某楼市总结与展望qvf.docx

2006年年广州楼楼市总结结与077年展望望2006年年广州楼楼市总结结2006年年的广州州楼市充充满悖论论，业内内总结出出来的称称呼也五五花八门门，“政政策年”、“土土地出让让年”、“结结构调整整年”、“楼楼价飞涨涨年”等等等不一一而足，都都或多或或少地概概括出今今年楼市市的运行行特征。本本应成为为楼市“营营销年”的的20006年，却却鲜有营营销创新新，与去去年相比比亦逊色色不少。综观全年，我我们认为为，楼市市的整体体表现可可用“先先扬后抑抑、变化化调整”来来形容。而而促成这这一总体体特征形形成的最最大因素素，就是是“国六六条”及及其相关关政策。1. 土地地一级市市场精彩彩纷呈土地供应量量再创新新高表1：近几几年土地地一级市市场公开开出让情情况资料来源：经纬物物业市场场调研部部总用地面积积、规划划总建筑筑面积等等同比数数倍激增增。今年年1-111月，广广州市共共进行了了14次次国有土土地使用用权的公公开出让让，总出出让宗数数为322宗。总总用地面面积突破破1900万平方方米，高高达1990.005万平平方米，是是去年全全年的44.6倍倍；规划划总建筑筑面积为为4455.477万平方方米，是是去年全全年的22.2倍倍。但从从用地性性质来看看，截至至11月月共拍出出商住用用地只有有16宗宗，总用用地面积积1433.011万平方方米，占占全市总总的比例例为755.2。根据20006年年广州市市经营性性国有土土地使用用权公开开出让计计划，今今年广州州市（含含增城、从从化）经经营性用用地计划划出让882幅地地块，总总用地面面积8550.993万平平方米；其中，全全市十区区计划出出让622幅，总总用地面面积5889.667万平平方米。年年底前仍仍将有近近40万万平方米米的土地地入市，届届时全市市十区的的土地出出让面积积有可能能突破2230万万平方米米，约占占出让计计划的440。从交易方式式来看，“挂挂牌”仍仍占主导导，有227宗地地块采用用此方式式；但从从9月份份开始，“招招标”开开始大行行其道，当当月公开开出让的的5宗地地块中就就有4宗宗是通过过招标来来完成交交易的。此此外，广广州市在在今年111月首首次在全全国范围围内使用用“双限限双竞”的的出让方方式。截截至今年年11月月，发展展商在拿拿地投入入上已逾逾百亿元元人民币币，高达达1255.255亿元。楼面地价仍仍居高不不下经纬物业市市场调研研部的统统计数据据显示，今今年1-11月月份全市市土地一一级市场场（其中中还包括括医疗用用地、专专业市场场用地、烂烂尾地）的的平均楼楼面地价价是28812元元/平方方米。与与去年全全年相比比，上涨涨的幅度度高达117.11。今今年1-11月月土地一一级市场场的楼面面地价已已从3年年前的224000元/平平方米左左右，大大幅跃升升至28800元元/平方方米以上上的价格格水平，跨跨度在4400元元/平方方米左右右。但从同区域域、同类类型的地地块涨幅幅来看，220066年的楼楼面地价价涨势更更加迅猛猛。海珠珠区、荔荔湾区的的商住地地块楼面面地价同同比分别别上涨了了78.9和和37.3；天河区区珠江新新城商务务办公地地块、沙沙河板块块商住地地块的楼楼面地价价同比分分别上涨涨了466.9和422.9。“双限双竞竞”的新新型出让让方式在在降低楼楼价方面面起到了了一定的的作用。实实行“双双限双竞竞”前，金金沙洲的的楼面地地价已经经跃升至至40333元/平方米米；实行行“双限限双竞”后后，金沙沙洲的楼楼面地价价调低到到23886元/平方米米，下降降幅度为为40左右。白云、萝岗岗成供应应大户从公开出让让地块的的用地面面积来看看，白云云、萝岗岗、荔湾湾分列前前三位。白白云区公公开出让让的总用用地面积积为600.244万平方方米，萝萝岗区公公开出让让的总用用地面积积为433.888万平方方米，荔荔湾区则则以322.899万平方方米排在在第三。萝萝岗区的的发展步步伐迅速速，从今今年下半半年开始始，不断断有新的的地块出出让；而而在政府府旧城改改造的推推动下，荔荔湾区的的土地供供应也迎迎头赶上上，为老老城区的的后续供供应增添添了“活活水”2. 楼市市政策令令人目不不暇接2006年年政策出出台的时时间、时时机与005年颇颇有相似似之处，但但是出台台的政策策更加细细化，着着重调整整住房结结构，控控制房价价，抑制制投机、投投资需求求，将细细化方面面的内容容重点落落实。