某广场招商策划方案(doc 47)43526.docx

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.谨呈：董事会东方广场招商方案营销策划部部公司董事会会：承蒙信任，本本人受托托组织公公司“东方广广场”项目之之招商销销售事宜宜。特于于此向公公司董事事会提交交东方方广场招招商执行行方案，供供董事会会研讨确确认。颂商祺！营销策划部部·赵瑞国国二四 ·十二目 录第一篇团队队组建1.1人员员配备41.2到岗岗时间41.3组织织架构.441.4 各各组织相相关职能能.551.5各岗岗岗位描描述.71.6各职职位薪金金标准及及计法.133第二篇 招招商氛围围形成2.1包装装总纲.1552.2应用用系统.1552.3招商商通路包包装.1552.4卖场场（招商商、销售咨咨询中心心）成立立及形象象包装1772.5形象象宣传包包装.211第三篇招商商现场资资料及物物料准备备3.1项目目规划设设计部分分资料.2333.2视觉觉形象延延展设计计.2443.3工程程及其它它配合.2663.4招商商物料及及宣传用用品.277第四篇 招招商实施施及推案案方式4.1总策策略3114.2招商商策略3114.3品牌牌战略.3224.4招商商及销售售阶段控控制.3334.5内部部认购入入市时机机和时间间建议36第五篇 招招商推广广5.1 推推广原则则.4405.2 推推广手法法 .405.3 招招商主要要设想和和措施.4405.4 招招商推广广及费用用计划.441附 1招招商推荐荐会方案案 22广告公公司工作作内容第 一 篇篇团队组建原则：Ø 一个上级Ø 责权一致Ø 既无重叠又又无空白白1.1人员员配备目前部门需需配备人人数为66人。部门经理1名名策划师1名名招商主管1名名招商员3名销售主管1名名（待定定）售后服务1名名（待定定）售楼员（待待定）由管理公司司配 备备 清清洁工11名保安4名名服务员2名名1.2到岗岗时间2004年年12月月下旬1.3组织织架构营销策划部经理策划师招商主管销售主管招商员招商员售楼员售楼员售楼员招商员售后服务1.4 各各组织相相关职能能1.4.11营销策策划职能能1、对总经经办负责责；2、根据公公司有关关经营发发展战略略，制订订年度、季季度、月月度推广广方案，呈呈报总经经助理；3、负责根根据销售售部各期期的销售售计划，制制订相应应的推广广策划方方案，配配合销售售部招商商工作开开展。4、根据公公司有关关推广工工作的要要求，实实施各项项推广方方案及措措施；5、深入了了解项目目的经营营特色和和经营情情况，定定期收集集地产信信息，不不断推出出各种促促销手段段和措施施。6、负责项项目外部部公共场场地公关关活动的的组织、策策划、实实施工作作；7、负责项项目的服服务管理理工作，制制订相关关服务措措施及相相应的管管理制度度。1.4.22销售部部职能1、向营销销策划部部负责；2、负责公公司物业业招商、销销售工作作；3、协同策策划部掌掌握市场场行情，制制定并执执行相应应的招商商、销售售计划、策策略；4、挖掘新新的客户户来源、跟跟踪潜在在客户，并并对客户户资料进进行整理理归档；5、与新旧旧客户保保持良好好关系，协协助客户户解决在在招商、销销售过程程中的问问题；6、负责办办理招商商、销售售中的各各项手续续，做好好售后服服务工作作；7、协助财财务部收收取客户户需缴交交的各项项费用；8、配合其其他部门门做好客客户服务务工作。