物业管理机构.pptx

第三章 物业管理机构学习目标通过对本章的学习，学生应掌握如下内容：1物业服务企业的含义、权利和义务；2业主、业主大会与业主委员的含义、权利和义务；3物业管理的相关机构。第1页/共65页第一节 物业服务企业一、物业服务企业的含义 根据物业服务企业资质管理办法第2条，物业服务企业是指依法设立的、具有独立法人资格并从事物业服务活动的企业。具体来说，物业服务企业是按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物及附属设备设施等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。第2页/共65页周洪斌：龙湖物业服务的三层价值在北京的龙湖花盛香醍小区，业主陈先生乔迁新居，邀请了40多位朋友到家里聚会。项目物业处得知情况后，提前了解了前来祝贺的人员、车牌号等情况。聚会当天，当这些车辆进入小区的时候，秩序维护队员敬礼放行，50米一个岗哨，并有专人指引车辆停入专用的车位。物业处还派出了专业的吧员到业主家里端茶倒水，请星级酒店做冷餐，按成本价提供给业主。结果业主陈先生的朋友从进门开始，就一直处于兴奋的状态，不断地感慨“你的房子真好，物业服务真好”，让业主陈先生很有面子，受到了尊贵的待遇。后来，在这些来访的朋友中，先后有20多人购买了龙湖的房子。第3页/共65页（一）物业服务企业的特征 1经营性 2专业性 3统一性 4平等性第4页/共65页（二）物业服务企业的性质 p首先，物业服务企业是独立的企业法人 p其次，物业服务企业属于服务性企业 p再次，物业服务企业在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能第5页/共65页（三）物业服务企业的类型 1按投资主体的经济成分划分 按投资主体经济成分的不同，物业服务企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等类型。2按组建渠道划分 （1）由开发商投资设立的分支机构。主要管理的物业对象是由上级公司开发建设的房地产项目。这类物业服务企业最大的优势在于项目来源有保障，同时对项目运行的全过程有所了解，便于与开发商进行协调。（2）由房地产行政管理部门所属的房管所转制而来的物业服务企业。由于其转制时间不长，行政色彩较浓。（3）由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业。其管理对象多为单位自管物业，福利色彩较浓。（4）按照公司法要求，由社会上的公司、个人发起组建的，通过市场竞争取得物业管理权的物业服务企业。（5）由街道办事处组建的物业服务企业。第6页/共65页3按股东出资形式划分按股东出资形式的不同，物业服务企业可分为有限责任公司和股份有限公司。4按经营服务方式划分（1）委托服务型物业服务企业。该类企业接受多个产权人的委托，管理着若干物业乃至整个小区，其物业所有权和经营权是相分离的。（2）自主经营型物业服务企业。该类企业受上级公司指派，管理着其自主开发的物业，物业产权属于上级公司或该类企业，并通过经营收取租金、获取利润。其物业所有权和经营权是相统一的，常见于商业大厦、办公楼、工业厂房等。第7页/共65页5按物业服务企业内部运作方式划分（1）管理型物业服务企业。该类企业除主要领导人和各专业管理部门的业务骨干外，其他如保安、清洁、绿化等各项服务，往往通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。这类公司的人员人数适中、办事精干。（2）顾问型物业服务企业。该类企业由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司的人员少但素质高。（3）综合性物业服务企业。该类企业不仅直接接手物业，从事管理工作，还提供物业顾问服务，适应性强。6按是否具有法人资格划分按是否具有法人资格，物业服务企业可分为具有企业法人资格的物业管理专营公司或综合公司和不具有企业法人资格，以经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部。第8页/共65页二、中国物业服务企业模式的变迁（一）“自建自管”模式的出现及其背景 1994年颁布的城市新建住宅小区管理办法（建设部第33号令）第一次以法规的形式确定社会化、专业化和市场化的物业管理模式为中国住宅小区管理的基本模式。然而，物业服务企业在当时不仅全国范围内没有几家，甚至在一些大中城市还是空白。为解决上述问题，政府及时提出“谁建设、谁管理、谁负责”的政策，引导、支持房地产开发企业自行组建物业服务企业，直接负责所开发项目的物业管理，这就是“自建自管”模式。第9页/共65页（二）从“建管分离”走向物业管理的和谐 1在“自建自管”模式下，由开发商自行组建的物业服务企业存在“先天不足”2开发商与物业服务企业的“血缘关系”为解决物业管理纠纷带来难度3“自建自管”模式也不利于物业服务企业的自身建设和在物业服务市场中的发展 第10页/共65页为解决“自建自管”模式存在的弊端，建设部在1999年召开的全国物业管理工作会议上及时提出：“各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。住宅小区在物业服务企业负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”2003年颁布的物业管理条例也明确规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”；“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”；“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。