的绿化，以二房房和三房房为主力力，现已已内部认认购，明明年9月月份入伙伙。（1）由由1栋229层、2栋224、66栋144层、777座别别墅式多多层组成成，小区区规模相相对较大大；（2）与与皇岗公公园相接接，绿化化高达775%，号称7700%的绿化化率；（3）巴巴拿丹拿拿建筑及及工程事事务所和和美国怡怡景师AACLAA顾问公公司进行行建筑和和园林设设计；（4）建建设部指指定的全全国示范范住宅小小区；（5）智智能化的的管理配配套；（6）发发展商知知名度高高，实力力雄厚；（7）起起价：663000元/mm2，均均价70000元元/m22（不包包括别墅墅式多层层）。5、璀璨璨“星河河”    作为恒恒冠豪园园的近邻邻，星河河名居借借助软性性新闻发发布为导导入口，结合新新颖、细细致的售售楼策略略，科学学有力的的广告推推广使其其成为深深圳988年的明明星楼盘盘，研其其推广卖卖点，无无非以下下几条：（1）福福田新区区委、中中心区、口岸三三大卖点点为其得得天独厚厚；（2）轩轩昂靓丽丽的建筑筑外观；（3）用用料质素素、景观观、交通通及成熟熟配套方方面都甚甚具优势势；（4）大大厦顶层层观景台台设计，观景台台私家园园林设计计，住户户独享；（5）主主力户型型以2房房（788M2）、3房房（1005.993M22-1339.55M2）为主，回避了了本     区域大大户型积积压的矛矛盾，满满足市场场的需求求;（6）“一楼两两制”（装修新新概念）和装修修按揭的的灵活策策略;（7）新新颖别致致的楼盘盘包装，如：首首开橱窗窗式围墙墙之先河河。 6、周边边其它的的物业（1）名名噪一时时的“中中央花园园”堪属属本区发发挥到极极至的的的豪宅物物业，以以智能化化住宅为为宣传对对象，单单位叫价价人民币币2000万起。现其推推出“差差价补偿偿”、“零风险险置业”的策略略，以促促销售；（2）从从益田花花园到益益田名园园的永远远经典;（3）都都市花园园距恒冠冠豪园也也相隔不不远，以以准现楼楼推出。该楼周周边的交交通设施施稍有欠欠缺，也也走豪宅宅销售线线路其单单位折实实均价亦亦攀升到到人民币币80000元/平方米米；（4）皇皇都广场场位于滨滨河路以以南，是是本区在在建高层层物业，发展商商并不急急于推出出，尚处处“犹抱抱琵琶半半遮面”状态；（5）保保税区新新开楼盘盘圆梦园园、宝瑞轩轩，质素素价格相相近，两两楼皆坐坐拥海景景，但由由于临近近高速公公路，令令客户担担忧受噪噪音影响响;7、社区区配套    恒冠豪豪园附近近生活配配套设施施一应俱俱全，大大型商场场、肉菜菜市场、中小学学校、幼幼儿园都都近在咫咫尺，整整理周边边配套网网络如下下：（1）商商业、购购物网点点:福田区友友谊商场场裕全公司司超级市市场百佳超市市（高科科得大厦厦）新保康商商业广场场（福强强路）翠园便利利店民航售票票处（博博伦花园园）愉康超市市（新洲洲花园）裕全公司司便利超超市（众众孚花园园）康怡便利利超市（众孚花花园）石厦邮局局代办点点（众孚孚花园）沙嘴邮电电局（沙沙嘴村口口）（2）中中、小学学校、幼幼儿园:石厦中学学  众孚小学学新洲小学学石厦小学学金地小学学新洲中学学市第一技技术学校校宝宝乐趣趣中英文文幼儿园园金地莱恩恩幼儿园园新洲幼儿儿园石厦幼儿儿园（3）银银行、投投资：深圳市商商业银行行；深圳市发发展银行行；中国银行行（金地地花园）；中国建设设银行（新洲花花园大厦厦）；国泰证券券（金地地花园）；招银证券券公司众众孚营业业部（众众孚大厦厦）；国通证券券（众孚孚大厦）（4）市市场：   石厦菜市市场（众众孚花园园）；新洲菜市市场（新新洲村）；鹏城港海海产批发发市场（益田村村西）；   （5）娱娱乐、休休闲：   皇岗公园园；福田影剧剧院；   