《郎山地块分析》PPT课件.ppt

石峰区九郎山安置小区地块分析石峰区九郎山安置小区地块分析亿都房产策划部亿都房产策划部20122012年年2 2月月2121日日21 1 地块基本资料地块基本资料土地面积：79.6亩 容积率：2.24产品形态：17+1小高层电梯房地块属性：拆迁安置地（集体用地）32 2 地块周边情况地块周边情况该地块位于石峰区九郎山，地块：西西：通往主干道，道路不规整，周边为普通民居，矮层建筑，不会对地块造成遮挡。北：北：铁路，噪音较大，周边有电线杆，不利于整体施工规划。东东：山坡及普通民房，无生活配套设施。南南：九郎山安置小区，地势宽阔，无遮挡，视野开阔。地块现状地块现状地块呈方形，地表以及周边没有可保留价值的树木，非常利于项目的整体规划设计。地块为熟地，地型为洼地，拆迁较少，但周边没有相应的生活配套设施，不适宜现在开发。该地块表面为大量菜地及杂草，需要补偿一定成本，土地坚硬且干燥，与水平面存在一定的高差，回填土方成本较高。地块地块生活配套生活配套小小 结：结：项目周边配套非常缺乏，道路不是特别规整，周边均为民宅房、土坡，项目商业价值不高。63 3 地块地块SWOTSWOT分析分析地块周边配套不齐全地块为生地，开发价值不高交通不方便地块规整、环境较好地块拆迁少视野开阔，适合低密度产品开发W W劣势劣势0 0机机会会T T威胁威胁SWOT分析 投资建设的不确定性：周边潜在客户群少，配套不齐全，难以吸引客户购买楼盘。周边安置户达到40万平米，人口约上万人，通过地块建设安置小区的机会，建立健全配套的设施，将成为未来区域新的商业价值。S S优势优势84 4 地块成本分析地块成本分析九郎山商品房项目开发建设成本九郎山商品房项目开发建设成本 （容积率为（容积率为2.482.48、总、总41.661741.6617亩、建筑面积为亩、建筑面积为68873.83668873.836）序号序号成本大类成本大类单位成本元单位成本元/备注备注一一土地费土地费614 614 1 1土地出让金土地出让金484 484 按按8080万元万元/亩亩2 2地报批费地报批费48 48 按按8 8万元万元/亩亩3 3地拆迁含青苗补偿费地拆迁含青苗补偿费81 81 征地拆迁（含青苗补偿）按征地拆迁（含青苗补偿）按140140万元万元/栋栋 共共8 8栋各占栋各占50%50%二二前期工程费用前期工程费用254.9254.9（一）（一）勘测费勘测费1515（二）（二）设计费设计费2020（三）（三）报建费报建费200 200 1 1城市基础设施配套费城市基础设施配套费1601602 2人防工程易地建设人防工程易地建设3 3墙改费墙改费10104 4散装水泥散装水泥2 25 5文物调查费文物调查费0.10.16 6白蚁防治费白蚁防治费2.52.5175 5 收益均衡收益均衡九郎山九郎山安置房项目开发建设成本安置房项目开发建设成本 容积率为容积率为2.242.24，41.661741.6617亩用于安置房建设、建筑面积为亩用于安置房建设、建筑面积为55543.3855543.38；41.661741.6617亩用于商品房开发、建筑面积为亩用于商品房开发、建筑面积为68873.83668873.836开发类别开发类别成本大类成本大类单位成本元单位成本元/合计合计安置房安置房政府拨款政府拨款55543.38*158055543.38*1580元元/8775.5858775.585万元（区政府给我司收益）万元（区政府给我司收益）实际建安成本实际建安成本55543.38*167455543.38*1674元元/9297.9629297.962万元（我司直接投入成本）万元（我司直接投入成本）商品房商品房土地挂牌费土地挂牌费41.6617*8041.6617*80万元万元/亩亩3332.9363332.936万元（区政府给我司的收益）万元（区政府给我司的收益）销售收入销售收入68873.836*320068873.836*3200元元/22039.62722039.627万元（销售收益）万元（销售收益）实际建安成本实际建安成本68873.836*3611.4968873.836*3611.49元元/24873.71724873.717万元（我司投入直接成本）万元（我司投入直接成本）结结 论：论：1、安置房建设费用利润=政府拨款-安置房实际建安成本=8775.585-9297.962=-522.377万元；2、商品房开发费用利润=销售额-建安成本=22039.627-24873.717=-2834.09万元；3、土地挂牌41.6617亩*80万元/亩=3332.936万元（返还不含政府计提部分）(2014年开发）4、综合得出：整个地块利润综合得出：整个地块利润=（1 1）+（2 2）+（3 3）=-23.531-23.531万元万元谢 谢！