物业管理条例明确提出的“建管分离”模式预示着物业管理行业逐步走向规范。几年来，“建管分离”模式取得了明显进展。第11页/共65页 三、物业服务企业的权利和义务1权利（1）依照物业服务合同和服务办法对物业实施服务（2）依照物业服务合同和有关规定收取服务费（3）有权制止违反规章制度的行为（4）有权要求业主委员会协助管理（5）有权选聘专业公司承担专项服务业务（6）可以实行多种经营，以其收益补充服务经费第12页/共65页物业公司是否可以将物业管理的专项服务委托给专物业公司是否可以将物业管理的专项服务委托给专业公司业公司北京某物业公司是国家最早一批成立的物业公司,业绩显著,深受业主好评。某小区拟新选聘一家物业公司，上述物业公司成为首选对象。经谈判，业主大会形成决议，同意该公司为小区提供物业服务，服务期限为两年。该物业公司进驻接管小区后，业主反映普遍较好。某天，业主委员会主任发现在门口站岗的保安着装为“北京保安”。经询问，小区保安系“北京某保安服务公司”的员工，保安公司接受物业公司委托后前来提供保安服务。业主委员会主任找到物业公司的负责人后被告知，“为节约成本，物业公司已将小区内的秩序维护服务全部委托给了北京某保安服务公司”。业主委员会主任认为物业公司的这种行为十分不负责任，要求物业公司立即改正错误行为，“本来基于对物业公司的信任，才选聘其作为服务单位，该公司却将服务转包给其它公司”。本案中，物业公司是否有权将公共秩序维护转委托给保安服务公司？物业公司能否将物业管理的专项服务委托给专业公司呢？第13页/共65页物业管理条例第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。合同法第四百条 受托人应该亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应该对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。第14页/共65页物业公司之间能否转包物业服务项目物业公司之间能否转包物业服务项目兰州某商品房小区共有电梯30余部，目前因失修、年鉴不合格等原因有11部电梯已经关停了，其余多部电梯也仍在“带病”运行中。而大面积关停电梯已至少有两个月时间，部分电梯关停已大半年之久，这给多数业主出行及日常工作、生活带来极大的不便。而在此之前，小区也频频发生坠梯等事故，多为业主都有过类似遭遇。据业主委员会调查，在小区管理混乱的背后，是物业管理服务的不到位和严重违规。该小区原本由A物业公司进行管理，而在2006年，A物业公司将物业管理服务全部转包给了B物业公司。在转包以后，A、B两家物业公司对B物业公司收取的物业管理费以及小区其他收入进行利润分成。而这种转包行为成了业主和物业公司争议的焦点，因为这直接压缩了真正服务于小区的物业公司的利润空间，导致服务质量下降。业主委员会将该情况反映到了政府相关部门，请求依法处理物业公司。本案中，A、B两物业公司是否存在违规行为呢？物业公司之间能否转包物业管理服务业务呢？第15页/共65页物权法第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。物业管理条例第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第16页/共65页2义务（1）履行物业服务合同，依法经营（2）接受业主委员会、业主及物业使用人监督（3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准（4）接受行政主管部门的指导监督（5）每隔一段时间（如半年）向全体业主公布一次服务费收支账目（6）提供优良生活环境，搞好社区文化（7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告（8）物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部租用房屋，以及物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括服务费、公共收入积累形成的资产。业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。第17页/共65页老物业公司拒不撤出小区怎么办老物业公司拒不撤出小区怎么办?（1/2)1/2)2009年7月1日，某商品房小区业主委员会（甲方）代表小区全体业主与北京某物业公司（乙方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方对小区进行物业服务，服务期限自2009年7月1日至2011年6月30日。合同第十条约定“甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方”，第十六条约定“本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，一般不超过3个月，双方的权利义务继续按本合同执行”。2011年2月10日，业主委员会书面通知物业公司，“合同到期后将不再续签下一年度合同”，物业公司的工作人员签收了书面通知。而且，按照合同约定，在新的物业服务企业接管物业前，老物业公司应暂时继续提供三个月的物业服务。之后，业主委员会选聘出了新的物业服务企业，并要求原物业服务企业推出物业服务区域。经多次催促未果，业主委员会将原物业服务企业北京某物业公司诉至法院，请求法院判令被告退出小区，向原告移交物业服务用房和相关设施设备资料，本案诉讼费用由被告负担。第18页/共65页老物业公司拒不撤出小区怎么办？（老物业公司拒不撤出小区怎么办？（2/2)2/2)物业公司辩称：原告起诉被告撤出小区所依据的解聘决议因违法而无效；业主委员会代表全体业主与物业公司签订合同，合同权利义务的行使应由全体业主承担；选聘与解聘物业公司应召开业主大会并经过占有总建筑面积一半以及全体业主人数的一半的双过半数业主的同意，方能通过；业主委员会没有提前召开业主大会，也没有益合法的方式征求业主的意见。