圣保罗的的士高（中深花花园）；现代演艺艺中心（莲花二二村）；   皇岗沙都都娱乐城城（皇岗岗村）；（6）饮饮食：金地美食食大观园园（沙嘴嘴路）；湖乡水鱼鱼村（众众孚花园园）；啊依帕堤堤霞餐馆馆（众孚孚花园）；皇宫大酒酒楼（海海天大厦厦）；大白鲸蛇蛇府（青青年大厦厦）；        福青龙龙酒楼（中深花花园）；        宝丽都都酒楼（福建大大厦）；（7）医医院、药药店：       保健医医疗中心心；        彩田医医院（彩彩田立交交桥）；        皇岗妇妇幼保健健院（金金田路与与福民路路交叉口口）；        深圳市市儿童医医院（益益田路）；    保和药店店（众孚孚花园）；海王星辰辰药店（众孚花花园）；        一致药药店（金金地花园园）；   （8）加加油站：        MOBBIL加加油站及及汽车美美容中心心（博伦伦花园西西侧）；   （9）交交通：       NNO.112  华强北北-金地翠翠园-下沙沙；       NNO.2219 红岗西西-金地翠翠园-石厦厦南；       NNO.115  石厦南南-金地翠翠园-梅林林一村；         NO.4677 益田田村-金地地翠园莲塘；        NO.4077 沙嘴嘴村-金地地翠园-火火车站西西；        NO.4277 海上上世界-金金地翠园园-皇岗口口岸；        NO.4288 布吉吉海关-金金地翠园园-上沙村村；        NO.4266 深港港花园-金金地翠园园-金地花花园；                 NO.4211 火车车站-金地地翠园-新新洲村；           NO.4322 妈湾湾-金地翠翠园-皇岗岗村；        NO.4566 蛇口口面粉厂厂-金地翠翠园-福田田保税区区；                  NO.4700 梅林林-金地翠翠园-益田田村；8、楼盘盘推广分分析难点点（1）连连廊设计计，不能能户户朝朝南、连连接部分分的户型型不够方方正、户户型设计计上不够够完美；（2）在在楼盘所所处的位位置上，中心区区的概念念还未得得到社会会普遍的的认可；（3）周周边的众众多明星星物业，竞争激激烈；（4）发发展商还还缺泛知知名度。9、发展展潜质    身居交交通要冲冲，未来来商业中中心区与与繁华胜胜地之所所，加上上政府高高贵形象象的贴近近渲染，楼盘本本身的高高起点规规划、高高品质设设计，升升值潜力力当然巨巨大。 三、市场场定位1、形象象定位    阳光四四季以“阳光有有多好，你就有有多好”作为自自己形象象推广的的主题，以阳光光作为自自己的形形象象征征，通过过阐述阳阳光对生生命的重重要性，来从侧侧面提升升物业各各方面的的形象。“叠翠翠空间，悠然天天地”金金地翠园园用一个个“翠”字来营营造“绿绿色家园园”的气气氛。那那么恒冠冠豪园将将以一个个什么样样的形象象出现在在世人面面前呢？我们可可以用四四句话来来概括：草青花欲欲燃鸟恋石上上泉踏韵黄昏昏后风动香满满园用一句话话就是：“会说说话的绿绿色豪庭庭”2、档次次定位    通过对对恒冠豪豪园质素素、小区区环境配配套、管管理、服服务等多多方面的的了解，我们将将它定位位为：中中高档“充满鸟鸟语花香香的都市市休闲”豪宅。3、价格格定位从现阶段段看，福福田区政政府对面面金地翠翠园、瑞瑞和园、阳光四四季几个个在售新新项目价价格差距距不大，小区规规模配置置也比较较雷同，存在某某种程度度上的同同质化竞竞争，综综合衡量量“恒冠冠豪园”并没有有绝对优优势，作作为后来来者，建建议以较较低价位位销售，争取有有限的客客户群。    