六枝xx度假村开发建设项目可行性研究报告.doc

六枝六枝 xxxx 度假村开发建设可行性度假村开发建设可行性研究报告研究报告目目 录录第一章 xx 旅游风景区建设项目基本概况 第二章 旅游客源市场预测 第三章 规划布局、建设规模与设计标准 第四章 建设开发投资估算 第五章 管理机构、业务部门设置与劳动定员 第六章 经济效益与财务评价指标预测 第七章 可行性报告结论附：六枝特区旅游景点分布图六枝特区六枝特区 xxxx 旅游风景区开发建设旅游风景区开发建设可行性研究报告可行性研究报告第一章 xx 旅游风景区建设项目基本概况一、项目企业名称：1、项目企业名称：六枝特区 xx 旅游风景管理区2、主管单位：六枝特区旅游事业局3、建设地址：贵州省六枝特区 xx 旅游风景区4、企业性质：国营5、法人代表：六枝特区旅游事业局二、编制可行性报告依据1、贵州省六枝特区人民政府一九九三年十二月“贵州省六枝特 区旅游资源调查评价报告”。2、1994 年 4 月“六枝特区旅游景点分布图”，所确定的“xx 旅 游片区”。3、西南（黔、桂、滇）科技扶贫攻坚战役项目选择说明， 经六枝特区人民政府确定本项目（xx 片区）为上报的科技产业项目之 一。xx 片区具有离市区近、风景奇特便于开发，投资少见效快的优越 条件，取定为特区旅游风景点首项立项的建设项目。4、贵州省人民政府黔府发（1995) 10 号文件确定六枝样 柯江风景名胜区为省级风景名胜区，“xx 片区”作为特区旅游开发的组 成部分具有优先开发建设的启动作用。5、六枝特区旅游事业局对各风景点的评价资料及 xx 旅游片区 初步规划与开发意见三、建设项目的自然风貌与自然环境拟建的 xx 旅游开发区、选在离特区币区城东三公里 xx 自然村 附近，南临贵昆线及滇黔公路干道东距大用车站约二公里，景区占地 面积约 12 平方公里、多被灌不林及植被所爬盖景区内有人工绿化林、原始植被林近千百，珍奇树种 22-种，可食用的野生果类 16 种，约 20 种野生动物出没其间。还有山泉水 6 处，库容量 500 万 M3 的水库一座， 可供发电养鱼、旅游及垂钓本景区包括具有观赏游览价值的 xx 溶洞、 黑晒大洞、骂冗村（以骂冗地戏著称）、祭神坡、老藤坡（三层溶洞组 成）等优美的溶洞群，有可开发利用苗家冲水库区、登山万步云梯、风 雨桥、狩猎场、野炊营地。还有古代城防工事、古碉堡等遗迹点缀其中。 全景区地形高低起伏，灌木苍翠，郁郁葱葱的植被覆盖王要山头，衬托 形态各异，千姿百态观赏石嶙峋的怪石与丰富多彩山峰争奇斗妍，景物 景观动静相间，刚柔相济，蔚为壮观的美丽宏图。女口此集山秀、水清、 林密、洞奇、湖荡、古堡、民情于一体，又有大自然水恒之美，开发和 建设为旅游风景区并设置旅游接待设施，是非常理想的规划用地。四、xx 旅游风景区交通与游览线路六枝特区位于贵州省西部，居我国西线旅游热点安顺地区 的边缘地段。境内景点十分丰富，是旅游区待开发的黄金地带，是西线 旅游的延伸，交通十分方便，贵昆铁路从东南向西北横贯境内长 75 公 里，六组客车和两组旅游专车均在六枝特区停靠，公路四通八达，通向 西线各重要旅游区及六枝境内各景点西可去云南，东可去贵阳（乘火 车两时多可抵贵阳）与民航联网。来六枝旅游者进出十分简捷、迅速、 便当。xx 旅游区离特区三公里，有公路接通，区域内设环行线及人 行便道与中心区（接待站）、各景点联网，配备别具风情的马车、游艇 接送旅客使景区游览线路畅通开发水库可给不景区的游览者提供拘丽多 姿的水上体育旅游资源五、旅游区气候状况贵州大部份地区气候温和一年平均温度为 14-18据气象部 门统计，最热 7-8 月，平均气温为 22-28，超过 32的高温天气， 每年半个月左右。