全面销售技巧[62页].docx

最新资料推荐销售技 巧1、销售人员轮流接待客户。2、沟通，了解客户资料（递名片，要客户名片）没有名片要电话，客户已登记的就不要问，通过名片了解地位、工作、电话号码特殊侧面了解反映实力。3、赞美、赞美、再赞美（赞美手机号码、职务）。4、简单交谈、沟通，对那行都要有点了解，找共同话题。5、问需要的面积，了解客户实力。（了解客户接单的情况）6、楼盘资料介绍（介绍沙盘，讲义夹第一页一定是外观效果图）不要停留太长的时间，讲整体规划，定位（高档住宅）定性（高档公寓、大型商场）大型的全智能的建筑群体（集高档商务楼，公寓为一体的多功能智能化建筑群）您可以足不出户就享受到购物，生活便利， 绿化：A座2300绿化，小区绿化、周边绿化，以人为本，体现在绿化、生活便利（金融、购物、医院、交通的便利）（讲义夹第二页位置图）第三页工程平面图，看客户的需要，分析办公及住。看售控表，介绍卖得好，为什么？科技含量高，就象买衣服一样，分羊毛的，还是涤绵的，给客户带来的利益大。户型图由大到小，到价格表，我们房子卖得好，我们就把它定下来。小姐还在犹豫：一般男人有钱之后，赌博、玩女人、应酬，一个月花几万是平常事，没办法，男人要威，女人就要稳，你买幢房子，分期付款，无形中逼老公手头紧一些，将那些不必花的钱存下来，投在不动产上面，同时又保值升值，这样多好！×小姐，你说我说的有没有道理？今天你买了这幢楼，不但自己有了保障，而且最终也是为老公好，老公即使一时不开心，最手必然会感激你的，沿问题，我们现在就订下来。要求退订：王先生，你做生意这么成功肯定是意志坚定，不受他人左右的人，昨天你到我们这里来，第一眼便看中了这间房子，要相信你自己的直觉。王先生你说太太不同意，我想了解一下，你以往最得意的决策有几次是太太参与做出的？最懊悔的几次决策中又有几次是太太参与做出的？你在外面走南闯北，见多识广，思维眼光恐怕不是女人们能观其项背的吧！这么好的房子，这么低的价钱，这么优美的环境，过三年您回头看，购买这个房子无疑是十年来您最明智的决策，那时您肯定会感激我，请我吃饭的！王先生，相信你的眼光，相信你自己的直觉。劝订办法：1、×先生，没问题，我们现在就把它定下来。2、×先生，犹豫不决是人的天性，但在我们这里肯定是错的，没问题，我们现在就把它定下来。3、×先生，犹豫不决是人的天性，但你可以回想一下，以前每次成功的决策肯定都是果断做出的，这次肯定也不例外，没问题，我们现在就把它定下来。4、×先生，现在您不订下来，相信您跑遍福清市所有的房子后，肯定还会回到这里来的，那时这一套肯定是没有了，现在把这一套订下来，出去再看看也不迟。5、×先生，既然这么满意，现在就把它订下来，喏，这是合同。6、×先生，您那么精明的人，这个帐肯定会算，那我们现在就把合同签下来。7、身份证带了没有?没有，那不要紧，号码还记得吧。8、×先生，今天带了多少？不多，那不要紧，我们先将房号封下来，您马上回家去拿钱，我这边给您写合同。9、×先生，我真的为您遗憾，您走出这个门，回头这个房子肯定是没有了，这是最的机会，您一定不能失去它。难题：我怕给客户说得太多，而我说完之后，他对房子没有一点印象，是否谈客内容不应太多？答1：不是谈的内容太多，关键是你是否在和客户沟通，而在你谈的过程中，思路一定要有一条线，在每个线段中突出一个重点。答2：首先要跟客户寻找共同的话题，判断客户的需求，针对他的需求来判断所购的户型，再针对自身楼盘的卖点向他推销，最终转变客户的观念，让他产生冲动，得以来购所推的房子。答3：和客户谈房有两种判断方式，一种是问答式，很被动，容易被客户牵着走，把握不了客户。另外一种是主动的用语言来引导他，而自己要控制整个流程，这种方式很有效，容易把握客户，在这里可全面地谈，让他认识到你的专业素质，而自己首先要具备以下几点：非常熟悉所讲的内容；要知道所讲的东西起什么目的；要观察客户的表情，跟客户有一定的回应，和他交流，整个过程也是和客户的沟通；谈话的语气非常重要，不要形成背书，真诚的语气来打动他，用语气、语速的波动来引导；一定要有高度的概括，给客户的引导，为什么是园林化，智能化，科技含量高，要有一个标题。我买了你们的房子，到时候是否能够租出去？