密云区历史遗留房地产开发项目不动产登记问题后续解决方案.docx

密云区历史遗留房地产开发项目不动产登记问题后续解决方案为加快解决我区历史遗留项目不动产登记问题，北京市规划 和自然资源委员会密云分局结合市规自委、市住建委、市税务局 关于印发切实解决历史遗留房地产开发项目不动产登记有关 问题意见的通知京规自发（2019） 329号（以下简称“329 号文件”）相关内容，制定本解决方案。一、暂时无法办理完成首次登记项目情况此类历史遗留房地产开发项目涉及桃源公馆、万利花园、久 润花园、博世庄园、碧水花园、世纪家园A座、溪水花园、宾阳 里甲11号楼。（一）开发企业不履责，项目属地政府如何解决相关问题各历史遗留项目在解决过程中，出现开发企业不配合、不履 责、无力承担项目所需资金的问题，导致短期内无法按要求办理 完成楼栋主体安全检测鉴定、防雷安全检测鉴定、房产实测绘成 果审核。项目开发企业无力承担相关费用，无法继续履行办证义 务，项目属地政府按照要求向区专班提出处理申请后，所需资金 问题亦无法解决。解决方案：在推进解决历史遗留房地产开发项目过程中，如 开发企业不配合、不履责、推诿扯皮，则由项目属地政府对开发 企业下发限期办理通知单，企业如不能按要求配合办理相关业务, 则由项目属地政府按照“329号文件”要求，主动向区历史遗留 项目不动产登记专班提出处理申请，协助购房人办理契税缴纳、 不动产登记等业务，所需资金由项目属地政府上报区政府予以协 调解决，后续通过法律途径向企业追缴。（二）办理房产实测绘成果审核过程中发现的问题及解决建 议1 .未完成建设的楼栋、缺少建设工程规划许可证、未依规建 设的项目，无法办理房产实测绘成果审核。解决方案：由不动产登记事务中心，按照房产实测成果建立 楼盘数据后办理不动产登记。2 .部分项目建设工程规划许可证信息不明确、缺少规划验收 合格证明，无法办理房产实测绘成果审核。解决方案：区住建委依据规自分局出具的规划情况说明办理 房产实测绘成果审核，同时由规自分局对建设工程规划许可证信 息进行核实。3 .未办理施工许可证和竣工验收备案的项目，无法办理房产 实测绘成果审核。解决方案：依据有资质的检测机构出具的房屋安全鉴定报告 和防雷检测报告，办理房产实测绘成果审核。4 .无法通过档案查询方式获取宗地界址点坐标成果的项 目，无法办理房产实测绘成果审核。解决方案：由区不动产登记事务中心调查科先行办理权籍调查，为住建委办理实测备案提供土地坐标后，办理房产实测绘成 果审核。5 .已预售房屋共有部分建筑面积分摊情况发生变化的项目， 无法办理房产实测绘成果审核。解决方案：由区住建委先行办理房产实测绘成果审核，所涉 购房人书面同意变更的补充协议复印件由开发企业或项目属地 政府负责督促补齐，对于不配合签订补充协议的购房人，不予办 理不动产登记手续。（三）缴纳商品住宅专项维修资金的问题按照北京市不动产登记工作规范要求，住宅项目办理不 动产首次登记应提交专项维修资金交清证明。解决方案：按照解决方案要求，不动产登记中心先行办理不 动产首次登记，专项维修资金交清证明不作为办理房屋首次登记 必要材料。办理完成首次登记后，开发企业需办理专项维修资金缴纳手 续，北京市住房资金管理中心（密云管理部）依据开发企业提供 的相关材料：预售项目提交北京市商品房预售许可证原件；现房 项目如已取得国有土地使用证及房屋所有权证，提交原件；房屋 登记表及其所附登记薄中记载且颁发所有权证部位明晰表（专 有部分）；加盖公章的北京市住宅专项维修资金小区房屋登记 清册办理专项维修资金缴纳手续。房地产开发企业主体已注销 且无承继单位，或开发企业拒不配合履行办证义务的，由街道、 乡镇政府代为办理专项维修资金缴纳手续。（四）办理不动产首次登记收取材料问题历史遗留项目办理不动产登记过程中，无法按照北京市不 动产登记工作规范要求收取相关登记材料。