大旱之年超过 35酷热天气约 5 天。最冷月平均温 度为 3 -6年无霜期为 250-300 天，年日照时数为 1100-1800 小时， 日照平均 3.01-4.93 小时，完全破除了“天无三日晴”的概念由于温度适 中，光化效率高，植被较为发达，林木四季常贵州山多，一般无六级以 上大风袭击。历史上也无严重破坏性的地震记录，给贵州居民一种极大 的安全感。贵州是理想的天然的避暑、渡假、休养的胜地。六枝特区属中亚热带季风湿润区，有雨、热同季的特点。最热 最冷及平均湿度处于全省平均值，无严寒酷暑，雨量充沛。由于辖区内 地形复杂地势高差大，气候有局部变化，呈南高北低之势座落在全区 112 个景点可供不同层次爱好旅游者任意选择，具有较大的优势。六、风景区接待站各功能状态本风景区植被覆盖面大，林木茂盛，为了保护生态，建筑设施 拟沿山谷、湖畔和中心盆地布置，充分利用地形地貌，运用灵活的创作 技术和设计手法，选择合理的区域旅游线路和形式多样的旅游运输工具， 全面规划分期实施，有利于缩短建设周期，节约投资。第二章 旅游客源市场预测一、贵州省旅游业现状与发展随着经济改革的逐步深化，币场经济向纵深发展，经济欣欣向 荣，人们的收入幅度增加，生活得到极大的改善由于人们的收入增加， 可支配的非商品支出也逐年增加。在非商品支出中，预计旅游成为最大的支出，特别是国家实行 每周五天工作制，人们的假日更多，也就有更多的参子旅游活动的欲望 与可能，旅游业将有较大发展。个体的及有组织的旅游观光成为交通、 饮食、旅游业等服务部门的重要客源。旅游业也成为国家财政收入的支 柱之一。详见表 1全国风景区接待旅客估计表 表 1年度 项目单位 19921994增长率贵州占比重海外游客万人次500900+841.52国内游客万元次3000050000+674.75回笼货币亿元2009500.63（注：国内游客主要按门票统计、海外游客系组织入境者）全国旅游业走势看好，旅游者大幅度增加，贵州省尽管交通和 旅游设施尚未完善，景点在加紧开发的情况下，旅游业的发展仍然迎来 一个又一个春天。现将有关的估计资料列表如下：贵州省风景区接待游客估计表 表 2年度 项目单位 199019911992199319941995接待总人数万人次1426180018002500逐年增长率100125.6139其中：海外游客万人次2.43.757.63111215逐年增长率100155.6203.5144.2109125回笼货币万元980027000280006000070000其中：外汇收入万美元6862100从表 2 分析，贵州旅游业的发展，接待人数增长率高于全国平 均巧个以上百分点贵州旅游业前景广阔，旅游业保持旺盛的发展，也给 相关行业带来繁荣，旅客要住宿，海外旅客住、食、行要讲究档次，为 海外游客优质服务，提高接待设施标准，建设与之相适应的“星级，旅 馆或渡假村，是必然的趋势。2、贵州省旅游景区建设、开发逐步完善、接待能力提高。我省旅游资源丰富，自然景点分布全省各地开发的价值高，国 家在 1982 年、1988 年、1994 年三次公布的国家级及省级风景区中，贵 州省列入国家级及省级的景点占 12.3。1982、1988、1994 年三批公布全国国家级及省级风景区 表 3项 目贵 州贵州注国家级86包括 1988 年以后省 级276.3公布数字合 计3512.3我省通过几年规划和建设，初步建立了以国家级风景名胜区 （黄果树、龙宫、红枫湖、织金洞、舞阳河）为核心，省、市、县风景 区为网络的游览体系，形成我省东、西、南、北四条风景游览干线，景 区总面积为 3000 多平方公里，景点 77 个 （含国家级 8 个、省级 27 个），绿化覆盖率达 38.4%,供水、供电、通讯初步建立由于贵黄高速 公路的建成通车和东、西、北三线开辟了铁路旅游专用列车，改善旅游 风景的交通条件增加旅游线路，与邻省联网提高游览接待能力。