南汇区三灶镇别墅项目报告24986.docx

南汇区三灶镇别墅项目报告目 录第一部分 宏观市市场分析析002220第二部分 上海别别墅市场场分析221334第三部分 项目环环境分析析335337第四部分 区域市市场分析析338449第五部分 产品定定位550774第六部分 销售策策略775000第一部分 宏观市市场分析析供需两两旺，外外来购房房者比例例增高市场规规范，大大势看好好，稳步步发展一、 2002年年房地产产市场分分析：2002年年上海市市房地产产市场继继续上年年的快速速发展势势头：房房地产开开发建设设规模保保持高位位增长，商商品房市市场供需需两旺,市场总总体呈现现加速发发展态势势。20002年年上海市市房地产产市场综综述如下下：1、 市场综述：Ø 本市房地产产开发投投资额自自19999年开开始连年年攀升，220022年投资资额突破破了7000亿元元前所未未有的高高位，土土地供应应继续放放量，220022年新增增经营性性用地出出让面积积较上年年增加552.22%，其其中住宅宅出让面面积同比比增幅更更是高达达60.4%。Ø 商品房批准准预售面面积和预预售登记记面积实实现了跳跳跃试发发展，供供求比趋趋于稳定定，存量量产权房房交易量量继续较较快增长长，显示示了上海海市房地地产市场场正步入入一个崭崭新的发发展时期期，房地地产市场场将更趋趋活跃成成熟。2、 走势分析：Ø 投资建设规规模进一一步趋大大，办公公、商业业底位反反弹：自19977年以来来，上海海市房地地产业步步入上升升轨道，特特别是近近几年发发展势头头加快，房房地产市市场各主主要指标标持续增增长。在在整个房房地产市市场发展展过程中中，住宅宅无疑成成为本市市房地产产业发展展的领头头羊，对对本市房房地产业业发展起起了举足足轻重的的作用。220022年房地地产投资资额住宅宅超过777%，施施工面积积、新开开工面积积及竣工工面积住住宅比重重超过883%。Ø 旧区改造力力度加大大，中心心城区“空心化化”迹象逐逐渐显现现：近年来，上上海市加加大了旧旧城区改改造进程程，动拆拆迁面积积连续三三年增加加，而近近两年增增幅均超超过255个百分分点，220022年完成成动拆迁迁面积是是20000年的的1.776倍，动动拆迁面面积快速速增加。Ø 商品房供需需两旺，供供求关系系渐趋理理想，存存量房增增幅放缓缓：2002年年上海市市增量商商品房市市场完成成跨越式式的发展展，商品品房批准准预售面面积和预预售登记记面积同同步大幅幅增长。近6年，本本市商品品房批准准预售面面积走出出“U”字型，在在19999年触触底回升升。1999720001年，批批准预售售量始终终在1440019000万区间波波动。预预售登记记面积稳稳步增长长，由119977年的低低位开始始增长，119977年供求求比仅为为1：00.255，随后后商品房房预售量量逐年增增加，至至20001年供供求情况况逆转，年年度需求求量首次次超过供供给量，达达到1：1.110的高高位；220022年供求求关系趋趋势于平平和，在在供需放放量的同同时，供供求比有有所下降降，位于于1：11.033，说明明本市商商品房市市场经历历近年的的发展，正正逐步走走向成熟熟，房地地产市场场自我调调节能力力逐渐加加强。2002年年本市购购房对象象发生了了一定变变化，在在所有购购房者中中，本市市购房者者购房面面积比重重增幅最最低，而而境外购购房者购购房面积积较上年年增加了了1.55倍， 20002年本本市居民民购房比比重有所所下降，较较上年减减少5.11%，而外外地和境境外比重重分别提提升了22.822%和22.299%。3、 价格分析：Ø 商品房价格格继续上上扬，住住宅价格格稳定增增长：根根据上海海市房地地产交易易中心统统计数据据表明：20002年上上海市商商品房价价格继续续上扬，220022年商品品房平均均成交价价格48895元元/，同同比增长长12.46%。Ø 商品房住宅宅价格结结构重心心明显上上移，价价位越高高成交量量增幅越越大：统统计表明明20002年低低价位段段上成交交量减少少，其他他价格段段上随价价格越高高，其成成交量增增长速度度越快。