因此，他们不同意退出小区。本案中，北京某物业公司应否退出小区呢？物业公司拒绝撤出小区怎么办？第19页/共65页物权法第七十六条下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。老物业公司拒不撤出小区怎么办？（解老物业公司拒不撤出小区怎么办？（解答答)第20页/共65页合同法第九十一条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。老物业公司拒不撤出小区怎么办？（解老物业公司拒不撤出小区怎么办？（解答答)第21页/共65页2015中国房地产开发企业500强首选服务商品牌（物业管理类）第22页/共65页第二节 业主、业主大会与业主委员会一、业主 根据物业管理条例第6条，房屋的所有权人为业主。（一）业主的分类 按业主是自然人还是法人，可以分为自然人业主和非自然人业主。按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。按物业的所有权主体性质不同，可以将业主划分为公房业主和私房业主两类。另外，按物业基本用途不同，可把业主分为居住物业的业主和非居住物业的业主。第23页/共65页（二）物业的使用人 在物业管理活动中，除了业主以外，物业的使用人（以下均简称使用人）也是物业服务企业服务的对象，也享有相应的权利，承担相应的义务。使用人是指不拥有物业所有权但通过某种形式获得物业使用权并实际使用物业的人。包括两大类：一是与业主共同居住的亲友；二是物业的租户。使用人和业主在物业管理活动中拥有权利上的最大区别就是使用人不具有在业主大会上的投票权。第24页/共65页（三）业主的权利 1按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议4参加业主大会会议，行使投票权5选举业主委员会成员，并享有被选举权6监督权7法律、法规规定的其他权利第25页/共65页（四）业主的义务1遵守管理规约、业主大会议事规则和执行决定2交纳服务费用3法律、法规规定的其他义务 第26页/共65页业主的亲属能否进业主委员会?陈女士为其父母在郊区买了一套商品房，供他们养老，但产权证上记载的产权人为陈女士。平时，这套商品房都是陈女士的父母居住，陈女士只有在节假日看望父母时回来住上几日。陈女士的父母都已退休，但其父亲仍想发挥余热，当他得知小区要筹备成立业主大会时，就积极要求加入业主委员会。相关负责人要求他提供业主委员会候选人自荐或推荐表、身份证明、产权证明(产权证或购房合同)、物业服务费交纳证明等一系列材料。当陈女士的父亲提交记载着陈女士为产权人的产权证时，相关负责人告知他不能参选业主委员会，只能由其女儿陈女士参选，因为陈女士才是业主，陈女士的父亲并非业主，不能进业主委员会。本案中，陈女士的父亲能否进业主委员会?第27页/共65页房屋的所有权人为业主。业主依法享有物业管理的各项权利，包括参加业主大会会议，行使投票权;选举业主委员会成员，并享有被选举权等。物业使用人并不能等同于业主。法规规定了物业使用人的相关权利，但其在物业管理方面的权利是受限制的。在法律、法规和管理规约等有关规定的框架范围内，业主与物业使用人可以约定物业使用人在物业管理活动中的权利义务。物权法和物业管理条例均规定，业主有被选举为业主委员会成员的权利，物业使用人无此权利。第28页/共65页但是，物业管理活动中，业主行使投票权属于民事法律行为，依法可以委托代理。即物业使用人可以接受业主的委托，代理业主投票表决，行使选举权。此时，物业使用人仅仅是代理人，代理的后果由被代理人(业主)承担。比如，物业使用人接受了业主的委托，代理投票被选举业主委员会委员，那么，物业使用人的投票行为视同为业主的投票行为，由业主承担投票的后果。本案中，陈女士如果事先已与其父亲就物业管理活动中的权利义务进行了约定，或者陈女士的父亲获得了陈女士的授权委托，那么，陈女士的父亲可参与相关物业管理活动。此外，如果陈女士将房产证的产权人一列加上其父亲的姓名，则其父成为房屋的共有权人，此时其父依法亦享有包括被选举为业主委员会委员的业主权利。第29页/共65页欠费业主能进业主委员会吗?北京某小区有700余户业主，2012年1月开始，有8名业主联名书面申请成立小区的业主大会，其目的是成立业主大会后依法解聘物业公司。街道办事处同意了成立业主大会的申请，要求他们按照相关规定按时完成筹备工作，并顺利召开首次业主大会会议。但对于成立业主大会，小区业主却有两种截然不同的意见。同意成立业主大会一派认为，物业公司服务质量低下，服务态度差，应该尽快解聘掉目前的物业公司，而解聘物业公司必须先成立业主大会。反对成立业主大会的一派认为，物业公司的服务能够接受，不成立业主大会小区一样可以运转，而且提出成立业主大会申请的业主中有5个人都是长年拖欠物业费的，他们不能代表业主的合法利益，不能进入业主委员会。本案中，欠费业主能否被选举进入业主委员会?第30页/共65页物业管理条例第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。第31页/共65页第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第32页/共65页业主大会和业主委员会指导规则(建房2009274号)第三十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：(一)具有完全民事行为能力;(二)遵守国家有关法律、法规;(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;(五)具有一定的组织能力;(六)具备必要的工作时间。