据统计，来我省的海外游客 80%以上，停留 3 天以上的高层次 游客（含学术科研人员），多集中在具有观赏、人文和科研价值的自然 景物的黄果树、龙宫、红枫湖等处西线是我省旅游业的热点西线风 景点接待床位约 3000 张。由于接待档次不高，高层次者不愿住，自费 旅客部分人住不起，西线多数旅游者不顾旅途艰辛，赶回贵阳住宿，这 给在西线区域建设具有“星级”服务设施提供了重要参数。二、六枝特区市区客流量、客房、铺位可供量与出租率1、据抽样统计分析，六枝市区客流量日平均为 1.1-1.6 万人 次在每天进出市区客流量中，需住宿的 1500-2000 人次。客房铺位可 供量尚有一定的差额板待新建具有设施完善的客房填补。六枝市区客房铺位估计表 表 4项 目铺位数占出租率注高档客房（带水卫）201.885相当准星级中档客房（带水卫）300-40026.870接待会议、中档次旅客低档或简易80071.4较低过境旅客 招待所 其中：国营集体或个体14 个（2）个（12）个合计100上表不完整的估计数据表明，六枝市区高档、中档出租率高、 供不应求。随着旅游业发展和商务活动剧增，客房的需求量预计每年按 25%递增。2、市区旅游业建设走向预测据统计全省经国家评定的星级旅馆四星级 4 个、三星级的十九 个，二星级的七十八个，准星级约 10 个（含待建），总床位为 4000 个 左右，市区的出租率都超过 70%，市郊高级宾馆 50-60%（低于国际标 准 65%）。三星级的贵州饭店近几年客房出租率保持 82-86%的势头。 在住客中海外的占 40%,国内占 60%,说明国内客房进入住房高消费。据 我省规划 1997 年后，中、高档旅游饭店要形成一定规模。客房出租率 每年按 5%递增。高中档次客房可供量不足，而低档次客房又存在“量” 与“质”的矛盾，出租率不高。是客房建设投资者极待注意的方面。六枝特区是我省重要煤都之一，旅游资源丰富，景点各具特色， 又处于旅游西线的西端。根据旅游者经济承担能力和逗留时间（天数）。 高、中档客房的需求量如由现在占 28.6%提高到（xx 旅游片区建成投入使用后）占 40%,预计有近千张铺位缺口洪需矛盾进一步扩大。预测还表明、提供优质一流服务，在客源市场激烈竞争由取胜、 并提高旅游者滞留、延长游览期的重要手段由于经济承受能力和旅行妥 全因素，国内旅客包括潜在的、发展势头巨大的自费旅客源族，一般都 进入中档客房的消费行列，极少数旅客进入高档次客房；海外旅客（含 外商、科研学术人员）向高档次客房倾斜，给旅馆建设提供决策走向。3、旅游市场预测随着我省风光旖旎的风景区的开发，旅游市场万兴未艾。风景 点遍布全省各地六枝特区更是星罗棋布。贵州省风景点分布参考表 表 5旅游线路国家级省级市县级合计占注西线51282532.5东线14101519.5北线1681519.5南线1461114.3贵阳市区1101114.2合计8274277100以贵阳市为中心位置划分类。（注：市县级数为估计数，仅供参考）表 5 说明：国家级的占 62.5%集中在西线，按全省已列入规划 77 个风景 点计算，西线占 32.5%西线是旅游游客云集的热点。据统计，海外游客 80%去西线风景点集中处的黄果树、天星桥、龙宫、红枫湖、织金洞一 线据统计目前主要客源多从云南方向来，六枝是我省西线游览线路必经 之地，加强旅游业联网，开辟新旅游线路，六枝景区景点在旅游市场中 处于有利的位置。