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第四章第四章 成成 本本 法法2021/9/181案例案例某一房地产，土地总面积2500m2，是6年前通过征用农地所得，当时费用800元/m2，现时取得该类土地需要1000元/m2。地上建筑总面积6000m2，是2年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/m2，现实建筑同类建筑物1100元/m2，估计该建筑物有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。2021/9/1824-1概述概述一、成本法的概念一、成本法的概念1 1、成本的含义：是、成本的含义：是指价格，即估价对象指价格，即估价对象房地产在估价时点的房地产在估价时点的重置价。重置价。成本成本-价格价格完全性完全性 现时性现时性客观性客观性2021/9/183（1）完全性：是指对于房地产的购买者而言须支付的全部金额，而不是指对于开发商而言的开发成本。因此它不仅包括开发商的成本，还包括开发商的正常利润和应纳税金。（2）现时性：是指待估房地产在估价时点的重新建造成本，而不是其当初建造时所发生的成本（历史成本），但还要考虑建筑物的折旧，即还要减价。（3）客观性：意味着这时所说的成本是在估价时点的经济、技术条件下，重新开发估价对象房地产所必须花费的正常成本，而非估价对象房地产开发的实际花费的成本。2021/9/1842、成本法（costapproach），又称原价法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估价时点以假设重新建造（开发）待估房地产所需耗费的各项必要费用以及正常的利润、税金为依据来评估估价对象房地产价格的一种估价方法。或或估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重建成本与重置成本)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产客观合理价格或价值的方法。P742021/9/185重重建建成成本本-（reproductioncost）：是指根据目前的人工与材料价格，重建一幢在材料、工艺、式样、风格上与委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。又称“复制成本”。适用于具有保护价值的建筑物，如文物性建筑物、纪念性建筑物待。重重 置置 成成 本本-（replacementcost）：是指根据日前的人工与材料价格，利用日前的材料标准与设计，建造有与待估建筑相同效用的建筑物所需花费的成本。广泛应用于普通建筑物，估价人员在实际工作中更多地使用。2021/9/186二二、理论依据、理论依据需求方（买方）：替代原理供给方（卖方）：生产费用（开发成本）价值论2021/9/187三、成本法的适用范围三、成本法的适用范围1.适用于无收益又很少发生交易（没有市场）的房地产的估价，如学校、图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产；2.对于一些特殊用途的并独特设计的房地产，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；3、适用于房地产保险（包括投保与理赔）及其他损害赔偿；4、对于新开发的土地，如新城区、各类开发区，往往由于已完成开发的土地尚未形成活跃的土地市场，也常常采用成本法进行估价。2021/9/188四、成本法运用的基本步骤四、成本法运用的基本步骤P751、将待估房地产的土地视为空地，评估其价格2、估算建筑的重新建造成本；3、估算建筑的减价修正额（折旧）；4、建筑的重新建造成本减去其减价修正额，得到建筑在估价时点的价格；5、待估房地产的土地价格与建筑的价格相加，得到待估房地产的价格。2021/9/189五、基本公式五、基本公式P=L+C-DP待估房地产在估价时点的价格L待估房地产在估价时点的土地价格C建筑在估价时点的重新建造成本D建筑在估价时点的减价修正额，又可称为累计折旧2021/9/1810在不同情况下表示不同：1、旧有房地产估价的基本公式旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值-建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧:(1)折旧：建筑物的价值损耗，又叫建筑物的减价修正额。2021/9/1811(2)折旧原因：物理因素（物质折旧）物理因素（物质折旧）：包括自然经过的老朽，如风吹、日晒、雨淋；正常使用的磨损，是由于人工使用引起的；意外的破坏损坏，因突发性的天灾人祸引起的延迟维修的损坏残存，是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时等。功功能能因因素素（功功能能折折旧旧）：又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。如房型、装修经经济济因因素素（经经济济折折旧旧）：又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。包括供过于求、需求不足、自然环境恶化、城市规划改变、政府政策变化等。2021/9/1812(3)自然寿命与经济寿命自然寿命：建筑物由竣工至因自然磨损而不能继续使用，宣告报废的时间段称为建筑物的物理寿命，又称物理耐用年限。