××，您想想，现在的经济趋势，无论是大的公司和集团，他们都需要在中央商务区拥有一席之地，而以前人们更多是租，不是买，现在所有的城市都在搞城市规划，就是确立中央商务区，因为这里必是人才、资金、信息最集中的地段，你看看这个区域写字楼是很多，但是他们不会去租，高档的写字楼，你担心出租前景不好，我觉得为什么有些写字楼不卖只租，只是有些开发商做的游戏，以后他还是会卖，就跟香港中环相比（很多公司都想在中环拥有一席之地，因为他们也想体现整个公司的形象）我们这里的价格是保底价，任何一个城市的商贸中心，都不可能这么便宜。现在昆明所走的路跟十年前的香港和广州走的路一模一样。城市格局形成，很多商家纷纷进驻，况且以后面临着国际化趋势，窗口区域，这里是城市的经济心脏。美国纽约的曼哈顿，香港的维多利亚洪湾，上海的外滩和陆家嘴。人民币的贬值1997年周边国家汇率贬值40100%，尽管中央货币当局宣布人民币不贬值，但您想这只是一个表面现象，毕竟今年是建国五十周年，五四运动八十周年，澳门回归，所以为了维护政局的稳定，国家一直在控制，但您也知道，周边国家汇率贬值已影响我国的出品贸易，国内银行呆帐死帐比例过大，现在银行呆帐死帐已达2000亿美元，相当于16600亿人民币，银行自有资产只有3710亿人民币，相当于呆帐死帐的19.1%，在技术上，中国的银行已经破产，还有通货膨胀已经抬头，最终将控制不住，势必使人民币贬值，现在人民币已表现出黑市贴水，国内黑市98年初已达到1美元兑换8.5元人民币，而在泰国1美元兑换54泰铢，1人民币兑换5.4泰铢，通过第三种货币表现出的人民币的汇率是1美元兑换10人民币，人民币已在贬值，现在国家一直强调人民币不贬值并加以控制私人兑换，但现在重庆、广州1平均兑换9.510人民币，说明人民币已在贬值，其实现在国家采取的是先默认后追认的策略，等人民币贬值到一定程度时，国家再宣布政策性贬值，贬值是必然的趋势，中国要发展就要加入世贸，加入世贸人民币就要参加自由兑换，那么人民币必然就要贬值，这是势在必行的。（洗脑）索罗斯先生，您肯定知道，当今社会早已进入了市场经济的社会，很多东西都是具有风险的，比如说这一次的东南亚金融危机，台币在短短的二个月内贬值了1520%，印尼盾120%，韩币贬值60%，这些都是触目惊心的，那您说东南亚金融危机时我国有没有影响，您可能会说，现在人民币很坚挺，是的，但那只是一种表面现象我，实际上现在的中国经济同十年前的中国经济完全是不一样的，十年前关起门来搞，那时反正大家吃大锅饭都没关系，受世界经济影响不大，但现在的中国毕竟是改革开放发展中的国家，不可能说一场东南亚金融危机来了对我们会没有影响，暂时性的，国家可用我们大量的外汇储备来抵制金融危机对我们的影响，谁都知道，中国的外汇储备是居世界第二位的，但现在是市场经济的社会，完全不可能是以政治杠杆来起作用的，完全是经济杠杆在起作用，经济杠杆迟早要打破政治杠杆，一旦经济杠杆打破政治杠杆，那钱肯定是贬值睥，我们国家现在每年的经济增长率是7%，这么高的经济增长率中1/3的收入靠进出口贸易，但就是国灰人民币坚挺，它使我国的进出口贸易受到很大的影响，为什么呢？比如说一支笔10元，想出口到美国，人家肯定不会买，为什么？因为印尼盾、韩币的贬值，转向这些国家只需2元钱就买到了，那就不可能再向我们买了，所以说首当其冲受影响的是进出口贸易，现在在进出口贸易上积压的货物币值上千个亿，从进出口贸易开始，随后会影响到其它方方面面行业，国家为了将自己积压的产品推向国际市场，只有一个办法，说到底，只有将你的钱，我的钱推向国际货币金融市场，所以秀多专家预测，即使人民币今年不贬值，明年也会贬值，所以将钱放在手上是很不明智的。所以说现在投资房地产保值增值，是每个成功人士的基本选择，现在做生意赚了100万，不可能将100万全部投到生意上去，因为做生意有风险，可能赚也可能赔，谁都说不准的，赚了100万是不容易的，更何况现在生意这么难做，股票、期货那更是赌博，一夜富贵，只有房子作为固定资产才是最稳的，如果生意赔了，还可以将房产证抵押给银行申请贷款用以周围，老人说：“留金子、留银子，不如买房子。”客户考虑跃层房的时候，如何向他推荐平层？