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房地产金融房地产金融房地产开发贷款房地产开发贷款2 本章目录本章目录 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 第二节第二节 房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程 第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范 第四节第四节 房地产开发贷款中的冲突问题房地产开发贷款中的冲突问题 /3 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 一、房地产开发贷款的概念一、房地产开发贷款的概念 1.1.房地产开发贷款的定义房地产开发贷款的定义 房房地地产产开开发发贷贷款款是是指指贷贷款款人人向向借借款款人人发发放放的的用用于于房房地产开发及其配套设施建设的贷款。地产开发及其配套设施建设的贷款。/2.2.房地产开发贷款的主体房地产开发贷款的主体 (1)(1)贷款人贷款人商业银行商业银行 (2)(2)借借款款人人房房地地产产开开发发企企业业、土土地地储储备备机机构构、高高校或者承建学生公寓建设的企业。校或者承建学生公寓建设的企业。/4 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 相关概念相关概念商业银行商业银行 商商业业银银行行是是以以存存贷贷款款为为主主要要业业务务，并并以以获获取取利利润润为为目的目的的的货币经营企业货币经营企业。与与专专业业银银行行(比比如如投投资资银银行行、政政策策性性银银行行、住住房房储储蓄蓄银银行行)相相比比，商商业业银银行行的的业业务务更更综综合合，功功能能更更全全面面，可可以以为为客客户户提提供供几几乎乎所所有有的的金金融融服服务务。而而专专业业银银行行只只集集中中经营指定范围内的业务和提供专门服务。经营指定范围内的业务和提供专门服务。/5 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 相关概念相关概念土地储备及其贷款土地储备及其贷款 土土地地储储备备是是指指市市、县县人人民民政政府府国国土土资资源源管管理理部部门门为为实实现现调调控控土土地地市市场场、促促进进土土地地资资源源合合理理利利用用目目标标，依依法法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土土地地储储备备贷贷款款是是指指为为解解决决政政府府土土地地储储备备机机构构因因依依法法合合规规收收购购、储储备备、整整理理、出出让让土土地地等等前前期期相相关关工工作作时时产产生的资金需求而发放的贷款。生的资金需求而发放的贷款。土土地地储储备备贷贷款款的的主主要要用用途途包包括括支支付付征征地地补补偿偿费费、安安置置补补助助费费、地地上上附附着着物物和和青青苗苗补补偿偿费费、场场地地平平整整费费等等。土地储备贷款的借款人是政府土地储备机构。土地储备贷款的借款人是政府土地储备机构。/6 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 3.3.房地产开发贷款的特点房地产开发贷款的特点 (1)(1)贷款数额大、贷款周期长贷款数额大、贷款周期长 (2)(2)贷款主体及用途贷款主体及用途特定特定 (3)(3)贷款风险比较大贷款风险比较大 (4)(4)容易受国家政策的容易受国家政策的影响影响 (5)(5)财务杠杆效应明显财务杠杆效应明显 /7 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 二、房地产业开发贷款的分类二、房地产业开发贷款的分类 1.1.按照贷款对象划分按照贷款对象划分 房房地地产产开开发发贷贷款款分分为为房房地地产产项项目目开开发发贷贷款款和和房房地地产产企企业业贷贷款款两两种种。前前者者以以房房地地产产项项目目为为贷贷款款对对象象，主主要要考考察察具具体体项项目目的的盈盈利利能能力力，以以项项目目土土地地使使用用权权或或在在建建工工程程等等固固定定资资产产为为抵抵押押的的封封闭闭贷贷款款。后后者者以以房房地地产产企企业业为为对对象象，注注重重房房地地产产企企业业整整体体还还债债能能力力，贷贷款款方方式式以以综综合合授授信信和纯信用贷款为主，主要发放流动资金贷款。和纯信用贷款为主，主要发放流动资金贷款。/8 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 相关概念相关概念综合授信综合授信 综综合合授授信信业业务务是是指指商商业业银银行行根根据据客客户户(法法人人)的的书书面面申申请请，综综合合评评价价客客户户的的全全面面情情况况及及提提供供的的担担保保状状况况，确确定该客户在一定期限内可使用的信用额度。