下下面就今今年几个个影响力力比较大大的政策策作简略略的剖析析：表2：今年年主要楼楼市政策策一览3. 商品品住宅市市场价格格高企供不应求仍仍然比较较突出2006年年1-111月广广州市商商品住宅宅的预售售面积为为6388.488万平方方米，同同比上涨涨了122左右右。预计计全年批批准预售售面积将将达到7700-7400万平方方米，同同比涨幅幅在5-122左右右。商品品住宅供供应在经经历了220022-20005年年逐年下下滑之后后，20006年年开始进进入恢复复阶段。在在供应量量增加的的情况下下，今年年的成交交量也出出现了上上涨的趋趋势，006年11-111月住宅宅成交面面积为8861.58万万平方米米，同比比上涨了了4左左右，且且市场吸吸纳率也也高达11.355，说明明今年的的整体需需求依然然旺盛，市市场整体体上仍处处于供不不应求的的局面，住住房空置置面积得得到进一一步消化化。除20022年外，近近几年的的成交面面积一直直大于预预售面积积，市场场吸纳率率稳步攀攀升，至至今年上上半年升升至1.65，供供不应求求凸显。今今年上半半年总成成交面积积在5009.664万平平方米（房房管局核核实后数数据，比比月度累累加数据据略多）左左右，月月均成交交面积在在85万万平方米米左右。上上半年价价格飙升升，加之之新政促促成观望望氛围形形成，下下半年开开始成交交呈现疲疲软状态态，而进进入111月份，成成交有所所反弹，但但这主要要归功于于黄金周周的效应应。综观观06年年楼市，整整体呈现现出“上上半年供供远小于于求，下下半年供供求趋于于短暂平平衡”的的态势。 成交面积先先放量后后收缩对比去年、今今年各月月商品住住宅的成成交面积积，可以以发现，今今年上半半年的月月度成交交量基本本（5月月除外）都都高过去去年，下下半年的的月度成成交量则则基本上上都低于于去年同同期。一一向被业业内称为为“金九九”的99月份（图图中所示示的100月数据据），在在今年竟竟已成为为下半年年成交最最少的一一个月份份，确实实值得业业界反思思。表3：近两两年商品品住宅成成交面积积、均价价对比今年上半年年及7-11月月份的成成交与去去年同期期相比，可可以清晰晰地发现现：上半半年的成成交面积积为5009.664万平平方米，同同比上涨涨了177.1；但下下半年成成交量全全面下滑滑，7-11月月的成交交面积同同比下跌跌了111.0，但成成交均价价则同比比上涨了了28.8。可可见，价价格飞涨涨及下半半年价格格高企已已经对购购房需求求产生了了十分明明显的抑抑制作用用。此外外，5月月份出台台的新政政对下半半年的成成交放缓缓也产生生了比较较大的影影响，但但对价格格的影响响不明显显。成交均价同同比大幅幅攀升广州市商品品住宅的的成交均均价从220044年开始始“触底底反弹”，220044年的同同比上涨涨幅度为为18.8，220055年的同同比涨幅幅则减缓缓为100.8。进入入20006年以以来，随随着供不不应求的的加剧，加加之去年年新政后后价格“恢恢复性”上上涨等因因素，致致使今年年的商品品住宅成成交均价价出现大大幅飙升升，1-11月月全市商商品住宅宅成交均均价为662522元/平平方米，同同比上涨涨了222.6。政策（基本本都是在在5、66月份出出台、实实施）对对去年、今今年的影影响并不不一样。去去年的政政策出台台、实施施后，成成交均价价即出现现走低现现象，77-9月月份（实实为6-8月）基基本维持持在48800-49000元/平方米米左右，比比调控前前下跌了了4000元/平平方米左左右。直直到年底底，楼市市的价格格才基本本恢复到到原先的的运行轨轨迹。今今年的政政策出台台后，价价格不降降反升，且且大幅上上涨到668000元/平平方米以以上，直直到9、110月份份才回到到原先的的运行轨轨迹。但但下半年年楼价在在高位徘徘徊（663822-68848元元/平方方米），市市场正消消化着楼楼价；不不过，成成交量下下降是一一种反应应及重要要信号，值值得关注注！针对这两种种不同的的现象，经经纬物业业市场调调研部分分别用“跌跌后回归归”和“涨涨后回归归”来形形容055、066年新政政后的楼楼价调整整与短期期走势。