1.4.33策划部部职能1、向营销销策划中中心负责责；2、根据公公司的发发展战略略制定房房地产的的各项推推广策划划方案；3、负责房房地产广广告的制制作及实实际操作作；4、负责根根据物业业的特点点组织策策划各项项公关宣宣传活动动，并负负责其实实施工作作；5、协同销销售部进进行物业业招商、销销售工作作。1.5各岗岗岗位描描述1.5.11营销策策划部经经理1、职务名名称：营营销策划划部经理理2、直接上上级：总总经助理理3、直接下下属：策策划师、招招商主管管、销售售主管；4、本职工工作：主主持营销销策划部部全面工工作；5、直接责责任：6、草拟公公司年度度经营计计划，上上报董事事会批准准；7、负责编编制本中中心的年年、季、月月度工作作计划、招招商计划划、销售售计划；8、根据以以上计划划指标，负负责制定定相应的的实施方方案和措措施，在在确保完完成计划划指标同同时，能能有效地地节省费费用。9、负责协协助总经经助理对对公司所所有工程程项目投投资策划划，项目目可行性性研究工工作；10、主持持、组织织策划工工作，拟拟定招商商、销售售及租售售方案，确确保完成成销售指指标；11、统筹筹或主持持本部门门的人事事招聘、培培训及考考核等工工作，提提名本部部门人员员的聘任任、辞退退、升职职，经人人事部，报报总经理理批准。12、负责责公司及及本部门门的信息息资料档档案管理理督导工工作，保保证重要要文件、资资料的保保密不外外泄；13、负责责抓好公公司员工工的思想想动态、精精神文明明、道德德教育及及职业操操守工作作，稳定定和提高高本部门门员工队队伍素质质等企业业文件建建设工作作；14、积极极完成上上级临时时交办的的各项工工作。1.5.22策划师师1、职务名名称：策策划师2、直接上上级：营营销策划划部经理理3、直接下下属：策策划助理理4、本职工工作：策策划方案案的撰写写及实施施；5、直接责责任：6、组织本本部的策策划工作作；7、负责有有关市场场策划方方案的撰撰写、广广告方案案的撰写写与编制制，交有有效地组组织实施施与监控控；8、搜集有有关房地地产市场场信息及及资料，建建立与逐逐步完善善信息资资料库的的管理，为为市场租租售提供供有利依依据。9、为公司司提供市市场及招招商、销销售策划划方案，并并协助实实施与监监控；10、提供供广告策策划方面面的报价价，以及及材料、市市场动态态的资料料，并分分类整理理存档管管理；11、编制制市场推推广费用用的计划划，并加加以监控控与及时时呈报；12、负责责展销会会现场气气氛布置置的方案案，组织织实施并并确保租租售计划划的完成成；13、组织织完成本本公司的的CI、VVI策划划工作；14、积极极完成上上司安排排的工作作。15、负责责监督有有关招商商、销售售计划的的实施和和总结分分析；16、负责责策划文文案工作作、统筹筹组织相相关广告告活动并并监控；17、完成成经理交交待的临临时任务务。资格要求：Ø 大专以上学学历；Ø 具有一定商商业项目目策划经经验.，熟熟悉龙岗岗商业地地产；Ø 有一定文字字功底，文文笔流畅畅；Ø 头脑灵活，思思维活跃跃；Ø 有成功项目目经验优优先。1.5.33销售、招招商主管管1、职务名名称：销销售、招招商主管管2、直接上上级：营营销策部部经理3、直接下下属：销销售员、招招商员4、本职工工作：本本公司所所有物业业的销售售、招商商业务及及管理工工作工作作5、负责指指导本部部门销售售、招商商资料的的登记、保保管、整整理、存存档等管管理工作作；6、负责本本部门人人员的岗岗位培训训，提高高销售、招招商人员员的营销销技巧；7、负责公公司销售售业务，获获取最新新市场销销售信息息，为市市场策划划提供可可靠信息息和依据据；8、了解市市场及周周边铺位位写字楼楼、住宅宅信息状状况，开开拓新的的销售、招招商方案案；9、编制本本部门月月、季、年年度租售售计划和和工作总总结，确确保完成成公司下下达的各各项任务务，并监监控本部部门的销销售、招招商费用用；10、负责责主动寻寻求各部部门对销销售、招招商的配配合，并并将信息息反馈给给相关 部门；11、负负责召集集部门的的销售、招招商会议议及业务务培训工工作，可可在经理理授权下下主持业业务会议议及其它它重要工工作会议议。