220022年单价价30000元/以下下商品房房成交面面积同比比下降了了3.44%，占占总量114.44%的比比重，较较上年下下降了77.6%，而330000-50000元元/、550000-70000元元/及及70000元/以上上成交量量增幅分分别为442.22%、997.99%和1131%，升幅幅依次趋趋大。Ø 存量房成交交价格快快速上升升，其上上涨幅度度大于增增量房Ø 2001-20002年全全市住宅宅价格成成交（套套数）结结构比较较（单位位：%）二、20003年上上半年上上海房地地产市场场分析 2003年年上半年年，上海海房地产产市场继继续保持持近年来来供求两两旺的运运行态势势，各项项指标在在高位运运行中稳稳定增长长，投资资与消费费同步发发展，供供应与需需求基本本平衡。期期间，经经受"非非典"疫疫情等不不利因素素的影响响，5月月份商品品房预售售登记、存存量房买买卖等个个别指标标一度出出现微降降的情况况，但自自6月份份起即开开始大幅幅回升，呈呈现健康康的发展展态势。 1、房地产产开发结结构逐步步优化，商商品住房房供应结结构正趋趋改善 今年上半年年，全市市商品房房登记预预售面积积为12274.37万万平方米米其中，每每平方米米均价在在40000元以以下的为为3877.044万平方方米，占占30.4%；40000至770000元的为为6488.866万平方方米，占占50.9%；70000元以以上的为为2388.800万平方方米，占占18.7%。从从总体上上看，供供给结构构基本合合理。而而且，由由于政府府宏观调调控和市市场机制制自我调调节的双双重作用用，上海海房地产产开发投投资行为为更趋理理性化，商商品住房房供应结结构正趋趋改善，未未来几年年中低价价位商品品住宅的的供应量量将有明明显增加加，从而而为解决决房地产产市场发发展中的的阶段性性结构矛矛盾打下下基础。 一是从旧住住房改造造情况分分析，中中心城区区批准拆拆迁总量量得到有有效控制制。由于于前几年年批准拆拆迁量较较多，今今年上半半年全市市实际动动迁居民民为4008622户，比比去年同同期仍有有所上升升。但是是，由于于今年以以来适度度控制了了旧区改改造节奏奏和旧住住房拆除除改造总总量，上上半年批批准拆迁迁居民为为366609户户，同比比下降440388户，下下降幅度度近100%，这这对减缓缓中心城城区高价价商品房房的上市市速度和和缓解中中低价位位商品房房供不应应求的压压力将产产生积极极的影响响。 二是从经营营性土地地出让情情况分析析，中低低价位商商品住宅宅用地供供应量明明显增加加。上半半年全市市共出让让经营性性用地111088.9万万平方米米，其中中商品住住宅用地地9244.8万万平方米米，占供供应总量量的833.4%。其中中，闵行行、奉贤贤、松江江、青浦浦、宝山山、嘉定定、南汇汇等七个个区达8803.5万平平方米，占占总量的的72.5%，比比例有较较大幅度度提高。这这部分土土地可建建面积为为7500万平方方米，其其中住宅宅可建总总量为6686.2万平平方米。 三是从商品品房新开开工情况况分析，中中低价位位商品住住宅的供供应比重重有所提提高。上上半年全全市新开开工面积积15881.229万平平方米，其其中商品品住宅113566.655万平方方米，同同比分别别上升556.55%和448.77%。全全市新开开工商品品住宅中中，内外外环线间间和外环环线以外外所占比比重进一一步扩大大，分别别达到552%和和22%。 2、房地产产投资继继续快速速增长，成成为扩大大投资需需求的重重要推动动力 今年上半年年，全市市完成房房地产开开发投资资4177.433亿元，同同比增长长17.5%，占占同期全全社会固固定资产产投资总总额11108.78亿亿元的337.77%。其其中，住住宅投资资3288.555亿元，占占房地产产总投资资的788.7%。目前前，房地地产投资资已成为为扩大投投资需求求的重要要生长点点，有效效地拉动动了全社社会经济济的增长长。