定该客户在一定期限内可使用的信用额度。授授信信范范围围包包括括对对客客户户的的贷贷款款、贴贴现现(未未到到期期汇汇票票)、承兑承兑(到期汇票到期汇票)、担保及信用证、担保及信用证等业务。等业务。/9 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 2.2.按照有无担保划分按照有无担保划分 房地产开发贷款可以分为房地产开发贷款可以分为信用贷款信用贷款和和担保贷款担保贷款两类。两类。由由于于房房地地产产开开发发贷贷款款的的高高风风险险性性，商商业业银银行行以以担担保保贷贷款款(保证、抵押、质押保证、抵押、质押)为常态，以信用贷款为例外。为常态，以信用贷款为例外。仅仅中中国国建建设设银银行行高高等等院院校校学学生生公公寓寓建建设设贷贷款款暂暂行行办办法法规规定定：学学生生公公寓寓建建设设贷贷款款方方式式分分为为担担保保贷贷款款和和信信用用贷款，但信用贷款的对象仅限于符合条件的高校。贷款，但信用贷款的对象仅限于符合条件的高校。/10 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 3.3.按照贷款用途划分按照贷款用途划分 房房地地产产开开发发贷贷款款可可以以分分为为住住宅宅项项目目储储备备贷贷款款、住住宅宅房房地地产产开开发发贷贷款款、商商业业房房地地产产开开发发贷贷款款、土土地地储储备备贷贷款款、高校学生公寓建设贷款高校学生公寓建设贷款以及以及流动资金贷款流动资金贷款等。等。根根据据中中国国人人民民银银行行20032003年年6 6月月发发布布的的关关于于进进一一步步加加强强房房地地产产信信贷贷业业务务管管理理的的通通知知(“121121号号文文件件”)，禁禁止商业银行发放房地产流动资金贷款止商业银行发放房地产流动资金贷款。/11 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 三、房地产业开发贷款的合同关系三、房地产业开发贷款的合同关系 1.1.贷贷(借借)款合同款合同 (1)(1)贷款人的义务贷款人的义务 贷款人应按合同约定的日期、数额向借款人提供借贷款人应按合同约定的日期、数额向借款人提供借款，造成借款人损失的应当赔偿损失。款，造成借款人损失的应当赔偿损失。借款的利息不得预先在本金中扣除借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本，利息预先在本金中扣除的，按照实际借款数额返还借款并计算利息金中扣除的，按照实际借款数额返还借款并计算利息。/12 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 (2)(2)贷款人的权利贷款人的权利 可以要求借款人提供担保；可以要求借款人提供担保；可检查、监督借款使用情况；可检查、监督借款使用情况；借款人未按约定用途使用借款的，可停止发放、借款人未按约定用途使用借款的，可停止发放、提前收回或解除合同。提前收回或解除合同。/13 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 (3)(3)借款人的义务借款人的义务 按合同约定的时间和数额收取贷款；按合同约定的时间和数额收取贷款；接受贷款人的用款检查监督；接受贷款人的用款检查监督；按照合同约定的用途使用借款；按照合同约定的用途使用借款；按照合同约定的还款期限和方式还本付息。按照合同约定的还款期限和方式还本付息。/14 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 (4)(4)借款人的权利借款人的权利 请求贷款人按合同约定的期限、数额交付贷款；请求贷款人按合同约定的期限、数额交付贷款；依合同约定的用途使用借款；依合同约定的用途使用借款；可以向贷款人申请贷款延期；可以向贷款人申请贷款延期；借款人可提前还款。借款人可提前还款。/15 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 2.2.担保合同担保合同 (2)(2)担保合同的性质担保合同的性质 担保合同具有附属性、选择性、保障性。担保合同具有附属性、选择性、保障性。/我我国国担担保保法法中中的的担担保保是是指指法法律律为为确确保保特特定定的的债债权权人人实实现现债债权权，以以债债务务人人或或第第三三人人的的信信用用或或者者特特定定财财产产来督促债务人履行债务的制度。来督促债务人履行债务的制度。