12、妥善善处理客客户投诉诉；协助助经理妥妥善处理理部门内内外的联联系与沟沟通与工工作13、搜集集和整理理客户的的租售资资料，并并妥善分分类、保保管和存存档，每每月编写写统计及及分析报报表，呈呈送有关关部门；14、协助助人事行行政部做做好本部部员工聘聘任、考考核、培培训等工工作；15、督促促本部门门人员妥妥善做好好档案资资料管理理；16、积极极完成上上司临时时安排的的工作任任务。资格要求：Ø 大专以上学学历；Ø 具有一定的的业务培培训能力力和管理理能力；Ø 熟悉案场制制度和工工作程序序；Ø 有一定的招招商（销销售）经经验和（招招商）销销售管理理经验。1.5.44售后服服务主任任1、职务名名称：售售后服务务主任2、直接上上级：营营销策划划部经理理3、直接下下属：4、本职工工作：售售后服务务及销售售手续的的办理5、直接责责任：6、负责部部门售后后的后勤勤事务管管理及对对部门文文员的行行政监督督工作；7、负责对对已售客客户的合合同签署署工作、文文件收发发、登记记、归档档、打印印、会议议记录、通通知传递递；8、负责将将已签合合同移交交国土局局交易中中心备案案；9、负责小小业主的的房产证证的办理理，及更更名，过过户手续续的办理理协助办办理相关关的销售售手续，并并做好档档案管理理工作；10、负责责小业主主与管理理公司的的协调工工作； 11、定期期向部门门经理递递交租后后工作计计划和总总结；12、协助助经理处处理好有有关部门门的沟通通协作工工作；13、完成成上司临临时安排排的工作作任务。资格要求：Ø 大专以上学学历；Ø 具有同岗位位相关工工作经验验；Ø 熟悉该岗位位相关工工作流程程。1.5.55招商、售售楼员1、职务名名称：售售楼员2、直接上上级：销销售、招招商主管管3、本职工工作：协协助主管管做好销销售工作作4、工作责责任：5、主动、自自觉完成成本职租租售任务务及上级级安排的的各项工工作；6、协助主主任调查查，及时时上交工工作计划划及总结结；7、对客户户有礼有有节，不不准有超超越权限限的承诺诺；8、积极完完成上司司临时安安排的工工作。9、负责与与客户沟沟通联系系，为客客户解决决困难；10、在与与客户联联系中，要要有礼有有节，不不违背公公司利益益，又使使客户满满意；11、协助助经理处处理投诉诉问题的的落实、解解决；12、做好好对外公公关工作作。资格要求：Ø 中专以上学学历；Ø 有两年以上上销售经经验，有有房地产产销售经经验者优优先考虑虑；1.6各职职位薪金金标准及及计算方方法项 目策划师销售主管招商人员销售人员基本结构基本工资3500元元/月3000元元/月1200元元/月1200元元/月销售佣金0.20.420%1.222.0奖 金金福利津贴福 利 费费通讯津贴50元/月月交通津贴伙食津贴保 险 费费对于招聘时时可以按按照上表表所列的的内容作作为参考考，确定定各职位位具体的的薪金数数额。第二篇招商、营销销氛围形形成2.1包装装总纲对项目进行行包装的的目的，是是使项目目形成品品质形象象感，并营造造客户对对未来的的想象空空间，以以支撑并并提升项项目的价价格定位位。鉴于本项目目体量较较小，户户型均为为商铺，销销售的目目标客户户年龄层层集中在在30-40岁岁之间，属属社会成成功人士士，购房房心理相相对成熟熟。