从房房地产投投资资金金来源分分析，国国有、私私营、外外商港澳澳台等投投资主体体共同推推进房地地产市场场发展。值值得一提提的是，外外商及港港澳台房房地产投投资额快快速增长长，和上上年同期期相比，增增幅达到到37.5%，表表明境外外投资商商继续看看好上海海房地产产市场的的发展前前景。 3、新建商商品房供供求关系系基本平平衡，空空置量持持续下降降 从竣工销售售比分析析，全市市商品房房竣工面面积为6637.23万万平方米米，销售售面积为为7466.755万平方方米，两两者之比比为1：1.117。从从批准上上市与登登记预售售比分析析，全市市批准上上市预售售的商品品房13306.99万万平方米米，商品品房预售售登记面面积12274.37万万平方米米，两者者之比为为1.003：11。上述述数据表表明，本本市房地地产市场场的供求求关系处处于基本本平衡、协协调发展展的状态态，从而而使商品品房空置置量保持持持续下下降的态态势，特特别是商商品住宅宅空置面面积处于于近年来来少见的的低位。220022年底，全全市空置置一年以以上的商商品房2279万万平方米米，其中中住宅1134万万平方米米。至今今年6月月底，住住宅空置置量仍呈呈下降态态势，为为1066万平方方米。 4、内外销销非商品品住房市市场并轨轨的政策策效应开开始显现现，投资资与消费费明显升升温 为了进一步步完善全全市统一一的房地地产市场场体系，上上海自今今年3月月1日起起取消国国有土地地上的各各类非居居住房屋屋租售对对象的限限制，实实施内外外销非商商品住房房市场并并轨。今今年第二二季度，办办公楼、商商业营业业用房等等非居住住商品房房的投入入、产出出和销售售增幅明明显，高高于商品品住宅增增长速度度。办公公楼、商商业营业业用房等等非居住住商品房房开发投投资为888.888亿元元，比上上年同期期的699.866亿元增增长277.233%，比比今年第第一季度度的311.111亿元增增长1885.770%；新开工工面积为为2244.644万平方方米，比比上年同同期的998.229万平平方米增增长1228.555%，比比今年第第一季度度的1003万平平方米增增长1118.110%。此此外，全全市登记记预售的的办公、商商业营业业用房面面积为224.11万平方方米，比比一季度度增长7714%。 5、存量房房买卖面面积持续续大幅上上升，接接近新建建商品房房预售量量 存量房地产产交易在在前几年年高速增增长以后后，20002年年的交易易量增幅幅有所下下降。但但是，今今年以来来又呈现现较大幅幅度上升升的势头头。上半半年全市市存量房房买卖面面积为110155.166万平方方米，同同比增长长25.1%。其其中，一一季度为为4711.300万平方方米，同同比增长长41.2%；二季度度为5443.886万平平方米，同同比增长长13.91%。因此此，存量量房在整整个房地地产交易易中的比比重进一一步提高高，与新新建商品品房预售售面积的的比例由由今年第第一季度度的0.76：1提高高到0.82：1。 从总体上看看，上海海以土地地供应为为龙头的的市场调调控机制制逐步完完善，房房地产市市场发展展的势头头是健康康的。下下一阶段段，我们们将根据据上海的的实际情情况，加加大宏观观调控的的力度，努努力保持持上海房房地产市市场持续续、健康康、有序序的发展展态势。一一是按照照政府调调控、市市场供地地、规范范运作、依依法管理理的原则则，加强强对土地地市场的的调控和和管理，加加快土地地供应方方式的转转变。二二是以重重大工程程配套商商品房为为抓手，推推进中低低价商品品房建设设，调整整优化房房地产开开发结构构，使住住房供给给结构与与大多数数普通老老百姓的的需求相相一致，充充分发挥挥房地产产业的产产业联动动和带动动投资消消费的双双重作用用。年内内，确保保去年开开工的1100万万平方米米重大工工程配套套商品房房全面竣竣工。