《松江板块市调》PPT课件.ppt

松江地块市调报告2009-12-3一、松江基本概况：松江基本概况：n松江区位于长江三角洲内上海市西南部，北纬31度，东经121度45分，扼守黄浦江中上游，距上海市中心30公里，虹桥综合交通枢纽15公里，浦东国际机场50公里，洋山深水港55公里，长江口45公里，杭州湾35公里，沪杭铁路、沪杭高速铁路、沪杭磁悬浮、沪杭高速公路、沪青平高速公路、浦东机场高速公路、嘉金高速公路、西郊高速公路、同三国道等干线，形成纵横交错的道路交通网，是沪杭发展轴上重要结点，上海的西南门户，也是上海连接整个长三角、辐射长江流域的桥头堡和核心区域，地理位置特殊而重要。二、总体规划二、总体规划n松江新城是市政府确定的“二城八镇”中的“第一城”，也是目前规模最大的市郊新城开发项目之一。松江新城位于上海西南，距市中心30km，松江新城范围：沪松公路沪杭铁路油墩港花辰公路。规划至2020年规划期末，松江新城用地规模由现状的26.38km2发展到60km2，其中城市建设用地约60.66km2，水域约2.8km2。至2020年新城常住人口约60万人。n新城功能定位为：体现上海郊区综合实力与水平的现代化新城、上海市中心城过度集中人口的主要疏解方向、松江区的政治、经济、文化中心、上海重要的高等教育基地、居住环境优美的园林城区、具有良好生态环境和人文景观的旅游城市。n松江新城规划目标：以松江独特的区位优势和现有的城市格局为基础，以松江富饶的天然资源和人文资源为特色，以松江雄厚的综合社会经济发展实力为后盾，将松江新城建设成为经济繁荣、布局合理、功能齐全、设施先进、便捷高效、环境优美的现代化新城；成为体现上海21世纪新城风采和品位的窗口。n规划分三期实施：近期至2007年，中期至2010年，远期至2020年。三、区域分布规划n目前松江城区分为南片城区和北边城区2块，南边为松江老城区，周边商业配套及文化生活配套相当成熟，居住环境较好。n北边是由大学城而著名的松江新城区，将来规划人口将达到43万人，新城区将成为松江行政文化、商业金融、教育科研等中心城区。四、地块四至与现状地块现状地块现状n目前地块上为空地，北侧尚有部分临时棚屋现有人居住。n另在方塔北路东边为某重工企业的厂房及仓库。五、地块周边配套情况及优劣势：五、地块周边配套情况及优劣势：生活配套：周边较成熟生活配套：周边较成熟n地块周边住宅小区均为2004年前建造的较多，部分生活配套齐全。主要集中在方塔北路以南，有建设银行、农业银行、易初莲花、良友金伴，菜场等配套设施，可以满足日常生活需求；另外，位于地块西侧的平高商业广场主要以餐饮为主，但整体经营情况不理想。医疗方面，有松江人民医院；教育设施有松江二中(市重点)、方塔小学以及方塔中心幼儿园。n所以综合来看，地块现有生活配套已经很成熟，只是商业经营档次不高，但是作为居家生活需要已经相当便利及足够了交通配套：近地铁少公交，道路出行交通配套：近地铁少公交，道路出行n和其它多数郊区板块情况类似，周边公共交通并不发达，最突出的亮点在于距离轨道交通九号线的松江新城站十分钟路程，大致是公交2、3站路的距离，步行需要15分钟，出租车基本起步费就到了。n除此之外，还有部分松江城区公交可以乘坐；有松江5路、松江6路、松江7路、松江8路、松江16路。六、地块优劣势六、地块优劣势n优势：地块周边住宅小区较多，如通波新村、蓝天新村等。相关配套有菜场、超市、幼儿园、中小学以及生活便利店等设施，基本生活配套齐全，大型超市易初莲花离地块步行十几分钟，距离松江区中心城区中心仅3公里左右，车行10分钟。n劣势：地块周边住宅大多数为2004年前建造的，而且大部分为动迁安置房。小区环境比较陈旧，整体档次不高。虽基本生活配套齐全，但商业配置整体档次不高。相邻平高商业广场人气不足，经营情况不甚理想。目前部分底层商铺已改为汽车美容店。