(1)(1)担保的概念担保的概念 16 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 (3)(3)担保及担保合同的种类担保及担保合同的种类 法律规定担保有法律规定担保有保证保证、抵押抵押、质押质押、留置留置、定金定金等等五种形式。其中保证和定金产生的权利是债权，不具有五种形式。其中保证和定金产生的权利是债权，不具有优先受偿性，而抵押、留置、质押取得的是担保物权，优先受偿性，而抵押、留置、质押取得的是担保物权，对担保物及其变现所得的价款具有优先受偿的权利。对担保物及其变现所得的价款具有优先受偿的权利。担保合同包括担保合同包括保证合同保证合同、抵押合同抵押合同、质押合同质押合同、定定金合同金合同，行使留置权无须签订合同。，行使留置权无须签订合同。担保合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主担保合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主合同的担保条款合同的担保条款(混合合同混合合同)。/17 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 相关概念相关概念保证、抵押、质押、留置、定金保证、抵押、质押、留置、定金 保保证证是是债债务务人人以以外外的的第第三三人人为为债债务务人人履履行行债债务务而而向向债债权权人人所所提提供供的的一一种种担担保保，当当债债务务人人不不履履行行债债务务时时，保保证人按照约定履行债务或者承担连带责任。证人按照约定履行债务或者承担连带责任。抵抵押押是是指指债债务务人人或或第第三三人人不不转转移移财财产产占占有有，而而将将该该财财产产(通通常常是是不不动动产产)抵抵押押作作为为债债权权的的担担保保，当当债债务务人人不不履履行行债债务务时时，债债权权人人有有权权依依法法以以抵抵押押财财产产折折价价或或以以拍拍卖卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。变卖抵押财产的价款优先受偿。质质押押是是债债务务人人或或第第三三人人将将其其动动产产或或权权利利移移交交债债权权人人占占有有，将将该该动动产产作作为为债债权权的的担担保保，当当债债务务人人不不履履行行债债务务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。/18 第一节第一节 房地产开发贷款概述房地产开发贷款概述 相关概念相关概念保证、抵押、质押、留置、定金保证、抵押、质押、留置、定金 留留置置是是指指债债权权人人按按照照合合同同约约定定占占有有债债务务人人的的动动产产，债债务务人人不不按按照照合合同同约约定定的的期期限限履履行行债债务务的的，债债权权人人有有权权依依照照法法律律（担担保保法法）规规定定留留置置该该财财产产，以以留留置置财财产产折折价价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。定定金金是是在在合合同同订订立立或或在在履履行行之之前前支支付付的的一一定定数数额额的的金金钱钱作作为为担担保保的的担担保保方方式式。给给付付定定金金的的一一方方不不履履行行约约定定的的债债务务的的,无无权权要要求求返返还还定定金金；收收受受定定金金的的一一方方不不履履行行约定的债务的约定的债务的,应当双倍返还定金应当双倍返还定金。/19 第一节第一节 房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程 相关知识相关知识相关知识相关知识定金与预定金与预定金与预定金与预(收收收收)付款区别付款区别付款区别付款区别 定定金金是是在在合合同同订订立立或或履履行行前前支支付付的的一一定定数数额额的的金金钱钱作作为为担担保保的的担担保保方方式式，是是一一种种押押金金。预预付付款款是是双双方方当当事事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。定金和预付款在性质上是完全不同的：定金和预付款在性质上是完全不同的：(1)(1)定金具有担保作用，而预收款则没有；定金具有担保作用，而预收款则没有；(2)(2)交交付付定定金金的的协协议议是是从从合合同同，而而收收取取预预收收款款的的协协议一般是主合同的一部分；议一般是主合同的一部分；(3)(3)定金具有惩罚性，而预收款则没有。定金具有惩罚性，而预收款则没有。/20 第二节第二节 房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程 一、一、贷款申请贷款申请 二、二、贷款调查、评估与审批贷款调查、评估与审批 三、三、合同签订与贷款发放合同签订与贷款发放 四、四、贷后管理与贷款回收贷后管理与贷款回收 /21 第二节第二节 房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程 一、贷款申请一、贷款申请 房房地地产产企企业业申申请请房房地地产产开开发发贷贷款款需需要要提提交交的的资资料料有有：贷贷款款申申请请表表、贷贷款款企企业业资资料料、贷贷款款项项目目资资料料以以及及抵抵(质质)押物或押物或贷款担保人资料贷款担保人资料等。