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一、居住物业的含义及分类一、居住物业的含义及分类（一）居住物业的含义 是指居民赖以生存的空间和必要的条件，即住宅是指居民赖以生存的空间和必要的条件，即住宅以及附属的设备和设施，是以居住为主要功能的以及附属的设备和设施，是以居住为主要功能的物业。物业。（二）居住物业的分类（二）居住物业的分类1 1、按住宅居住的户数按住宅居住的户数（1 1）独户住宅）独户住宅（2 2）多户住宅）多户住宅2 2、按业主的数量、按业主的数量（1 1）单一业主）单一业主直直管管公公房房。由由政政府府房房地地产产主主管管部部门门代代表表国国家家拥拥有有并并直直接接管管理的公有住宅。理的公有住宅。系统公房。由企事业单位拥有并管理的公有住宅。系统公房。由企事业单位拥有并管理的公有住宅。商商品品公公寓寓（供供出出租租）。由由私私人人独独资资拥拥有有并并供供出出租租的的商商品品住住宅。宅。其他私人的独户住宅。城市中过去遗留下来的私房。其他私人的独户住宅。城市中过去遗留下来的私房。（2 2）多个业主）多个业主 售后公房。国家按优惠条件卖给居民的原租住的公房。售后公房。国家按优惠条件卖给居民的原租住的公房。高档商品住宅。原来称作外销商品住宅。高档商品住宅。原来称作外销商品住宅。一般商品住宅。原来称作内销商品住宅。一般商品住宅。原来称作内销商品住宅。经济适用房。国家为了解决中低收入居民的住房，给以经济适用房。国家为了解决中低收入居民的住房，给以一定的政策优惠建造的住宅。也称微利房、安居房、平价一定的政策优惠建造的住宅。也称微利房、安居房、平价房。房。二、住宅小区的管理二、住宅小区的管理（一）住宅小区的概念及特点（一）住宅小区的概念及特点（一）住宅小区的概念及特点（一）住宅小区的概念及特点 1、概念 城市居民的城市居民的居住生活聚居地称为居居住生活聚居地称为居住区。居住区是具有一住区。居住区是具有一定的人口和用地规模，定的人口和用地规模，以满足居民日常物质和以满足居民日常物质和文化生活需要，为城市文化生活需要，为城市干道分割成自然界限干道分割成自然界限所包围的相对的区域。所包围的相对的区域。在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级。项目居住区小区组团户数（户）10000150002000-4000300-700人口（人）30000500007000-150001000-30002、住宅小区的特点 （1 1）结构的系统性）结构的系统性 （2 2）产权的多元化）产权的多元化 住住宅宅小小区区的的系系统统性性要要求求统统一一管管理理，而而产产权权的的多多元元化化特特征征又又导导致致单单个个业业主主要要求求的的个个性性化化，因因而而造造成成住住宅宅小小区区管管理理的的复复杂性。杂性。（3 3）功能的多样性）功能的多样性 住宅小区除了满足居住功能以外，还配备了多功能的服务住宅小区除了满足居住功能以外，还配备了多功能的服务设施，如教育卫生设施、商业服务设施、文化娱乐设施、设施，如教育卫生设施、商业服务设施、文化娱乐设施、公共服务设施（如银行、邮局等）。这些功能基本满足了公共服务设施（如银行、邮局等）。这些功能基本满足了居民的生活需求，但也带来了小区物业管理的难度以及新居民的生活需求，但也带来了小区物业管理的难度以及新的机遇。的机遇。（4 4）内涵的社会性）内涵的社会性 住宅小区是一个小社会，增加了小区物业管理的难度住宅小区是一个小社会，增加了小区物业管理的难度 。(争议）争议）1、住宅小区管理的指导思想（1 1）服务第一，方便群众）服务第一，方便群众小小区区的的物物业业管管理理者者必必须须将将服服务务放放在在第第一一位位，为为广广大大群众提供生活的各种便利。群众提供生活的各种便利。（2 2）自治管理与专业管理相结合）自治管理与专业管理相结合住住宅宅小小区区的的管管理理离离不不开开专专业业的的物物业业管管理理，但但作作为为物物业业的的所所有有者者业业主主，依依法法拥拥有有对对自自己己物物业业管管理理的的决决策策、监监督督及及参参与与的的权权利利和和义义务务。专专业业的的物物业业管管理理单单位位必必须须尊尊重重业业主主的的自自治治管管理理权权，而而业业主主也也应应该该积积极极配配合合专专业业物物业业管管理理单单位位，使使其其发发挥挥最最大大的的效用。效用。（3 3）统一管理，综合服务）统一管理，综合服务 针对传统的房产管理针对传统的房产管理（4 4）经济效益、社会效益、环境效益、心理效益相）经济效益、社会效益、环境效益、心理效益相结合。结合。