阳光四四季    起价价：53300元元/m22，均价价：65500-70000元/m2    金地翠翠园    起价价：59980元元/m22，均价价：70000元元/m22    瑞和园园      起起价：551800元/mm2，均均价：663000元/mm2    共和世世家    起价价：63300元元/m22，均价价：70000元元/ mm2；                   别别墅式多多层均价价：1000000元/mm2建议恒冠冠豪园：第一阶段段起价：49880元/m2    均均价：660000元/mm2第二阶段段：                     均均价：663000元/mm2第三阶段段：                     均均价：666000元/mm24、 目目标市场场定位（1）福福田区及及楼盘周周边地区区私人买买家约占440%    这一市市场应为为恒冠豪豪园的主主体市场场，因为为周边花花园在以以往的推推广中，本片区区已积累累一大批批有认同同感的客客户，内内部认购购之时，最先来来落定的的应为这这部份人人，这一一目标人人群年龄龄结构应应在299岁-446岁之之间，来来深圳时时间在77年以上上，身家家在300万元1000万元之之间，这这一人群群占整个个目标人人群的440%。（2）大大型公司司高级主主管、经经理约占330%    由于中中心越来来越明显显，具有有较高学学历或阅阅历的丰丰富的这这一阶层层人物、信息、接触率率高，恒恒冠豪园园处在福福田中心心区的位位置，这这一目标标消费人人群对物物业价值值会有所所感受。这一目目标人群群年龄结结构应在在35岁岁-455岁之间间，来深深时间三三年以上上，身家家在500万元-1300万元之之间，这这一人群群占整体体买家的的30%。（3）香香港买家家约约占200%    福田中中心区至至97年年香港回回归后，香港人人对这里里逐步有有所认识识，恒冠冠豪园距距皇岗口口岸不到到5分钟钟车程，针对这这一市场场宣传推推广，相相信会有有为数不不少的买买家。香香港买家家占总体体买家的的20%。 a、本本地过去去到香港港的人，具有双双重身份份； b、香香港本土土人来深深置业者者与香港港公司驻驻深圳员员工； c、在在深圳经经商办厂厂的香港港人。（4）投投资者约占占10%    投资者者应为已已有一套套以上住住宅物业业者，买买房用途途个人自自用与送送给国内内亲朋使使用，再再者是楼楼盘炒家家。由于于福田中中心区价价格并不不稳定，投资者者介入也也不会太太多。这这一市场场占整体体目标人人群的110%。 四、销售售策略1、促销销策略（1）搞搞好开盘盘前的造造势工作作；a、在报报上刊发发软性的的宣传文文章b、开展展一些对对提高物物业和发发展商形形象有益益的公益益活动（2）打打好开盘盘第一仗仗，选择择好开盘盘时机；（3）刻刻画差异异性的现现场包装装和销售售服务；（4）做做好示范范单位以以及样板板环境；（5）选选择好促促销时机机，策划划好促销销活动；（6）起起价较低低，引发发市场冲冲动；（7）独独特新颖颖的销售售主张配配合有力力的广告告宣传。2、价格格策略a、定好好起价b、搞好好价格控控制c、制定定好展销销期间的的优惠政政策d、制定定好灵活活轻松、吸引人人的付款款方式3、现场场促进法法（1）现现场的清清理美化化；（2）工工地的气气氛提升升；（3）“绝板环环境”；（4）现现场包装装摆脱大大众化，以全方方位的差差异化，强化和和提升楼楼盘的整整体形象象。4、售楼楼人员的的优化组组合（1）高高素质的的专业人人士    一线售售楼人员员的专业业素质是是整个销销售程序序的关键键，甚至至是实际际增长楼楼盘成交交量的决决定性因因素之一一，必须须改变传传统的观观念觉得用用专业人人员做现现场销售售人员成成本太高高，严格格培训上上岗，一一线售楼楼转组以以各综合合素质和和专业度度较高的的人员组组成。