某商业广场策划推广方案(doc 36页)19300.docx

嘉年华商业广场策划推广方案20007-055-13 23:227 嘉年华广场场市场篇第第一部分、淄淄博概况11、地理   淄博处处于鲁中地地区，现辖辖张店、淄淄川、博山山、周村、临临淄5区和和桓台、高高青、沂源源3县，总总面积59938平方方公里，人人口4122万，其中中市区人口口271.84万22、交通   胶济铁铁路，与淄淄东（营）、淄淄八（陡）铁铁路，济（南南）青（岛岛）高速公公路于滨（州州）莱（芜芜）高速公公路纵横交交错，周边边有青岛港港、烟台港港、东营港港等重要出出海港口，市市中心距济济南和青岛岛国际机场场分别为770公里、210公公里。3、城市市风貌   淄博的城城市布局独独具特色。张张店、淄川川、博山、周周村、临淄淄5区和桓桓台县呈梅梅花状分布布，东南西西北4个城城区距中心心城区分别别为20公公里左右，城城乡交错，布布局舒展，形形成城市群群组，被专专家称为“淄淄博模式”。22003年年起人均国国内生产总总值为244319元元，增长为为16.33%。第二二部分、桓桓台县概述述1、全县县总面积5509.553平方公公里，辖111个镇、11个开发区区和1个城城区街道办办事处，3343个行行政村。22002年年底全县总总人口488.9万人人，其中农农业人口441.377万人，非非农业人口口7.533万人。少少数民族3352人。2、全县农民人均收入3929元，人均居住面积34.7平米；城市居民人均可支配收入7800元，人均居住面积25平米。2002年，桓台县国内生产总值79.85亿元，在全省139县市区排位中列35位，比上年前移2位次。索镇的人口规划2020年在20万人左右。第三部分、桓台县的规划1、功能定位淄博市组群城市北部城区，加工制造业基地，生态型园林城市。2、发展目标与指标体系类别        指标        单位        现状        发展目标                        2002年        2007年        2010年        2015年        2020年经济类        国内生产总值        亿元        81.04        150        200        320        500        人均国内生产总值        美元        1994        3500        5000        7500        10000        城镇居民人均可支配收入        元        7800        11500        15000        20000        26000        农民人均纯收入        元        3929        6000        8000        11000        15000        恩格尔系数        %                40        38        35        30社会类        总人口        万人        48.9        50        51        52        53        县城人口        万人        8.6        12        16        18        20        人口自然增长率                5.18        <6        <5        <4        <3        城镇人均住房建筑面积        平米                18        20        30        333、城市用地发展方向3.1总体思路：规模适度，依托淄博发展优势，发挥区域规模效应，集中加强与张店的发展联系。3.2发展方向选择：县城驻地向南向西发展为主，近期向南发展，加强与张店联系，远期向西发展保证桓台城市形态的完整性与独立性，向北发展留有足够的产业纵深，控制向东发展。4、城市总体规划结构延续现状良好的城市形态，城市总体布局采用方各网状集中紧凑布局结构，即“一轴、二心、三带、四区”，具体为：4.1一轴：一中西路与一中东路之间，形成的集行政办公、文化娱乐、体育休闲、商业服务、公园绿地于一体的景观轴线。4.2二心：以南部新区政务中心为城市主中心，带动城市向南向西发展，是南北主轴现的景观标志点；以东区旧城传统的商贸中心为城市副中心。两个中心，一主一次，新城旧城遥相呼应。4.3三带：沿南一中东路两侧形成公路设时代，沿东西中心大街两侧形成商业服务带，沿205国道两侧形成传统的商贸生活带。4.4四区：东部205国道以东为居住商贸区；北部工业路以北为产业区；205国道以西，工业路以南公园路以北纬居住生活区。第四部分、近期建设规划1、期限：20032010年。2、发展目标到2010年，初步把桓台建设成为基础设施完善、服务体系健全、生态环境优美、有较强经济实力和辐射带动作用的生态型园林城市。3、近期建设重点：“开发新城区、提升老城区、整合工业区”3.1、拉开城市空间布局，形成“一轴、二心、三代、四区”的城市格局。在现状基础上，近期来开城市的建设布局，城市向南部迅速推进。