我认为一百七八平米的跃层，不是真正的跃层，您想，上下两层加起来只有一百七八，那么下面只有八九十平米，厅不像厅，并且也体现不出中空，而真正的跃层应该在300以上，像我们的跃层，中空高6.3米，豪华气派，所以我们只在顶层修建八套跃层。我们前期有许多业主考虑金康园的跃层，后来还是在我们这里买了平层，因为我们的平层设计都是很超前的，大厅大卧充分体现了居家的豪华气派，并且我们得房率高达87.4%。只考虑居住，不考虑投资这就是一个观念问题，什么样的观念产生什么样的结果，这就是昆明的发展为什么落后于沿海城市至少十五年，在昆明，也就是最近一年有些高楼建起来了，前二年，昆明最高的楼是东方广场上的文化宫，但一个城市繁华的标志就是高楼林立，如香港维多利亚港，上海浦东，广州天河区，一个城市的发展以金融业和房产业做基础，如果今天您买房还仅仅只是考虑住，那在沿海城市被称之为非专家型消费，因为现在买房是作为一种资金的积累，对自己的一种最大保障，沿海城市已掀起了二次置业，三次置业的浪潮，因为人们通过前年的一场东南亚金融危机目前，国家种种举措（取消福利分房，按揭法的推出，利息税，遗产税的征收，房改，医疗，教育制度的改革）使人们越来越感受到不确定因素的增加，必须寻求一种保障。但买房要买什么样的房子，市中心高素质物业。我相信您28万在昆明可以买一套房子，但肯定是小区爬楼梯的房子，作为过渡性居住也不是很舒适，更不要说有什么好的增值回报，而您用同样的价钱买的是昆明市中央商务区的高素质楼宇，不但有个好的居住环境，而且还有一个好的增值回报，为什么这样说，您想想，买房子肯定是您一生中投入最大的一笔资金，因为您投入的不是几百元几千元，而是销售短语：食品都在追寻“绿色食品”，更何况绿化，而我们这里是作为生态环境的自然保护区。房子价格太贵？您要看是什么样的档次，我们是智能化的配套，户型设计也是超前的，地处市中心的中央商务区，给您超前的生活享受，并且我们的付款方式是相当灵活，可以20年按揭，您享受的是国家的优惠政策，只要付30%就要以入住我们“龙园”，那么您看50元和500元的衬衣品质肯定不一样，您不可能只考虑价格。我们这种地段1500元/，全剪力结构至少是2000元/，整个大楼连电梯在内，包括各种配套在里面，大的设施配套，水电气的安装到户，这些加起来，我们完全是个成本的价格。一般像我们这种高层有两种建筑结构，一种是框架结构，一种是剪力墙结构，我都可以给您做个比较。中国城镇尚有300多万户无房和特困户（人均住房面积在4平方米以下），另一方面却又空着7000多平方米的商品房卖不出去。中国人不渴望房子吗？不，中国人对房的渴望简直就象非洲人对水的渴望。但中国人却宁肯忍受干渴，饥饿的折磨，宁可因此消瘦羸弱，衰老枯萎也不肯去举债购房。我为这种诚实、憨厚、坚韧的民族性格深深感动，我为这种沉重、负重、凝重的民族性格流泪。面积太大?我想你买房，应该考虑一步到位的房子，而大户型必是将来的一种发展趋势，您想想，五年前，四五口人住80就感觉够了，但现在呢，安居工程都已达到了120，而以后随着生活水平的提高，人们对房子的要求也越来越高，区域性划分非常明显，这样就需要大的户型，给您一个领先几十年的生活空间，我们定位的是豪宅，但价格却低，现在您只要首付20%就可以得到了，用同样的钱，你只能在小区里买100左右楼梯的房子，做为过渡性居住都不是很好，而你在我们这里买到的是一个舒适的居住环境，还具有很高的升值潜力，错过这个机会，在市中心再也买不到这样的房子。销售常用语33则1、销售人员：请找林先生。接线生：请问您是？销售人员：我姓许。接线生：请问您有什么事吗？销售人员：林老板要我与他联系一下，麻烦一下好吗？2、林先生吗？您好，我是××，我们那天在工地上谈了很久，不知你意见如何？什么，太贵了，那先生认为多少合适呢？我看这样好了，电话里也不好谈，我们当面再仔细研究一下好吗？林先生是早上比较方便还是下午呢？三点钟怎么样？好了，就今天下午三点整，我准时到您府上，谢谢！1、 林先生，我本不该打扰您，但是为了让您有一个理想舒适的家，能借用5分钟吗？2、 林太太，为了让您的孩子有一个理想舒适的学习环境，我劝您下决心，不要再犹豫了。3、 先生这么年轻就开这种名牌跑车，真是令人羡慕。4、 听君一席话，胜读十年书，今天实在受益匪浅，可否请教先生，我们的房子有没有什么缺点，比如说建材方面5、 先生这么内行相当难得，我们这些卖房子的最喜欢遇到内行人，彼此容易沟通，容易进入状态。