等。贷贷款款项项目目资资料料有有：项项目目立立项项批批文文、土土地地使使用用权权证证、建建设设用用地地规规划划许许可可证证、建建设设工工程程规规划划许许可可证证、建建筑筑工工程程施工许可证及预售许可证施工许可证及预售许可证(“五证五证”齐全齐全)等。等。/22 第二节第二节 房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程 二、贷款调查、评估与审批二、贷款调查、评估与审批 1.1.贷款调查贷款调查 (1)(1)借款人借款人(企业企业)是否符合要求是否符合要求 贷贷贷贷款款款款人人人人基基基基本本本本情情情情况况况况：营营营营业业业业执执执执照照照照及及及及资资资资质质质质证证证证书书书书，企企企企业业业业性性性性质、管理机构、管理制度、开户银行、开发经验等；质、管理机构、管理制度、开户银行、开发经验等；质、管理机构、管理制度、开户银行、开发经验等；质、管理机构、管理制度、开户银行、开发经验等；借借借借款款款款人人人人资资资资信信信信情情情情况况况况：信信信信用用用用状状状状况况况况(还还还还款款款款情情情情况况况况、有有有有无无无无拖拖拖拖欠欠欠欠工程款等工程款等工程款等工程款等)、经审核的财务报表。、经审核的财务报表。、经审核的财务报表。、经审核的财务报表。/23 第二节第二节 房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程(2)(2)贷款项目是否符合贷款条件贷款项目是否符合贷款条件 立立项项及及审审批批文文件件是是否否齐齐全全；项项目目是是否否可可行行：审审查查项项目目投投资资分分析析报报告告或或可可行行性性研研究究报报告告以以及及项项目目概概预预算算、施工计划、销售方案；施工计划、销售方案；项目资本金项目资本金是否到位。是否到位。(3)(3)抵抵(质质)押物或保证人的情况押物或保证人的情况抵抵(质质)押押物物的的清清单单、权权属属证证书书、价价值值评评估估报报告告、鉴鉴定定书书，抵抵(质质)押押人人同同意意(质质)押押的的承承诺诺书书；担担保保人人的的资资信情况以及贷款担保承诺书的真实性和有效性。信情况以及贷款担保承诺书的真实性和有效性。/24 第二节第二节 房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程相关知识相关知识相关知识相关知识房地产项目资本金调整情况房地产项目资本金调整情况房地产项目资本金调整情况房地产项目资本金调整情况 19981998年年，城城市市房房地地产产开开发发经经营营管管理理条条例例规规定定房房地地产产开开发发项目资本金占项目总投资的比例不得低于项目资本金占项目总投资的比例不得低于2020。20032003年年，中中国国人人民民银银行行关关于于进进一一步步加加强强房房地地产产信信贷贷业业务务管管理理的的通通知知(“121121号号文文件件”)规规定定房房地地产产开开发发项项目目申申请请银银行行贷贷款款的条件之一是资本金比例不低于的条件之一是资本金比例不低于3030。20042004年年9 9月月，银银监监会会发发布布的的商商业业银银行行房房地地产产贷贷款款风风险险管管理理指指引引规定，房地产开发项目的资本金比例不低于规定，房地产开发项目的资本金比例不低于35%35%。20092009年年5 5月月，国国务务院院关关于于调调整整固固定定资资产产投投资资项项目目资资本本金金比比例例的的通通知知：保保障障性性住住房房和和普普通通商商品品房房项项目目的的最最低低资资本本金金比比例例为为20%20%，其他项目的最低资本金比例为，其他项目的最低资本金比例为30%30%。/25 第二节第二节 房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程 2.2.信用信用(资信资信)评估评估 信信用用评评估估是是防防范范信信用用风风险险的的有有效效措措施施。对对于于房房地地产产企企业业，以以企企业业未未来来盈盈利利能能力力和和现现金金流流分分析析为为核核心心；对对房房地产开发项目，主要评价其财务效益。地产开发项目，主要评价其财务效益。国国际际通通用用的的资资信信评评估估等等级级分分为为4 4等等1010级级制制：AAAAAA、AAAA、A A、BBBBBB、BBBB、B B、CCCCCC、CCCC、C C、D D。