重点进行南部新区的开发和南北公共景观轴的建设，积极实施新区开发策略。形成“一轴、二心、三代、四区”的城市大格局，近期城市以向南为发展方向。3.2、疏解老城，改善老城区生活环境，提升老城区综合环境通过近期建设，完善城市交通、商贸、文化、旅游等综合功能，强化基础设施和公益性公共设施的建设，改善人居环境，提高城市竞争力，全面提升城市形象。近期疏解老城密集人口，改善老城综合环境，缩小新老城差距。制定政策，引导“城中村”的改造和旧区的开发。3.3、整合工业区，是城区工业健康有序的发展通过近期的建设，陆续的搬迁、改造现有用地不合理及带有污染的工业企业第五部分、桓台沿街商铺综合分析一、商业市场普查方案1、说明：为了全面了解桓台商业经营供给市场状况，为项目定位提供准确、科学、及时的信息，特安排本次商业市场普查，预定用五天的时间完成本次问卷调查工作。2、调研目的2.1了解桓台县主要商业街道店铺的售价及租金水平；2.2了解桓台县主要商业街道店铺的实用面积；2.3了解桓台县商业的业种、业态（品牌、档次、经营状况、经营种类所占市场比例）；2.4为本项目做前期市场形象推广、积累市场客户。3、调研范围a中心路        b张北路        c兴桓路         d镇南大街    e建设路        f卫生街        g公安路         h公园路4、调查对象调研范围内所有营业中的店铺5、调查方式采用问卷式，具体内容见调研表6、人员组织与时间进度6.1调查样本预计900份；6.2临时调查人员安排4人；6.3调查工作预计于9月25日实施至9月29日完成，实施前须提前一周做准备工作。7、调研重要分析指标7.1售价及租金分析；7.2面积分析；7.3经营内容指标分析7.3.1经营内容租金分析7.3.2经营内容面积（实用面积）分析7.3.3经营内容规模（数量、比例）分析8、分析与建议依托调研分析结果，提出本项目总体形象建议，内容、档次、业种、业态等建议；经营主题及副题建议；各业态规模比例建议；商铺、摊位分割面积建议。营销策略、价格、租金建议及战略、营销推广策略等。9、预算：问卷印刷费用：300元问卷调查费用：900份×￥2元/份=1800元自行车2部×￥160元/部=320元纪念品：900份×￥4元/份=3600元招聘及交通费用：100元共计：6120元二、调查情况说明本次调查按计划从9月25号至9月29 号，共五天时间。完成调查问卷430份，相当于预估数量的一半。此次调查中确定了项目的名称为“嘉年华广场”，并在调查的同时做了项目前期的形象推广和客户群酝酿工作。以印制有“嘉年华广场”标志礼品作为对被访者的回报，即提高了效率和质量，又达到了宣传的目的。调查数据的分析采用SPSS统计分析软件进行了单项分析和交叉分析。 （一）、单项分析1、商铺面积分析：沿街经营商铺的面积51-70占17%，比例最大； 21-30占15.9%，比例次之；10-15占15.2%；31-40占13.8%。累计可见10-40占55.5%，是主要的面积范围。面积频率百分比（%）累计百分比比（%）10-1556515.215.216-2004610.725.921-3006815.941.731-4005913.855.541-500174.059.451-7007317.076.571-1000429.886.2101-1150368.494.6150以以上235.4100.00Totall429100.002、商铺层层数分析：只在一层层经营的占占83.55%，是非非常大的比比例；占有有二层经营营的占155.1%，2层以上楼楼层做经营营的微乎其其微。可见见沿街的商商铺一层有有较高的利利用价值，但但二层及其其以上楼层层的商业价价值很少，也也没有很好好的挖掘，应应有相当的的商业潜力力。层数频率百分比（%）累计百分比比（%）一层35983.583.5二层6515.198.6三层51.299.8四层1.2100.00Totall430100.003、店面形形象分析：店面形象象为优的占占60.22%，良以以上的占884.9%。可见，经经营者对目目前的店面面形象评价价非常高，也也说明了他他们重视自自己的店面面形象。 频率百分比（%）累计百分比比（%）优25160.260.2良10324.784.9一般6214.999.8无1.2100.00Totall417100.004、经营产产品的品牌牌分析：经经营者的经经营品牌多多为国内品品牌，占776.7%，其中以以中档品牌牌为主，占占31.88%，低档档和高档比比例相当；国际品牌牌占9.99%。说明明目前的经经营品牌总总体上处于于中等水平平，应有往往高品牌发发展的潜力力。频率百分比（%）累计百分比比（%）国际名牌429.99.9国内高档品品牌9221.631.5国内中档品品牌13531.863.3国内一般品品牌9923.386.6无5713.4100.00Totall425100.005、经营产产品的行业业分析：在在被调查者者的行业中中，男女休休闲装所占占的比例最最大，为113.7%，其次为为女装，占占12.11%，服装装类共占有有33.88%的比例例，是行业业中的主要要部分。可可以借鉴，购购物中心的的服装类经经营数量占占三分之一一为宜；便便利店、百百货类占110.5%；鞋、箱箱包、皮具具类，餐饮饮类和美容容、美发、健健身类各占占约5%，在行行业中也占占有相当的的分量。