在项项目的包包装延展展、形象象树立上上，要紧紧密配合合项目定定位，以以项目龙龙岗首家家一站式式饮、食食休、闲闲娱乐为为中心，强强化项目目的稀缺缺、罕有有、品位位、和值值得珍藏藏，强大大的升值值空间，值值得投资资。考虑目标客客户的习习惯、品品位、心心理诉求求特性，表表现手法法上要不不落俗套套，通过过商业气气息浓郁郁的表现现形式，吸吸引目标标客户对对项目产产生强烈烈的认同同感，促促成销售售。项目现状形形象非常常之糟糕糕，需进进尽快进进行包装装2.2应用用系统应用系统包包括招商商通路包包装、卖卖场形象象包装、宣宣传形象象包装三三部分：2.3招商商通路包包装招商通路主主要指引引导客户户进入营营销现场场的路径径，主要要包括通通路组织织、地盘盘包装。本项目现场场最大的的卖点之之一，就就是龙岗岗首家饮饮食娱乐乐集散地地。因此此要精心心设计通通路，展展示项目目的未来来火暴的的经营局局面及专专业的物物业管理理。地盘作为目目标客户户关注的的地方，是是项目宣宣传最经经济和直直接的媒媒体，可可以吸引引注意力力，营造造现场场场氛围。2.3.11.通路路组织：现场施工通通路与招招商通路路截然分分开，互互不影响响，便于于客户参参观卖场场。施工工机械、物物料单独独 路口口进出，弱弱化工地地凌乱的的施工形形象。在在项目主主入口严严格的安安防措施施。2.3.22地盘包包装：1. 工地围墙作为现场的的展示十十分必要要，并有有利于烘烘托现场场气氛。其其主要目目的是对对项目信信息的有有效传播播。建议与相关关部门协协调将项项目周边边绿化进进行修剪剪2. 户外导示牌牌导视牌起到到引导客客户的作作用，在在本项目目应本着着少而精精的原则则，在引引导客户户的同时时起到烘烘托气氛氛、从细细微处体体现项目目品质的的作用。导导视牌主主要分布布各主要要大道车车行入口口，和进进入项目目大门附附近的主主要通道道。 霓虹灯 项目位于于贯穿龙龙岗与东东莞主干干道“龙平路路”与“林清路”之间间车流量量非常大大，夜间间昭示性性非常强强。2.4卖场场（招商商、销售咨咨询中心心）成立立及形象象包装面积：18802550。位置：人流流、车流较较大且昭昭示性强强的地段段，如黄黄阁路与与林清路路交汇处处或黄阁阁路与龙龙平路交交汇处。建筑风格：简约时时尚，视视觉冲击击力强，采采用较多多的玻璃璃幕强。工程造价：10万万元左右右。报建、施工工、装修时时间：预预计600天。要求交付使使用时间间：20005年年02月月10日日（春节节前）。售楼处的风风格与项项目建筑筑形体保保持一致致，并利利用现场场展板、易易拉宝、模模型充分分展示项项目定位位和推广广主题。在在气氛营营造上应应该充分分表现未未来经营营及项目目的巨大大升值空空间。并充分运用用“感官刺刺激强化化卖场气气氛”在谈论房地地产营销销领域如如何利用用“感官官刺激强强化卖场场气氛”之之前，先先说两件件案例：【案例一】中中国最早早的体验验营销，茅茅台酒机机智夺冠冠1912年年，中国国的茅台台酒第一一次参加加在巴拿拿马举办办的“世界博博览会”，和西西方的洋洋酒同台台竞技，然然而当时时西方人人对于中中国的酒酒知之甚甚少，加加上包装装上和洋洋酒的差差异，茅茅台酒并并没有引引起参展展商和评评委的注注意，茅茅台酒的的展位上上门可罗罗雀。中中国参展展的酒商商们看在在眼里，急急在心里里，一筹筹莫展。突突然间，有有人灵机机一动，装装作一不不小心将将摆放在在展台上上的茅台台酒打翻翻在地，顿顿时香飘飘四溢，酒酒香飘到到展场的的每一个个角落。