/26 第二节第二节 房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程 3.3.贷款审批贷款审批 银银行行根根据据贷贷款款审审批批权权限限，提提出出贷贷与与不不贷贷、贷贷款款额额度度、贷款期限贷款期限、贷款利率、担保方式等意见。、贷款利率、担保方式等意见。/27 第二节第二节 房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程 三、合同签订与贷款发放三、合同签订与贷款发放 1.1.合同签订合同签订 按按照照贷贷款款通通则则、合合同同法法和和担担保保法法的的规规定定签签订订贷贷款款合合同同、保保证证合合同同或或抵抵押押或或质质押押合合同同，并并办办理理抵押登记及保险手续等。抵押登记及保险手续等。2.2.贷款发放贷款发放 银银行行按按照照借借款款合合同同约约定定发发放放贷贷款款(通通常常是是分分期期发发放放)，并将贷款资金划入借款人账户。，并将贷款资金划入借款人账户。/28 第二节第二节 房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程 四、贷后管理与贷款回收四、贷后管理与贷款回收 1.1.贷后管理贷后管理 (1)(1)检查贷款是否按照合同规定的用途使用检查贷款是否按照合同规定的用途使用 (2)(2)检查贷款项目的开发经营情况检查贷款项目的开发经营情况 (3)(3)检查贷款抵检查贷款抵(质质)押物有无变化押物有无变化 (4)(4)检检查查借借款款企企业业的的财财务务状状况况和和第第三三方方保保证证人人(企企业业)的偿债能力变化情况的偿债能力变化情况 总总之之，要要对对贷贷款款的的质质量量和和风风险险程程度度进进行行定定期期检检查查。/29 第二节第二节 房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程 相关知识相关知识相关知识相关知识贷款风险分类管理贷款风险分类管理贷款风险分类管理贷款风险分类管理 20022002年年起起，我我国国银银行行业业全全面面推推行行贷贷款款风风险险分分类类管管理理制制度度。贷贷款款风风险险分分类类管管理理又又称称为为贷贷款款五五级级分分类类，是是指指银银行行依依据据借借款款人人的的还还本本付付息息的的能能力力，确确定定贷贷款款遭遭受受损损失失的的风风险险程程度度，将将贷贷款款质质量量划划分分为为正正常常、关关注注、次次级级、可疑可疑和和损失损失五类五类(后三类被称为不良贷款后三类被称为不良贷款)。/30 第二节第二节 房地产开发贷款的操作流程房地产开发贷款的操作流程 2.2.贷款回收贷款回收 借借款款人人按按照照合合同同规规定定的的期期限限和和数数额额还还清清贷贷款款后后，解解除担保合同，收回相关担保证明材料。除担保合同，收回相关担保证明材料。/31 第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范 一、一、宏观风险宏观风险 二、二、微观风险微观风险 三、三、不同类型房地产的风险比较不同类型房地产的风险比较 /32 第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范 一、宏观风险一、宏观风险 1.1.相关数据相关数据 据据国国家家统统计计局局统统计计，20042004年年房房地地产产业业共共筹筹集集开开发发资资金金1716917169亿亿元元，其其中中定定金金及及预预收收款款占占43.1%43.1%，企企业业自自筹筹资资金金占占30.3%30.3%，银行贷款占，银行贷款占18.4%18.4%，其他资金来源占，其他资金来源占8.2%8.2%。中中国国人人民民银银行行发发布布的的20042004年年中中国国房房地地产产金金融融报报告告指指出出：“企企业业自自筹筹资资金金中中有有大大约约70%70%来来自自于于银银行行贷贷款款；定定金金和和预预收收款款也也有有30%30%的的左左右右的的资资金金来来自自银银行行贷贷款款，因因此此房房地产开发资金中银行贷款的比重占地产开发资金中银行贷款的比重占55%55%以上。以上。”20072007年年全全国国银银行行信信贷贷总总量量为为3.633.63万万亿亿，房房地地产产开开发发投投资资2.532.53万万亿亿，按按房房地地产产开开发发投投资资的的55%55%来来源源于于银银行行信信贷贷计计，房地产贷款占银行信贷总量的房地产贷款占银行信贷总量的38.33%38.33%。/33 2.2.房地产信贷资金比例过大的后果房地产信贷资金比例过大的后果 (1)(1)过过度度依依赖赖银银行行信信贷贷会会造造成成房房地地产产业业高高负负债债经经营营，不利于房地产业稳步健康发展不利于房地产业稳步健康发展(案例案例)。(2)(2)过过度度依依赖赖银银行行信信贷贷会会使使房房地地产产投投资资的的市市场场风风险险和和融资信用风险集中于商业银行。