池州市公寓专项市调概况33196.docx

公寓专项调研报告一、目标：Ø 重点了解市市区与项目目周边住宅宅及公寓产产品、价格格、推广与与销售情况况Ø 确定本案客客户定位Ø 确定项目推推广方式与与销售策略略二、调研对对象与调研研内容确定定：Ø 重点可比调调研对象：景宜公寓寓、和泰SSOHO、五五州尚华国国际、书香香名邸、樟樟树湾、汇汇景碧水康康城、华邦邦阳光城、清清溪苑、碧碧桂园、翠翠屏苑小区区、齐山小小区、上海海城公寓、齐景甲苑等。Ø 重点调研内内容：1、 项目住宅或或公寓总体体数量及户户型配比2、 开盘时间及及交付时间间3、 销售状况及及推广促销销方式4、 产品特色及及优劣势解解析5、 购买人群特特征及分布布6、 定价策略三、各重点点案例解析析：Ø 平天湖假日日酒店一期期-景宜公公寓：此为为本案重点点可比性项项目之一。项目地址：池州市南门门外新老滨滨湖路之间间3一八国国道东侧 区 位 图建筑类型多层与小高高层住宅及及洒店式商商务公寓建设指标：占地面积227亩，该该项目分二二期建设，一一期开发的的为：商业业用房、住住宅、公寓寓等配套用用房，分AA区、B区区、C区占占地面积112亩，总总建筑面积积约为1.8万平方方米（其中中商铺30000平方方米、公寓、住住宅一三0000平方方米、地下下车库23300平方方米），全全框架，六六层总套数：250套（一一室一厅1170套，二二室二厅880套）主力面积：一室一厅的的以35-36为主,两两室两厅的的以78为主.销售率97%左右右（只剩88套一室一一厅的）开盘时间:2006.4接受预预定.20006.111.8开开盘交付时间已交付销售策略：电视字幕、户户型单页、现现场展示为为主周边环境交通便利、配配套齐全、物业组成及及户型分析析、价格策策略一期以住宅宅、公寓为为主，部分分商铺及地地下车库，住宅250套，其中产权式公寓170套占住宅比重68%，面积35-36占1/3左右。产权式公寓寓以办公的的形式入网网，公寓面面积26-67，共共有8种户户型。公寓寓价格从一一八50-23000左右。定定金2万。普通住宅880套，778及811两种,房型6种种（二室）。住宅：2300-2400元/。商业共477套，面积积在34-103。价格：商业：外外街89000-1一一八00元元/，内内街：79900-88900元元/。定定金5万。客户群体投资客户居居多，行业业涉及个体体经商、企企业职员、单单身青年、老老年人等。优势区位:位于于南门商业业圈，地理理位置优越越，周边环环境良好。产品: 规规划设计符符合市场需需求，体量量适中,外立立面现代感感强,低层层建筑，框框架结构、3.6米挑高便于使使用。 定位:超小小户型100种人.(刚刚就业业的人,安安享晚年的的人,需要要减压的人人,陪读暂暂住的人,赠与亲朋朋的人,驻驻池办事的的人,商务务办公的人人,善待贵贵宾的人,投资出租租的人,城城郊互动的的人)规划: 随随着周边环环境的改善善及各种小小区入住人人口的增加加,项目所在在区域逐渐渐成为城市市南部重要要商业圈价格:低总总价、面积积小、容易易被客户接接受.其他优势: 暂无劣势靠近外环,短期内周周边环境有有待改善.竞争策略差异化推广广方式、精精确的客户户定位Ø 和泰·星城城国际SOOHO公寓寓，此为本本案重点可可比项目之之一。项目地址：东湖路与清清风路交叉叉口西北角角和泰星城城三期 区区 位 图图建筑类型多层、小高高层住宅、SSOHO公公寓（办公公）建设指标：占地面积110万平方方米，总建建筑面积一一三万平方方米左右。其其中三期建建筑面积约约380000平方米米，集商业业、办公、住住宅于一体体总套数：284套办办公，其中中256套为为小面积公公寓，其他他为大面积积200以上办公公用房主力面积：分为三种，其其中主力户户型39-42，（还有一种种101 还有一一种78）销售率销售1000套,销售售率约400%开盘时间:2008.1.8交付时间2008.12.331销售策略：工地围墙、户户外大牌、报报纸、电视视字幕、短短信等周边环境交通便利、配配套及各种种设施正陆陆续完善物业组成及及户型分析析、价格策策略三期集住宅宅、办公及及商业为一体体，住宅:888套 办公:2284套  商业:一一三5套  办公2844套，其中中小面积公寓寓256套套占90%，面面积39-42共2444套占96%左右，1101共8套占3% ，788共4套套占1%公寓以办公公的形式入入网，层高高5米，公寓面积积39-101，共有5种户型。