总总之，这些些行业是购购物中心的的主要部分分，也是消消费者的必必须部分。 频率百分比（%）男装类255.8女装、内衣衣5212.1男女休闲装装5913.7饰品类2.5童装、孕妇妇装类102.3鞋、箱包、皮皮具类型225.1珠宝、钟表表、眼镜类类61.4礼品、精品品类163.7餐饮类225.1休闲、娱乐乐类1.2便利店、百百货类4510.5文体、音像像类133.0家电81.9数码、通讯讯、IT类112.6化妆品61.4美容、美发发、健身类类214.9五金、机电电、化工类类184.2家饰、床上上用品、厨厨具类245.6维修、加工工、中介类类61.4婚纱摄影类类51.2医药、保健健类112.6烟、酒、茶茶类153.5机车类4.9其它286.5Totall430100.006、经营方方式分析：在调查对对象的经营营方式中自自营者占557.9%，其余方方式各占110%左右右。频率百分比（%）厂家直销4510.5加盟、连锁锁4911.4代理4510.5经销419.6自营24857.9Totall428100.007、经营收收益情况分分析：在被被调查中经经营收益为为良的最多多，占400.4%；其次是一一般的占333.8%，另有233.2%的的经营为优优。总体的的经营收益益还比较乐乐观。频率百分比（%）累计百分比比（%）优9923.223.2良17240.463.6一般14433.897.4差81.999.3Totall426100.008、每月每每平方米的的营业额分分析：在每每月每平方方米的营业业额的调查查中，1000元以下下的占311.9%，101-3300元近近一半，占占45.33%；另有有11.00%的在5000元以上，可可见，被调调查者的营营业额的差差距较大，大大部分在3300元以以内。频率百分比（%）累计百分比比（%）100元以以下13631.931.9101-1150元7116.748.6151-2200元4610.859.4201-2250元296.866.2251-3300元4711.077.2301-4400元348.085.2401-5500元153.588.7500元以以上4711.099.8Totall426100.009、商铺每每平方米的的月租金分分析：在租租金这一重重要指标的的调查中，10-15元最多，占28.7；16-30元的占约30%，另有10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上。可见，当地的租金差距较大，总体租金水平较乐观。频率百分比（%）累计百分比比（%）无102.42.410元以下下7317.219.510-155元12228.748.216-200元4410.458.621-255元409.468.026-300元429.977.931-355元235.483.336-400元143.386.640元以上上5613.299.8Totall425100.0010、租赁赁商铺的期期限分析：在租赁期期限中，一一年以下(含一年)的最多，占占67.11%；其次次是五年以以上(含五年)，占13.5%。可可见市场的的租赁期限限一年期内内的短期租租赁为主，其其次是长期期（五年以以上）的租租赁。频率百分比（%）累计百分比比（%）一年以下(含一年)27867.167.1二年358.575.6三年389.284.8四年71.786.5五年以上(含五年)5613.5100.00Totall414100.0011、商铺铺的人数分分析：经营营人数中，2人以下(含2人)的占66%，3人的占16.25%，5人以上(含5人)的占11.2%。多数店铺经营人数较少，为小规模个体经营户。频率百分比（%）累计百分比比（%）2人以下(含2人)28266.066.03人6916.282.24人245.687.85人以上(含5人)4811.299.1Totall427100.0012、投资资金额分析析：经营者者的投资金金额在3-5万的最最多，占224.6%；其次是是2万以下的的占23%，2-3万的的占20.4%，可可见大部分分的投资金金额在5万元内，可可见大部分分经营者的的投资限度度很小，可可以方便的的退出投资资。频率百分比（%）累计百分比比（%）2万以下9823.023.02-3万8720.443.33-5万10524.667.97-10万万6214.582.410-155万348.090.415-200万194.494.820万以上上225.2100.00Totall427100.0013、装修修投入分析析：38.1%的装装修投入在在50000元以下，331.5%没有装修修投入，55000-1万元的的占14%，1万元以下下的累计为为83.66%，不到到10%的装装修投入在在2万元以上上。可见，大大多数经营营者的装修修投入都很很少。频率百分比（%）累计百分比比（%）无13531.531.55000元元以下16338.169.65000-1万元6014.083.61-2万元元368.492.12-3万元元153.595.63-5万元元122.898.45万元以上上71.6100.00Totall428100.0014、经营营旺季分析析：在经营营旺季调查查中，占最最多的是冬冬季为688.1%；春季、夏夏季和秋季季都在355%左右，并并且相差不不大。