在在此基础础上，市市区联手手再新开开工建设设配套商商品房3300万万平方米米以上，其其中市里里结合城城市总体体规划和和土地利利用总体体规划的的调整，依依托城市市轨道交交通和快快速干道道等大型型市政基基础设施施和公共共服务设设施，在在中心城城区外侧侧东南西西北的南南汇周浦浦、嘉定定江桥、宝宝山顾村村等基地地，高起起点规划划、高水水平设计计、高质质量施工工、高标标准管理理，建设设中低价价"四高高"示范范居住区区，争取取开工1150万万平方米米。三是是按照""两增两两降"（增增绿化、增增空间，降降容积率率、降高高度）的的要求，继继续坚持持"拆、改改、留""并举的的方针，稳稳步推进进旧区改改造。四四是研究究完善促促进住房房消费的的政策，把把二三级级市场做做大做强强，从而而巩固和和提高房房地产业业的支柱柱产业地地位。五五是在面面上推进进住房市市场化、商商品化的的同时，进进一步完完善廉租租住房制制度，切切实解决决好最低低收入家家庭的住住房困难难问题。 2003年年上半年年房地产产市场开开发交易易数据汇汇总 面积积单位：平方米米 金金额单位位：万元元序号名 称称2003年年二季度度同比增长（）2003年年上半年年同比增长（）1房地产开发发投资 27765560 12.2 41743321 17.5 2新增经营性性项目土土地出让让面积 54787729 29.7 1108990377 44.1 可建建筑面面积 73151184 -3.6 1268551788 -4.1 其中：商品品住宅土土地出让让面积 41195596 13.0 92482257 34.3 可建建建筑面面积 53316656 -16.00 97580082 -13.88 3完成土地开开发面积积 12796696 50.6 15442295 44.6 4商品房新开开工面积积 89498889 68.3 1581229499 56.5 5商品房竣工工面积 47030038 54.5 63723346 36.0 6商品房批准准预售面面积 78506673 16.8 1306998988 14.8 其中：商品品住宅批批准预售售面积 71126636 24.3 1206555166 22.3 7已登记的商商品房预预售面积积 65301189 -8.5 1274337277 3.6 商品房预售售成交金金额 38074419 13.3 71104497 22.4 其中已登记记商品住住宅预售售面积 64336695 -7.1 1233990200 3.5 商品品住宅预预售成交交金额 37212243 15.5 67674486 22.7 8商品房批准准销售面面积 85873392 43.9 1616334333 37.0 商品住宅批批准销售售面积 77314491 63.1 1376882200 43.9 9已登记的存存量房买买卖面积积 54386617 13.9 1015116288 25.1 存量房交易易成交金金额 21242243 55.5 38084450 68.8 其中：存量量住宅买买卖面积积 42756691 22.4 80058883 32.4 存量量住宅买买卖成交交金额 17220005 58.5 31361147 69.3 10预购商品房房抵押建建筑面积积 76349992 53.8 1305999155 55.8 抵押贷款额额 19408848 38.1 36408845 53.3 11在建工程抵抵押建筑筑面积 56238896 24.1 85310045 13.7 抵押贷款额额 8716559 39.7 13545560 30.0 12现房抵押建建筑面积积 1229998499 -12.22 2383114299 2.7 抵押贷款额额 39454481 30.7 72558897 42.8 13批准拆迁面面积 28098806 22.1 41158879 49.1 其中：居民民 18778825 7.5 27815509 39.9 单位 9319881 68.0 13343370 72.9 14完成拆迁面面积 17291119 16.8 30671134 56.6 其中：居民民 14744433 