公公寓价格从从34500-36000元/左右住宅88套套，销售335套，销销售率400%，均价价31000元/左右商业一三55套，销售售59套，销销售率444%，均价价55000元/左右优惠方式：10万元元以内每套套优惠50000元，220-255万每套优优惠100000元客户群体事业单位工工作人员，公公务员等优势区位:北大大门正在形形成中的商商业圈，地地理位置优优越，周边边环境良好好。产品: 规规划设计符符合市场需需求，体量量适中,外立立面现代感感强,低层层建筑，框框架结构、5米挑高便于使使用。 定位:总价价10一套套房。规划: 随随着周边环环境的改善善及各种小小区入住人人口的增加加,项目所在在区域逐渐渐成为城市市北部重要要商业圈价格:低总总价、面积积小、容易易被客户接接受.其他优势: 暂无劣势竞争策略Ø 五州·尚华华国际，此此为本案可可比性项目目之一项目地址：百牙路与长长江路交叉叉口西南角 区 位 图建筑类型高层住宅、公公寓、商业业建设指标：总建筑面积积241000平方米米左右。是一一幢现代化化的都市大大厦，共一一五+1层层，其中11-3层规规划为商业业，4-116层为豪豪华公寓，地地上地下停停车位充足足，宜商宜宜居。总套数：110套（其其中住宅660套）主力面积：以一三0-140为主，销售率暂未销售开盘时间:计划在9月月份开盘销销售交付时间暂未确定销售策略：工地围墙、户户外广告。售售楼处现场场（与商之之都共筑池池州首个国国际理念规规划的HOOPSCAA区域）近近期推出一一系列活动动：最近一一期：尚华华有车一族族关爱计划划启动，凡凡是来尚华华国际现场场看房的有有车一族，可可凭车辆行行驶证领取取车用吸尘尘器一台。礼品有限送完为止。（·一张行驶证只兑换一份礼品；·本活动只限私家车，出租车、公交车或其他营运型车辆不参加。周边环境位于长江路路交通非常常便利、周周边教育、医医疗、生活活等配套相相对齐全，后后期商业氛氛围浓厚物业组成及及户型分析析、价格策策略项目为整体体开发建设设，集住宅宅、办公及及商业为一一体，住宅宅:60套套 办公及商商业:500套 ，共计1110套其中公寓共共4种户型型，面积1110公寓一五五套，面积积一三0公寓一五五套，面积积140公寓一五五套，面积积160公寓一五五套。预计计公寓价格格从34550-36600元/左右优惠方式：自预订日日起至开盘盘，每天优优惠1000元客户群体中高档收入入水平的客客户群体优势区位:位于于主干道，地地理位置优优越，交通通便利、产品:公建建外立面饰饰材，精装装电梯。全全方位智能能安防，物管：招商商局物业担担任顾问规划: 池池州首个国国际理念规规划的HOOPSCAA区域其他优势: 劣势竞争策略Ø 宇成·书香香名邸，此此为近期开开盘的安居居工程项目目，影响力力较大项目地址：西北外环与与建设西路路交叉口东东南角，师师专西侧 区 位 图建筑类型多层及高层层住宅建设指标：项目占地2270。99亩，规划划建设总建建筑面积近近30平方米米，自然环环境十分优优越，西边边有白洋河河，秋浦河河和长江环环绕，周围围散布着众众多湖泊。宇宇成·书香名邸邸“聚秋浦灵灵气、沐学学院落书香香“，由于东东临池州学学院，宇成成实业旨在在将这里建建成一个充充满浓郁书书香文化的的小区，形形成与文化化相邻、与与智者为伍伍的独有特特色。目前前，该项目目先期建设设的十二万万平方米的的安置房正正在紧锣密密鼓的交付付阶段。