中华蓼莪文化园项目可行性研究报告.doc

1武进太湖旅游度假区中中华华蓼蓼莪莪文文化化园园可 行 性 研 究 报上海交通大学建筑设计研究院武进旅游局、项项目目环环境境现现状状1. 1 地理位置地理位置2武进太湖旅游度假区位于常州市东南部、太湖之滨的雪堰和潘家两镇境内，面积 16.86 平方公里，是常开地区唯一的面临太湖的旅游资源。度假区距离常州市区仅 35 公里，距离无锡市区约 20 公里，距离无锡马山太湖国家级旅游度假区和灵山大佛仅 5 公里路程。由武进太湖蓼莪山旅游发展有限公司投资建设的中华蓼莪文化园景区处于开进太湖旅游度假区的中央南假侧；东至蓼莪山脊线；西至梅园岭西段山脊线；规划用地范围约 55.4 公顷。其范围如图示，中华蓼莪文化园地处环太湖旅游带，周边有知名的灵山大佛、三国城、水许城、常州中华恐龙园、天宇禅寺、溧阳天目湖和茅山景区。1. 2 自然条件自然条件气候：中华蓼莪文化园所处地区气候温和，雨量充沛，四季分明，属亚热带季风季候；年平均气温 15左右，一月份最冷，七月份最热，无霜期 225 天；每年 4 月到 8 月为雨季，年平均降水量 1000-1200mm；常年主导风向为东南风，年平均风速 3.1m/s。地质：规划有地大部分为低山丘岭，山峰最高程 125.7 米，山体坡度以 10%以下为主，主要岩体是乌桐砂岩，土壤为黄泥土、白土、灰心黄泥土，覆土厚度 1 米左右，地耐力为 15-24t/，抗震防裂度为 6-7 度。水文：太湖沿岸湖深平均 2 米，常年平均水位 3.16 米，最高洪水3位 5.1 米（1991 年）。最后枯水位 2.5 米，湖底土质主要为粘土和淤积泥质构成的软底，在潭底附近有部分沙砾岩底，由岸边向湖中延伸。水质含磷、等有机物成份较高。水体目前基本达二级地面水标准。植被：由于区域内优良的水土条件而形成的小气候，植物生长茂盛，植被良好，共有乔水、灌木、竹林、草木植物树种近百种，栽培作物有水稻、麦子、玉米、茶叶等，还有桃、桔，梨等多种瓜果。1. 3 其他其他道路交通：区内现有环湖路宽 18 公尺，东至无锡马山区 5 公里，西至宜兴分水镇与往浙江公路相连，有盘山公路 9 公尺至锡宜路约4.5 公里，区内离无锡和常州市区分别 30 分到 1 小时车程；供水：区内有一古井，日取水约 300 吨，附近村民日常生活用水主要靠打井取水，武进政府拟在二年内建水厂；供电：现有雪堰、潘家二镇的变电所引线路提供；通讯：邮电服务目前主要依托雪堰和潘家二镇，电信服务质量尚可，市政府似在区内建邮电所。二、二、项项目建目建设设条件分析条件分析评评价价2 1 优优美的自然条件美的自然条件4该园区依山傍水，地形地貌景观丰富，三面环山，南临太湖，山顶山坡植被良好，山林叠翠，空气清新，鸟语花香，景色秀丽；园区两侧各有一座山峰廷至太湖边，宛如伸出双臂呵护着中华蓼莪文化园的宁静和安详。这些为园区项目的发展奠定了风景资源的基础。2 2 丰富的人文丰富的人文资资源源该区历史上曾留下了不少的名胜古迹，其中蓼莪寺最为著名，始建于东晋，得名于诗经·小雅·蓼莪篇，是全国唯一的孝子祠遗址。虽屡经兴废，经一期工程修复后，已具风貌。悠久的历史文化，可以精心挖掘和创造出独特的人文景观和个性鲜明的主题旅游文化，确定在相邻旅游区的地位，以与众不同的旅游价值和魅力召唤游客。2 3 雄厚的区域旅游整体雄厚的区域旅游整体规规模模江苏太湖地区一直是国内外旅游文化的热点，附近有无锡马山国家级旅游度假区、灵山大佛、水浒三国影视城、欧洲城等景区，和正在规划建设中的其他旅游度假观光区，旅游资源分布各有特色，各区可以扬长避短，相互协调，建成各具特点而又密切联系的旅游基地，将形成强大的规模优势，有力地推动整个区域的旅游业的发展。今后毫无疑问，苏锡常地区的滨湖旅游事业将如本地区的经济一样熠熠生辉。5本园区的开发可以充分发挥这种地域边缘优势。2 4 便利的交通条件便利的交通条件随着沪宁高速公路、宁杭高速公路、新长铁路的开通，以及潘分公路、环湖公路、潘百公路、潭底公路等道路的进一步建设、加上在潭底附近建设开通直达苏州、无锡、湖州、杭州的航班，将使本地区成为交通便利，对国内外游客具有吸引力的旅游观光基地。、 项项目内容概况目内容概况中华蓼莪文化园的规划布局以武进太湖旅游度假区的整体构想为基础，秉承地域传统，利用自然景观，注入文化内涵，力图凸显“文化园林”之特色。全园区主要可分六龙广场、蓼莪山村、净澄湖、二十四孝子石刻长廊、蓼莪禅寺和太湖观音等六大景点。整个文化园区以真山真水，人文胜迹作为创作源泉，着力对蓼莪山的文化与自然进行艺术提炼和环境塑造。灵活运用古园林建筑设计理论和现代科技手法，真正做到步移景异、移步换景。古蕴浓郁的建筑，自然高下的山势，萦绕开合的水系，构成了景区的结构框架。主要景观呈轴线状展开，高潮迭起，交相辉映。由建筑、水体、水面、绿化等造景要素组成大小空间环境，形成既有太湖地域风情，又令人耳目一新的现代文化园林风光，并体现出多元协调，蕴古出新，亲和人性，寓教于乐，湖山毓秀的6文化园林布局特点。 （详见规划用地面积和效果图）四四.客源市客源市场场分析分析据调查研究，中国城市居民观光旅游，随距离增加而衰减，37%的出游市场分布在距城市 15KM 的范围内，24%的市场分布在 15-50KM 内，21%分布在 50-500KM 内，由旅游中心城市出发的非本市场居民的目的地选择范围，主要集中在距城市 250KM 半径范围内。