（1）海外游客按进入西线容流量 10-15计算，六枝特区年接 待可达到 1.7-2 万人次本旅游区接待量按 40计算，年客源为 8 千至 1 万人次。（2）组织国内省内特区内旅游游客，作为休闲避暑之地，按 矿区职工 5%计算，为 12 万人次，客源是有保证的。（3）组织市区游园活动。开发水上旅游和渡假旅游，提高经 营效益，日平均按 700-1000 人次计算门票，部分游客去渡周末是客房 客源组成部分。（4）据有关资料分析，车行三小时以内，旅途 100 公里以内， 游客可信承受途中劳累，游兴不减。以六枝市区为基地，组织旅游车队， 东联黄果树、天星桥（相距 40 公里）龙宫（50 公里）、红枫湖；西接 威宁草海、水城特区；北连织金洞。多渠道开辟旅游线路，增加客源， 提高旅游经济效益。（5）组织特区内民俗风光游，发挥旅游资源优势如长角苗跳 花节及骂冗地戏活动，把海外游客，通过各种中介机构引导，从 1994 年十个国家和地区，300 多人次扩大到 5000 人次以上是可能的，1997 年香港回归祖国，贵州新机场启用，来黔的海外人数扩大至 40 万人次 前景十分广阔，我省旅游形势方兴未艾。综合以上因素，六枝特区游客资源估计为 58-70 万人次，需住 高中档客房人数估计为 4-6 万人次。 第三章 规划布局、建设规模与设计标准一、规划布局总体构思：根据六枝特区人民政府关于本特区旅游资源开发，规划三个风 景区徉阿江风景名胜区（已批准为省级旅游区）、迥龙溪风景名胜区、 洒耳风景名胜区。在各辖区内设若干片区采取投资少、见效快、景区品 位高、景点品种弄全、交通方便、靠近市郊区又能集中有限资金的构思，选定 xx 片区作为首项开发项目。根据规划目标把本“片区”建成一个高水平的游览区、集游览观 光必具的食、住、玩、购物、疗养、健身、娱乐狩猎、水上运动于一体。 建设接待功能齐全的现代化旅游渡假区。在接待站内、规划有高档次的、 园林式的渡假村，又有舒适的准“星级”客房和格调高雅的娱乐（含儿童 乐园）与健身设施。在各旅游线路上设置休息间及售货亭，完善旅游服 务体系，迎接不同层次的游览旅游消费者。风景名胜区是旅游的载体，它的建设促进旅游事业的发展，也 促进商业、饮食、交通服务各相关行业等经济欣欣向荣。为当地居民迅 速脱贫致富，在片区内规划设置民间商业小街，出售游客所需物品，使 旅游服务规范化。二、规划布局：1、本旅游区的入口，接市区主干道，整个旅游区内以接待站 为枢纽。建成环形道的线路网，使游客在游览区劳逸结合，急缓有致心 旷神怡，达到游兴未已。2、本接待站建筑群由下列子项组成：（1）主体部分：高、中档次客房、多功能会议厅、中西餐饮 部、商场、辅助用房及满足游客吃、住、玩、购外，配备对外联系的设 施和设备。主体建筑以多种形式体现民俗、民情和具有“夜郎”的艺术标 志。（2）人工水库（湖）建工水上游乐场。（3）沿湖设置若干渡假村。（4)进口处设置停车广场及车库。3、庭园绿化保持场地原有的植被和常灌不林，在各功能区植树造林，使绿 化覆盖率达到 70-80%建成园林的旅游接待站。三、供水系统：就近取用人工水库或引用泉水为水源。热水供应，热源为电源，在经过环保部门评价后，也可采用锅 炉供热。四、供电：接市区联网。五、能源：考虑风景区的防火及空气净化，经环保部门评价后，才可设以 煤为燃料的锅炉。也可考虑本项目营运能源为液化气罐或电力。六、建设规模：1、建客房 85 间，铺位为 170-255 张，建筑面积为 4200M2，（客房也可沿水库建设，组成渡假村）。2、商业、餐饮及服务用房 3420M2。3、建立露天娱乐区。4、全部工程为砖混结构，3-4 层。七、建筑标准：1、按准星级宾馆确定所需建筑面积、装修及配置设备2、服务建设项目：如门卫、总服务台、程控电话、电传通讯 及传呼系统、报警与保安报警系统、商业服务、环境美化与自然植被保 护工程等。 