总套数：314套公公寓（第一一批安置区区内36套套住宅，第第二批共2278套住住宅）主力面积：87-888销售率96%开盘时间:20087255交付时间年底前销售策略：夹报、横幅幅、报广、电电视、户外外大牌、工工地现场等等周边环境离市区较远远，原农药药厂所在地地，周边环环境较差，交交通与配套套设施一般般。物业组成及及户型分析析、价格策策略一期共推出出10幢住住宅，、其其中第一批批推出3幢幢安置区，面面积1199，一种房房型。可售售房源366套住宅，第第二批推出出7幢共2278套住住宅，面积积80，1011、1255，三种房房型。价格格17800元/起。均价价22000左右。优惠方式：3天之内内买房一次次性付款优优惠一五00元/平方方 按揭优优惠80元元/平方销售：第一一批开盘336套销售售完毕，第第二批2778套，已已售一五22套，保留留1一八套套，可售88套客户群体区域内人群群，拆迁还还房者优势定位:项目目定于位低低档次的楼楼盘，吸引引部分中低低收入阶层层规划:区内内菜市场、幼幼儿园、商商场等配套套设施齐全全，智能化化管理、全全框架结构构。价格:17780元/起售，对对市场有较较大吸引力力劣势产品品质较较差，属于于城区边缘缘，竞争策略Ø 天祥·樟树树湾,此为为近期开盘盘销售较好好的楼盘之之一.在市市场上具有有代表性.项目地址：青阳北路东东侧（和泰泰星城西大大门正对面面） 区 位 图建筑类型住宅、商业业、办公建设指标：小区总占地地面积655690平平方米，总总建筑面积积约1一三三171平平方米，一一期建筑面面积542257平方方米，小区区车库7000间，二二期建筑面面积约633053平平方米，有有住宅、商商铺、写字字楼等。总套数：380套（其其中住宅一一八4套，）主力面积：70-1110销售率一期销售772开盘时间:200852开开盘交付时间200812331销售策略：户外大牌、电电台、电视视台、工地地现场、报报纸、DMM单页等“看见樟树树，看见家家“”大型亲情情式人文生生态社区”周边环境政务中心，交交通便利、周周边配套正正在形成，物业组成及及户型分析析、价格策策略项目一期推推出7幢楼楼，住宅一一八4套，已已售一三22套，销售售率72。销售均均价27000元/ 价格：储藏室11600-17000元/、车库33600元元/；一层：25000-26000元/；二层：27000-28000元/；三层33200元元/；四31100元/、五层22700元元/、六层：26000元/、阁楼11700-19000元/户型：88种 房型型面积在771-1一一三之间.优惠方式：活动优惠惠：购买住住宅一次性性付款优惠惠60元/，按揭优优惠40元元/，公积金金按揭288元/，买房即即赠送海尔尔家电（价价值29000-49900不等等）新婚客客户意外惊惊喜；凡在在08.66.10-8.311结婚登记记并购买房房屋,可获获赠16998元红包包.客户群体工薪阶层优势区位:北大大门正在形形成中的商商业圈，地地理位置优优越，周边边环境良好好。产品: 规规划设计符符合市场需需求，体量量适中,外立立面现代感感强,低层层建筑，框框架结构、5米挑高便于使使用。 定位:看见见樟树，看看见家。”大型亲情情式人文生生态社区”规划: 随随着周边环环境的改善善及各种小小区入住人人口的增加加,项目所在在区域逐渐渐成为城市市北部重要要商业圈价格:低总总价、面积积小、容易易被客户接接受.其他优势: 暂无劣势竞争策略Ø 华邦·阳光光城,此为为即将开盘盘项目.重重点关注.项目地址：秀山路与南南湖路交叉叉口 区区 位 图图建筑类型多层、小高高层、高层层建设指标：项目占地1128亩，规规划建筑面面积16万万平方米，其其中住宅114万平方方米，住宅宅容积率118；绿绿地率355%以上；停车位3300余个个个，其中中地上停车车位2277个。总套数：200多套套主力面积：80-1440销售率未售开盘时间:计划9月份份左右交付时间暂不确定销售策略：户外广告、电电影节、电电视画面、酒酒会等“别墅之上上的公馆”周边环境交通便利、环环境良好，周周边教育及及医疗、生生活配套齐齐全物业组成及及户型分析析、价格策策略“华邦·阳阳光城”是华泰集集团在池州州倾情打造造的地中海海风格高尚尚社区，是是池州市中中心规模最最大、起点点最高、最最具升值潜潜力的楼盘盘。