以此做参考，可将园区主要国内客源市场定位在 200KM 半径范围内。而这一地区恰恰包括由宁镇扬、苏锡常、杭嘉湖和上海构成的中国当规划用地面积指标蓼莪文化园区总用地554 公顷（投影面积）蓼莪寺用地22 公顷太湖观间用地042 公顷入口广场367 公顷商业用地068 公顷停车声142 公顷道路用地205 公顷绿化用地（含水体）406 公顷7今最大的城市带，园区就处该城市带的中部。这些城市人口众多，经济发达人民收入水平高，出游愿望强烈。再加上园区宗教文化浓，为全国唯一孝道寺庙，并与灵山大佛相呼应，必将吸引广大游客的注意力。比照 2001 年周边景点接待游客情况，成熟后的中华蓼莪文化园游客人数达到 120 万人次/年是可以达到的，详见市场潜在旅游者预测表目前市目前市场场潜在旅游者潜在旅游者预测预测表表区城市场人口数（万）熟知度%潜在游客数（万）上海140030189南京5183048无锡4285022苏州571308常州33150350镇江南通扬州50030605杭州592236嘉兴湖州300235浙江其他城市5002233其它华东市场200015758海外市场3总计120周边景点接待游客情况（2001 年度）景点名游客人数（万人）灵山大佛207中华恐龙园102天目湖度假区128无锡三国水浒城176常州天宁寺111茅山153五五.项项目投目投资资估算估算本投资估算主要由前期费用，总体部分，入口广场、净澄湖、蓼莪禅寺、太湖观音、王裒雕像等部分组成，详见表（1）投资估算表。项项目投目投资资估算表估算表 单单位：万元（表位：万元（表 1） ）序号项目名称投资额9一、前期费47001其中：拆迁费6002征地费40003前期动作100二、总体14501其中：停车场2502道路用地2503绿化用地8004地形调整150三、入口广场36001其中：广场15002龙之居13003蓼莪乡村800四、净澄湖6351其中：茶室302前廊553湖桥、楼阁等2504蓼莪会馆1105小别墅1306莲花广场60五、蓼莪禅寺26801其中：庙宇2500102二十四孝子廊1003孝子广场80六、太湖观音、王裒雕像等3800七、预留费200八、总投资17065六六.经济经济效益分析效益分析本研究报告使用的基础数据和基本条件是根据国内旅游业的实际经营情况，在分析旅游市场发展前景的基础上，结合太湖旅游大环境以及蓼莪文化园景区的规划情况而预测的6 1 营业营业收入的收入的测测算算标标准准6 1 1 门门票收入票收入参考本地区重要的主题景点门票价格：苏州乐园 80 元/人，杭州未来世界 80 元/人，无锡中视影视基地三国、水浒景区 65 元/人，中华恐龙园 60 元/人，灵山大佛 50 元/人。中华蓼莪文化园主要由太湖观音、蓼莪禅寺、净澄湖等景点组成。根据经济需求规律和游客的旅游心理，本景区的门票价格定为 40 元/人，境内外人士一律同等票价。估计每11年收入 4800 万元。6 1 2 客房收入客房收入龙之居宾馆，设 100 套标准房 200 张床位，按平均房价 80 元/床，每年收入计 480 万元。6 1 3 入园旅游等消入园旅游等消费费收入收入本景区的特色餐饮、游览和参与性娱乐项目共有 20 多项。随着景区知名度的逐步提高，可以适当提高门票票价，以增加营业收入。出于对游客旅游心理的考虑和计算的简化，本研究报告以提高入园旅游的平均水平来计算该项营业收入的增长。营业初期的入园旅游消费水平规划为 30 元/人，消费人数为 80 万人次，每年收入计 2400 万元。6 1 4 蓼莪蓼莪乡乡村商村商业业街租金及街租金及购购物收入物收入商业街可以出租摊位的方式来提高相应的收入，商业街面积共7500 平方米，按每日 1。5 元/平方米计算，收入约 405 万元/年。购物每人按 10 元计，60 万人次计 600 万元/年。由此可得，正常年份总收入为 8685 万元。2004 年 7 月试营业，7-12 月按 35%计算。详见附表（3）6 2 营业营业成本的成本的测测算算标标准准126 2 1 游游乐营业乐营业成本成本该成本是指景点设施所消耗的水电费及日常维修费用，不包括门票印刷和服务人员的工资（这两项列入管理费用内测算）。本研究报告为了简化测算程序，把日常维修费用和国内旅游待业的平均营销成本占营业收入百分比的水准，按门票收入的 25%提取高预测营销成本。每年计 1200 万元。6 2 2 客房客房营业营业成本成本按营业收入的 30%计算，每年计 144 万元。6 2 3 消消费营业费营业成本成本消费营业成本主要是指餐饮成本和休闲设施的耗费和简单维修保养费用，前者参照餐饮、商品零售行业的平均毛利水平，一般为 40-50%；成本约为 800 万元。但本园区滚动开发的规模效应明显，休闲设施和游乐设施带来的收入增量数量巨大，本应计入门票收入栏目中。但是，根据经济需求规律和游客的旅游心理，本景区的门票价格确定为 40 元/人，且境内外人士一律同等票价，除了游客人数增加等因素以外，在门票收入中不再反映设施增加和游客消费水准增加带来的收入增量。6 2 4 商商业业街成本街成本商业街投资 800 万元，按一定比率承担，公共部分投资为 100 万元/13年；购物成本按 40%，计 240 万元。详见附表（4）6 3 营业费营业费用的用的测测算算标标准准631 营业费用主要指广告宣传费用等，按每年 50 万元计算。632 水、电、煤气费用按每年 60 万元计算。633 维修保养费用按每年 180 万元计算。