第四章 建设开发投资估算一、建筑面积及投资估算建筑面积及投资估算 表 6序号项 目建筑面积（平方）单方造价（元/方）投资额（万元）备 注1客房420050485 套间2餐饮部450503商店350354服务用房40028邮电、银行、接待5职工住房100050含单身住房6办公用房450307其他用房65040车库、亭、值班8风景区建筑小品509景区道路100进场道路、行人道10景区内绿化2011景区内室外工程130围墙、土石方、码头、景点修复一土建费小计7500103712电气工程210含外线及弱电13给排水85含消防及引水14空调80按空调器计算15锅炉房12050二设备费小计12042516勘察设计费3617建设单位管理费3618城市配套费5119家俱购置费100含生活用品、音响20交通车辆费80含旅游车三其他基建小计303四固定资产投资方向调节88仅计算需纳税部分五工程贷款利息57按年息 2.88%六预留费90按 5%固定资产投资合计（ 一十六）76202000流动资金（铺底）（200)自筹贷款总建设费用7620（2200）注：土地使用费、场区折赔迁费，未包括在本估算费用内。二、投资来源：1、本巧目建设属于科枝扶贫顶目由世行以低息贷款兴建。贷 款额为 2000 万元。2、铺底及经营期所需流动资金，按银行贷款其利息、计入生 产成本。三、建设周期：按两年计算，贷款建设资金到位后，力争一年半建成投入使用。第五章 管理机构、业务部门设置与劳动定员本着“精、简、高效”的原则，设置机构与配置业务人员。一、设置党政工团、财统及业务管理部门、客房部、餐饮部、 旅游接待部、治安及商业、邮电、银行等服务部门。二、劳动定额 155 人，其中，管理人员 26 人，治保人员 12 人。三、员工素质要求：配备与本业务有关的，具有中专、职高以 上学历并具有一定文化知识，有较强旅游服务和竞争意识，对旅游事业 有敬业精神。第六章 经济效益与财务评价指标预测一、年营业收入预测1、客房出租价格按单间客房造价“千分之一”法计算与调整， 确定单间日出租价格。2、参考准星级旅游宾馆计算单间出租价格。3、客房出租率，参照我省旅游风景点客房平均出租率、本项 目确定为 70。4、年营业收入测算如下： 表 7序号项目计算依据总收入（万元）1客房出租收入85 间×150×365×70%3262餐饮收入18 万人次×15+326×0.33773商品销售收入350×0.82804门票收入25 万人次×1.44/人（含其他门票）3605服务收入含民间演出及服务、娱乐、美容806旅游收入100小计1523注：本旅游点，游客平均按 700 人计算，全年为 25 万人次。二、年营业支出表 8序号项目计算依据支出金额（万元）1低值易耗品消耗112餐饮成本2073商品销售成本2184门票成本365服务业成本246旅游业成本407固定资产折扣1168维修费用359能源消耗9310营业经营费含工资福利、办公费等220（其中工资福利 101 万元）11流动资金贷款利息2212营业税等税金53小计1073注：其中固定成本（支出）为 329 万元（工资、福利、折旧、 房产税等）。三、年税前利润分析1、税前利润为 448 万元（1523-1075 万元）2、年销售利润率为 29.42四、按静态法测算工程贷款偿还能力及年限1、还贷可供额（即偿还贷款本息脆力）为 405 万元，其中：（1）、用企业净利润还贷额为 300 万元（所得税按 33%计算）（2）、用折旧墓金可供偿还贷款的年平均额为 105 万元。2、本项目工程贷款本息偿还年限年利率 2.88计算，5 年即 可偿还全部贷款及利息。