融资信用风险集中于商业银行。(3)(3)房房地地产产业业占占用用大大量量的的银银行行信信贷贷资资金金，挤挤压压了了其其他他实体产业的发展空间。实体产业的发展空间。/第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范34 案例分析案例分析案例分析案例分析顺驰地产神话的终结顺驰地产神话的终结顺驰地产神话的终结顺驰地产神话的终结 19981998年，天津顺驰投资公司成立；年，天津顺驰投资公司成立；20032003年，顺驰开年，顺驰开始全国扩张；始全国扩张；20042004年，在全国年，在全国1616个一线城市拥有个一线城市拥有4242个项个项目，销售收入超目，销售收入超100100亿元，为当年的销售冠军亿元，为当年的销售冠军,成为了成为了一家全国性的大型房地产公司；一家全国性的大型房地产公司；20052005年，顺驰荣膺年，顺驰荣膺20052005中国房地产公司品牌价值中国房地产公司品牌价值TOP10TOP10。顺驰快速扩张的模式：顺驰快速扩张的模式：“现金现金土地土地现金现金”，其，其真正的窍门就是尽一切可能缩短项目运营时间，加速资真正的窍门就是尽一切可能缩短项目运营时间，加速资金的流转。该模式带来了三金的流转。该模式带来了三“高高”：土地成本高、财务：土地成本高、财务成本高、人力成本高。由于上市计划搁浅，到成本高、人力成本高。由于上市计划搁浅，到20052005年底，年底，顺驰已险象环生。最终顺驰的控股权拱手让人，其所创顺驰已险象环生。最终顺驰的控股权拱手让人，其所创造的中国地产界迄今最绚烂的神话也告终结造的中国地产界迄今最绚烂的神话也告终结。/第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范35 3.3.防范房地产信贷资金比例过大的措施防范房地产信贷资金比例过大的措施 要要降降低低房房地地产产信信贷贷资资金金的的比比例例，金金融融创创新新是是必必由由之之路路，融资多元化势在必行！融资多元化势在必行！中中国国人人民民银银行行在在其其研研究究报报告告中中所所建建议议：“大大力力发发展展多多元元化化的的房房地地产产金金融融市市场场，形形成成具具有有多多种种金金融融资资产产和和金金融融工工具具的的房房地地产产二二级级金金融融市市场场，以以分分散散银银行行信信贷贷的的风风险险。”/第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范36 第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范 二、微观风险二、微观风险 1.1.贷款项目不能完工的风险贷款项目不能完工的风险 (1)(1)主要原因主要原因 销售不畅影响资金来源销售不畅影响资金来源 选择承包商不当选择承包商不当 项目合规性问题项目合规性问题 /37 第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范 (2)(2)防范措施防范措施 严格审查销售方案的可行性严格审查销售方案的可行性 考察承包商的资质、实力及信誉考察承包商的资质、实力及信誉 要求要求“四证四证”或或“五证五证”齐全齐全 要求开发商投保项目完工保险要求开发商投保项目完工保险 /38 第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范 2.2.贷款资金被挪用的风险贷款资金被挪用的风险 (1)(1)挪用资金的类型挪用资金的类型 将流动资金用于购买土地将流动资金用于购买土地 将开发贷款用于购买土地将开发贷款用于购买土地 将某个项目的贷款资金用于其他项目将某个项目的贷款资金用于其他项目 中途改变项目性质中途改变项目性质 /39 第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范(2)(2)防范信贷资金挪用的措施防范信贷资金挪用的措施 严格贷款审查严格贷款审查(自有资金、贷款期限等自有资金、贷款期限等)通通过过贷贷款款合合同同进进行行控控制制(规规定定贷贷款款用用途途；设设立立贷贷款款和还款专门账户以便监控等和还款专门账户以便监控等)加加强强贷贷后后管管理理(每每笔笔用用款款需需要要证证据据；根根据据进进度度分分批批投投入入贷贷款款；付付款款不不经经过过开开发发商商账账户户；发发现现开开发发商商违违规规可可停止放贷或提前收回等停止放贷或提前收回等)/40 第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范 3.3.