经济寿命：从建筑物竣工至建筑队物使用收支相抵之点的时段，称为建筑物的经济耐用年限。（4）残值率）残值率=S/CS经济寿命终结时的残值C建筑物重新建造完全价值，即重置价2021/9/18132、新建房地产估价的基本公式新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+利税土地费用有包括：1）征地费 2）拆迁补偿费和拆迁安置费 3）地价款及有关费用土地取得成本的构成（根据房地产开发取得土地的途径）分为：（1）征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等；（2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等；（3）通过市场“购买”取得，包括地价款和税费。2021/9/18143、新开发土地估价的基本公式新开发土地价格=土地费用+开发费用+正常利税2021/9/18151、周围环境发生的一些不利于待估建筑物的本质性改变，属于折旧原因中的_。A.物理因素B.自然因素C.功能因素D.经济因素2、王某于1998年花了17万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是王某于2003年底将该住房以14万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（）。A.物理因素B.区位因素C.功能因素D.经济因素3、运用成本法评估所得价格，通常称作_。4、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑运用成本法评估时，宜采用（）。A.重置成本B.完全成本C.重建成本D.实际成本2021/9/1816 4-2 重新构建价格重新构建价格一、房地产价格构成一、房地产价格构成(一一)土地取得成本土地取得成本地价款+税费(如交易手续费、契税)(二二)开发成本开发成本土地开发成本+建筑物建造成本1、勘察设计和前期工程费；2、基础设施建设费；3、建筑安装工程费：土建费和安装费；4、公共配套设施建设费；5、开发过程中的税费。2021/9/1817(三三)管理费用管理费用 -包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率(如5%)。(四四)投资利息投资利息 -投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。(“一”+“二”+“三”)利率(5%)2021/9/1818(五五)销售税费销售税费 销售费用+税费(按售价乘以一定比例来估算)1.销售费用，包括广告宣传、销售代理费；2.销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；3.其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。2021/9/1819(六六)开发利润开发利润是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本法估价需要先估算出开发利润。2021/9/1820新建房地产价格新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润2021/9/18211.运用成本法评估旧建筑物价格时，折旧的实质是房地产价值的（）A.减损B.摊销C.回收D.分配2.砖混结构房屋的残值率为_。3.某房屋拆除后的旧料价值为10万元，清理费用30万元，该房屋造价为500万元，则残值率为：A.2%B.0C.4%D.-4%4.某办公楼1995年建成，2005年补办了土地使用权出让，土地使用权年限为40年。建筑物的经济寿命还剩下45年。则计算该建筑物折旧的经济寿命为_年。2021/9/18225.房地产价格的构成要素有_。6.建筑物重新购建价格的求取方法有_。判断题1.房地产的投资利息与会计上的财务费基本相同。2.开发成本高并不一定意味着房地产价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就低。3.经济适用房住房价格的构成中的利润一般在4%以下。2021/9/18235-3 建筑物折旧计算及运用建筑物折旧计算及运用一、折旧的计算方法一、折旧的计算方法（一）耐用年限法1、定额法(直线法)每年折旧额相等又叫直线折旧法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限内，每年的价值贬值额是相等的，因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值耗损平均分摊到各年内，即可算出待估建筑物在估价时点的减价修正额。2021/9/1824基本公式如下：D=（CS）/N=C（1-R）/ND减价修正额，每年折旧额C重置价，建筑物的重新购建价格S残值=CRN耐用年限现值V=CDtC1-（1-R）t/Nt-已使用年数例1：P82例5-22021/9/1825设建筑物的剩余经济寿命为n，理论上有Ntn，则计算建筑物现值的各种公式转换总结为：V=C（CS）t/NV=C（CS）tC（CS）NntnN=（CS）SNV=（CS）SV=（CS）NS N2021/9/1826或VC1-（1-R）t/NC1-（1-R）tt+nV=C1-（1-R）N-n=C（1-R）n+RNNV=C(1-R)n+R=C(1-R)N-t+Rt+nN2021/9/18272、年金法：将每年的折旧额折现。