经济效益：经济效益：企业化行为企业化行为 社会效益社会效益:物业管理为居民提供一个安全、舒适、和睦、物业管理为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活空间，体现在人与人之间的和谐，人与社会之优美的生活空间，体现在人与人之间的和谐，人与社会之间的和谐；间的和谐；环境效益：环境效益：居住小区是城市大环境中的小环境，居住小区居住小区是城市大环境中的小环境，居住小区物业管理的好坏，直接影响到城市的大环境。物业管理的好坏，直接影响到城市的大环境。心理效益：心理效益：反映在居民心态中的一种主观感觉，一种居住反映在居民心态中的一种主观感觉，一种居住环境理想的境界与心理价位，或者叫期望值。如果住宅和环境理想的境界与心理价位，或者叫期望值。如果住宅和环境的安全、舒适、优美的程度已达到或超过心理价位，环境的安全、舒适、优美的程度已达到或超过心理价位，居民就会有一种满足感、幸福感，甚至有享受感、奢侈感居民就会有一种满足感、幸福感，甚至有享受感、奢侈感。2、住宅小区物业管理的达标考核要求 (1)(1)管理运作管理运作 (2)(2)精神文明建设精神文明建设 (3)(3)综合管理综合管理 (4)(4)房屋维修管理房屋维修管理 (5)(5)住户评议住户评议 商业物业包括办公楼、零售商业物业、酒店、其商业物业包括办公楼、零售商业物业、酒店、其他可出租的物业（如用于出租的物业），属于收他可出租的物业（如用于出租的物业），属于收益性物业。益性物业。（一）办公楼的含义及分类1 1、办公楼的含义、办公楼的含义办公楼（也称写字办公楼（也称写字楼、商务楼、综合楼、商务楼、综合楼）是提供给人们楼）是提供给人们商业经营和办公用商业经营和办公用的物业。的物业。2、办公楼的分类（P244）不同类型的办公楼对物业管理的要求不同（二）办公楼物业的特点（1）地地理理位位置置要要求求高高。现代化的办公楼多数建在城市中心。城市的经济活动频繁，交易量大，信息传输量大而快，交易成功率高，交通便捷，面谈方便等，各类商业服务设施齐全，既利于办公人员的上班，又有利于贸易的谈判和开展。（2）建建筑筑档档次次高高。无论从外观还是内部的配套设施，现代化的办公楼大多为高档的高层建筑，能为客户提供一个舒适的工作环境。（3）功功能能齐齐全全。为了能为客户提供工作和生活上的方便，满足客户高效率工作的需要，现代的办公楼能提供各种功能，如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等，。（4）多由专业物业管理公司管理。）多由专业物业管理公司管理。办公楼由于其档次高，设施设备复杂，管理要求高，一般都委托专业物业管理公司进行管理（三）办公楼物业管理的主要内容（P245)1、营销管理2、前台服务3、安全卫生4、消防5、设备设施管理6、保洁管理 购物中心的物业管理（一）购物中心的管理要点1 1、购物中心的服务对象有业主、用户和用户的顾客。、购物中心的服务对象有业主、用户和用户的顾客。2 2、增加用户的营业额是物业管理的重要目标。、增加用户的营业额是物业管理的重要目标。3 3、严格管理各承租商户的装修。、严格管理各承租商户的装修。4 4、严格完善保安措施。、严格完善保安措施。5 5、消防工作重中之重。、消防工作重中之重。6 6、方便的内外交通以及足够的停车场、方便的内外交通以及足够的停车场7 7、内外的清洁工作。、内外的清洁工作。（二）购物中心营销管理的特点1、购物中心的促销管理2、购物中心的租赁管理一、工业物业的含义和分类 含义含义：工业物业是用于生产、仓储和分销等工业过工业物业是用于生产、仓储和分销等工业过程的土地房屋和设备。程的土地房屋和设备。分类分类(P248)P248)二、工业物业的特点（1 1）资本投资量大。）资本投资量大。（2 2）流通性差。）流通性差。（3 3）有较长的租赁期。）有较长的租赁期。（4 4）建建筑筑外外形形要要求求不不高高，建建筑筑用用材材标标准准不不高高，多多建建立在城市边缘地区或郊区。立在城市边缘地区或郊区。三、工业物业的管理特点（1）生产用房的管理是工业物业管理的重点。）生产用房的管理是工业物业管理的重点。（2）水、电、煤气等资源的确保供应。）水、电、煤气等资源的确保供应。（3）辅助配套管理工作复杂、难度大。）辅助配套管理工作复杂、难度大。（4）物业易损耗，维修量大。）物业易损耗，维修量大。（5）保洁工作难度大。）保洁工作难度大。（6）治安消防任务重。）治安消防任务重。（7）物业内交通畅通是关键。）物业内交通畅通是关键。（8）提供多方位的社会化服务是责任。）提供多方位的社会化服务是责任。四、特殊物业的管理 旅馆、俱乐部、旅游点、托儿所、戏院、学校、旅馆、俱乐部、旅游点、托儿所、戏院、学校、政府机关和教堂等被认为是特殊用途物业，对于政府机关和教堂等被认为是特殊用途物业，对于这些物业的管理，管理人员必须具有专业管理技这些物业的管理，管理人员必须具有专业管理技术并对该特殊领域懂行。术并对该特殊领域懂行。保安酒后殴打学生案件保安酒后殴打学生案件