第一章房地产估价概述.ppt

房地产估价房地产估价管理学院管理学院 /闫闫 晶晶常熟理工学院常熟理工学院本书内容提要本书内容提要概述概述房地产价格征、房地产价格征、类型类型影响因素影响因素估价原则估价原则程序程序报告报告制度制度常熟理工学院常熟理工学院估价方法估价方法市场比较法市场比较法收益法收益法成本法成本法假设开发法假设开发法基准地价法基准地价法产生背景产生背景-90年代年代城镇住房制度改革城镇住房制度改革房屋商品化政策房屋商品化政策 初期形式（不规范）初期形式（不规范）一是房地产估价师执业资格通过一是房地产估价师执业资格通过认定认定产生，没有通过严格的考试。产生，没有通过严格的考试。二是估价机构属政府机构，房地产估二是估价机构属政府机构，房地产估价成为价成为政府垄断性的行业。政府垄断性的行业。房地产估价发展综述房地产估价发展综述房地产估价发展综述房地产估价发展综述发展综述发展综述发展综述发展综述 房地产估价发展综述房地产估价发展综述房地产估价发展综述房地产估价发展综述规范化发展规范化发展实行了房地产估价师执业资格考试实行了房地产估价师执业资格考试制度制度-1995-1995年至今年至今房地产估价师学会的成立房地产估价师学会的成立房地产估价机构实行脱钩改制房地产估价机构实行脱钩改制-2000-2000年年 中华人民共和国国家标准房地产中华人民共和国国家标准房地产估价规范估价规范-1999-1999年年发展综述发展综述发展综述发展综述房地产估价概述房地产估价概述常熟理工学院常熟理工学院第一章第一章房地产估价相关概念房地产估价相关概念房地产估价相关概念房地产估价相关概念房地产价格特征和类型房地产价格特征和类型房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素房地产估价相关概念房地产估价相关概念常熟理工学院常熟理工学院第一节第一节 房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概念及必要性房地产估价的概念及必要性房地产估价概述房地产估价概述实物看得见、摸得着看得见、摸得着实体质量功能实体质量功能房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性1 1、房地产的概念房地产的概念房地产的概念房地产的概念（一）房地产一）房地产 指土地、建筑物及其他地上定着物，包指土地、建筑物及其他地上定着物，包括括物质实体（实物）物质实体（实物）物质实体（实物）物质实体（实物）和依托于实物上的和依托于实物上的权益。权益。权益。权益。是是实物、权益和区位实物、权益和区位实物、权益和区位实物、权益和区位三者的综合体。三者的综合体。无形、不可触摸无形、不可触摸权利、利益、收益权利、利益、收益权益载体载体主要有所有权、使用主要有所有权、使用主要有所有权、使用主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权权、租赁权、抵押权权、租赁权、抵押权权、租赁权、抵押权区位自然地理区位自然地理区位经济地理区位经济地理区位交通地理区位交通地理区位2021/9/1871 1、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念 （二）土地二）土地 从房地产估价的角度看，土地是指地球从房地产估价的角度看，土地是指地球的表面及其地上、地下一定范围内的空间。的表面及其地上、地下一定范围内的空间。地壳一定深度地壳一定深度大气对流层大气对流层土壤土壤母质母质母岩母岩土地的土地的空间价值空间价值位位置置平平整整产产权权四四至至面面积积利利用用地地势势地地质质环环境境形形状状房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/188 （三）建筑物（三）建筑物 建筑物是指人工建筑而成，由建建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。整体物，包括房屋和构筑物两大类。位置位置面积面积层数层数高度高度结构结构装修装修用途用途产权产权成新成新设备设备1 1、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/189 （四）其他地上定着物（四）其他地上定着物 指与土地、建筑物不能分离，或虽指与土地、建筑物不能分离，或虽分离但分离后会破坏土地、建筑物功能分离但分离后会破坏土地、建筑物功能或完整性的物体。或完整性的物体。