第33页/共65页北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(京建发2010739 号)第二十条业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制，限制时限由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定，业主大会备案或者变更备案事项时应当向街道办事处、乡镇人民政府予以说明。管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承担的义务。第34页/共65页专家解答:根据物业管理条例，在物业管理活动中，业主的权利包含“依法享有选举业主委员会成员，并享有被选举权”。业主的义务包含“按时交纳物业服务费用”。建设部业主大会和业主委员会指导规则规定，业主委员会委员应当符合“遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务”的条件。欠费业主并没有充分履行业主义务，允许其参选业主委员会确实有违立法精神。但是，从法律效力来看，业主大会和业主委员会指导规则属于建设部的规范性文件，其效力显然低于物业管理条例，而物业管理条例并没有明确禁止欠费业主参选业主委员会。因此，原则上并不能禁止欠费业主进入业主委员会。业主可通过临时管理规约、管理规约、议事规则约定欠费业主不得进入业主委员会。北京市的相关规定允许对拒付或者不按时交纳物业服务费用的业主的被选举权、表决权的行使予以限制。因此，如果过半数的业主同意欠费业主不得参选业主委员会，只需在临时管理规约、管理规约、议事规则等文件中予以约定即可。第35页/共65页（五）业主自治自律1业主自治 业主“自治”即业主自己治理。在建筑物区分所有权的情况下，业主自治主要指业主对共有部分共同管理的权利，共同管理权利的核心是决策权，也就是说，物业管理的责任在业主。业主自治，是通过业主的参与并行使自己的选择权，即在业主大会上的投票权这一民主途径来实现的。需要说明并强调的是，选择权有三层含义：（1）表达自己的选择。（2）少数服从多数。（3）承担选择的代价。第36页/共65页 2业主自律 业主的自律意识是实现业主自治和业主权利的保证。自律意识主要包括两个方面：一是增强法律意识；二是提高公众意识。自律意识的核心思想是没有无限制的权利。物权法第7条规定，物权的行使不得损害公共利益和他人合法利益。物权法第83条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。以上规定实际上是所有权限制的两大来源。法律、法规主要体现公共利益对所有权的限制，即法律意识；管理规约主要体现私人利益对所有权的限制，即公众意识。第37页/共65页（1）法律法规对所有权的限制 相邻关系紧急避险（2）管理规约对所有权的限制 在不违反法律法规的前提下，全体业主可以根据实际情况，通过管理规约对共有部分的使用做出限制，只要经业主大会通过，就对全体业主具有约束力。这实际就是在特定的物业管理区域内，对所有权行使的限制，比如，宠物的活动区域等。第38页/共65页二、业主大会物权法第75条规定：业主可以设立业主大会。物业管理条例第8条确定了业主大会的内涵，即物业管理区域内全体业主组成业主大会。从建筑物区分所有权理论来看，业主大会是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。第39页/共65页现实案例u业主赵女士非常喜欢饲养宠物，家中养了两条大狼狗和两只猫。她每天都会带狗在小区内遛弯，很多老人和儿童见到这么大的狗都十分害怕，他们多次找物业公司投诉赵女士。结果，赵女士不但不理睬业主投诉的事情，还把物业公司的工作人员骂了一通。由于家里的空间有限，没有足够的地方安置两只猫，赵女士就将两只猫的笼子搬到楼道，还每天定时将猫放出来“自由活动”，导致整个楼道里臭气薰天，很多同单元业主的门前都有两只猫的便溺，这引起了业主们的强烈不满。业主们找到物业公司和业主委员会商量：以 小区业主大会的名义书面致函赵女士，要求她按照有关规定饲养宠物，将猫笼子占用的楼道部分腾退出来。如果赵女士扔不理会，将向政府相关部门举报。业主大会将书面通知函交送赵女士后，赵女士声称：“饲养狗和猫是我的权利，谁也管不着。业主大会算什么部门，我是业主，我的事我说了算”。u那么，什么是业主大会？业主大会有权干预赵女士饲养动物吗？第40页/共65页现实案例u物权法第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定。对业主具有约束力。第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第41页/共65页现实案例u物业管理条例第十一条 业主大会履行下列职责：(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(三)选聘、解聘物业管理企业；(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第42页/共65页（一）业主大会的成立p 物业管理条例第9条和业主大会和业主委员会指导规则第7条规定了业主大会的成立条件：业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。p 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。p物业管理条例本身没有统一规定物业管理的区域的划分标准，而是由省、自治区、直辖市来制定具体办法。一般而言，一个物业管理区域应该是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。自然街坊是城市建设中自然形成的相对独立的居住区。第43页/共65页1业主大会成立的流程 p业主大会和业主委员会指导规则明确规定了业主大会成立的流程。