来来参观的的人们纷纷纷围了了上来看看个究竟竟，对于于中国的的茅台酒酒啧啧称称奇。一一时间，茅茅台酒在在博览会会上名声声大造，最最终捧得得金奖而而归，成成为中国国的“国国酒”。【点评】嗅嗅觉，是是人类感感官最奇奇妙的体体验。时时隔两年年，我依依然可以以清晰的的记忆起起两年前前途径香香港新机机场，在在一间咖咖啡厅喝喝咖啡的的时候，四四周空气气中弥漫漫着咖啡啡的香味味以及周周边金发发碧眼的的异域人人士身上上香水的的混合气气味，顽顽固的根根植在我我的记忆忆深处。而而茅台酒酒在当时时默默无无闻的情情况下，巧巧妙的运运用了酒酒香四溢溢的嗅觉觉，最终终名声大大振，奠奠定了中中国第一一国酒的的美誉。这这出奇制制胜的一一招，实实在是功功不可没没，成为为体验营营销的经经典案例例。【案例二】美美国电影影称霸全全球的奥奥秘“肾上上腺激素素”战胜胜“荷尔尔蒙激素素”近220年来来，美国国电影横横扫千军军、称霸霸全球，已已经是不不争的事事实。以以至于有有人说：在一个个日益“全全球化” 的社会里，全世界的人都在一边喝可口可乐，吃麦当劳的汉堡，一边看美国的电影。美国电影，作为输出“美国文化”侵蚀全球市场的代表，充斥了全球的电影院。其中也包括中国的电影市场。在美国电影影争夺全全球电影影市场的的过程当当中，不不是没有有遇到过过竞争对对手。欧欧洲电影影从业人人员，为为了捍卫卫欧洲的的电影市市场，抵抵御“美美国文化化”的冲冲击，一一直在试试图和美美国电影影相抗衡衡。每年年通过法法国“嘎嘎纳电影影节”和和德国“柏柏林电影影节”的的举办，大大力宣扬扬欧洲本本土电影影，吸引引更多的的欧洲人人看欧洲洲的电影影。然而而，让人人遗憾的的是，欧欧洲电影影依然不不能够和和美国电电影相抗抗衡，在在每年的的“嘎纳纳电影节节”和“柏柏林电影影节”上上，依然然是美国国的电影影明星和和电影大大出风头头。按理理说：欧欧洲国家家普遍具具有悠久久灿烂的的文化，丰丰厚的历历史人文文底蕴，良良好的艺艺术修养养，为啥啥就斗不不过美国国电影？排除欧美两两地几乎乎接近的的“技术术、制作作成本、大大明星” 等等因素。最终，有人归咎于这是“肾上腺激素战胜荷尔蒙激素”的原因。美国电影最擅长动作片/警匪片、战争片、灾难片、和科幻片。据统计：这些以动作电影（ACTION MOVIE），宣扬暴力出名的美国电影，他精心设计的动作场面可以让观众在每4分钟，就有一次感官上的“高潮刺激”，在一个半小时的电影放映时间内，让观众“高潮迭起”。喜欢看美国电影的观众，他在电影院分泌的是“肾上腺激素”。而欧洲电影最擅长的是描写以浪漫情怀著称的爱情（情色）电影，看欧洲电影的观众，他在电影院分泌的是男女情欲的“荷尔蒙激素”。【点评】肾肾上腺激激素最终终战胜荷荷尔蒙激激素，反反映了人人类内心心深处，其其实是非非常喜欢欢感官刺刺激的。这这种感官官刺激，在在可以接接受的范范围里，总总是越强强烈越好好，最终终造就了了越来越越多“感感官至上上”的“感感官主义义者”。【房地产领领域，通通过“感感官营销销体系”强强化卖场场气氛】谁说营销非非得要大大投入的的打广告告，才有有效果。真真正有价价值的是是方法,是策略略.在房房地产市市场营销销中，适适当的导导入“感感官营销销体系”,就能刺激更多的消费者,为楼盘的销售，创造意想不到的营销成果。这种整合了了视觉、嗅嗅觉、听听觉、味味觉、触触觉的“感感官营销销体系”是是一种投投入成本本较低,效果却却很大的的营销策策略,我我认为在在项目卖卖场的包包装和气气氛的营营造上，起起码可以以用上了了其中的的四种感感官刺激激:1.嗅觉：淡淡的的香味在在客户必必经的看看楼通道道上和样样板房，楼楼吧现场场烧煮的的咖啡香香味等等等，吸引引客户驻驻留。