1 1、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念、房地产的概念树木树木花草花草庭院庭院假山假山围墙围墙地下管线、地下管线、设施设施房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/18102 2、房地产存在形态、房地产存在形态、房地产存在形态、房地产存在形态土土地地建建筑筑物物房房地地共分为三种存在形态：共分为三种存在形态：1 1、土地、土地2 2、建筑物、建筑物3 3、房地、房地房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/18113 3、房地产类型、房地产类型、房地产类型、房地产类型用途用途居住房地产居住房地产 商业房地产商业房地产办公房地产办公房地产工业房地产工业房地产综合房地产综合房地产分类方式：用途、开发程度、有无分类方式：用途、开发程度、有无 收益及使用方式四种收益及使用方式四种开发开发程度程度生地生地 毛地毛地熟地熟地在建工程在建工程现房（含土地）现房（含土地）房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/18123 3、房地产类型、房地产类型、房地产类型、房地产类型有无有无收益收益收益性房地产收益性房地产 非收益性房地产非收益性房地产使用使用方式方式出租型出租型 出售型出售型营业型营业型自用型自用型房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/1813 房地产估价是指以房地产估价是指以房地产房地产房地产房地产为对象，为对象，由由专业估价人员专业估价人员专业估价人员专业估价人员，根据，根据估价目的估价目的估价目的估价目的，遵，遵循循估价原则估价原则估价原则估价原则，按照，按照估价程序估价程序估价程序估价程序，选用适，选用适宜的宜的估价方法估价方法估价方法估价方法，并在综合分析，并在综合分析房地产房地产房地产房地产价格影响因素价格影响因素价格影响因素价格影响因素的基础上，对房地产在的基础上，对房地产在估价时点估价时点估价时点估价时点的价值进行估计、推测或判的价值进行估计、推测或判断的活动。断的活动。本质本质:房地产价格模拟过程房地产价格模拟过程估价估价=科学科学+艺术艺术+经验经验 4 4、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/1814房地产估价定义中的关键术语房地产估价定义中的关键术语 专业估价人员专业估价人员注册房地产估价师注册房地产估价师评估员评估员估价目的估价目的 u委托人将未来完成后的估价报告拿委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用去做什么用u估价目的不同，所采用的评估方法估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。价结果也出现相应的差异。4 4、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念无签无签字权字权房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/1815估价方法估价方法估价程序估价程序估价原则估价原则房地产估价的行为准则 房地产估价的技术准则4 4、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/1816估价时点估价时点 估价时点又称评估基准日、评估估价时点又称评估基准日、评估时日，是一个具体日期，是估价结时日，是一个具体日期，是估价结果对应的日期，通常以年、月、日果对应的日期，通常以年、月、日表示。表示。估价时点需根据估价目的来确定。估价时点需根据估价目的来确定。估价的估价的作业日期作业日期是指从何时开始估是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。的起止日期。注意两者注意两者的区别！的区别！4 4、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念、房地产估价的概念房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/1817房房房房地地地地产产产产估估估估价价价价的的的的必必必必要要要要性性性性5 5、房地产估价的必要性、房地产估价的必要性、房地产估价的必要性、房地产估价的必要性起初：起初：起初：起初：房地产交易管理的需要房地产交易管理的需要房地产交易管理的需要房地产交易管理的需要现今：现今：现今：现今：房地产交易的需要房地产交易的需要房地产交易的需要房地产交易的需要房地产抵押的需要房地产抵押的需要房地产抵押的需要房地产抵押的需要房地产典当的需要房地产典当的需要房地产典当的需要房地产典当的需要房地产保险的需要房地产保险的需要房地产保险的需要房地产保险的需要房地产征用拆迁补偿的需要房地产征用拆迁补偿的需要房地产征用拆迁补偿的需要房地产征用拆迁补偿的需要房地产纠纷和有关法律案件房地产纠纷和有关法律案件房地产纠纷和有关法律案件房地产纠纷和有关法律案件处理的需要处理的需要处理的需要处理的需要企业发生有关经济行为的需企业发生有关经济行为的需企业发生有关经济行为的需企业发生有关经济行为的需要等要等要等要等房地产估价概述房地产估价概述房地产概念房地产概念 