价格尚尚未公布。一期即将推出16幢,首批推出7幢,户型在3种以上，8、9、10、11、一五号楼为多层。在售户型有80140平米。客户群体区域内换房房与周边年年轻人群优势项目位于池池州市城南南区中心地地段、秀山山南路与翠翠微路交汇汇处向南1100米，近近邻南湖商商业街、西西街、杏花花村小学、市市第二人民民医院、红红光农贸市市场、贵池池二中、杏杏花村文化化公园、白白洋河景观观大堤，项项目周边有有6路，一一五路，公公交车从此此通过。基基础设施配配套及公用用建设齐全全，交通便便捷，环境境优美，寸寸土寸金。园区在总体体规划，道道路布局，建建筑空间组组合上，充充分遵循以以人为本的的设计理念念，社区内内任何格局局和细节的的设计充分分体现“以我为本本”的需求，将将地中海融融入生活，把把浪漫、情情调、高贵贵的情感融融入居所，注注重意境的的塑造，每每一处景观观都具有浓浓厚的诗情情画意和文文化氛围。 阳光城率率先提出了了”对步行者者尊重“的设计思思想，以水水为脉，以以人为心，以以路为轴。回回家远远看看去，棕榈榈就对你挥挥手致意，走走进家门口口，身心疲疲惫的心迅迅速在水脉脉中得到放放松，创造造一幅轻松松自如、休休闲放松的的度假村环环境，展现现一种放飞飞理想，回回归自然的的休闲心情情，引导一一种找回自自我、天天天度假的生生活方式。 领先先一步的设设计思想，气气势恢弘的的规划布局局，独一无无二的建筑筑风格，一一滴水看到到一片海洋洋的园林景景观，国内内一流的物物管模式，升升值无限的的黄金地段段，特别是是池州前所所未有的地地中海风情情大型商业业广场，未未来将成为为池州市无无可争议的的商业新中中心、城市市新中心，项项目建成后后，华邦阳阳光城将当当之无愧成成为池州市市未来一道道靓丽的城城市风景，并并成为池州州市标志性性、划时代代的建筑而而载入史册册。劣势竞争策略Ø 碧桂园,此此为市场即即将开盘项项目,为池池州楼市”风向标”对楼市影影响较大,重点关注注.项目地址：齐山风景区区西侧 区 位 图建筑类型多层、高层层、别墅等等建设指标：池州碧桂园园酒店及地地产开发项项目位于站站前区西部部，北抵齐齐山平天湖湖景区，南南濒沿江高高速公路，东东接齐山大大道、3一一八国道，西西临长江南南路，总面面积约22200亩。其其中，一期期项目占地地800亩亩（含占地地面积一五五0亩的五五星级酒店店）,一期期位于池州州市站前区区，齐山大大道以西，长长江南路以以东区域。占占地面积443.688万平方米米，总建筑筑面积约554.833万平方米米。项目建建设内容包包括住宅楼楼、酒店及及配套公建建设施。      池州碧桂桂园项目首首期已进行行规模性开开发，将成成为我市规规模最大的的生态住宅宅社区。池池州碧桂园园的产品线线非常丰富富，包括了了双拼住宅宅、联体住住宅、别墅墅级洋房等等产品，均均座落于山山环水抱之之中，为广广大的客户户提供了多多种选择。建建成后将成成为融各种种风情与人人文生态自自然环境于于一体的超超大型城区区。       作为池池州首家以以五星级标标准建造的的池州凤凰凰酒店，占占地约10000000平方米。充充满浓郁的的欧陆风情情，临湾而而建，3660度拥抱抱湖景和齐齐山风景区区群山叠翠翠的大自然然风光。       池州碧碧桂园项目目规划配套套了占地约约250000平方米米的学校（幼幼儿园和小小学）以及及医疗门诊诊设施。     池州碧桂桂园项目在在社区里规规划设置大大型的社区区商业步行行街，涵盖盖了休闲娱娱乐、餐饮饮、便民服服务等各类类主题品牌牌店、并有有银行、大大型超市等等。总套数：不详主力面积：300-4400别别墅（独立立）销售率未售开盘时间:计划9月份份交付时间未定销售策略：报广、户外外大牌、高高炮、工地地现场等周边环境环境优美、交交通便利、配配套正在完完善物业组成及及户型分析析、价格策策略首期即建造造池州首家家五星级标标准酒店池池州碧桂园园酒店，以以欧陆设计计理念打造造，融入了了意大利文文艺复兴设设计精髓与与建筑语言言，奢华的的西斯廷穹穹顶，恢宏宏大气。