6、 不简单，令千金居然是学校里的模范生，实在难得。7、 您的小孩子长得真可爱，尤其这对眼睛，好像会说话，比电视上的小童星还可爱。10、您长得真漂亮，有点象王祖贤。11、小姐，您保养得这么好，可否告诉我保养的秘诀吗？12、张董，您有这么好的经历与学识，为什么不开班传授呢？好让我们这些晚辈有机会学习。13、林先生，这部车子实在少见，不仅样式新又气派，而且这种音响也很高级，听说整个市里就您有这么一部名牌轿车，真不简单（竖起大拇指）。14、住在这里，空气清新，视野开阔，没有污染，保证您有一个健康的好身体。15、买房子最重要的是看建筑商的信誉如何，稍不小心就会落得房财两空，我们公司信誉再好不好了，您知道16、先生您真有眼光，买房子就是要胆大心细，您所提的这些问题很中肯，但我认为17、谢谢您的夸奖，并不是我的口才好，我只不过将这户房子所有的优点详细地向您报告了而矣。18、先生，您现在再不决定的话，我不敢保证下午您再来时这户房子仍没有卖出，因为19、曾经有许多顾客也有您这种想法，不过20、哦，这似乎有些道理，先生您能告诉我您之所以这样想的原因吗？21、我也认为目前这价位稍高了一些，但是22、太贵了，为什么呢？您认为不值这价吗？23、考虑是应该的，但可否请问您考虑的是什么？24、我认为应该由我们负担的费用，我们绝不会要您出半分钱，同时我也认为该由您负担的费用，也希望您负责，先生认为呢？25、先生所担心的这一点很有道理，现在有许多建筑公司，嘴里说的和手里做的完全不一样，但请您放心，我们公司绝不会这样，因为26、您说要考虑一下是应该的，但不知要考虑什么，我做房地产已近十年时间了，可否告诉我让我替您参考一下？27、如果我是您的话，我会考虑这一户，因为28、先生，我认为买住的房子，首先要考虑您看这是不是很重要。29、先生这么强调，我相信您有您的看法，能否告诉我，您如此想的原因呢？30、以先生的身份与地位，我建议您买这一户是最恰当了。31、先生，我要向您强调的是未来的都市发展已朝路了，因为32、先生，后天签约时别忘了带，我们会尽快把产权过户给您，好让您高枕无忧。33、先生有空时，请常来我们这指导一下，顺便来看您未来的房子。无论是伪币、法币、金元券都可随政治的变迁而在一夜之间变成废纸，令我领悟到只有拥有实物，才是最佳的保值办法。李兆基三板斧路径引入：30%：1、20%2、10%70%：120年银行按揭（本息和）4000元/月：1、手机费；2、货币贬值：一家人生活；下岗补贴；一点烟钱。一、 建议买市中心：1、居住的比较：（1）安全：外部环境，里面人文环境；（2）水电气投诉与高档社区的分别；（3）生活配套：商场、菜市场、银行、医院。2、价值的比较：（1）二手市场的形成和不形成；（2）市中心资金、信息的沉淀。二、为什么龙园卖得快三、商业价值四、投资分析1、 生意：风险大，利润低；2、 股票3、 房地产：固定物业五、入市良机1、 政策不允许批建（需15%投调税）2、 九五计划3、 取消分房，按揭法的推出结论：房价必涨选择最低点入市，经济景气，看似物价降，实为过利，因制度改革，百姓不愿消费，寻求保障，但国家要扩内需，创投资环境，8%增长率。4、 降息5、 通胀6、 贬值结论：以后钱贬值六、1、东南亚金融危机（贬值现象）1、 中产阶级的破产2、 北京、上海、广州排队买期房3、 看中昆明，十五大精神写字楼销售要点1、 智能化突出：一个城市里写字楼是很多的，但是最具人气、财气的只有一两座。写字楼：很有眼光，目前已有很多知名大公司进驻，人气、财气汇聚，之所以从进驻因为地段、智能化配置。不要正面回答有没有南面，先包装配套，户型设计（沙盘精包装，突出卖点）买写字楼与南北向无关，主要是要体现商业氛围。先推北，不满意推南，但因为视线更好，价会高一些，不过没关系可按揭，花30%可拥有一套固定资产，对你公司是一种积累，月供款只相当于一个月的租金，甚至更低，而且以后随着社会发展趋势，任何一家公司都想拥有这样一套写字楼，以后出租前景巨大。沙盘：住宅是配套，今后公司在需要都可考虑，况且AB座间绿色点缀。