房地产存在形态房地产存在形态 房地产类型房地产类型房地产估价的概房地产估价的概念及必要性念及必要性2021/9/1818房地产价格特征与类型房地产价格特征与类型常熟理工学院常熟理工学院第二节第二节房地产价格的含义和形成条件、房地产价格的含义和形成条件、基础基础房地产价格特征房地产价格特征房地产价格类型房地产价格类型2021/9/1819房地产价格概念及形成条件房地产价格概念及形成条件房地产价格概念及形成条件房地产价格概念及形成条件房地产价格的含房地产价格的含义和形成条件、义和形成条件、基础基础房地产价格特征房地产价格特征房地产价格类型房地产价格类型（一）房地产价格：（一）房地产价格：指在开发、建设、经营房地产过程中指在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值和相应的土地使用权价格的综合性货币表和相应的土地使用权价格的综合性货币表现现1 1、物化劳动及活劳动价值、物化劳动及活劳动价值2 2、土地使用权价格、土地使用权价格（二）房地产价格形成条件：（二）房地产价格形成条件：有用性有用性有效需求有效需求相对稀缺性相对稀缺性要素一要素一要素二要素二要素三要素三房地产估价概述房地产估价概述2021/9/1820房地产价格形成理论基础房地产价格形成理论基础房地产价格形成理论基础房地产价格形成理论基础房地产价格的含房地产价格的含义和形成条件、义和形成条件、基础基础房地产价格特征房地产价格特征房地产价格类型房地产价格类型供需决定论供需决定论收益决定论收益决定论劳动价值论劳动价值论效用决定论效用决定论成本法成本法市场法市场法收益法收益法房地产估价概述房地产估价概述2021/9/1821房地产价格特征房地产价格特征房地产价格特征房地产价格特征 区位性区位性 权益性权益性 长期性长期性 个别性个别性 双重性双重性 关联性关联性 敏感性敏感性 增值性增值性 与一般物价共同之处：与一般物价共同之处：都是价格都是价格 都有波动都有波动 按质论价按质论价房地产价格的含房地产价格的含义和形成条件义和形成条件房地产价格特征房地产价格特征房地产价格类型房地产价格类型房地产估价概述房地产估价概述2021/9/1822成交价格：房地产交易双方实际成交价格：房地产交易双方实际达成交易的价格达成交易的价格市场价格：指某种房地产在市场市场价格：指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果产大量成交价格的抽象结果评估价格：估价人员对房地产客评估价格：估价人员对房地产客观合理价格或价值做出的一种估算和判观合理价格或价值做出的一种估算和判定定公开市场价值：为在公开市场上公开市场价值：为在公开市场上最可能形成的价格最可能形成的价格（1 1）根据形成基础不同的分类）根据形成基础不同的分类成交价格成交价格 市场价格市场价格评估价格评估价格 公开市场价值公开市场价值 成交价格围绕市场价格成交价格围绕市场价格上下波动上下波动一个良好的评估价一个良好的评估价=正常成交价正常成交价=市场价格市场价格1 1、房地产价值价格和价格种类、房地产价值价格和价格种类、房地产价值价格和价格种类、房地产价值价格和价格种类房地产价格的含房地产价格的含义和形成条件义和形成条件房地产价格特征房地产价格特征房地产价格类型房地产价格类型房地产估价概述房地产估价概述2021/9/18231 1、房地产价值价格和价格种类、房地产价值价格和价格种类、房地产价值价格和价格种类、房地产价值价格和价格种类（2 2）根据不同用途的分类）根据不同用途的分类买卖价买卖价 抵押价抵押价 租赁价租赁价 保险价保险价 典当价典当价 课税价课税价 征用价征用价买卖价：以买卖方式方法支付或收取的货币额、买卖价：以买卖方式方法支付或收取的货币额、商品或其他有价物商品或其他有价物抵押价：以抵押方式将房地产作为债权担保时抵押价：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值的价值租赁价：常称为租金，单纯土地称为地租，房租赁价：常称为租金，单纯土地称为地租，房地混合时称为房租地混合时称为房租保险价：是将房地产投保时，为确定其保险金保险价：是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值额提供参考依据而评估的价值典当价：是设定典权时，由典权人支付给出典典当价：是设定典权时，由典权人支付给出典人的金额人的金额课税价：为课税的需要，由估价人员评估的作课税价：为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值为计税依据的价值征用价：是政府强制征用房地产给予的补偿金征用价：是政府强制征用房地产给予的补偿金房地产价格的含房地产价格的含义和形成条件义和形成条件房地产价格特征房地产价格特征房地产价格类型房地产价格类型房地产估价概述房地产估价概述2021/9/18241 