假按揭骗贷的假按揭骗贷的风险风险 (1)(1)主要表现主要表现 利用假价格进行骗贷利用假价格进行骗贷 开开发发商商在在购购房房合合同同上上为为购购房房者者提提高高成成交交金金额额(假假价价格格)，购购房房者者实实际际无无需需支支付付首首付付款款(开开发发商商开开给给购购房房者者一一份份虚虚假假的的首首付付款款发发票票)，从从而而使使开开发发商商等等获获得得相相当当于于房房产产全款的贷款。全款的贷款。/41 第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范 利用假身份进行骗贷利用假身份进行骗贷 开开发发商商为为尽尽快快回回笼笼资资金金，利利用用假假身身份份证证(或或利利用用甚甚至至盗盗取取别别人人真真实实的的身身份份证证)与与开开发发商商签签订订购购房房合合同同，开开发发商商垫垫资资首首付付款款并并还还本本付付息息，然然后后向向银银行行套套取取房房贷贷(实实质是开发贷款质是开发贷款)。/42 第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范 (2)(2)防范措施防范措施 加强对贷款申请人资格审查加强对贷款申请人资格审查 要求提供安全的担保措施要求提供安全的担保措施 加强信用档案体系的建设加强信用档案体系的建设 加强银行内部管理加强银行内部管理 /43 第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范 三、不同类型房地产的风险比较三、不同类型房地产的风险比较 1.1.商品房项目贷款商品房项目贷款 由由于于商商品品房房项项目目开开发发的的政政策策性性强强、市市场场不不确确定定性性大大，因此其贷款风险也较大。因此其贷款风险也较大。实实践践中中应应当当注注意意集集团团客客户户内内部部关关联联方方之之间间相相互互担担保保的风险，严格审核其资信情况。的风险，严格审核其资信情况。/44 第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范 2.2.经济适用房项目贷款经济适用房项目贷款 由由于于经经济济适适用用房房基基本本没没有有销销售售风风险险，其其开开发发贷贷款款属属于房地产开发贷款中的优良贷款。于房地产开发贷款中的优良贷款。什么是经济适用房什么是经济适用房？/45 相关知识相关知识相关知识相关知识经济适用房经济适用房经济适用房经济适用房 经经济济适适用用住住房房是是指指政政府府提提供供政政策策优优惠惠，限限定定面面积积和和价价格格，按按照照合合理理标标准准建建设设，面面向向城城市市中中低低收收入入家家庭庭的保障性、政策性住房。的保障性、政策性住房。经经济济适适用用房房在在土土地地供供应应方方式式、税税费费优优惠惠、开开发发利利润润、建建设设标标准准、销销售售对对象象、上上市市交交易易等等方方面面与与商商品品房房具有很大的不同。具有很大的不同。/第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范46 第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范 3.3.高校学生公寓项目贷款高校学生公寓项目贷款 高高校校学学生生公公寓寓虽虽具具有有稳稳定定的的租租金金收收入入，但但因因由由其其是是公公益益性性财财产产，若若到到期期不不能能还还贷贷，银银行行不不能能请请求求法法院院强强制制执行，因此存在一定的风险。执行，因此存在一定的风险。银银行行可可以以要要求求政政府府部部门门提提供供书书面面承承诺诺，这这类类承承诺诺虽虽然然只只能能提提供供道道义义上上的的支支持持，但但政政府府的的承承诺诺函函一一定定程程度度上上能增加还款的确定性。能增加还款的确定性。/47 第三节第三节 房地产开发贷款的风险及防范房地产开发贷款的风险及防范 4.4.土地储备项目贷款土地储备项目贷款 由由于于土土地地储储备备中中心心负负债债率率较较高高、银银行行监监管管难难度度大大、土土地地出出让让市市场场存存在在风风险险以以及及存存在在担担保保无无效效等等原原因因，造造成成土地储备贷款风险较大。土地储备贷款风险较大。/48 第四节第四节 房地产开发贷款中的冲突问题房地产开发贷款中的冲突问题 一、在建工程抵押权和建设工程价款优先权的冲突一、在建工程抵押权和建设工程价款优先权的冲突 1.1.相关规定相关规定 建建设设部部颁颁发发的的城城市市房房地地产产抵抵押押管管理理办办法法(1997(1997年年)规规定定：“房房地地产产开开发发在在建建工工程程抵抵押押是是指指抵抵押押人人为为取取得得在在建建工工程程继继续续建建造造资资金金的的贷贷款款，以以其其合合法法方方式式取取得得的的土土地地使使用用权权连连同同在在建建工工程程的的投投入入资资产产，以以不不转转移移占占有有的的方方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为”。