酒酒店规划各各式豪华客客房3000余间，会会议厅一三三个。其中中包含近千千平米、能能同时容纳纳千人会议议的国际宴宴会大厅，拥拥有多国语语言同声传传译系统的的大型多功功能会议中中心以及各各种大小规规格的商务务、贵宾会会议室等。内内设中西餐餐厅、美容容与健美中中心以及乒乒乓球、桌桌球、棋艺艺室等各项项设施，集集商务、休休闲、美食食、康乐、度度假功能于于一体，将将成为池州州华贵新地地标。酒店店引进“金钥匙”服务理念念，以让顾顾客“满意+惊惊喜”为标准，真真城服务。 2、打造造大型欧式式风格城市市商业广场场池州碧桂桂园商业广广场，超大大规模，占占地170000平米米，立体式式商业布局局，欧式建建筑风格商商业街与项项目产品风风格紧密相相融。碧桂桂园已与麦麦当劳、大大润发、万万宁、香江江家私等国国内外一线线品牌建立立了全国战战略联盟，在在首期即引引进相关商商业品牌，让让成熟商业业配套一步步到位。充充分整合，集集大型超市市、大型购购物商场、特特色餐饮、品品牌店于一一体，打造造便利生活活不假外求求。提升地地段居住价价值，激发发形成新的的高尚生活活圈。 33、携手政政府共建完完善基础教教育体系池池州碧桂园园学校秉承承先进理念念的碧桂园园教育品牌牌连锁体系系，成熟完完善的教育育思想体系系和先进的的教育模式式，将与池池州市政府府共建幼儿儿园、小学学等基础教教育设施。项项目精心规规划学校、提提供先进硬硬件配套设设施，政府府调派优质质师资开展展教学与管管理。花园美墅自己的的花园，自自然的幸福福 ·建筑面积积约29555011，5房22厅6房房2厅 ··超大私家家产权花园园，成就私私家立体景景观 ·全景落地地玻璃窗、飘飘窗设计，视视野丰富，张张弛有度 ·双主人套套房设计，多多景观露台台，方正实实用 亲邻邻美墅房子相连连，温情互互递 ·建筑面积积约1933-2355，3房22厅-55房3厅，前前后私家花花园 ·气派厅堂堂，设计独独具匠心，方方正实用，空空间更具层层次感 ··双主人套套房设计，布布局紧凑，多多景观露台台优雅洋房房美丽生生活自然绽绽放 ·高层洋房房，建筑面面积约688-1422（一八-30层带带电梯），22房2厅3房2厅厅 ·空中花园园美墅，建建筑面积约约322，4房22厅，洋房房生活，别别墅享受 ·南北对流流，双阳台台、明厨、明明卫、大客客厅等，兼兼顾健康与与个性需求求。客户群体中当档消费费群体优势区位:位于于齐山风景景区，地理理位置优越越，周边环环境良好。产品: 规规划设计符符合市场需需求，体量量较大,外立立面现代感感强,物业业类型丰富富,定位:给您您一个五星星级的家规划: 连连接城市与与郊区的主主线,不仅仅外地规划划良好,其其内部整体体规划也富富有特色,理念与规规划设计符符合市场需需求,具有有前瞻性.价格:低价价冲击市场场,超级大大盘的影响响力巨大.其他优势: 暂无劣势离市区较远远,目前情情况下生活活不便,小小区成熟有有待时日.竞争策略Ø 清溪湾,此此为即将开开盘项目,重点关注注.项目地址：南湖路以西西，清溪河河以北 区 位 图建筑类型以住宅及商商业为主建设指标：红光小区位位于池州市市清溪河上上游，处在在清溪河以以北、南湖湖路以西。小小区南临清清溪河，北北与秀山路路相连，东东临南湖路路上的党校校及职业技技术学院，西西侧是白洋洋河大堤。周周边交通便便捷，从南南湖路可通通往长江路路等主干道道，秀山南南路将小区区分为东西西两个区域域。小区占占地面积约约429441，总建面面积约666320，一期约约381221.844，目前已已经成为现现房的有110栋楼，纯纯多层，总总户数3338户。红红光小区是是由池阳房房地产开发发有限责任任公司组织织实施.总套数：486套（其其中2199多套可售售，1255套拆迁）主力面积：70-1000销售率销售20套套开盘时间:原计划6月月一八开盘盘，现未正正式开盘，77。一五认认购。