2.听觉：来自女女性销售售人员的的甜言蜜蜜语，卖卖场播放放的优美美音乐。3.视觉：视觉是是“感官营营销体系系”中最重重要的因因素，也也是卖场场气氛营营造最重重要的一一环。设设计制作作精美的的售楼资资料、装装修精美美的样板板房、气气氛热烈烈、色彩彩鲜艳的的POPP挂旗、拱拱门、路路灯旗、甚甚至是售售楼员的的亲切笑笑容，秀秀色可餐餐，无不不让到访访客户心心情愉悦悦，信心心倍增。4.触觉：样板房房摆放精精美的家家私，质质感优良良的装饰饰，都会会让人忍忍不住地地触摸一一下。在这里要特特别说明明的是：这个卖卖场不单单单是指指“售楼楼处”。而而日是指指 “大大卖场”，只只要是项项目红线线范围以以内的，统统统都是是你的卖卖场。在在你的卖卖场内运运用一下下“感官官营销体体系”，让让每一位位到访的的客户可可以进入入事先设设定的“HIGH状态”，就能收到事半功倍的效果。2.5形象象宣传包包装主要包括办办公事务务系统、交交通工具具包装、宣宣传物料料、礼品品等，在在制作过过程中应应充分考考虑与咨咨询中心心相结合合。2.5.11办公事事务系统统：主要指现场场招商人人员所使使用的各各类销售售用具，包包括信封封、信纸纸、便笺笺纸、饮饮用水杯杯、档案案袋、手手提资料料袋；（名名片、工工作牌、着着装采用用统一标标准）2.5.22宣传物物料：宣传物料主主要指招招商中所所需要的的基本资资料，包包括： 招招商手册册主要展示项项目基本本情况和和营销主主题。包包括项目目简介、区区域介绍绍、交通通、智能能化设施施、营销销主题、未未来经营营场景描描述、等等等。光盘广告告 由于本项项目推广广期可展展示性较较差，建建议采用用袖珍光光盘广告告的形式式，招商商手册、DDM直邮邮配合使使用，在在光盘中中利用电电脑动画画充分展展示未来来项目的的经营场场景和项项目的独独特之处处。DM直邮邮广告 针对目标标客户有有针对性性的进行行EMSS投递，增增强目标标客户的的重视程程度，同同时给目目标客户户被重视视的感觉觉。第 三 篇篇招商现场资资料及物物料准备备3.1项目目规划设设计部分分资料项目设计单位制作单位执行单位完成时间数量项目总平面面图效果图设计院设计计广告公司国启实业12月300日前1套项目立面效效果图设计院广告公司国启实业12月300日1套项目园林效效果图园林公司广告公司国启实业12月300日1套楼层平面图图效果图图设计院广告公司国启实业12月25530日日审稿、提提修改意意见分别4000份份1月15日日出正稿稿项目查仗报报告国土局国启实业已完成装修标准设计院广告公司国启实业12月200日前出出草案12月20025日日审稿、提提修改意意见1月15日日出完成成3.2视觉觉形象延延展设计计项目设计单位制作单位执行单位完成时间备注VI设计广告公司广告公司国启实业12月200日前出出草案12月255日审稿稿，提修修改意见见1月15日日出正稿稿工地外墙包包装设计计广告公司广告公司国启实业12月255日出草草案12月300日审稿稿，提修修改意见见1月5日出出正稿1月15日日前竣工工指示路牌广告公司广告公司国启实业12月255日出草草案12月28830日日审稿、提提修改意意见1月5日出出正稿1月10日日前制作作、安装装完毕现场大型广广告牌设设计广告公司广告公司国启实业12月200日前出出草案电脑喷绘12月25528日日审稿、提提修改意意见1月8日前前制作、安安装完毕毕现场展示系系统A大幅展板板设计制制作B效果图展展板设计计制作C顶挂彩旗旗设计制制作广告公司广告公司国启实业12月200日前出出草案1月1025日日修改2月10日日前制作作、安装装完毕工程进度表表工程部广告公司国启实业12月255日前模型制作设设计与制制作（区区域模型型、项目目模型）模型公司模型公司国启实业1月20日日前霓虹灯广告公司广告公司国启实业1月20日日前3.3工程程及其它它配合：项目设计单位制作单位执行单位完成时间备注咨询中心装装修 