（2）科科学流畅畅的销售售运作    运用现现代的地地产销售售运作方方式，从从程序、服饰、服务、管理等等均做出出周密的的规划和和安排，讲究效效率和实实际的促促销力度度。5、 销销售推广广策略性性建议（1）运运用4CC理论（站在消消费者的的立场而而不是站站在“恒恒冠豪园园”的立立场来考考虑销售售）；（2）独独特的价价格策略略和全新新的消费费观念：诸如“一口价价”、“贴息付付款”、“差额额补偿”、“零零风险付付款”、“优惠惠折扣”、“家家庭理财财计划”、“包包租计划划”；（3）在在销售过过程中跳跳出单纯纯房地产产概念，加大文文化内涵涵的宣扬扬，将营营销推广广上升到到“鸟语语花香自自然休闲闲” 的的概念，令人耳耳目一新新；（4）吸吸引人的的促销策策略，如如一楼两两制、名名人促销销、新形形式现场场促销、装修计计划等，借以提提出更多多的销售售主张，丰满楼楼盘美好好形象；（5）请请名牌物物业管理理机构进进驻，为为业主提提供规范范、高档档、细致致周到的的管理和和服务，同时也也提升消消费者的的购楼信信心；（6）建建设中引引入新工工艺、新新材料，并加以以积极宣宣扬，以以舆论来来体现发发展商的的超前和和环保意意识，更更能突出出新人类类新居住住的流行行文化概概念，获获得社会会的广泛泛认知； 五、促销销活动（一）恒恒冠花卉卉苗木展展暨鸟语语花香大大游园目的：以以景带动动，引发发产品联联想内容：场场地设于于小区，通过先先期的小小区中西西名贵花花草种植植，多种种鸟类、蝴碟落落于枝头头花梢，以鸟的的叫声、花草的的五颜六六色、蝴蝴碟飞舞舞以及水水流的响响声，构构成本项项目独特特的景观观，避开开只谈“绿”的的片面，揭示生生活。组组织3000名目目标客户户到场参参观。以以内部认认购形式式，当场场较低价价位落定定。（二）恒恒冠怀花花鸟摄影影大赛目的：通通过摄影影家的镜镜头，展展示花园园的艺术术性。内容：联联系知名名摄影师师参与角角逐，所所有参赛赛的优秀秀作品均均通过报报纸刊登登。并设设立大奖奖，增加加项目的的吸引力力，展示示小区的的特色。（三）恒恒冠杯少少儿书画画大赛目的：以以“小”带“大大”，通通过对儿儿童的感感染，进进而渗透透家长内容：去去年“美美加广场场”举办办的少儿儿书画大大赛，吸吸引了550000名儿童童参与，反响很很大。我我们尽可可以贵族族学校、有声望望小学为为主要对对象，组组织深港港两地少少年儿童童来参与与。选择择富家子子女参与与，并有有香港儿儿童参与与促进外外销。       上上述三项项活动方方式，费费用较低低、易于于执行控控制，且且能够较较全面宣宣传楼盘盘特色。 六、广告告战略1、    科学学的广告告战略之之重要性性    现在深深圳的房房地产市市场竞争争的白热热化众所所周知，人们选选择的对对象越来来越来多多、对楼楼盘的素素质要求求越来越越来高。可以看看到如今今楼盘的的促销手手段五花花八门、热闹非非凡。但但是细研研深圳一一些热点点成功楼楼盘的始始末，从从中我们们不难看看出，成成功决非非偶然，也不是是楼盘的的各方面面素质高高过深圳圳其他楼楼盘许多多，而是是一系列列科学的的、计划划的、完完善的广广告战略略紧密配配合新颖颖、周全全的销售售策略的的结果，结果的的妙处早早已远远远超出楼楼盘的热热销本身身，发展展商的品品牌和形形象的深深入人心心已为长长远市场场开拓打打下了坚坚实的基基础。可可见，及及早的重重视完整整广告策策略推行行是非常常重要的的。