34.1 26358871 89.6 单位位 2546886 -33.22 4312663 -24.11 2003年年上半年年房地产产市场商商品房预预售结构构分析数数据汇总总 单位：平方米米 分类名称分类结构预售面积同比增长（）比重（）单价分类3000元元以下 16005508 -12.66 12.6 3000-40000元 22699909 -32.55 17.8 4000-50000元 28779942 -7.8 22.6 5000-60000元 22072246 21.8 17.3 6000-70000元 14034425 67.5 11.0 7000元元以上 23880031 106.00 18.7 房型分类70平方米米以下 3422772 28.7 2.7 70-1000平方方米 18166623 -17.44 14.1 100-1150平平方米 68655549 4.2 53.4 150平方方米以上上 38233333 18.1 29.8 对象分类本市 96387783 5.5 75.6 外地 23423317 -5.1 18.4 境外 7626227 9.4 6.0 用途分类住宅 1233990200 3.5 96.8 办公 885466 -34.44 0.7 商业 1822115 -25.11 1.4 三、20003年发发展预测测1、经济环环境展望望 外资的加大大投入，中中国申博博成功等等因素将将为上海海提供经经济增长长的强劲劲动力。220033年预计计上海经经济将继继续保持持10左右的的增长率率。20003年年，上海海人均GGDP将将达到553000美元，随随着恩格格尔系数数进一步步降低，居居民用于于住房的的开支将将增加。良良好的宏宏观经济济将为房房地产发发展提供供强有力力的支持持。 上海人均GGDP变变化趋势势预测220033年上海海住宅投投资预计计达5880亿元元，住宅宅新开工工面积118000万平方方米，竣竣工面积积18000万平平方米。220033年投资资总额和和开工、竣竣工面积积都将比比20002年有有一定程程度增加加。投资资的增加加使20003年年的供应应保持较较高水平平，鉴于于绝大部部分参与与旧区改改造的发发展商是是等到220022年年底底才拿到到立项和和规划指指标，这这些项目目将不可可避免地地于20003年年下半年年销售。此此外，浦浦西中心心城区由由于20002年年上海土土地政策策的原因因，土地地市场供供应量不不大，这这将客观观上导致致20003年上上半年预预售市场场不可能能有大的的放量。大大量的发发展商在在20002年底底才确定定开发地地块的容容积率，预预计此类类项目推推向市场场大多会会在20003年年9月份份以后。中中心城区区高价物物业于220033年下半半年集中中上市将将是本年年度一道道风景线线。 由于新老动动迁法规规的综合合影响及及容积率率适度降降低而导导致的土土地成本本上升，供供应量的的集中放放大，这这将给220033年下半半年及以以后几年年上海房房地产带带来较大大的市场场压力。 2、需求展展望 中国最大大的资料料库下载载2003年年，上海海商品房房的需求求量仍然然可观。申申城商品品房的需需求应考考虑以下下因素：一是旧旧区改造造和基础础设施建建设带动动的需求求；二是是市民改改善住房房条件的的需求；三是外外来人士士的购房房需求。据据测算，因因旧区改改造和基基础设施施建设，每每年需动动迁居民民7万至至8万户户，由此此产生需需求量约约6000万平方方米；因因改善住住房条件件的需要要，购房房的居民民有6万万至7万万户，需需求量约约7000万至8800万万平方米米；外来来人士，包包括境外外和外省省市人士士，如果果购房占占全市商商品房交交易量的的比例保保持在110115，这这部分的的需求量量约2000万平平方米。因因此20003年年商品住住宅的总总体需求求预计将将达到116000万平方方米以上上。 2002年年，上海海房价涨涨幅为112，对对此，业业界有着着不同的的看法。