6 4 管理管理费费用的用的测测算算标标准准641 固定资产折旧、递延资产等，按总投资 17065 万元的 5%计提，为 853。25 万元642 对人员编制和工资标准参照太湖地区相近主题公园景区管理公司的人员编制和工资标准。拟定为：人员定编为 60 人。中、高级管理人员的工资为 3500 元/月，一般员工为 1500 元/月，总额为 136。8 万元。工资附加费用（住房基金、养老保险基金、待业保险基金等）按工资总额的 50%计，总额为68。4 万元，两者合计为 205。2 万元/年643 培训费：每年按 30 万元计提644 蔻保护费：按人均每月 50 元计，约为 4 万元一年。645 差旅费：按当年营业收入的 0。5%计，为 45 万元一年。646 交际应酬费：按现行的财务制度规定，统一按当年营业收入的 0。5%计，为 45 万元一年。14647 董事会费：按每年 10 万元标准计。648 审计年鉴费：每年 5 万元标准计。649 工会经费：按职工当年实得工资的 2%测算，按每年 3 万元计算。6410 企业财产保险费：按固定资产原值的 0。3%测算，约 30 万元一年。6411 办公费用：每月按 1。5 万元计算，全年 18 万元。6412 其他费用：指上述费用以外的零星费用，即不可预见的费用每年按 20 万元计算。6 5 财务费财务费用用本项目贷款 15000 万元，贷款利率 6%计，正常年财务费用为 900 万元。6 6 税收和盈余公税收和盈余公积积金的提取金的提取661 现行税制规定，旅游待业适用的税种为营业税，税率为 5%-20%；餐饮业适用的税种也为营业税，税率为 5%；商品零售业适用的税种为增值税，税率为 17%，实际税负相当于商品销售额的 8。5%。本园区未涉及高税率项目，故游乐项目适用的税种为营业税，税率为5%。为简化测算，本研究报告统一按营业收入的 8%测算，计 695 万15元/年。662 所得税：按所得额的 33%征收企业所得税。并实行二免三减半的优惠政策。663 法定盈余公积金：按税后利润的 15%提取（具体情况可由董事会决定），当累计提取额超过实收资本的 50%时停止提取。664 公益金：按税后利润的 5%提取。 （详见附表 5）6 7 经济经济效益分析效益分析671 十三年七个月经营期经济效益测算：总营业收入： 115945 万元人民币总营业税： 9278 万元人民币总经营成本： 35297 万元人民币总管理费用： 20799 万元人民币财务费用： 12015 万元人民币总经营利润： 38556 万元人民币总所得税： 9031 万元人民币总折旧： 11515 万元人民币总税后纯利润： 29525 万元人民币672 本园区总投资 17065 万元人民币，建设期二年，到 2004 年 7月 1 日，开始营业。16673 年投资收益率=（年净利润+年折旧）/投资总额=18。5%674 预计回收期五年六个月。 （详见附表 6、7、8）6 8 盈盈亏亏平衡和敏感性分析平衡和敏感性分析6 8 1 盈盈亏亏平衡点分析平衡点分析详见详见表表 2中华蓼莪文化园总收入与总成本持平，处于不亏不盈状态，即税前利润为零。盈亏平衡点分析 表 2定量盈亏平衡点固定成本（万元）2458+118保本点游客（万人）42保本点营业收入（万元）2800销售税金（万元）2246 8 2 敏感性分析敏感性分析影响公司经济效益的主要因素有销售收入和经营成本，根据影响利润敏感性分析计算，因销售收入和经营成本分别按一定幅度变动而引起的各项利润指标的变动，较敏感的因素是销售收入。因此企业一定要对外充分做好市场营销和广告宣传，以扩大知名度、美誉度，增17加指认性入园游玩率。对内控制成本，深挖潜力，要创造设计更多与景区文化融合的，具有参与性、观赏性的项目，以稳定游客数量，提高游客的消费水平，取得更好的经济和社会效益。 （详见附表 9）七七.综综合合评评估估：7。1 蓼莪文化园景区地处富庶的长江三角洲，依山傍水，三面环山，西南面向太湖开口，有良好的小气候环境和优质的地下水资源。景区经济发达，人杰地灵，教育和文化氛围浓厚，加上交通发达，可进入性强，发民旅游的条件十分优越。72 以景区规划设计的旅游发展要求衡量，基础设施尚待完善，太湖水富营养化状况需要改善，周围荒山绿化需加大力度。上述环境条件的优化将通过本项目的建设得到促进和推动。73 本项目以高品味特色组合为建设目标。以有组织的境外游客、中高档消费作为重要服务对象，在景区形象形成广告效应显著和市场顺利营销的情况下，比照 2001 年中华恐龙园游客 102 万人次，灵山大佛 207 万人次，本景点，每年游客可达到 120 万人次以上。74 本项目在 2002 年 6 月开始投资建设，如在 17065 万元人民币顺利到位的情况下，规划所列举的经济效益是可以达到的。十三年内政府财政将收入两税共 18309 万元，投资者可以获得红利 28737 万元。18综综上所述，本可行性研究的上所述，本可行性研究的结论结论是：建是：建设设、投、投资资中中华华蓼莪文化园景蓼莪文化园景区区项项目是切目是切实实可行的。可行的。