经经纬物业业市场调调研部相相关人士士分析后后指出，两两次调控控都引发发了市场场观望和和交易量量减少，但但价格的的不同走走势却另另有深层层次原因因：第一，去年年的调控控政策多多针对高高档住房房，如加加征营业业税等，使使得短期期内高档档住房产产品的交交投受到到影响，普普通住房房的交易易比例相相对增加加，从而而导致价价格出现现整体下下滑。今今年政策策的影响响却恰好好相反，结结构调整整导致短短期内大大户型、高高档住房房的成交交相对活活跃，成成交比例例上升；第二，去年年政策的的着力点点多为短短期，对对楼价下下调有立立竿见影影的效果果，今年年的政策策有不少少是带有有中长期期性质的的，对楼楼价的调调节作用用将在22-3年年后才能能明显地地展示出出来；第三，面对对前后两两次新政政，发展展商的应应对措施施有所不不同。由由于“经经验不足足”及对对楼市走走势的不不同判断断，去年年调控后后的发展展商还存存在一定定范围内内的降价价行为，但但今年的的情况却却大为不不同，“降降价”促促销华而而不实，多多数发展展商仍选选择稳步步提价。 2007年年楼市发发展展望望经纬物业市市场调研研部在充充分调查查、分析析大量数数据的基基础上，提提出了对对明年楼楼市的看看法。预预计明年年仍是政政策的“多多发”年年份，且且更注重重执行；楼市的的供应呈呈现“先先减后增增”的局局面，中中小户型型比例有有所提高高，热点点板块逐逐渐增加加；购房房者趋于于理性，类类似今年年上半年年的“追追涨”之之势将再再难形成成；在价价格继续续保持快快速增长长的情况况下，全全年的交交易将与与今年基基本持平平或略有有减少。1. 宏观观调控仍仍将持续续2006年年是继220055年之后后的又一一个“政政策年”。与与去年不不同的是是，今年年的宏观观调控力力度更大大，仅央央行加息息就有两两次；对对楼市的的调控也也从“宏宏观”走走向“微微观”，连连户型比比例、产产品定价价、销售售执行、购购买对象象等都列列入了调调控的具具体范畴畴。展望望20007年，宏宏观经济济调控及及对楼市市的调控控估计仍仍将深入入、持续续下去。经经纬物业业市场调调研部预预测，220077年将是是20006年政政策导向向下的执执行年。刚刚闭幕的的中央经经济工作作会议强强调，必必须保持持宏观经经济政策策的稳定定性，进进一步落落实调控控政策措措施，并并根据经经济运行行新的发发展变化化，适时时适度进进行预调调和微调调。房地地产与货货币、三三农一起起位列三三大调控控着力点点之一，调调控的重重点锁定定结构调调整和住住房价格格稳定，并并将在政政策的落落实上狠狠下功夫夫，确保保中央各各项方针针政策和和工作部部署落到到实处，但但会更加加注重区区域的差差异性。日前，建设设部政策策研究中中心副主主任秦虹虹在泛珠珠房博会会战略论论坛上暗暗示，明明年仍会会强化宏宏观调控控，可能能在实行行利率市市场化、开开征房地地产持有有环节征征税、转转变预售售款融资资功能等等方面有有更大的的政策性性突破。从从元旦起起，央行行将每天天向社会会发布基基准利率率，将意意味着央央行推动动利率市市场化的的进程明明显加快快，按美美国的经经验，届届时利率率走向将将对房地地市场产产生直接接实质影影响。可可见，政政府还可可以利用用的调控控手段主主要包括括利率调调整、加加强税收收征管、进进一步提提高首付付比例、抑抑制投资资投机需需求等。2. 商品品住宅供供应量开开始回升升2006年年商品住住宅的批批准预售售面积有有望达到到7000-7440万平平方米，同同比增幅幅在5-122左右右。去年年下半年年的商品品住宅供供应量受受到“海海珠城事事件”的的影响而而萎缩，今今年供应应量同比比增加则则主要是是因为住住宅的批批准预售售面积逐逐渐开始始恢复，属属“恢复复性”增增长。根据房管局局发布的的广州州市住房房建设规规划（220066-20010），明明年的新新建住房房供应量量将达到到13000万平平方米，中中小户型型新建住住房占住住房建设设总面积积的700。剔剔除政府府保障性性住房，220077年商品品住房的的供应量量约为110388万平方方米。然而，经纬纬物业市市场调研研部结合合建设设批准书书登记表表、地地块资料料与发展展商的供供应计划划，并考考虑到市市场供货货惯性及及动工项项目的工工程进度度，预测测20007年商商品住房房的供应应量只有有7500-8000万平平方米，同同比增长长10左右，但但仍远小小于政府府所规划划的10038万万平方米米。