交付时间未定销售策略：报广、户外外大牌、高高炮、工地地现场等周边环境环境良好，交交通一般物业组成及及户型分析析、价格策策略小区的建筑筑结构为混混合结构。户户型面积从从702000不等，均均为全明设设计，南北北通透、采采光充足。房房屋坐北朝朝南，楼宇宇采用三段段式外立面面。小区还还采用了外外飘窗设计计，塑钢材材质。本小小区的建筑筑密度约为为25%，绿绿化率333%，容积积率1.554，楼间间距严格按按照国家标标准设计， 4#、一一八#、119#楼的的底层设有有储藏室、摩摩托车车库库、小汽车车库，共计计有1488间。项目目一期共开开出10幢幢楼。共99种房型。2219推出出，一八00套目前未未售，预计计已认购440套左右右。网上显显示已签约约20套。价格:起价价23900元/优惠方式:无客户群体多为附近拆拆迁户优势价格:低价价冲击市场场,影响力力较大.其他优势: 暂无劣势整体品质较较低,目前前交通与生生活配套等等尚不完善善.竞争策略Ø 翠屏苑,此此为项目周周边重点住住宅项目,可作为重重点关注与与研究.项目地址：齐山大道 区 位 图建筑类型多层住宅建设指标：总建筑面积积7万多平平米总套数：400套以以上主力面积：80-1220销售率90%以上上,开盘时间:20077交付时间已交付销售策略：基本无宣传传周边环境交通便利、配配套不完善善物业组成及及户型分析析、价格策策略项目以多层层住宅及商商业街组成成，共三种种房型，880、1200、1400，价格11400元元左右顶层层，现售价价在一八000元以上上。目前仅仅有顶层在在售,数量量有限.客户群体多为安置户户优势价格:站前前区住宅代代表性楼盘盘,上市初初期以低价价冲击市场场,影响力力较大,随随着站前区区的发展,小区的入入驻率的提提升,升值值潜力很大大.产品:整体体性价比比比较高,适适合投资.其他优势: 暂无劣势周边配套不不全,近三三年内不利利生活与居居住.竞争策略Ø 齐山小区,此作为项项目周边重重点住宅项项目,可作作为重点关关注与研究究.项目地址：3一八国道道旁齐山公公园向东一一公里处 区 位 图建筑类型普通多层住住宅建设指标：一三万总套数：1000多多套主力面积：75-一三三5销售率尚未上网,销售500%左右开盘时间:20081交付时间已交付销售策略：基本无对外外宣传周边环境离市区较远远，周边配配套不完善善，交通便便利物业组成及及户型分析析、价格策策略以拆迁安置置房为主，销销售价格一一八00-21000元/客户群体周边拆迁安安置户优势区位:临近近风景区,自然环境境优美,价格:低单单位,低总总价产品:面积积适中,满满足周边客客户需求劣势离市区较远远,各种配配套尚不完完善,产品品品质较低低竞争策略以上共对110个项目目进行了全全面及系统统的解析,主要分为为可类比性性项目3个个,重点关关注市区已已开盘项目目2个,即即将开盘项项目3个,周边已开开盘及入驻驻的项目22个,基本本上可以对对项目的整整体定位与与推广作一一参考.另另甲地·国际商贸贸城、齐景景甲苑，上上海城公寓寓等作为本本案周边远远期开盘项项目或可比比性不强的的项目暂不不列入对比比与重点考考察之列。四、综合分分析：（本本部分分析析将依据44P即：产产品、价格格、渠道、促促销等四个个方面来进进行，）n 可比性重点点已开盘项项目分析：（景宜、和和泰SOHHO、五州州）项目名称总套数产品价格渠道促销销售周期销售率景宜公寓17030-400占300%，层高高3.6米米一八00元元/起价价，总价较较低个体经商及及投资户为为主电视字幕、户户型单页、现现场展示为为主2年97%和泰SOHHO25630-400占966%，层高高5米3400-36000元/,无优惠惠投资户居多多工地围墙、户户外大牌、报报纸、电视视字幕、短短信等8个月40%五州国际公公寓60一三0-1140占占50%层层高3.33米3400-36000元/自预订日日起至开盘盘，每天优优惠1000元定位高档人人群,以居居住人群产产主工地围墙、户户外广告.售楼处现现场暂未销售,计划9月月份,蓄水水期6个月月未定从以上比较较可以看出出.