上上海中原原认为，220022年上海海房价走走势上涨涨是建立立在合理理的基础础上，而而非炒作作或泡沫沫。20002年年，房地地产市场场的供给给和需求求基本平平衡，求求略大于于供，供供销两旺旺，存量量房交易易大幅增增长，前前几年累累积的空空置房逐逐步消化化，大幅幅减少。据据此，中中原认为为，20003年年上海房房价尚有有一定上上升空间间。 影响房价的的主要因因素有两两个：开开发成本本和住宅宅市场的的供求，最最根本的的还是供供求关系系。从住住宅需求求来看，上上海人口口众多，外外省市、境境外人士士更由于于上海的的国际地地位及影影响日益益加大，进进而看好好上海置置业投资资前景。从从开发成成本看，由由于城市市土地的的稀缺性性，土地地有着较较大的升升值空间间。3、热点展展望 外资加快进进入在产产业竞争争中，预预计20003年年将是国国内房产产企业走走向联合合之路的的一年。目目前外资资房地产产企业加加快了进进军上海海的步伐伐，统计计数据表表明在220022年上半半年，注注册资金金超过330000万美元元的房地地产企业业达到了了15家家，由和和记黄埔埔、新世世界、新新鸿基、瑞瑞安地产产等香港港地产商商掀起的的"投资资潮"将将再度上上演"升升级版""。房地地产业加加快了入入世的步步伐。据据摩根斯斯坦利公公布的海海外基金金投资中中国房地地产市场场的一项项研究显显示：在在未来223年年中间，将将有310亿亿美元的的海外资资金进入入上海市市场，他他们凭借借着雄厚厚的资金金实力、先先进的物物业管理理模式、营营销网络络和更加加专业化化、人性性化的服服务理念念逐鹿市市场，而而内地房房地产商商天然的的地区优优势将逐逐步弱化化、势必必需要走走联合之之路，扩扩大融资资渠道、更更新经营营理念，重重新打造造核心竞竞争力。 品牌竞争在在激烈的的竞争中中，上海海的房地地产将在在20003年进进入品牌牌竞争的的时代。竞竞争的重重心正在在从单个个楼盘间间的较量量变为企企业间实实力的比比拼。时时下，购购房者更更看重开开发商的的品牌。对对于广大大购房者者来说，注注重品牌牌意味着着看招牌牌，买放放心，得得实惠。对对开发商商来说，为为赢得购购房者，必必须全方方位地开开展品牌牌建设，楼楼市竞争争将围绕绕企业品品牌展开开，这是是今年上上海楼市市竞争的的主旋律律。 四、未来五五年发展展预测 上海楼市后后5年将将呈波动动性增长长。这是是一家本本地公司司"新汉汉业机构构"近期期所作的的市场预预测，虽虽然仅是是一家之之言，但但是分析析实在，有有一定参参考意义义。现状和未来来自19999年上海海楼市回回暖以来来，上海海房地产产市场价价格已连连续4年年上涨，这这种情况况是在以以下4大大背景下下发生的的。一、GGDP总总量连续续十一年年两位数数增长，至至20002年人人均GDDP达到到49000美元元，上海海步入住住宅消费费的高增增长时期期；二、房房价走势势强劲，商商品住宅宅平均单单价从119999年第四四季度的的37772元增增加到220022年第四四季度的的48112元，220033年一季季度比220022年四季季度又上上涨6%；三、人人均居住住面积逐逐年提高高，到220022年底，上上海市区区人均居居住面积积为133.1平平方米，以以每年新新建20000万万平方米米、拆除除5000万平方方米的速速度推进进，每年年可增加加人均居居住面积积1平方方米；四四、20001年年，上海海百强房房地产企企业完成成的销售售占5成成，外地地房产企企业从220000年开始始大举进进入上海海，20002年年外资大大量进入入上海地地产业，房房地产业业开始走走向集中中。那么，今后后5年经经济将发发生什么么变化呢呢？首先以目前前10%的经济济增长率率推测，预预计到220088年上海海市人均均GDPP将达到到80000美元元，GDDP总量量将超过过12000亿美美元；其次，未来来5年内内上海引引进各类类人才，每每年将新新增222万人口口,届时时新增人人口需要要住宅220000万平方方米。