设计院装修公司国启实业2月8日前前装修完完毕工地围墙广告公司广告公司国启实业12月200日设计计样稿12月255日新围围墙修建建完毕1月20日日前装饰饰完毕3.4招商商销售物物料及宣宣传用品品项目数量备注招商手册500DM（海报报 传单单）100000来电表5000来人表5000客户本10名片1租赁合同200宣传光碟100国启实业公公司营业业执照1复印件楼宇说明书书500酒店管理公公司介绍绍1000酒店物业管管理收费费标准1000酒店管理公公司协约约300l 物品配备项目数量备注区域模型1加深客户对对区域的的认同项目模型1水杯若干需统一包装装印刷饮水机1销售桌4销售椅20办公桌1电脑1电脑桌椅1销售柜台1电话4传真1复印机1宽带网1DVD机1背景音乐系系统132寸背投投1花篮4烟缸4欢迎光临脚脚垫1空调足够文件夹4计算机6激光笔4荧光笔5签字笔10复印纸足够垃圾箱4制服6宿舍2文件柜2文件架3看楼车2仓库1销控板2更衣室及柜柜1第四篇招商实施及及推案方方式招商总体战战略总体战略：坐招+直招招+代理理商招相相结合，做做到有效效招商4.1 总总策略打造龙岗首首家“4万平平方饮食食娱乐旗旗舰、提提供一站站式服务务”利用项目的的稀缺、尊尊贵、私私密性的的优势，突突出本项项目属龙龙岗“饮食休闲闲娱乐巨巨无霸”的核心心特质。工作重点：Ø 酒店管理公公司确定定Ø 广告公司确确定Ø 招商及销售售方式确确定4.2 招招商策略略以较低租赁赁价格吸吸引深圳圳知名品品牌商家家，树立立项目价价值标杆杆。然后后以较高高价格吸吸收中小小业态实实现项目目整体租租赁价格格。4.2.11 招商商推广策策略之一一以片区区价值带带动项目目投资价价值由于该项目目的价值值，主要要依托了了龙岗、东莞及及惠州的的价值。因因此在市市场推广广中，应应充分整整合地块块价值，从从而顺理理成章地地带出的的独特投投资价值值。 本项目目所依托托的地段段价值, 从下下面两个个层次进进行挖掘掘。· 整合东莞凤凤岗、惠州惠惠东、龙岗中中心城及及布吉横横岗目标标消费群群资源· 整合中心城城区域的的商务资资源和地地标资源源；· 整合项目片片区生活活资源；整合资源时时, 应应围绕项项目市场场推广的的主题来来进行，而而不能杂杂乱无章章地拼凑凑。4.2.22 推广广策略之之二以跟庄庄品牌商商家价值值提升投投资价值值 品牌牌商家所所到之处处无不车车水马龙龙。4.3.品品牌战略略以项目建立立公司的的品牌，通通过产品品品质导导入企业业。外企企强势抢抢滩龙岗岗地产，打打造大陆陆知地产产名牌国启实业的的精神缔造都市新新生活；以坚持追求求卓越，传传达专业业服务品品质。国启实业的的形象国启地产代代表价值值，代表表一种生生活方式式，国启实业的的主张城市建筑是是城市的的名片，建建筑将载载入历史史，今天天我们在在缔造百百年后龙龙岗的面面貌。“我们今天天的努力力，成就就明天的的历史”。