频率百分比（%）春季13932.3夏季15636.3秋季15937.0冬季29368.1无245.615、每月月的税费支支出分析：税费支出出200元以以下的累计计占52.9%，在在一半以上上，其中110%以上上的没有税税费；2000-3000元的占占26.88%，累计计占79.8%；另另有8.55%的在3011-5000元。频率百分比（%）累计百分比比（%）无5212.212.2200元以以下17340.752.9200-3300元11426.879.8301-5500元368.588.2501-8800元194.592.7801-11200元元163.896.51201-20000元81.998.42000元元以上71.6100.00Totall425100.0016、每月月的水电费费支出：分分析：水电电费支出550元以下下的占533.5%，51-1100元的的占19.7%；87.33%的在2000元以内。频率百分比（%）累计百分比比（%）50元以下下22853.553.551-1000元8419.773.2101-2200元6014.187.3201-3300元214.992.3301-5500元174.096.2501-8800元4.997.2800元以以上122.8100.00Totall426100.0017、如果果在桓台县县建设一座座环境优美美，品牌云云集，现代代、时尚、典典雅、充满满生机和活活力的购物物乐园，拥拥有大批顾顾客群，展展示无限美美好的发展展空间，您您是否愿意意进驻该购购物乐园经经营呢？频率百分比（%）是37988.1否5111.9Totall430100.00分析：888.1%的的经营者愿愿意入驻经经营。可见见，该购物物中心是经经营者的理理想经营场场所。177.1、需需要的经营营面积分析析：需要的的经营面积积中51-70占占15.99%，16-220和21-30 各占133.3%；有近一半半的需要面面积在166-50。相比现现在的经营营面积，经经营者有扩扩大经营面面积的需要要。频率百分比（%）累计百分比比（%）10以下下133.43.410-155164.27.716-2005013.321.021-3005013.334.231-4003910.344.641-5004311.456.051-7006015.971.971-10004812.784.6101-1150338.893.4150以以上256.6100.00Totall377100.0017.2、适适合的租金金（元/月/）分析析：理想租租金在100-15元元的最多，占占60.33%；16-220元的占占21.33%；21-225元的占占8.3%；同时，889.9%的理想租租金在255元以下。相相比其经营营的租金水水平，经营营者希望租租金越低越越好，因此此理想租金金相对较低低。频率百分比（%）累计百分比比（%）10-155元22660.360.316-200元8021.381.621-255元318.389.926-300元184.894.731-355元1.394.936-400元41.196.041-455元51.397.346-500元41.198.450元以上上61.6100.00Totall375100.00（二）、交交叉分析11、行业与与面积交叉叉分析：服服装类多数数在10-40，以以16-330为主主，且面积积差异不大大；鞋、箱箱包、皮具具类，礼品品、精品类类和文体、音音像类在110-700不等，且且差异较大大；餐饮类类多在700以上；数码、通通讯、ITT类和化妆妆品多在116-300；家电电在50-100为主；美美容、美发发、健身类类和家饰、床床上用品、厨厨具类以550-1550为主主，且差异异较大；医医药、保健健类和烟、酒酒、茶类多多在20-70。 面积行业10-15516-20021-30031-40041-50051-70071-1000101-1150150以以上Totall男装类23541422124女装、内衣衣1415961411152男女休闲装装151011101443159饰品类0010001002童装、孕妇妇装类32201011010鞋、箱包、皮皮具类51342410222珠宝、钟表表、眼镜类类0011120106礼品、精品品类32211511016餐饮类20220244622休闲、娱乐乐类0000010001便利店、百百货类2171121244245文体、音像像类41230300013家电0111022108数码、通讯讯、IT类13400200111化妆品1030110006美容、美发发、健身类类10140454221家饰、床上上用品、厨厨具类21032763024婚纱摄影类类0000002215医药、保健健类10403021011烟、酒、茶茶类01240521015Totall2、行业与与租金交叉叉分析：服服装类的租租金差异明明显，没有有集中的分分布区域：10元以下下和40元以上上所占比例例都明显偏偏大，其余余10-330元的比比例差别不不大；礼品品、精品类类的租金统统计与服装装相似；鞋鞋、箱包、皮皮具类和医医药、保健健类分布相相似，集中中在10-25元不不等，处于于较高水平平；餐饮类类租金水平平较低，多多数在155元以下；便利店、百百货类和文文体、音像像类都集中中在10-30元；家电和婚婚纱摄影类类的租金的的分布相似似，租金在在16-440元之间间且差异较较大；数码码、通讯、IT类，化妆品和烟、酒、茶类都集中在10-20元，处于足劲的中等水平；美容、美发、健身类在20元以下分布，且差异较大；家饰、床上用品、厨具类则明显集中在10-15元，租金水平略低。