公寓销销售定位方方面力求中中高档,产产吕方面均均具有特色色,传播方方式多样化化,销售周周期与蓄水水期在六个个月以上才才可以保证证开盘的顺顺利,而上上述楼盘的的推出时间间上基本上上间隔了半半年以上的的时间,市市场对于新新兴物业的的接受度开开始增强.投资信心心与渠道多多样化趋势势明显.n 市区内已开开盘的影响响力项目分分析:(宇成·书香名邸邸、天祥··樟树湾)项目名称总套数产品价格渠道促销销售周期销售率书香名邸31480占550%，三种种户型1780元元/起价价，均价22200有有优惠拆迁户为主主夹报、横幅幅、报广、电电视、户外外大牌、工工地现场等等1个月，蓄蓄水半年以以上96%樟树湾25671-1一一三之间占50%，户型多多样2450元元/起价,均均价27000有优惠惠部分为折迁迁户户外大牌、电电台、电视视台、工地地现场、报报纸、DMM单页等3个月，蓄蓄水半年以以上。72%从以上比较较可以看出出，普通住住宅市场整整体价格有有下降趋势势，但市场场需求仍保保持在平稳稳的增长，同同样的销售售率需要付付出比以往往更大的代代价。普通通住宅的需需求量仍以以中小户型型为主，市市场在过去去一段时间间内放量以以中小户型型为主，基基本满足了了市场阶段段性的需求求，销售量量在过去的的这一阶段段内集中完完成了消化化。n 市区内即将将开盘的重重点项目分分析：（华华邦·阳光城、碧碧桂园、清清溪湾）项目名称总套数产品价格渠道促销销售周期销售率阳光城20080-1440未定区域内户外广告、电电影节、电电视画面、酒酒会等未定未定碧桂园未定300-4400别别墅2100左左右各类人群报广、户外外大牌、高高炮、工地地现场等未定未定清溪湾21970-10002390起起价拆迁户报广、户外外大牌、高高炮、工地地现场等未定未定从上表可以以看出：市市场在下一一阶段内的的需求持续续增加，整整体价格以以低价入市市为主导，各各项目对于于传播手段段将会进一一步加强，目目前均处于于蓄水期，除除清溪湾开开始内部认认购外，其其他两个盘盘也在不断断积累客户户，其中以以碧桂园人人气最旺，根根据计算，以以上楼盘目目前的蓄水水期已全部部达三个月月以上，均均计划在99月份左右右开盘，根根据目前市市场各主力力品质楼盘盘的反映来来看，价格格拉升空间间不大，随随着上述楼楼盘（包括括葫芦二期期等）全部部铺开，市市场坚挺的的局势会有有较大松动动。普通住住宅市场下下半年将迎迎来新的激激烈竞争的的场面。整整体市场波波动有望在在年底前恢恢复平稳。n 周边已开盘盘重点项目目分析：（翠翠屏苑、齐齐山小区）项目名称总套数产品价格渠道促销销售周期销售率翠屏苑40080-1220一八00左左右区域内拆迁迁户基本无宣传传1年90%齐山小区100075-一三三5一八00-21000左右区域内拆迁迁户基本无宣传传1年50%从上表可以以看出，项项目产品均均无特色，主主要消费人人群以本地地安置户与与拆迁户为为主，项目目在对外传传播方面基基本没有，因因离市区较较远，配套套设施尚不不齐全，生生活上没有有便利，除除少数投资资户会考虑虑购买外，基基本以当地地为主。因因对站前区区缺乏信心心，人们在在购买此处处物业时前前期均持观观望态度，后后期随着站站前区发展展期速度加加快，部分分人群开始始转变观念念，加入投投资行列。目目前翠屏苑苑已交付，但但入住率相相对较低，齐齐山小区则则因有一定定的配套，入入住率相对对较高。五、总体建建议：Ø 本案公寓在在定位方面面，总体要要求定位适适当放高，以以概念化主主题引导市市场的观注注Ø 传播及推广广方式方面面手段尽量量多样化，投投资趋势可可作为重点点推出，差差异化营销销包装策略略Ø 价格策略以以适当的中中低价格塑塑造中高端端产品形象象，保持后后期适当拉拉升的空间间。Ø 推出时机尽尽量在碧桂桂园前推出出，11.26.202201:0101:01:3022.11.261时1分1时1分30秒11月. 26, 2226 十一月 20221:01:30 上午01:01:302022年11月26日星期六01:01:30