2、    形象象整合（1）恒恒冠豪园园广告主主题：会会说话的的绿色豪豪庭辅助广告告语：aa 绿色色豪庭，揭开绿绿的秘密密  b 从平面面到立体体，流淌淌生命动动感  c 绿色园园午曲  d 绿色豪豪庭为生生命喝彩彩（2）广广告主题题的分部部演绎（01）我就是是中心于新新市中心心区共享享；（02）相映成成辉突出出表明恒恒冠豪园园与福田田新区委委的对临临是相得得益彰；（03）高尚高高品质高高尚物业业，身份份居所；（04）实现辉辉煌成就就巨巨大的升升值空间间，回报报就在眼眼前；（05）左右逢逢缘齐齐全完备备的大社社区配套套，令生生活优游游自如；（06）有自然然与文化化体体现211世纪生生态观念念和标准准，追求求高度的的文化品品位，白白领生活活伸手可可及；（07）有以人人为本充充分体现现21世世纪中国国人的人人文思想想，满足足人们高高品质生生活需要要和极高高文化内内涵的人人文环境境；（08）便捷和和舒适发发达的信信息网络络及智能能系统充充分满足足人们对对生活、工作、教育、文化、娱乐、医疗保保健等信信息的需需要；（09）建筑精精品有有周到的的环境规规划设计计和建筑筑物性，张弛有有度的公公共活动动和私密密空间，建筑中中的一丝丝一扣都都是大师师的精力力倾注；（10）高枕无无忧有有以“执执法、管管理、服服务”为为一体的的现代城城市管理理理念为为指导的的城市安安全保障障系统，加上政政府邻居居，高枕枕无忧的的享受生生活无限限乐趣；（11）三千宠宠爱有有以“竭竭诚服务务，温馨馨万家”为宗旨旨的星级级物业管管理服务务体系，提供细细致、完完备的现现代物业业服务；（3）恒恒冠豪园园的广告告表现：    宜体现现较高的的文化品品位、自自然典雅雅的清新新风格、鸟语花花香、亲亲密融合合的温暖暖氛围、现代文文明的风风范，并并充分糅糅合中国国传统文文化气质质和北欧欧优雅迤迤俪的浪浪漫格调调，抓住住要点，攻心为为上，以以准确和和力度取取胜。（4）恒恒冠豪园园的广告告手段运运用：以4C理理论为前前提，采采用全方方位、整整合式、分阶段段出击的的广告手手段，运运用整体行销IIMC，将广告告、促销销、公关关、CII、包装装与媒介介等一切切传播活活动归于于一体，用统一的的传播资资讯传播播给消费费者，发发挥出最最集中、最佳的的效果。诉求定定位点营业推推销；形形象整合合；促销销活动；媒介推推广市市场。3、恒冠冠豪园的的广告阶阶段性战战略：以下广告告工作流流程只是是方向性性的几点点建议，详细的的策略方方案要到到我方策策划和设设计人员员与贵公公司销售售部门进进一步沟沟通，以以及项目目方案基基本确定定后再详详细提出出。（1）引引导期（楼盘正正式售卖卖放号前前）形象整整合统一一阶段：（01）基础标标识性部部分设计计的完成成；  A   楼盘盘徽标（LOGGO）：      突出出楼盘的的建筑特特征及气气质，表表达绿色色地产主主题，流流露现代代主义的的高尚风风格，并并包含中中心区和和圆满社社区的概概念。  B   楼盘盘展示模模型的设设计制作作：注重建筑筑特点、小区美美化和现现在、未未来的周周边交通通、设施施配套环环境的展展示。  C   小区区标识部部分（VVI）的的设计（只列举举主要内内容）：以统一的的标识形形象提升升楼盘品品牌，设设计表现现建筑主主题，提提倡简约约、现代代、品位位和艺术术气质：小区纵览览牌楼牌号楼层牌号号门牌号电梯牌号号区内设施施牌及禁禁令牌区内主要要卫生标标志文明导向向牌建议箱告示牌会所设施施导示登记台物业管理理人员职职务座牌牌及胸牌牌物业管理理人员服服饰  D   售楼楼人员的的服饰、名片、工作牌牌及其他他办公、销售用用品。