其中中，利用用建设设批准书书登记表表和发发展商的的供应计计划，可可预估明明年上半半年的商商品住房房供应量量将相对对较少，约约为3000-3350万万平方米米，被业业内称为为“空档档期”，这这一时期期的价格格走势及及成交情情况非常常值得关关注；再再结合潜潜在项目目和地块块资料，则则可预见见明年下下半年的的供应量量将逐渐渐回升，有有望达到到4500万平方方米以上上。经纬物业市市场调研研部分析析后认为为，明年年上半年年的“空空档期”可可能并没没有想象象中那么么严重，是是可以被被市场所所消化、抚抚平的。因因为从明明年下半半年开始始，广州州商品住住宅市场场将进入入一个长长达数年年的供应应高峰期期，预计计多数发发展商会会选择在在明年上上半年加加紧推货货或加速速消化陈陈货，而而烂尾盘盘也将选选择在这这一时期期复活、出出货。从20033年至220066年1-11月月，市场场成交量量累计超超过供应应量8006.225万平平方米，几几乎等于于20002年（年年度供应应最大的的年份）全全年市场场供应量量，合计计约8万万套。但但有一点点值得注注意，从从房管局局阳光家家缘上获获悉，目目前广州州市可售售商品住住宅有22.9万万套，未未售商品品住宅有有5.55万套（含含抵押房房、查封封房、自自用房等等），合合计近88.4万万套，几几乎相当当于一年年的成交交量。3. 成交交面积同同比持平平或略有有减少经纬物业市市场调研研部运用用多元回回归模型型，将GGDP、人人均可支支配收入入、城镇镇居民存存款余额额、户籍籍人口等等作为自自变量，预预测明年年广州市市商品住住宅的潜潜在需求求面积将将在10000万万平方米米左右。但但考虑到到3大因因素，明明年的商商品住宅宅成交面面积同比比将难有有增长，预预计明年年全年总总的成交交面积将将在9000万平平方米左左右，与与今年相相比基本本持平或或略有减减少。影影响明年年商品住住宅成交交面积的的3大因因素主要要包括：第一，明年年商品住住宅的成成交均价价仍将保保持快速速上涨势势头，其其与市民民住房购购买力的的差距越越来越大大，与二二手住宅宅的“价价格差”已已经接近近30000元/平方米米（这一一差距几几乎赶上上二手住住宅均价价），价价格高企企对一手手购房需需求的抑抑制作用用已经逐逐渐显现现；第二，目前前购房者者的观望望气氛未未减，特特别是在在明年新新的政策策接连出出台等情情况下，仍仍有可能能僵持下下去；第三，宏观观调控的的阴影尚尚未消除除，抑压压了一部部分消费费者的购购房行为为。据经纬物业业的分析析，目前前部分在在售楼盘盘已经出出现储客客不足及及交易减减少的现现象。从从今年下下半年的的成交走走势来看看，平均均月成交交面积为为71.6万平平方米，比比今年上上半年减减少155.6，同比比20005年下下半年下下跌111.0，主因因是价格格高企与与市民购购买力承承接之间间存在差差距，观观望气氛氛未减。预预计在价价格继续续保持上上涨的情情况下，明明年的实实际成交交量并不不会太乐乐观。4. 价格格保持快快速上涨涨表4：未来来3年内内影响广广州楼价价的因素素分析明年政策的的着力点点基本还还是以压压制需求求、促使使观望，从从而短期期内使交交易减少少，但无无法扭转转价格上上涨的发发展趋势势。从明明年供求求关系来来看，广广州市商商品住宅宅的供求求关系仍仍旧是供供不应求求，政府府规划的的蓝图（供供应大增增等）在在短期内内还只是是停留在在图纸阶阶段，因因此整体体价格仍仍呈现上上涨。但但考虑到到后续调调控的力力度不会会减弱，购购房者的的观望气气氛可能能再次形形成，所所以未来来1年内内供需缺缺口将渐渐渐缩小小，价格格上涨幅幅度将会会放缓。广州市商品品住宅的的价格已已处在一一个较高高的水平平，市场场正在消消化、承承接。虽虽然今年年下半年年成交量量有所放放缓，但但价格没没有下跌跌的趋势势。随着着房地产产投资额额及投入入成本的的加大，发发展商对对明年的的价格仍仍持有一一个较高高的预期期值。所所以，明明年的价价格仍有有一个不不小的上上升趋势势，但估估计升幅幅没有今今年一样样迅猛，上上涨幅度度有所放放慢。经纬物业市市场调研研部预计计，20007年年度商品品住宅的的价格按按20006年下下半年（77-111月）平平均价格格66113元/平方米米计算，将将上涨99-112；按20006年年全年（11-111月）平平均价格格62552元/平方米米计算，将将上涨115-18，全年年的成交交均价在在72000-774000元/平平方米左左右。