价格分析投资回报现在在别人滑有这种意识的时候，你都可以抓紧时间买入，不仅是办公空间，体现的是“OFFICE”的文化，其价值是别的物业不可比的以前作为你办公只是随便选择办公室，但现在办公都要体现实力形象，所以，以前区域划分不明显，但现在中央商务区，房价最高（价值）现在一些写字楼价格低，所以户型、配套落后但今后上涨趋势巨大，所得供求矛盾（市中心土地稀少，经济发展、入世、西部大开发）现在大量空置是由经济气侯决定。峻岭广场价格最高，人民广场旁边，南京路与淮南路交界处，0.8美元/天（租金）任何城市写字楼最驳，但人气、财气最旺的就那么几家，那我们金泰目前汇聚国内外大型商家，人气、财气汇聚，商业氛围浓厚，如果放弃而选择低档楼盘，投资浪费，作为你经商也是想投资有最大收益。目前很多中小型公司在一二环办公，一些大型公司租酒店，因为找不到合适楼盘，比较宾馆、字字间，本大厦优劣，引入昆明发展趋势，突出供求矛盾，今天不定再不可能有唯一性。包装中庭广场，双大堂，重点突出楼盘卖点，选择写字楼只是选择商业氛围和配套，而不是南面北面。“龙园”销售流程一、 开场白1、 接待客户（请坐，问好）2、 售楼人员自我介绍（介绍后表示欢迎，如认识您非常高兴，希望您多多指教）3、 询问客户姓名（赞美赞美再赞美）在先生面前赞美太太，在太太面前赞美先生，在夫妻面前赞美小孩。二、楼盘介绍包括沙盘介绍大环境：首先从地理位置讲龙园的位置。看销售表，给客户创造一种紧迫感。三、收集客户资料（谈话式）拉关系，找共同的话题，谈客户喜欢的话题，然后了解客户的购买意向（面积、楼层、价格）客户的实力。四、推荐户型首先要求每个售楼人员对每个户型特点都要熟悉，背出来，注意客户心理，要有强烈的推销意识（你说那一种户型好，客户就觉得那种好），要进入角色，要身临其境，语言要亲切，你觉得最好，就是最好的。五、看现场工地走出售楼部时，要指点江山（威远街的发展前景），着重讲“龙园”的风水，属地王之王，以后有钱都买不到，尽快回售楼部。六、三板斧1、东南亚经济危机，纸币的贬值，中国也会受危机影响，造成人民币贬值，您现在是应该找一个避风港，使自己的资金有保障且能不断增值。2、 投资行为和方向：分析股票、期货、做生意难做，决定买房是最佳投资方式。3、 买房为什么要买市中心的房子（重点讲地段）4、 我们的房子最具有升值潜力。七、入市良机1、从大环境讲（九七国家扶持房地产，减免降低税收，二手市场形成很多相关的政策出台，按揭法的推广，98年1000亿的住房贷款，现在是房地产启动的时候。2、昆明的房地产市场同国内很多城市相比启动较慢，而昆明是一个国际著名的旅游城市，国际上很多金融中心和国际会议中心都是由旅游城市转变而来的，如纽约、新加坡、香港。那么，昆明这几年的经济发展也是很快的，世博会的如开将大大提高它的国际地位，随着国家产业结构调整及对内陆城市优惠政策的放宽，良好的气候及投资环境，昆明将被世界瞩目，有很多的国际国内大的金融商业财团进入，势必带动整个昆明房地产的发展，现在是最好的机会，谁能走在前面，谁就是赢家。3、按揭法的全面出台：二手市场的形成，商品房可以自由交换（如广州、上海已全面推广）。八、期房信心我们虽然是期房，但施工进度绝对得到保证，施工质量及材料，客户可以监工，户型设计及综合配套都是最先进，保证您的物业，几十年不落伍，价格便宜，随着工程进度，价格将不断攀升，因为人工费和材料都在不断上涨，所以您可能多等几个月，但永远住在昆明最高档的房子里。九、价格比较（同档次楼宇中，价格最低）高层与高层，高层与多层。1、全剪力墙的房子概念与框架结构（价格应比框架高5%，从成本上和使用率上7层高3.15米和层高2.9米成本不一样。2、多层与高层比（使用寿命、成本价分析，从环保角度，从城市规划，多层20年后要拆迁）且物业管理智能化配套比较。十、临门一脚，签合同。三板斧运用上的心理范畴针对客户提出的难题：如我是代表公司来看房，作商业用途，可一次性付款，需要130的房子，你看你这里最小的是哪个户型，价格怎么样。由于价钱以及户型脱出了我们“楼盘”的范围，如有一丝的停顿，势必会让客户认为不够专业，一个推销过程，开始的“三分钟”是至为重要的，如开头没有做好，整个流程都将出现“混乱”。此时，先别解决客户的提问，绕开问题，适当的时机把这个问题自动地拉出来解答，但这必须建立在客户已对您的房子非常感兴趣的情况下。