物业的承接查验(精品).ppt

物业的承接查验承接查验n承接查验的重要性n为使用人负责n便利后期的管理服务承接查验n新建物业的承接查验n物业管理机构更迭的承接查验物业承接查验办法物业承接查验办法n物业承接查验办法物业承接查验办法n 建房建房2010165号号n第一条为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法和物业管理条例等法律法规的规定，制定本办法。n第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。n第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。n第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。n第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。n县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。n第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。n第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。n第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。n前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。n不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。n第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。n第十条建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。n第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：n（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；n（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；n（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；n（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；n（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；n（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；n（七）法律、法规规定的其他条件。n第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件：n（一）物业买卖合同；n（二）临时管理规约；n（三）前期物业服务合同；n（四）物业规划设计方案；n（五）建设单位移交的图纸资料；n（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。n第十三条物业承接查验按照下列程序进行：n（一）确定物业承接查验方案；n（二）移交有关图纸资料；n（三）查验共用部位、共用设施设备；n（四）解决查验发现的问题；n（五）确认现场查验结果；n（六）签订物业承接查验协议；n（七）办理物业交接手续。n第十四条现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：n（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；n（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；n（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；n（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；n（五）承接查验所必需的其他资料。n未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。n第十五条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。n第十六条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：n（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；n（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；n（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。n第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。n第十八条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。n第十九条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。n第二十条现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。n第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。n第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。n第二十三条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。n第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。n第二十五条物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。n第二十六条交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。n第二十七条分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。n第二十八条物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。n第二十九条物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：n（一）前期物业服务合同；n（二）临时管理规约；n（三）物业承接查验协议；n（四）建设单位移交资料清单；n（五）查验记录；n（六）交接记录；n（七）其它承接查验有关的文件。n第三十条建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。n第三十一条物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。n第三十二条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。n第三十三条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。n第三十四条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。n第三十五条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。n物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。n第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。n建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。n第三十七条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。n第三十八条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。n第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。n第四十条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。n第四十一条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。n第四十二条建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。n第四十三条建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第五十九条的规定处罚。n第四十四条物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。n第四十五条前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。n第四十六条省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。n第四十七条本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。n第四十八条本办法自2011年1月1日起施行。承接查验n如何进行一个项目的承接查验n1、成立承接查验小组n2、进行各项准备工作n3、制定工作计划n4、实施承接查验n5、汇总整理档案承接查验n成立承接查验小组n1、确定小组负责人n2、确定小组分工n3、确定分组职责n4、确定分组协调程序承接查验n承接查验小组分工n1、文件资料接管小组n职责：产权、工程、设备资料、合同等文字资料的验收、承接、整理、建档及与开发商的协调工作承接查验n2、现场验收小组n职责：房屋、设施设备的现场查验，遗留问题整改的追踪，各类配套工具、钥匙的交接，档案的建立。承接查验n各项准备工作n1、与开发商确定交接日期、进度、及查验标准，确定双方联系人及联系机制。n2、制定工作计划。n3、所需人员、物资到场时间n3、制定各项应急方案承接查验n承接查验工作计划的编制n1、编制各项目查验顺序n2、编制各项目时间进度表n3、编制各项目接收文件清单n4、编制设施承接清单n5、编制设备承接清单n6、编制查验标准承接查验n7、编制各类表格n8、编制所需工具n9、制定遗留问题的解决及复验的程序n10、制定整改的跟踪方式n11、制定承接后的管理跟进n12、制定档案建立的方式n13、制定责任人的奖惩制度查验的主要内容n一、物业资料n总平图、结构图、管网图、配套设施设备竣工图n设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料n各类合同查验的主要内容n二、物业共用部分n主体、外墙、屋面n地面、内墙面、天花、门窗、阳台n公共走廊、楼道及其扶手、护栏查验的主要内容n三、共用设施设备n供电、给排水、消防、供暖系统、应急发电、安防、电梯车库管理系统、通讯系统查验的主要内容n四、园林绿化工程n花卉、花木、小品、园廊绿篱等查验的主要内容n五、其他公共配套n出入口、岗亭、围墙、道路、广场、垃圾站、信报箱、休闲娱乐设施、物业标示等承接查验n物业承接查验与竣工验收的区别n在竣工验收的基础上对各类资料、合格证、规划设计要求建设完成后情况的核对查验，及对设施设备进行调试和试运行承接查验n承接查验的主要方式n1、感官查验n2、使用查验n3、检测查验n4、试验查验承接查验n发现问题的一般处理程序n收集-整理-造表-签字确认-跟踪进展-修复确认承接查验n承接查验中比较突出的矛盾n1、开发商的重视程度不够n2、施工方、设备供应商的拖拉现象n3、施工方、设备供应商与开放商矛盾的影响n4、遗留问题的确认问题n5、遗留问题的解决时间拖延n6、设计缺陷导致的无责任人矛盾承接查验n7、技术资料的残缺不全n8、配套的产品的不全和混乱n9、编制的验收标准与开放商、施工方的不同n10、无法承接查验的强行交付承接查验n承接查验的注意事项n1、与开放商、施工方的相处n2、站在业主的角度进行查验n3、提前的技术交底和现场的熟悉至关重要n4、所有查验及问题必须有书面记录n5、持续的督促遗留问题的解决n6、物业公司接收的只是管理权物业管理机构更迭时的承接查验机构更迭时的承接查验n条件n1、物业产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同n2、物业的产权单位或业主大会同新的物业企业签订了物业服务合同机构更迭时的承接查验n内容n一、资料n各类管理过程中的质量记录n维修记录、投诉记录、设施设备检查、保养、运行记录的检查n与第三方的合同协议机构更迭时的承接查验n二、共用设施设备n实物现状的查验机构更迭时的承接查验n三、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况n收费标准、收费现状、各类押金、欠收款项、待付费用。物业管理工作的移交物业管理工作的移交n前提n必须完成承接查验物业管理工作的移交n三种形式的移交n建设单位移交给中标物业管理企业n业主大会选聘并订立合同后，由业主大会或物业产权单位移交给物业管理企业n物业管理企业终止合同、退出时向业主大会或产权单位移交物业管理机构更迭工作移交n资料移交n产权资料、综合竣工验收、施工设计资料、机电设备资料等n业主入住资料、入住通知书、入住登记表、等档案n业主装修资料n设备维修资料、水质化验报告等各类服务质量的原始资料物业管理机构更迭工作移交n财务资料：固定资料清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、其他需移交的各类凭证表格清单。n合同协议书：各类对外签订的合同n人事档案资料：双方同意移交留用的在职人员的人事档案物业管理机构更迭工作移交n资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章签字物业管理机构更迭工作移交n物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接：n按照现实现状交接n各类钥匙、配件等物业管理机构更迭工作移交n人、财、物的交接n人：友好协商n财：账务清结、资产盘点、未结清的费用的收取、支付方式n物：属于全体业主所有及原产权单位的物品物业管理机构更迭工作移交n移交工作的注意事项n1、主体及责任n2、移交和正常管理工作的衔接n3、保修义务责任的明确n4、遗留问题的处理