租金行业无10元以下下10-15516-20021-25526-30031-35536-40040元以上上Totall男装类07313230625女装、内衣衣291564530852男女休闲装装01011757151258饰品类0010100002童装、孕妇妇装类03201101210鞋、箱包、皮皮具类01834111322珠宝、钟表表、眼镜类类0041100006礼品、精品品类03421002315餐饮类38522010122休闲、娱乐乐类0000010001便利店、百百货类261913830244文体、音像像类02400310213家电0021210028数码、通讯讯、IT类01321012111化妆品0031001016美容、美发发、健身类类07551120021五金、机电电、化工类类13311321217家饰、床上上用品、厨厨具类021311221224维修、加工工、中介类类1101200106婚纱摄影类类0102000025医药、保健健类02413000111烟、酒、茶茶类11631100215机车类0010001024其它06633610227Totall10731224440422314564253、面积与与租金交叉叉分析：通通过面积和和租金的交交叉分布可可以看出，随随着面积的的增大，相相应的单位位租金分布布相对就低低，但高低低的差异不不十分明显显。租金面积无10元以下下10-15516-20021-25526-30031-35536-40040元以上上Totall10-1551131235935146516-20014773512164621-300271611875296731-40009187693135741-5000261312111751-700112336853327371-10001101632310642101-1150211544320435150以以上25911030122Totall10731224340422314564244、行业与与理想面积积交叉分析析分析：4.1、面面积要求较较大的行业业有：餐饮饮业大都在在70以上上；美容、美美发、健身身类集中在在50以上上且大小不不等；家饰饰、床上用用品、厨具具类则在440以上上；婚纱摄摄影类要求求最大在1100以以上。4.2、面面积要求大大小差异较较大的有：鞋、箱包包、皮具类类在21-100不等；礼礼品、精品品类集中在在16-1100；便利店、百百货类集中中在31-70；文体、音音像类和数数码、通讯讯、IT类则集集中在211-70且较分散散；烟、酒酒、茶类以以30-1100为为主。4.3、男男装集中在在41-770，其其他服装集集中在166-40，明显小小于男装；珠宝、钟钟表、眼镜镜类，家电电和医药、保保健类集中中在50-70，处处于中等偏偏大的水平平；化妆品品的一般要要求在166-30，面积较较小。面积行业10以下下10-15516-20021-30031-40041-50051-70071-1000101-1150150以以上Totall男装类202216521021女装、内衣衣1718664501351男女休闲装装2291575524354饰品类00100001002童装、孕妇妇装类102042010010鞋、箱包、皮皮具类011324450121珠宝、钟表表、眼镜类类00010120105礼品、精品品类003303230014餐饮类101210163419休闲、娱乐乐类00000001001便利店、百百货类1103631223132文体、音像像类201210200311家电00110102106数码、通讯讯、IT类011221210010化妆品10210011006美容、美发发、健身类类011001255217五金、机电电、化工类类002303430116家饰、床上上用品、厨厨具类011131356223维修、加工工、中介类类10101100116婚纱摄影类类00000001225医药、保健健类01000120004烟、酒、茶茶类000041341114机车类00000000112其它113515533027Totall13165050394360483325377（三）、分分析总结通过对桓台台县城的主主要街道店店铺的调查查分析，总总结如下：1、商业布布局主要的的商业街有有：中心大大街、张北北路和卫生生街，其次次有兴桓路路、镇南大大街和建设设街。张北北路是最主主要的一条条商业街、也也是最为繁繁华的商业业街，是当当地的商贸贸中心，沿沿路带有温温州服装批批发市场、超超级市场、百百货商场、专专卖店和专专业市场。中中心大街是是比较时尚尚和现代的的商业街。2、主要指标2.1、行业男女休闲装所占的比例最大，为13.7%，其次为女装，占12.1%，服装类共占有33.8%的比例，是行业中的主要部分（可以借鉴，购物中心的服装类经营数量不低于三分之一）。便利店、百货类占10.5%；鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%，在行业中也占有相当的比例。总之，这些行业是购物中心的主要部分，也是