针对客户资料中提到的“商”字，在介绍沙盘时着重推出“卖点”中的“地理优势”，从中体现它的商业价值，“具体问题，具体分析”，再谈配套中流露出的豪华气派，可以为公司带来什么好处，客户的要求是无限的，怎样使有限的户型满足无限的客户，户型不可能改变，怎么办？让客户觉得，我们的房子是专为他度身订做的，是我努力的目标。不能解决客户提出的难题，那么就解决他的观念给他洗脑。问题解答：先肯定用户的观点，再用“但是”引出自己的观点。1、 每平方多少钱？××元起价，房价根据户型、面积、朝向还有一些区别，您可以抽时间过来看看，让我给您作一个详细的介绍。2、 房子面积多大？10300的都有，您看您打算考虑多大的面积呢？最小是多少？最小的是174，太大了！我想您如果买房子的话，应该考虑一步到位，而且大户型是将来的一种趋势，您看五年前，买80的房子已感觉够了，但现在呢，安居工程都已达到120，以后随着生活水平的提高，人们对房子的需求也越来越高，到那时您就买不到这样的房子了，而且我们这里的户型设计是大户型一步到位，给您一个领先几十年的生活空间，而且我们定位的是豪宅，但它的价格却是最低的，现在您首付20%就可以得到了，错过这一机会，在市中心再也买不到这样的房子了，真的，我觉得买房这么大的事，一定要多比较一下。3、 房还没建好（等的时间太长了）是呀，这是期房嘛，虽然没建好，但160套房子，现在只剩十多套了，而且是最后一期发售，您一定不要错过机会，更何况期房的房价是同类房子最低的，户型设计是最超前的，真可以说是价廉物美，目前，市面上卖的最好的就是期房，虽然现房昆明很多，但空着的也不少，大多是因为户型设计落后，配套不全或者价格较高，您看我们的房子卖的这么好，如果不过来的话，真会错过一次很好的机会，买不买没关系，但您一定要抽空过来了解一下，那就明天十点，我准备好一份详细的资料，等您过来。4、 有没有装修过？只进行了粗装修，双灰粉墙面，水磨石地板，但我觉得如果您买房的话，这些都是次要的，最主要的应该是花最少钱买最好的房子，并且看它有没有升值潜力，含金量高不高，而且好的房子都不装修，避免了二次浪费。5、 工作太忙，没时间您是大老板，工作当然忙了，忙是好事嘛，忙才有钱赚，但我想，您赚钱无非是想为自己和家人提供一个良好的居住环境，而我们的龙园就正是为有钱人而建的，真的，您一定得过来看一下，错过这么好的机会，我都替您惋惜，明天上午十点您一定过来一下，我在这等您，不见不散。6、 太贵了，买不起买不买都没关系，可以过来了解一下，您如果以后买房的话，我们可以告诉您一些购房的常识及注意的事项，何况您如果有亲威朋友买房的话，也可以向他们推荐一下龙园付款方式非常灵活。7、 已经买过房子了我知道您已经买过房子了，但是却缺一套最好的房子，房子多是好事，可以作为将来的一种保障，而且他作为市中心的高尚建筑，具有很高的升值潜力，房子含金量特别高，可以作为一种投资，避免了人民币贬值。8、 市中心空气不好，声音太嘈杂那是因为您是住在低楼房，当然避免不了这些事，但我们龙园是高层建筑，根据国家环保局的测量，十层以上为高层建筑是几乎没有空气污染和噪音的，而且我们龙园是规划为中央商务区，是一个在闹中求静的地方，那您买房不应该只考虑到空气和噪音，还应该考虑一下生活的便利性，如果您真是住在一个环境清幽小桥流水的地方，那必会给您的生活带来许多不便，附近缺少商场，银行、学校，我们毕竟生活在一个现实的社会中，而且还要考虑您和家人的安全。9、 这房价太贵了对，我们这房子比起有些小区的房价是高了点，但您要看到我们房子的含金量，我们房子的整个配套设施上都采用的是先进的材料，并且地处市中心的黄金地段，将来成为中央商务区的一幢标志性建筑物，这在昆明都是绝无仅有的，我们的房子相对来说是物有所值的，而且我们的付款方式相当灵活，首付30%，这对您来说，根本不会有什么压力，再加上银行20年按揭，这么好的房子这么优惠的条件，在昆明是独此一家的。