附表附表:经营经营期期营业营业收入收入预测预测表表 单位：万元 表 3 经 营 年 份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计总 营 业 收 入30408685868586858685868586858685868586858685868586858685115945门 票 收 入1680480048004800480048004800480048004800480048004800480064080宾 馆 收 入1684804804804804804804804804804804804804806408消 费 收 入840240024002400240024002400240024002400240024002400240032040购 物、 租 金35210051005100510051005100510051005100510051005100510051341719经营经营期期营业营业成本成本预测预测表表 单位：万元 表 4 经营 年份20042005200620072008200920102011201220132014201520162017合计营业 成本925264426442644264426442644264426442644264426442644264435297游乐营业 成本420120012001200120012001200120012001200120012001200120016020宾馆 成本501441441441441441441441441441441441441441922消费成本350100010001000100010001000100010001000100010001000100013350购物租金1053003003003003003003003003003003003003004005经营经营期期间费间费用用预测预测明明细细表表 单位：万元 表 5年份 项目2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 合计费用2550505050505050505050505050675维修保 养费90180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 2430水电煤 气费3060606060606060606060606060810折旧426 853 853 853 853 853 853 853 853 853 853 853 853 853 1151 5 工资及 附加102 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 205 2767培训费153030303030303030303030303040520劳动保 护2444444444444454差旅费2245454545454545454545454545607 交际应 酬费2245454545454545454545454545607董事会 费510101010101010101010101010135审计年 鉴费3555555555555568工会经 费3333333333333342财产保 险费1530303030303030303030303030405办公费 用918181818181818181818181818243其他费 用1020202020202020202020202020270管理费 用 （合计）779 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 2103 3财务费 用450 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 1215 0 小计1229 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 2458 3318 3经营经营期利期利润预测润预测表表 单位：万元 表 66 年份项目 2004 200 5200620072008 200920102011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 合计一。总营 业收入3040 868 5868586858685 868586858685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 1159 45 门票收入 1680 480 0480048004800 480048004800 4800 4800 4800 4800 4800 4800 6408 0 宾馆收入 168 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 6408 消费收入 840 240 240024002400 240024002400 2400 2400 2400 2400 2400 2400 32042100 购物、租 金352 100 5100510051005 100510051005 1005 1005 1005 1005 1005 1005 1341 7 二、营业 税243 695 695 695 695 695 695 695 695 695 695 695 695 695 9278三、营业 成本925 264 4264426442644 264426442644 2644 2644 2644 2644 2644 2644 3529 7 1游乐 营业成本420 120 0120012001200 