（02）选搭大大型户外外看板及及围墙造造型设计计；以现现代的醒醒目视觉觉效果提提高注目目率和潜潜在客户户的购买买欲望；（03）媒体广广告计划划的确定定完成，（详细细计划见见后）；（包括各各种媒体体选择和和投放计计划）（04）工地现现场的清清理美化化；（05）现场售售楼处外外立面的的设计；注重热热卖气氛氛和文化化品位，创立鲜鲜明的个个性形式式；（06）根据实实际情况况设计制制作代表表户型的的样板间间，突出出高尚家家居氛围围，设计计与建筑筑风格的的和谐统统一，装装饰雅致致，显现现健康生生活，可可摆置山山水盆景景、水墨墨画等来来提升文文化品味味；（07）展板、招示布布、刀旗旗、悬挂挂物、迎迎宾地毡毡、充气气拱门、灯箱路路牌广告告及看楼楼车外观观等售楼楼导示系系统的设设计制作作；（08）售楼书书、置业业手册、户型书书、VCCD光盘盘、单张张、折页页、手提提袋、海海报等品品牌推广广载体的的设计、制作和和印刷；此类宣宣传用品品的设计计注重形形象统一一性和高高尚物业业的气质质，形式式上讲究究突破和和新颖；  （09）信封、信纸、传真纸纸、售楼楼合同书书、价目目表、认认购书及及相关文文件及封封套的设设计；（10）推广期期广播电电台播放放方案的的撰写完完成，电电视广告告计划和和创意的的确定；（11）引导性性的广告告，软性性新闻的的刊发与与媒介协协调完成成。引导期建建议事项项： 不定定期举行行销售部部门与广广告策划划专组的的交流会会议，针针对目前前的成交交情况 和记录录分析随随时调整整销售、广告方方案； 定期期召开销销售人员员碰头会会，现场场销售主主管培训训指导，一来规规范操作作，二来来鼓舞士士气； 售楼楼处设立立较完善善的广播播系统，可播放放柔和的的音乐广广告，营营造舒适适又浓厚厚的现场场气氛。（2）推推广期（楼盘正正式售卖卖到楼盘盘封顶前前） 根据不不同时机机确定一一系列强强有力的的促销活活动方案案；  有有计划、有步骤骤的实施施和运用用引导期期所拟订订的广告告方案和和形象载载体；  展展销会的的形象规规划、现现场包装装和展板板设计； 可行行性的原原则下，根据销销售反馈馈情况进进行小区区、会所所或其他他方面的的新功能能规划； 广告告表现形形式从纯纯粹树立立形象到到开始导导入USSP（独独特的销销售主张张）。（3）强强销期（楼盘封封顶到入入伙前） 配合合销售部部门总结结引导期期情况，对广告告计划作作出相应应调整； 贯彻彻执行广广告计划划，保证证广告发发布时间间与质量量，与媒媒介协调调各个时时段版面面广告的的安排，以保证证达到最最佳的广广告效果果； 做好好媒介关关系的协协调工作作，配合合刊发软软性新闻闻和引导导性广告告，以达达到较大大的覆盖盖面与最最高的可可信度； 配合合销售部部门，随随时作出出广告内内容修改改与版面面调整； 开始始推广后后期的广广告创意意与设计计，尤其其对后期期的销售售推广制制定方案案； 开始始着手构构思持续续期广告告计划与与设计； 此阶阶段的广广告以推推广USSP为主主，实行行硬销广广告策略略。（4）持持续期（楼盘入入伙后） 制定定完成推推广期的的广告计计划与广广告创意意设计； 在广广告版面面安排和和创意设设计上更更要精心心，以达达到贯穿穿始终的的目的，广告效效果上更更能起到到四两拔拔千斤的的妙用； 广告告上寻找找形式突突破口，分解卖卖点诉求求，结合合价格策策略密切切配合好好中、尾尾盘的销销售。4、广告告媒体选选择与运运用（1）公公众媒体体分析：  报报纸：    报纸广广告具有有注目时时间较长长，能够够保存的的特点，在整个个楼盘宣宣传中占占有举足足轻重的的地位，其广告告路线战战略运用用得当与与否，关关系到整整个策划划的成败败，且所所达效果果也最大大，选择择有效的的报纸，根据销销售的不不同时段段，以相相对统一一的主题题、风格格和不同同格调展展示不同同卖点，并选择择关键时时机进行行全面、密集的的广告覆覆盖。