解决方案：按照解决方案要求，区不动产登记事务中心依据 规划情况说明、房屋安全鉴定报告、防雷检测报告、门楼牌坐落 证明、权籍调查确认单（无法出具的以权籍调查情况说明代替） 先行办理不动产首次登记，办理完成后将办理过程中发现的问题 进行汇总并上报专班。（五）项目办理过程中存在司法查封问题如各历史遗留房地产开发项目办理首次登记过程中出现司 法查封，则由所涉及部门向涉案法院提出告知，并征求法院意见 后，再予以办理。（六）解决范围全区未解决完成的历史遗留项目及将要纳入区历史遗留项 目台账的，按照此解决方案执行。二、已办理完成首次登记，办理个人不动产权证存在问题项 目情况此类历史遗留房地产开发项目涉及阳光苑、梧桐苑、唐源云 居、懿品府、檀州家园、宾阳新西里、涧桥山、税务家属楼、紫 金大厦。（一）办理现房销售备案过程中出现的问题及解决建议依照商品房销售管理办法的规定，商品房现售应符合以下条件：一是开发企业具有法人营业执照和开发资质；二是取得 土地使用权证或使用土地的批准文件；三是持有建设工程规划许 可证和施工许可证；四是已通过竣工验收。历史遗留项目中，不 符合上述任一条件的项目均无法办理现房销售备案手续。同时依 据关于进一步加强居住项目代征城市道路用地和配套设施建设 管理的通知（京建发2017406号）的规定，居住项目配套设 施未移交的，不予办理现房销售备案手续。解决方案：所有历史遗留房地产开发项目，办理完成房屋首 次登记后，办理现房销售备案手续时，均不考虑配套设施移交问 题。对于开发资质过期、未取得土地使用权证（含需补签土地出 让合同，变更土地使用权证的情况）、无建设工程规划许可证、 无施工许可证、未通过竣工验收的项目，不再办理现房销售备案 手续，以开发企业与购房人签订的新建商品房买卖合同（手签版） 为准，办理契税缴纳及不动产登记。（二）办理完成首次登记后解除行政限制的问题按照解决方案要求，历史遗留项目办理完成首次登记后，不 动产登记事务中心要对开发企业名下未销售的房屋进行行政限 制，但部分项目无预售备案手续，未与购房人签订网签合同，无 法确定相关房屋是否已售出。解决方案：对于开发企业已销售但未办理网签的房屋，如能 够提供手签购房合同、购房发票、购房协议等证明材料，可认定 为已售房屋，不再进行行政限制。已进行行政限制房屋，如开发 企业能够提供手签购房合同、购房发票、购房协议等证明材料,可解除行政限制。（三）开发企业不履责，项目属地政府（或属地政府指定居 委会）协助办理契税收取材料的问题办理契税缴纳过程中，需提供商品房买卖合同（预售项目为 预售合同、补充协议、联机备案表）、正式购房发票、购房人及 其家庭成员身份证明等材料，由于开发企业已无法配合办理，购 房人无法提供部分申请材料。解决方案：1 .如购房人可提供商品房买卖合同（或预售合同、补充协议）、 正式购房发票（或开发商出具的交款收据），且合同约定的购房 总价款（预售合同与补充协议房款相加）与发票开具的总价款（正 式购房发票与交款收据房款相加）一致，由项目属地政府（或属 地政府指定居委会）负责统计购房人信息并编制名册，区税务局 按照名册所记载购房人信息，依据购房合同、购房收据等材料直 接为其办理契税缴纳手续。2 .如购房人只能提供商品房买卖合同（或预售合同）、正式 购房发票（或开发商出具的交款收据），且由于开发企业无法配 合办理，无法提供补充协议等其他材料的，由项目属地政府（或 属地政府指定居委会）负责核实购房人信息并编制名册，为其出 具购房人购房情况说明，区税务局按照名册所记载购房人信息， 依据购房合同（或预售合同）、正式购房发票（或开发商出具的 交款收据）、项目属地政府出具的购房人购房情况说明等材料直 接为其办理契税缴纳手续。3 .