10、 建筑结构现在用于高层的建筑结构，一般用框架结构，屋里面有梁有柱，一进门就看到屋里面的柱子，顶上有梁，国家建设部测定，它的使用年限最高达70年，抗震级数达五至六级，使用率6572%，而我们用的是国际最先进的框支剪力墙结构，钢筋混凝土一次性现浇铸而成，室内无梁无柱，国家建筑部测定，它的使用年限为100年，抗震级数达8级以上，得房率高达87.41%，那您看我给您算一笔帐，您同样花3500元的价格买100的房子，要花35万，但国家是按建筑面积卖房，您真正关心的是实际使用面积，框架结构的房子，我们就按72%的使用率来算，35万÷72%4861元，而框支剪力墙结构，我们就按87%计算，35万÷87%4022元，那您真正关心的使用面积是花多少钱得来的呢？同样买100的使用面积，框架花48万，而框支剪力墙结构只花40万，那这8万元您是用来干什么呢，您是用来买那些毫无用处的梁和柱，我想您花同样的钱肯定不会去买那种框架结构的，虽然它的价格有可能比我低一点，但它的成本造价也低，您如果选价格低的房子，还有一种是砖混结构，是用火炼成的砖和水泥建成的，使用年限仅为2030年，抗震只有4级，我想，现在让您去买，您也不会。11、 我觉得还是小区的房子好对，现在有些小区的房子确实还可以，但首先您要考虑到小区的房子都是砖混结构，使用寿命只有30年，您投资这么大，绝对不希望您所住的房子30年后作为危房拆迁，而留给您后代的也只是一间破房子了，而我们“龙园”采用框支剪力墙结构，由钢筋混凝土一次性全现浇铸而成的，使用寿命长达100年，这样您留给后人的将是一份永久的物业。其次住在小区，人员素质参差不齐，管理也跟不上，楼道中的垃圾随处可见，居住环境相当差，对您的孩子来说影响不太好，而我们“龙园”是一个社区，人员素质都相当高，加上全封闭的管理，保证了您居家的安全。12、 我只考虑居住，不考虑投资不管你承不承认，买房就是一种投资，在中国，不要说您，或许有99%的人都没有这种意识，人们觉得买房仅仅只是作为居住，那么，买房子作为您一生中购买的最大的一件商品，只需要您投资几十万甚至上百万的，这么大的一笔资金投入您一定要考虑到是否是对自己有一个最大保障，您总不希望今天您投入的几十万上百万明天天就变成几万了，所以您一定要考虑到增值问题，前年的一场东南亚金融危机，给我们每个人的感觉都是触目惊心的，台币在短短的二个月间就贬值了1520%，印尼盾贬值高达100120%，就连以前亚洲经济强国韩国货币都币值了60%，很多中产阶段一夜间变成贫民，人民币现在看似没有贬值，这是因为国家用政治杠杆强力支持着，但是，现在全球经济是一体化的时代，经济规律的浪潮是谁都无法阻挡的，人民币现在承受着很大的压力，不贬值是不可能的，据专家预测，人民币在今年上半年将贬值1520%，那么，我觉得您辛苦赚的钱，让它随着全球金融危机而贬值是很可惜的，如果说，您把钱放在银行是不明智的，银行利息从96年到今年99年5月已7次下调，而国家通货膨胀又在以每年10-15%的比率上升，钱存在银行赔，不存更赔，做生意也难，市场越来越规范，而投资股票期货风险就更大了，一夜富贵，曾经拥有，所以说现在越来越多的人已经意识到买房是最好的投资。房子具有保值增值的特性，在沿海一带，现在人们通过东南亚金融危机都已具备了一种忧患意识，都在投资买房，人们都意识到拥有一份不动产，是每个公民最基本的选择，现在人们买房都是买地段好、配套设施齐全、户型设计超前的期房，期房的价格是最便宜的，以后会有相当高的投资回报。13、 交了钱，拿不到房子怎么办如果您买房，是要签订购房合同，而且合同签定以后是要经过公证的，而现在我们正处于买房市场，国家的一些政策和规定是绝对有利于消费者这一方的。14、 能否便宜一点，打点折扣我们的房子是不打折扣的，房子卖得这么好也不需要打折，可以说打折对您是不公平的，如果今天给您打九折，明天熟人打八折，在材料上质量上也打折，那都是不合理的，您想打折，无非是想在心理上求得平衡，但您可以看一下，我们的房子真是物有所值（齐全的配套设施、先进的物业管理）15、 买房应注意哪些问题地段好；品质高（户型设计、建筑结构、配套设施、物业管理）；物有所值；把握时机（期房比现房价格要低得多）；入市良机。16、 点式的特点做到户户通风，间间采光，室内无一间异形房。17、 异形房缺点不便于摆设；得房率低；无使用价值，不适用。18、 井字形设计或田字形设计的缺点每个平层住户多，而电梯使用率低；有些房子采光必然不好，发生间、厨房光线肯定很暗，没有良好的通风和采光；户型设计过时；卫生间无窗，通风不好，是造成高层建筑物的污染源。