1、房地产价值价格和价格种类、房地产价值价格和价格种类、房地产价值价格和价格种类、房地产价值价格和价格种类（3 3）根据根据实物形态不同的分类实物形态不同的分类 土地价格、建筑物价格、房地价格土地价格、建筑物价格、房地价格（4 4）根据根据权益不同的分类权益不同的分类 所有权价格、使用权价格、抵押价格等所有权价格、使用权价格、抵押价格等（6 6）根据交易时状态不同的分类根据交易时状态不同的分类 期房价格、现房价格期房价格、现房价格（5 5）根据交易方式不同的分类根据交易方式不同的分类 招标价格、挂牌价格、拍卖价格、协议价招标价格、挂牌价格、拍卖价格、协议价格格房地产价格的含房地产价格的含义和形成条件义和形成条件房地产价格特征房地产价格特征房地产价格类型房地产价格类型房地产估价概述房地产估价概述2021/9/18251 1、房地产价值价格和价格种类、房地产价值价格和价格种类、房地产价值价格和价格种类、房地产价值价格和价格种类（7 7）房地产销售时所用价格房地产销售时所用价格 标价、起价、成交价、均价标价、起价、成交价、均价（8 8）其它价格其它价格总价格、单位价格、楼面地价、容积率总价格、单位价格、楼面地价、容积率收益价格、比准价格、价格积算收益价格、比准价格、价格积算房地产价格的含房地产价格的含义和形成条件义和形成条件房地产价格特征房地产价格特征房地产价格类型房地产价格类型房地产估价概述房地产估价概述2021/9/1826练习：练习：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是别是:甲为甲为11001100元元/m2/m2，乙为，乙为800800元元/m2/m2，丙，丙为为500500元元/m2/m2，其容积率分别为，其容积率分别为5 5，4 4，2 2，这三个地块其他条件完全相同，试求这三这三个地块其他条件完全相同，试求这三个地块的楼面地价分别为多少，购买哪个个地块的楼面地价分别为多少，购买哪个地块更划算？地块更划算？房地产价格的含房地产价格的含义和形成条件义和形成条件房地产价格特征房地产价格特征房地产价格类型房地产价格类型房地产估价概述房地产估价概述2021/9/1827房地产价格影响因素房地产价格影响因素常熟理工学院常熟理工学院第三节第三节影响房地产价格的一般因素影响房地产价格的一般因素影响房地产价格的区域因素影响房地产价格的区域因素影响房地产价格的个别因素影响房地产价格的个别因素2021/9/1828房地产价格影响一般因素房地产价格影响一般因素房地产价格影响一般因素房地产价格影响一般因素1 1、社会因素：、社会因素：政治安定政治安定3 3、行政因素：、行政因素：社会治安社会治安地产投机地产投机城市化城市化土地制度土地制度住房制度住房制度价格政策价格政策城市规划城市规划城市发展战略城市发展战略税收政策税收政策影响房地产价格影响房地产价格的一般因素的一般因素影响房地产价格影响房地产价格的区域因素的区域因素影响房地产价格影响房地产价格的个别因素的个别因素人口因素人口因素2 2、经济因素、经济因素 收入、物价、利率收入、物价、利率房地产估价概述房地产估价概述2021/9/1829房地产价格影响一般因素房地产价格影响一般因素房地产价格影响一般因素房地产价格影响一般因素影响房地产价格影响房地产价格的一般因素的一般因素影响房地产价格影响房地产价格的区域因素的区域因素影响房地产价格影响房地产价格的个别因素的个别因素4 4、心理因素：、心理因素：购买或出售心态购买或出售心态 个人欣赏趣味个人欣赏趣味 风水等风水等房地产估价概述房地产估价概述2021/9/1830房地产价格影响区域因素房地产价格影响区域因素房地产价格影响区域因素房地产价格影响区域因素影响房地产价格影响房地产价格的一般因素的一般因素影响房地产价格影响房地产价格的区域因素的区域因素影响房地产价格影响房地产价格的个别因素的个别因素环境因素环境因素大气大气声觉声觉卫生卫生水文水文视觉视觉商业繁华程度商业繁华程度基本设施完备程度基本设施完备程度交通状况交通状况绿化绿化自然自然房地产估价概述房地产估价概述2021/9/1831房地产价格影响个别因素房地产价格影响个别因素房地产价格影响个别因素房地产价格影响个别因素影响房地产价格影响房地产价格的一般因素的一般因素影响房地产价格影响房地产价格的区域因素的区域因素影响房地产价格影响房地产价格的个别因素的个别因素1 1、土地、土地位置位置地质条件地质条件地形、地势地形、地势面积、形状面积、形状2 2、建筑物、建筑物楼层、朝向楼层、朝向装饰装修装饰装修结构结构设施设备设施设备新旧程度新旧程度房地产估价概述房地产估价概述2021/9/1832本章学习要求本章学习要求本章学习要求本章学习要求一、掌握内容一、掌握内容1、房地产价格的特征及影响因素2、房地产、房地产估价的概念二、熟悉内容二、熟悉内容1、房地产价格概念及其种类2、房地产类型三、了解内容三、了解内容1、房地产的三种存在形态2、房地产价格形成条件3、房地产估价的必要性房地产估价概述房地产估价概述2021/9/1833