因为工作作节奏的的快捷、外来人人口占有有绝对数数量优势势（不稳稳定因素素多）和和人口结结构年轻轻、高素素质，深深圳地区区的的报报纸媒体体的受众众面明显显大于其其他媒体体，并且且深圳的的报纸媒媒体比较较单纯，据统计计深圳圳特区报报和深圳商商报的的公众覆覆盖率已已达到深深圳地区区报纸媒媒介的991%，深圳主主要报纸纸媒体统统计如下下（根据据98年年底统计计）：  电电视和电电台：    电视广广告具有有视觉和和声音的的双重感感染效果果，但有有时间短短、不易易保存，价格高高、在深深圳的受受众面不不太高的的缺陷。建议定定期在“房地产产广场”和“置置业指南南”或翡翡翠台、本港台台上亮相相，以期期在深圳圳及香港港地区获获得广泛泛的认知知度。值得注意意的是广广播电台台是不可可忽视的的一大媒媒体，必必须考虑虑到大多多数的有有车族没没有时间间看电视视，却有有听广播播的习惯惯。  其其他：房地产产、商界界、金融融杂志，主要是是为增强强行业知知名度。（2）最最佳媒体体选择及及搭配建建议：一般来说说广告初初期以建建立形象象为主，可重点点用注目目期较长长的媒介介来加强强印象，如报纸纸，推广广期以后后楼盘的的形象已已有一定定的传播播力，用用报纸和和电视、电台等等多种媒媒介形式式来扩散散影响力力效果较较好。根据恒冠冠豪园特特定的消消费群特特征和相相应社会会层面，建议以以深圳两两大报纸纸和金金融早报报为主主的多种种媒介（其他报报纸、电电视、广广播）交交叉立体体投放，预先根根据销售售计划和和效果目目的进行行周密的的广告投投放计划划，包括括投放内内容、频频率、类类别、风风格、搭搭配、评评估，以以达到用用较经济济的费用用达到最最好效果果之目的的。（3）恒恒冠豪园园报纸、电视媒媒体阶段段投放频频率和计计划初步步建议：    媒体投投放广告告诉求的的思路导导向根据恒冠冠豪园项项目未启启动的现现状，我我们拟在在恒冠豪豪园的销销售现期期制定一一系列主主题明确确、个性性鲜明、人性化化易于接接受、各各项优势势明晰的的报纸广广告，并并以新的的观念、富予创创意和力力度的表表现手法法。为了体现现条理明明晰、相相对统一一的风格格和便于于深入、规律导导入，我我们拟定定以三个个月为一一周期，以前期期的两个个周期来来进行先先行例证证分析，具体详详尽方案案要根据据投放前前的销售售情况、特定的的节日和和时机围围绕不同同的卖点点和小主主题来制制定。媒介广告告费总预预算2665万a、特区区报：1100万万   项目目阶段比例宣传主题题频率/规规格版位引导期15% 15万发展形象象和楼盘盘形象为为主题每周五一一次，以以1/44版软性性文章为为主房地产金金页推广期40% 40万以形象和和卖点广广告为主主题每周四或或周五以以1/33版彩色色广告为为主开盘盘前后以以1/22版彩色色广告为为主鹏城今版版、封底底版、头头版强销期30%30万以卖点广广告和销销售活动动为主题题每周五一一次，以以1/33或1/4版彩彩色广告告为主普通版、有促销销活动时时做特殊殊版面持续期15% 15万以销售活活动为主主题每周五一一次，以以1/33或1/4版黑黑白广告告为主普通版有有活动时时刊发11/4版版彩色广广告                     B、深圳圳商报：70万万   项目目阶段比例宣传主题题频率/规规格版位引导期20% 14万发展形象象和楼盘盘形象为为主题每周二一一次以11/4或或1/22版软性性带图片片文章为为主房地产专专版推广期45% 31.55万以形象和和卖点广广告为主主题每周三一一次，开开盘前后后以1/2版彩彩色广告告为主，其它以以1/44版彩色色广告为为主特殊版位位为主、普通版版位为辅辅强销期25%17.55万以卖点广广告和销销售活动动为主题题每周三一一次，以以1/44版彩色色广告为为主以普通版版为主、入伙时时广告以以1/22版为佳佳持续期10% 7万以销售活活动为主主题每周三一一次，11/4黑黑白广告告以普通版版为主 c、深圳圳其它报报刊、杂杂志（如如金融早早报、深深圳晚报报、房地地产专业业杂志）：2