/49 第四节第四节 房地产开发贷款中的冲突问题房地产开发贷款中的冲突问题 物物权权法法(2007(2007年年)第第179179条条规规定定：抵抵押押权权是是指指为为担担保保债债务务的的履履行行，债债务务人人或或者者第第三三人人不不转转移移财财产产的的占占有有，将将该该财财产产抵抵押押给给债债权权人人的的，债债务务人人不不履履行行到到期期债债务务或或者者发发生生当当事事人人约约定定的的实实现现抵抵押押权权的的情情形形，债债权权人人有有权权就就该该财产财产优先受偿优先受偿的权利。的权利。合合同同法法(1999(1999年年)第第286286条条规规定定：“建建设设工工程程优优先先权权是是指指发发包包人人逾逾期期不不支支付付时时，承承包包人人可可以以与与发发包包人人协协议议将将该该工工程程折折价价，也也可可申申请请法法院院将将该该工工程程拍拍卖卖。建建设设工工程的价款就该工程折价或拍卖的价款程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿优先受偿”。/50 第四节第四节 房地产开发贷款中的冲突问题房地产开发贷款中的冲突问题 最最高高人人民民法法院院发发布布的的关关于于建建设设工工程程价价款款优优先先受受偿偿问问题题的的批批复复(2002(2002年年)规规定定：“建建筑筑工工程程承承包包人人的的优优先受偿权应该优于抵押权和其他债权先受偿权应该优于抵押权和其他债权”。法法理理基基础础：没没有有承承包包人人的的建建设设行行为为就就没没有有工工程程的的最最终终完完成成，也也就就没没有有其其他他权权利利存存在在的的物物理理基基础础，因因此此该该权利应该优于抵押权和其他债权。权利应该优于抵押权和其他债权。2.2.银行如何防范建设工程价款优先权带来的风险银行如何防范建设工程价款优先权带来的风险 (1)(1)防止建设单位拖欠工程款防止建设单位拖欠工程款 (2)(2)要求借款人提供其他担保要求借款人提供其他担保 /51 第四节第四节 房地产开发贷款中的冲突问题房地产开发贷款中的冲突问题 二、房地产开发贷款与个人住房抵押贷款的冲突二、房地产开发贷款与个人住房抵押贷款的冲突 1.1.冲突问题描述冲突问题描述 房房地地产产销销售售中中，购购房房者者通通常常会会向向银银行行申申请请个个人人住住房房抵抵押押贷贷款款，该该抵抵押押贷贷款款往往往往正正是是以以其其所所购购买买的的房房屋屋为为抵抵押押的的。如如果果开开发发商商在在销销售售时时没没有有告告知知银银行行和和购购房房者者该该房房地地产产已已经经抵抵押押的的情情况况，则则会会产产生生银银行行对对开开发发商商享享有有的的抵抵押权和银行对购房者享有的抵押权的冲突问题。押权和银行对购房者享有的抵押权的冲突问题。即同一个房地产被抵押了两次！即同一个房地产被抵押了两次！/52 第四节第四节 房地产开发贷款中的冲突问题房地产开发贷款中的冲突问题 2 2.如何解决该冲突问题如何解决该冲突问题 (1)(1)如如如如果果果果是是是是两两两两家家家家不不不不同同同同的的的的贷贷贷贷款款款款银银银银行行行行，则则根根据据抵抵押押权权顺顺位位理理论论，先先成成立立的的抵抵押押权权优优先先于于后后成成立立的的抵抵押押权权。因因此此发发放放房房地地产产开开发发贷贷款款的的银银行行一一般般不不受受影影响响，而而发发放放个个人人住住房抵押贷款的银行则面临着抵押权不能实现的风险。房抵押贷款的银行则面临着抵押权不能实现的风险。此此时时开开发发商商应应当当告告知知后后一一家家银银行行及及购购房房者者该该房房地地产产已已经经被被抵抵押押的的情情况况；另另一一方方面面后后一一家家银银行行应应当当采采用用相相应应的措施控制风险，比如要求抵押人提供其他担保等。的措施控制风险，比如要求抵押人提供其他担保等。担担保保法法第第4949条条规规定定：“抵抵押押期期间间，抵抵押押人人转转让让已已经经办办理理了了登登记记的的抵抵押押物物的的，应应当当通通知知抵抵押押权权人人并并告告知知受受让让方方转转让让物物已已经经抵抵押押的的情情况况；抵抵押押人人未未通通知知抵抵押押权权人人或未告知受让人的，转让行为无效。或未告知受让人的，转让行为无效。”/53 第四节第四节 房地产开发贷款中的冲突问题房地产开发贷款中的冲突问题 (2)(2)对于同一家贷款银行对于同一家贷款银行，可以采取以下做法：，可以采取以下做法：商品房预售前解除抵押或征得抵押权人同意；商品房预售前解除抵押或征得抵押权人同意；将销售款优先用来偿还项目开发贷款；将销售款优先用来偿还项目开发贷款；物物权权法法第第191191条条规规定定：“抵抵押押期期间间，抵抵押押人人经经抵抵押押权权人人同同意意转转让让抵抵押押财财产产的的，应应当当将将转转让让所所得得的的价价款款向抵押权人提前清偿或提存向抵押权人提前清偿或提存”。采取股权质押和动产抵押等措施降低风险