120012001200 1200 1200 1200 1200 1200 1200 1602 0 2宾馆 成本50144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 144 19223消费 成本350 100 0100010001000 100010001000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1335 0 4购物、 租金105 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 4005四、管理 费用545 155 8155815581558 155815581558 1558 1558 1558 1558 1558 1558 2079 9 五、财务 费用315 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 1201 5 六、经营 利润1012 288 8288828882888 288828882888 2888 2888 2888 2888 2888 2888 3855 6 七、所得 税000477 477 477 950 950 950 950 950 950 950 950 9031八、税后 利润1012 288 8288824112411 241119381938 1938 1938 1938 1938 1938 1938 2952 5 九、公积 公益金202 577 577 250 250 250 150 150 150 150 150 150 150 150 3306十、可分 配净利810 231 1231121612161 216117881788 1788 1788 1788 1788 1788 1788 2621 9财务现财务现金流量金流量规规划表划表 单位：万元 表 7建设 期经营期项目 0为 5 个月2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 201 722一、 现金 流入3040 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 868 51 营业 收入3040 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 8685 868 5二、 现金 流出1706 51730 4944 5421 5421 5421 5894 5894 5894 5894 5894 5894 5894 5894 589 41 投资1706 52 利息315900 900 900900900900900900 900 9009009009003 经营 成本1172 3349 3349 3349 3349 3349 3349 3349 3349 3349 3349 3349 3349 334 94 营业 税243695 695 695695695695695695 695 6956956956955 所得 税00477 477477950950950950 950 950950950950三、 现金 净流 量- 1706 51310 3741 3264 3264 3264 2791 2791 2791 2791 2791 2791 2791 2791 279 1四、 净现 值- 1706 51108 3164 3164 3014 3014 2641 2641 2641 2641 2641 2641 2641 2641 264 1五、 累计 净现 值- 1706 5- 15957- 1279 3- 9629-6615-3601-960 1681 4322 6963 9604 1224 51488 61752 7201 68投投资资回收期回收期测测算表算表 单位：万元 表 8 年限各年回收额现值未回收投资金额23第 1 年初17065 第 1 年末1310110815957 第 2 年末3741316412793 第 3 年末326431649629 第 4 年末326430146615 第 5 年末326430143601 第 6 年末27912641960 第 7 年末27912641-1681 小计2042518818影响利影响利润润敏感性分析敏感性分析 单位：万元 表 924现金指标 变动因 素变 动 幅 度- 15 %- 10 %-5%05%10%15%销售 收入7 38 27 81682508685911995539987经营 成本3 34 93 34933493349334933493349销售 税金5 906 25660695730764799销售 利润3 44 33 84242414641504054405839销售收入利润 变动率- 25 。 8%- 17 。2 %- 8。6%086 %17 2%25 8%销售 收入8 68 58 68586858685868586858685经营 成本2 84 73 01431823349351636843851销售 税金6 956 95695695695695695销售 利润5 14 34 97648084641447443064139经营成本利润 变动率1 0 8%7 2 %36 %0- 3。6%72 %10 8%