19、 为什么二层屋顶不设一个游泳池一方面不是便于管理，另一方面游泳池的面积是有限的，而龙园有一百六十户人家，冬天还可对付，一到夏天，肯定象下饺子，整个一公共大澡堂，不伦不类，水质也不能保证。20、 为什么不用太阳能，不分温泉水太阳能是多层建筑比较适用的，而在高层建筑上用就不太适合了，因为高层建筑采光面不够（住户多），而且龙园是昆明的标志性建筑物，如果屋顶放上水桶，档次肯定就降低了，并且影响了整个大楼的美观。引用温泉肯定是没问题的，但造价就高了，而物业管理收费就比较乱，这样，这笔费用还得摊在您的房价上，这笔费用花得就不值得了，而地下水有限。管道煤气配合热水器同样是二十四小时供热水。21、 我每个月工资只有二千多块，二十年银行按揭，每月还得付四千多元，我买不起。那您付头期款肯定是没问题了，至于按揭问题，我建议您可以先将房子买下来，作为一种投资租给别人，市中心地段的房子租出去每个月的租金除了够付银行按揭外，还可有五六千余额，这样您就可以提前还清银行贷款，不出五年，您就可以住进我们龙园了。并且据国家统计局宣布，我们的工资是以每年24%上涨，那时候您的工资可能已达到一万多，而每月还贷款还是四千多，只是一个数字了，对您来说根本不会有什么压力的。22、 家里有老人，住得太高，不方便我们大楼配备的是四部韩国LG高速电梯，由电梯代步，我想您上下楼是不成问题的，住高层建筑，越高才越高贵，视野开阔。沿海地带的老太太买层十楼以下都不要。23、 我想要低层的住高层建筑就得选择高楼层的，所谓高贵嘛，并且站得高看得远，视野开阔，避免噪音和污染，你要住五六层，那还不如买小区的房子，在沿海一带，六十岁的老太太买房十层以下的都不要，您主要还是观念上的问题，低层永远是楼望楼，花高层的钱买多层的房子。24、 我觉得复式的比平层好复式结构的确好，但在中国，你想住复式的最好到郊区买别墅，否则小区中的复式结构都是最高层的，光是每天爬楼梯都够受了，再加上最高层的隔音、隔热、防渗水功能都不好，可以说是冬冷夏热，再加上渗水，那您豪华的装修就是浪费了，而在户型设计上，同样面积的房子，平层的可做到大厅大卧明厨明卫，而复式结构的可谓是厅不像厅，卧不像卧，厅里的楼梯跟水泥扶梯都没区别，并且得房率是相当低，整个是小家子气的感觉，且复式楼只是暂时的时髦。25、 为什么不做装修，其他小区都做过装修，价格跟你们差不多本来我们打算按高中低三个档次做装修，但首期在境外联网发售时，许多客户都提出大家对颜色款式等审美角度都不同，如果做了统一的装修，又得拆了，造成二次浪费。如果统一装修的话，就象集体宿舍似的，体现不出您的个性，我想那样的房子让您去住，您也不会住。26、 时间太长，等不了那么久您看，龙园是昆明市最好的一份物业，那么等一年多的时间换来您一生的安宁舒适，是相当值得的，况且我们龙园绝不是一份普通的物业，它先进的配套设施和物业管理解除了您的后顾之忧，地处中央商务区的黄金地段，具有很高的升值潜力，大户型设计一步到位，30年不落后，50年不过时，不敢说绝后，但绝对是空前。你买房子肯定要买这样的房子。27、 怎么你们龙园不做广告我们曾在境外做过广告，境内就没有，而且我们龙园卖得相当好，现在都快卖完了，而且广告费相当高，得摊在业主的房价上，这都是没必要的。28、 五楼太低了低层是花最少的钱买最好的配套设施，而且二层屋顶花园。29、 二道门进入在风水学上是财源广进之意。30、 我要回去考虑考虑那您还有什么好考虑的呢？象地段这么好价格这么低配套管理这么齐全的房子，在昆明市是绝无仅有的，错过这次机会，您以后再想在市中心买这样好的房子，是根本不可能的，还有什么好考虑的呢？没问题的，今天就把它定下来吧！31、 我要房间朝阳的其实在高层建筑中，最主要的是通风和采光，现在人们关心的只是楼层的高低，一个视野和享受的配套、档次，至于朝向问题，无非是考虑一个日照问题，而我们的房型设计错落分布，保证每天至少保持4小时的阳光照射。32、 房子没建好，建到一半就停了不好的毕竟是少数，您要看什么样的发展商，看他的实力，我们是由成都人民商场和昆百大投资的，因为这里是市政府规划的中央商务地段，即使我们不盖完，政府是不允许的，政府出钱都要把它盖完，不能因为一个龙园没建好，而影响整个市中心的开始。