还有，到220055年上海海轨道交交通里程程将是现现在的66倍、高高速公路路里程将将是现在在的5倍倍；为配配合20010年年世博会会的举办办，城市市整体功功能建设设将在220088年初具具雏形。总之5年内内，以上上海为龙龙头的长长江三角角洲大都都市经济济圈的格格局初具具规模，经经济总量量将接近近或超过过目前的的东京。有效需求推推进市场场随着上海市市旧城改改造和基基础设施施建设力力度的加加大，220022年上海海拆迁面面积较上上年大幅幅度增加加，居民民动拆迁迁户数约约9.99万户，消消化新建建住宅近近9000万平方方米。估估计今年年动迁量量将达到到8万户户，需住住宅8000万平平方米。动动迁补偿偿费用从从过去平平均每套套14-15万万元，现现在上升升到每套套24-25万万元，增增幅是比比较大的的。动迁迁费用所所淀积的的消费能能力不容容小觑。上海多年来来GDPP连续保保持100%以上上的增长长以及行行业景气气指数的的上升所所带来的的人均收收入的提提高，使使得一批批长期渴渴望改善善居住条条件与生生活品质质的中高高收入阶阶层加入入到购房房大军中中来，220000年以来来上海居居民可支支配收入入年增长长近100%，中中高阶层层的增加加值更大大。另外中高级级"白领领"、政政府公务务员、私私营企业业家等阶阶层也将将大量填填补中档档住宅市市场。上海近年来来吸引一一批批国国内外优优秀人才才。相当当多"两两外"人人士把自自己的事事业和生生活放在在上海，""移民""倾向日日趋明显显。20002年年上海外外来人口口预售住住房面积积达5002万平平方米，占占总量118.77%，其其中自住住比例超超过800%。在抗风险中中前进同时不能不不看到目目前上海海市场面面临两大大不健康康因素：相当部分房房地产企企业的开开发资金金对银行行依赖性性过大。在在金融市市场进一一步规范范形势下下，该部部分的投投资泡沫沫将被挤挤破，从从而有可可能引起起市场较较大的波波动。市场偏向高高价位房房产的开开发，房房产均价价上升过过快，导导致消费费极限的的提前来来临，其其结果可可能迫使使房价回回调，继继而引发发恐慌性性抛盘。两两个因素素所带来来的后果果也不能能不防。第二部分 别墅市市场分析析短期内内，供大大于求经济型型别墅发发展势头头良好一、总体别别墅市场场分析从松江九亭亭、长宁宁虹桥，到到浦东康康桥、松松江佘山山，从几几十万元元的联体体别墅，到到几千万万元的独独立式豪豪华别墅墅，今年年，上海海成了不不容置疑疑的别墅墅年。那么，有限限的市场场到底需需要什么么样的别别墅呢?相关数数据分析析如下：(一)别墅墅价格50至1220万元元人民币币的别墅墅将成为为当前上上海别墅墅市场的的主流产产品，占占总样本本的711%；其其中，550-80万万人民币币的占337.33%，881至1120万万人民币币的占333.770%。1150万万元人民民币以上上的别墅墅则为上上海别墅墅市场的的高端性性产品，随随着贫富富差距的的增大，上上海成为为世界的的上海，该该价位的的别墅同同样拥有有可观的的市场群群体。在在上海别别墅市场场的高端端性产品品中，1151至至2000万人民民币的占占6.660%，2201至至3000万人民民币的占占7.440%，3301至至5000万人民民币的占占2.110%，5501万万人民币币以上的的占2.30%。而介介于两者者之间的的别墅1121至至1500万人民民币的占占10.60%。(二)别墅区区域上海别别墅区域域排名前前三位的的是浦东东金桥地地区(占占21.30%)、康康桥地区区(占220.660%)和虹桥桥别墅区区(占117.440%)。20002年的的上海别别墅市场场区域性性已显现现，浦东东已成为为别墅的的热门区区域，而而虹桥别别墅区因因多年的的发展仍仍然吸引引着买房房人，而而前几年年兴起的的松江及及闵行别别墅区(各占111.660%、111.440%)正在趋趋于饱和和。还有有沪青平平别墅区区(占99.600%)和和其它别别墅区(只占88.100%)。(三)别墅类类型在经济济实力允允许的条条件下，独独立别墅墅是实现现别墅生生活、诠诠释自由由生活的的首选；而连体体双拼和和连排别别墅因其其适中的的价格，也也受到市市场的一一定青睐睐。