如购房人已签订商品房买卖合同（或预售合同），无法提 供商品房买卖合同（或预售合同）原件、联机备案表原件或联机 备案表不符合办理转移登记要求的，由项目属地政府负责收集购 房人信息并编制名册，区住建委负责对购房人商品房买卖合同 （或预售合同）、联机备案表信息进行核实、确认，并协助项目 属地政府打印网上备案的商品房买卖合同（或预售合同）、联机 备案表。区税务局按照项目属地政府提供的购房人信息名册，依 据住建委出具的确认单、打印的商品房买卖合同（预售项目为预 售合同、补充协议、联机备案表）、正式购房发票（或开发商出 具的交款收据）、项目属地政府出具的购房人购房情况说明等材 料直接为其办理契税缴纳手续。4 .如购房人未签订商品房买卖合同（或预售合同），建议由 购房人向所在地人民法院提起诉讼，之后依据生效法律文书办理 契税缴纳手。（四）开发企业不履责，项目属地政府（或属地政府指定居 委会）协助办理个人不动产权证收取材料的问题办理个人不动产登记过程中，需提供商品房买卖合同（预售 项目为预售合同、补充协议、联机备案表）、契税完税凭证、专 项维修资金收据、房屋平面图及登记表、购房人及其家庭成员身 份证明、家庭成员信息表、购房承诺书、开发企业授权委托书、 受托人身份证明等材料。由于开发企业已无法配合办理，购房人 无法提供部分申请材料。解决方案：1 .购房人自行缴纳完成契税后，由项目属地政府（或属地政 府指定居委会）负责核实购房人信息并编制名册，不动产登记事 务中心按照名册所记载购房人信息，依据商品房买卖合同（预售 项目为预售合同、补充协议、联机备案表）、契税完税凭证、专 项维修资金收据、房屋平面图及登记表、购房人身份证明（2010 年5月1日后签订购房合同的，提供购房资格审核结果及购房人 家庭成员身份证明）等材料，为其办理转移登记。或由购房人向 所在地人民法院提起诉讼，之后依据生效法律文书办理转移登记。2 .如购房人只能提供商品房买卖合同（或预售合同）、正式 购房发票（或开发商出具的交款收据），且由于开发企业无法配 合办理，无法提供补充协议等其他材料的，由项目属地政府（或 属地政府指定居委会）负责核实购房人信息并编制名册，为其出 具购房人购房情况说明，不动产登记事务中心按照名册所记载购 房人信息，依据商品房买卖合同（预售项目为预售合同、联机备 案表）、项目属地政府出具的购房人购房情况说明、契税完税凭 证、专项维修资金收据、房屋平面图及登记表、购房人身份证明 （2010年5月1日后签订购房合同的，提供购房资格审核结果 及购房人家庭成员身份证明）等材料，为其办理转移登记。或由 购房人向所在地人民法院提起诉讼，之后依据生效法律文书办理 转移登记。3 .如购房人已签订商品房买卖合同（或预售合同），无法提 供商品房买卖合同（或预售合同）原件、联机备案表原件或联机 备案表不符合办理转移登记要求的，由项目属地政府负责收集购房人信息并编制名册，区住建委负责对购房人商品房买卖合同 （或预售合同）、联机备案表信息进行核实、确认，并协助项目属地政府打印网上备案的商品房买卖合同（或预售合同）、联机 备案表。不动产登记事务中心按照项目属地政府提供的购房人信 息名册，依据住建委出具的确认单、打印的商品房买卖合同（预 售项目为预售合同、补充协议、联机备案表）、契税完税凭证、 专项维修资金收据、房屋平面图及登记表、购房人身份证明（2010 年5月1日后签订购房合同的，提供购房资格审核结果及购房人 家庭成员身份证明）等材料，为其办理转移登记。或由购房人向 所在地人民法院提起诉讼，之后依据生效法律文书办理转移登记。4 .如购房人未签订商品房买卖合同（或预售合同），建议由 购房人向所在地人民法院提起诉讼，之后依据生效法律文书办理 转移登记。（五）解决范围全区未解决完成的历史遗留项目及将要纳入区历史遗留项 目台账的，按照此解决方案执行。