扶贫项目，减免所得税，4 年半可还清贷款。建成营业后偿还工程贷款本息分析表 表 9营 业 后 项目 第一年第二年第三年第四年第五年第六年年度贷款余额20001653120083044957年利息额58483524132年末本息合计20581605123585446259还贷可供额40540540540540559年末贷款余额1653120083044957五、盈亏平衡点分析1、按静态法分析，以年总收入的百分比，分析盈亏平衡点：328盈亏平衡点 ×100%45.37%152374753即年总收入达到 691 万元时，为本项目经营的保本点，只有完 成年收入额超过 691 万元时，才能保本才有盈利，才能为国家提供税收。2、按人均产值计算，年人均销售营业额（收入）9.83 万元， 按盈亏平衡点分析资料参数计算，人均营业额保本点为 4.45 万元。 第七章 可行性报告结论一、经济（财务）评价技术经济指标汇总表 表 10序号项目单位指标注1本项目建设投资万元2200（1）其中：固定资产投资万元2000其中：工程贷款利息 57万元（2）其中：经营（生产）流动奖金万元2002年总收入万元1523其中：非商品销售收入866 万元3年总支出万元1075其中：商品销售成本 425万元4年总税金（营业税等三税）万元535年税前利润万元4486按折旧年限计算所得税总额万元2365所得税 率按 33%计7贷款投资偿还年限年5 年按投产头年不变价计8静态投资回收期年413从建设期起计算为 6.13 年9动态投资回收期年914按=15%测算10FTRR%约 2211投资回报率%294212投资利润率%2036投资利税率为 22.77%13盈亏平衡点按%计算%4537人均保本点营业收入 4.45万元14总建筑面积平方762085 间接待客房15总接待人数（床位）个/口170-25516建设周期年2 年17每 100 元固定资产投资实现利润元2240二、结论1、通过经济评价指标的预测与剖析获得的数据说明：投资回报率高、投资利税大、投资回收期短、偿还贷款能力强， 其池各项技术经济指标，均高于规定的参数，经济效益是明显的投资决 策是可行的2、有较好的社会效益起到了以旅游业为先导促进全方位开 放的作用。（1）、每年可为当地提供税收加！万元（占投资 10）。（2）、可为 155 人，从业人勋 500 人，提供就业机会。（3）、据有关旅游景点抽样调查，旅游点的开发，使当地居 民的收入成倍增加本项建成投入营运，辖区内居民（含农户）人均收 入 400 多元，估计每年按 20%递增。（4）、旅游业对相关产业的关联带动作用，形成“一业举百业 兴”的联动效应本旅游景点的开发和利用，吸引广大旅游者，产生社 会宣传效应，启动六枝地区旅游业及相关行业的发展。旅游是“无形贸易”，凭借可永续利用的旅游资源，创收外汇，为建设全区旅游风景点 提供资金。3、通过规划，保持建设区内生态平衡，本项目建设丰富了市 区、（郊）景观，有助加快城市建设取得较好的环境效益。三、建议1、占地面积较大的客房建筑规划在市区，其优点：(1),可减少旅游区自然植被破坏，减少旅游区环境污染；(2）、提高客房的出租率，游客住在市区增加安全感，有利于 经营管理，提高使用出租率；（3）、兼顾社会旅馆的功能，多种经营，有利于提高经济效 益，能摆脱单一经营，远离币区住客稀少的局面。（4）、客房设在市区进出交通方便，可以辐射待开发的各个 风景点。（5）、设在市区，有条件设置“夜郎”标志，丰富街景，重温 夜郎文化使城币建设迅速改观。2、本项目建成公园式旅游娱乐区，作为老小咸宜的渡假休闲、 旅游娱乐兼容，创造条件逐步向渡假村过渡。四、存在问题xx 旅游区尚缺测绘详图及全面规划资料，有待详细评价。