在上上海别墅墅市场，各各类别墅墅占市场场总份额额中的比比例：独独立别墅墅为655%，连连体别墅墅为200%，连连排别墅墅为100%，叠叠加别墅墅为5%。(四)别墅面面积1500至2000平方方米的别别墅将成成为当前前别墅市市场的主主流面积积，即经经济型别别墅的市市场容量量最大，占占样本别别墅总量量的433.500%；2201平平方米以以上的别别墅因其其面积增增大，总总价提高高，成为为了社会会高端客客层的实实力选择择，其中中，2001至3300平平方米的的占299.800%，3301至至4000平方米米的占88.700%，4401至至5000平方米米的占11.900%，5501平平方米以以上的占占2.660%。而而1500平方米米以下的的占133.400%。(五)考虑因因素在购买买别墅115个考考虑因素素中，被被列为最最重要的的7大因因素(占占总样本本的700.5%)依次次是房型型(占111%)、物业业管理(占100.500%)、价价格(占占10.40%)、周周边环境境和文化化氛围(占100.400%)、交交通(占占10.20%)、绿绿化率和和中心景景观(占占9.880%)、升值值空间和和投资价价值(占占8.220%)。而其其中营销销包装是是人们在在作购房房决策时时最为忽忽略的，这这也反映映出当前前购房人人的理智智与专业业。所以，作为为发展商商而言，营营销包装装只是一一种表现现和广而而告之的的手段，如如果过份份花哨，反反而会丧丧失一大大批优质质客群。发发展商应应对7大大重要因因素予以以研究，因因为别墅墅是房产产的终结结消费，所所以房型型、物业业管理、绿绿化率会会成为买买房人特特别重视视的问题题；别墅墅消费群群体大都都为社会会的成功功人土，因因此极为为看重周周边环境境的层次次与文化化品位；交通与与升值空空间和投投资价值值，是能能充分反反映别墅墅价值和和长远利利益的因因素。(六)交通意意向该问题题是确认认购买别别墅的人人群对交交通的判判断性。别别墅的交交通便利利是以车车程距离离来衡量量的，有有87.3%的的人认为为半小时时车程到到机场和和市中心心的别墅墅为理想想选择；只有112.77%的人人认为不不符合自自己挑选选中意别别墅的要要求，这这可能有有两种原原因：一一是购买买人不是是以私车车为出行行交通工工具；二二是区域域性极强强，以某某一区域域为生活活工作中中心，因因此只中中意该区区域内的的别墅项项目。(七)别墅自自家花园园要求设计该该题时就就有意让让被调研研者在考考虑自己己花园面面积时，同同时也将将花园面面积算进进别墅总总价，从从而保证证回复的的客观性性。花园面面积在2200平平方米以以下为别别墅花园园的主力力需求，花花园是购购买别墅墅人群重重点关注注的因素素，高出出该市场场平均水水平，将将产生较较大市场场吸引力力。(八)别墅物物业管理理别墅物物业管理理中最需需要突出出的是安安全(占占33.60%)、服服务全面面(占229%)和智能能化(占占20.1%)，这三三项占总总样本的的82.7%；而发展展商可以以通过聘聘请有品品牌的物物业公司司来传达达物业管管理的专专业到位位。在别别墅的物物业管理理中，个个性化反反而是被被忽略的的。(九)别墅会会所在133个选择择项中，排排在最前前面的66个会所所设施依依次是便便利店、健健身中心心、温水水游泳池池、洗衣衣店、网网球场、儿儿童乐园园。其中中最为重重要的是是便利店店(占112.550%)、健身身中心(占122.200%)、温温水游泳泳池(占占10.50%)。生活便利和和运动健健身是购购买别墅墅的人群群最为关关心的问问题，约约占总样样本的662.88%。作作为发展展商而言言，花最最有效的的成本达达到最需需要的满满足是最最明智的的。(十)别墅装装修要求购买别别墅的人人群越来来越希望望别墅的的装修不不用花费费自己过过多精力力和时间间，所以以对他们们而言，最最好的选选择是菜菜单式装装修。菜菜单式装装修占样样本的553%。而而要求精