P823、罗斯法建筑物价值的减损在整个耐用年限内并不是平均的，而是逐年增加。先根据直线折旧法计算出年折旧额，再把耐用年限平分五期，并假定每一期的折旧额为定额法下年折旧额的比率分别为：第一期：3/5第二期：4/5第三期：5/5第四期：6/5第五期：7/52021/9/1828（二）（二）实际观察法实际观察法估价人员亲临现场，直接观察建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。建筑物损耗：可修复的损耗和不可修复的损耗（修理或更换），预计修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复的损耗(如外墙的刷新)，反之，为不可修复的损耗。对于可修复的损耗，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。P84例5-52021/9/1829某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。求现值。2021/9/1830其折旧总额计算如下：门窗等损坏的折旧额2(万元)装修的折旧额301/5318(万元)设备的折旧额601/151040(万元)长寿命项目的折旧额(180-2-30-60)1/501017.6(万元)该建筑物的折旧总额2+18+40+17.677.6(万元)该建筑物现值=180-77.6=102.4(万元)2021/9/1831（三）成新法不以耐用年限和已使用年数为基准，而是根据建筑物的结构、装修和设备等部分的实际完损程度来确定建筑物的成新度，依据实地观察，判定建筑物的成新折扣度。V=Cq（q的计算仍用年限法）建筑物成新率q大致判断见P852021/9/1832选择题1.成本估价法可作为以下对象估价的首选方法_.A.写字楼B.商场C.经济适用住房D.学校用房2.房屋的完损等级是根据房屋的_等组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。A.主体B.装修C.室内设施D.设备E.结构3.房屋直线折旧的折旧基数为_.A.CB.C-SC.1-RD.C(1-R)4.某房地产1993年5月建成2003年5月俗评估其现值，判定该房地产尚可使用40年，若殘值率为零，按直线法确定其成新率为_。A.20%B.30%C.50%D.80%2021/9/1833判断题1.运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地、毛地等开发可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。2、某开发商使用贷款80万元和自有资金60万元，投资某一项目。扣除偿还银行贷款本息，自有资金及其他各项费用支出，尚有30万元剩余，则其自有资金利润率为50%。3.建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。4.现实生活中，房地产价格多取决于花费的成本，成本增减必定影响房地产价格的增减。5.耐用年限为建筑物的经济寿命。6.某一旧有建筑物，其现值可能大于原值。7.从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论采用哪能种计算基数与其对应的利润率来计算，所得的结果都是相同的。2021/9/1834二、成本法运用二、成本法运用1.现有一幢政府办公楼，土地总面积为350M2，建筑总面积为140M2，建筑物建于1982年，结构为钢筋混凝土结构。现已根据市场比较法求得该地块的价格为2184元/M2，建筑物的重置成本为1120元/M2。试用定额法评估出该房地产今年的市价。分析：房地产包括建筑物与土地，该房地产把建筑物与土地分开计算，在计算过程中，特别要注意建筑物需要折旧，而土地则不需要折旧。2021/9/1835解：1、定额法查国家有关规定，钢筋混凝土结构的耐用年限为60年，残值为零。该房地产耐用年限为60年。设C1为建筑物的重置价，C2为土地的成本C1=1120140=156800元C2=2184350=764400元E=（C1S）/NT=15680024/60=6.27(万元)V=C1+C2-E=15.68+76.44-6.01=85.84(万元)2021/9/18362、罗斯法该房地产的耐用年限为60年，把它平分为五期，每期12年。先根据定额法算出年折旧额：D=1120140/60=0.261(万元)19821994年折旧额:D1=0.2613/512=1.879(万元)19942006年折旧额:D2=0.2614/512=2.501(万元)V=C1+C2D1D2=15.68+76.441.8792.501=87.74(万元)2021/9/18372.某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限40年。建筑物于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格为500元/m2，同类建筑重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，资本化率为8%。求该房地产在2003年4月的市场价格。V=98.26+600-61.77=636.49万元2021/9/1838