4.4、招招商及销销售阶段段控制时间：2004年12月 策略： 包装攻击阶段 时间：2005年1月开始 策略： 坐招+直招亮点： 招商推荐会+DM直 邮   时间：2005年2月中 策略： 借势出击 亮点： 主力店签约     时间：2005年4月18日 策略： 造势营销 招商准备期招商期销售预热期销售期本项目预计计招商期期为6个个月，初初步考虑虑于20005年年10月月1日正正式开业业，主力力店签约约后开始始项目销销售推广广，招商商整体完完成到550%左左右约220055年4月月中旬强强势入市市，销售售面积777000，销售售均价约约100000元元/，第一一阶段总总销金额额预计770000万。开开业前力力求实现现销售660%回回收资金金40000万元元。4411招商准准备期工作内容：确定招招商咨询询中心、确定广广告公司司、确定项项目（酒酒店）管管理公司司、确定招招商销售售方式、制作招招商手册册、现场包包装、团队组组建、物料准准备目的：树立立产品市市场形象象，做足足充分准准备，广广泛传播播楼盘卖卖点，建建立客户户关系网网，奠定定招商基基础行动要点： 主力力店招商商 对主力店店的招商商步骤和和技巧 第一步：重视主主力店市市场定位位和业态态定位等等设计前前的商业业策划，并并将其作作为招商商工作的的指导性性文件；掌握正正确的招招商程序序，并在在规划设设计前完完成主力力店租赁赁工作。具具体的程程序如下下： 商圈分析析市场定定位业态定定位主力店店租赁 规划划设计 建造造  主力店部部分可在在项目的的条件下下按主力力店的要要求进行行设计和和建造。 本项目第第一步中中规划设设计已完完成故只只能从第第二步开开始 第二步：按拟定定的市场场定位和和业态定定位确定定初步主主力店条条件。通通过相关关网站、展展览会、研研讨会等等各种渠渠道接触触、了解解符合条条件的零零售商或或其他服服务商，并并掌握其其拓新店店的计划划，最后后再确定定主力店店目标名名单，并并将其设设立成三三层目标标群。第第一层：5X家家 ； 第二层层：3XX家 ； 第三层层：2XX家 （X表表示拟招招主力店店的个数数，不同同业态要要分开） 第三步：召开主主力店招招商恳谈谈会，邀邀请前期期已掌握握的相关关目标群群所有的的客户参参加，恳恳谈会的的内容主主要是征征求他们们对项目目主力店店合作的的条件、可可能性及及其他方方面的建建议，而而这些建建议均可可用于制制订合理理的招商商条件和和政策。召召开恳谈谈会时，可可邀请当当地政府府相关领领导或职职能局的的领导参参加，并并请他们们在会上上介绍当当地的投投资情况况和表示示支持的的态度。当当然，最最好能邀邀请当地地有影响响的媒体体派记者者参加恳恳谈会。 第四步：视招商商恳谈会会的情况况，在会会后逐个个向分层层次的目目标群进进一步介介绍项目目情况及及合作条条件，采采用每隔隔233天沟通通一次的的跟踪办办法专人人跟进。而而且，要要重点对对第一层层目标群群的各个个管理层层进行充充分的沟沟通，加加快其投投资决策策的步伐伐。4.4.22 招招商期特殊商户招招商优惠惠原则。 特殊商商户是指指具有较较高文化化、艺术术、科技技含量的的经营单单位且规规模较大大，经营业业态与项项目主题题吻合，对他们给予优惠政策，如一次性免一年至两年租但需交一定的押金及10年租约方可租邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。统一招商的的“管理理”要充充分体现现和强调调对商户户的统一一服务。由知名的经营管理公司来实现：统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上、在招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务”就是要求“服务”出本项目的品牌与特色来。 行动要点 上门推荐荐+招商商推荐会会+DMM直邮 经经营管理理公司的的确