七、松江板块七、松江板块09年年10月供应及成交信息表月供应及成交信息表2、成交量1、供应量区域总量90以下90-120120-140140以上新增面积（）新增套数（套）新增面积（）新增套数（套）新增面积（）新增套数（套）新增面积（）新增套数（套）新增面积（）新增套数（套）松江区719215519414324118721020341043576124354763291844中部板块715036587436169179101672400717822150144所占比例9.18%12.67%5.19%9.03%17.55%16.01%41.67%40.92%4.65%7.81%区域总量7000元/以下7000-10000元/10000-13000元/13000元/以上成交面积（）成交套数（套）成交面积（）成交套数（套）成交面积（）成交套数（套）成交面积（）成交套数（套）成交面积（）成交套数（套）松江区2556702195263252885107049565069721113205691中部板块2968233612612163157321341203351364所占比例11.61%15.31%47.91%56.6%30.8%27.07%1.85%4.85%0.12%0.58%分析：n从松江区普通住宅市场的新增供应情况来看，09年10月的供应量集中在泗泾、九亭、和新桥这三个板块，供应量略有下降，达到近72万平方米左右。而本地块所在的松江中部板块本月占松江区整个供应量近10%的比例，供应面积以每套120-140居多。n从松江区住宅成交情况来看，10月成交量25万平方米左右。松江中部板块的住宅成交量占松江区总成交量的11%,成交均价为10000元/，该区域动迁安置房较多，故单价7000元/以下成交的比例达到5成，商品房成交价格以7000-10000元/为主。楼盘名称维罗纳贵都云间名门兴日家园Lomo森林公馆保利西子湾项目地址荣乐西路266弄松汇中路508号玉树路103号松江区中山东路70号 松江区广富林路1188号开发商上海维罗纳置业发展有限公司上海鹿都置业公司上海兴日置业上海双鸥置业有限公司上海城乾房地产开发公司物业形态小高层电梯多层、高层多层多层、小高层、联排别墅小高层、高层总建筑面积26万平方米7.4万平方米12.5万平方米16.5万平方米32万平方米容积率1.732.661.591.41.5目前售价11000-13000元未开盘，均价约13000元在售均价为8500-8700元9500元左右12500-13500元左右主力面积99-13890-12790-127小高层90-11290-140物业费1.5元未定0.55元1.5元1.4元目前销售情况目前只有一房在售及少量2房在售精装单身公寓，均价12000元/平米左右，后期将推出新房源，具体时间未定。暂未开盘，一期先开4栋电梯多层（6层），均价13000元左右。高层预计明年上半年开盘。目前在售的为少量房源分别为90 2房和137 的3房。均价为8500-8700元前期房源已经全部售罄，后续房源于明年4月开盘。目前均价为9500元目前在售为140平方的大面积四房，后续房源将在明年春节后推出。八、周边新楼盘信息表八、周边新楼盘信息表 地块周边在建新楼盘，仅LOMO森林公馆一家，预计三期明年4月份开盘。其二手房价格为9500左右。其他在售的新楼盘都集中在以松江新城板块内。九、地块周边二手房市场情况九、地块周边二手房市场情况n地块周边住宅大多数为2004年前建造的，而且大部分为动迁安置房，小区环境比较陈旧。目前周边二手房成交均价约为9500元元/。通过走访地块附近几家中介获悉，地块周边小区二手房挂牌量与成交量与松江新城区相比略显不足，究其原因主要有以下几方面：1、自住为主 周边大多数为动迁安置房，换房需求不高，房源供应不足。2、交通问题 地块周边的9号线延伸段于2012年通车，购房者目前还是将新城作为首要考虑。3、环境问题 新城区大学城良好的居住人文环境，较老城区也是一大优势。十、建议n从相关部门获悉，该地块楼板价约为3320元/(起始价)。n建安成本及配套费用（不含相关税费）现估算为3800元/（参照欧郡）n如果该项目推出时，整体大市场与目前市场情况一样总体向上的情况下，项目均价大概在11000-12000元/。目前周边二手房均价在9500元/左右且房龄、小区环境等都较为陈旧，该项目预计保底价在10000元/。n经初步测算，地价大于510万/亩（楼板价4800元/）的话，对于后期市场如果进入低潮的话，会大大影响利润空间。十一目前地价拍卖走势n在国家发出调控政策以来，上海的土地市场未见降温，浦东唐镇新市镇、新江湾城、嘉定等地块陆续有土地成交，成交价格溢价均达到了300%以上，其中嘉定城区的楼板价已达10000元以上。n最近两周，商品房成交量在以20%左右的速度萎缩，新一轮的促销已经开始。