（1）报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料（2）成立首次业主大会会议筹备组（3）组织召开首次业主大会会议p首次业主大会会议最重要的内容有：表决通过管理规约和业主大会议事规则选举产生业主委员会 第44页/共65页2业主大会成立的指导、协助与监督业主大会的成立不仅是业主自己的事，也关系到城市社区管理的公共事务。所以物权法第75条规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。物业管理条例第10条也做出规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会和业主委员会指导规则则详细规定了指导、协助和监督的内容。第45页/共65页（二）业主大会的职责 物权法第76条、物业管理条例第11条和业主大会和业主委员会指导规则第17条规定了业主大会的决定事项，这就是业主大会的职责，主要有：1制定和修改业主大会议事规则；2制定和修改管理规约；3选举业主委员会或者更换业主委员会委员；4制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；5选聘和解聘物业服务企业；6筹集和使用专项维修资金；7改建、重建建筑物及其附属设施；8改变共有部分的用途；9利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；10法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第46页/共65页（三）业主大会会议 1会议类型（1）定期会议 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，一般每年度召开一次。定期会议的内容就是物业管理活动中应当由业主共同决定的事项。（2）临时会议临时会议的会议内容由召开临时会议的原因和目的确定，一般是一事一议。第47页/共65页2会议形式 物业管理条例第12条和业主大会和业主委员会指导规则第22条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。3业主参加业主大会会议的方式业主参加大会的方式既包括亲自参加，也包括委托代理人参加。4业主大会会议的表决规则物业管理条例和业主大会和业主委员会指导规则对业主大会的决议分为两种，即一般决定和特殊决定。第48页/共65页三、业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构。它由业主大会会议选举产生，在物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续，并在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。具体来讲，业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。第49页/共65页（一）业主委员会的运作1组建和换届业主大会和业主委员会指导规则第31条则指出了业主委员会的人数要求，即“业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。第50页/共65页2委员的资格业主大会和业主委员会指导规则第31条规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力以及具备必要的工作时间。第51页/共65页3业主委员会会议业主大会和业主委员会指导规则第32条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。”第37条规定：“业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。第52页/共65页4业主委员会活动经费的来源业主大会和业主委员会指导规则第42条规定，业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。第53页/共65页（二）业主委员会的基本职责1业主委员会的基本职责物业管理条例规定业主委员会履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同：（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。第54页/共65页业主大会和业主委员会指导规则规定业主委员会履行以下职责：（1）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（6）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（7）业主大会赋予的其他职责。第55页/共65页2业主委员会的具体工作内容（1）负责召集、组织业主大会（2）代表全体业主选聘物业服务企业、完成交接（3）监督和协助物业服务企业（4）监督管理规约的实施（5）做好与有关部门的配合工作 第56页/共65页业主委员会有权利解聘物业公司吗？业主委员会有权利解聘物业公司吗？2011年9月1日，某小区成立业主大会，选举产生了业主委员会，并在属地街道办事处完成备案。由于对物业公司的服务不满，业主委员会主任与当年10月份说服业主委员会其他成员解聘现在的物业公司，重新选聘新的物业公司，并以业主委员会决定的形式形成了相关文件。随后，业主委员会向物业公司送达了终止物业服务合同，解聘物业公司的决定。物业公司经讨论研究，认为目前物业服务费欠缴率高，公司经营困难，同意业主委员会的决定，撤出小区。10月26日，物业公司在小区宣传栏张贴退出小区的正式公告。业主张先生看到物业公司张贴的公告后非常不满，认为物业公司的服务还可以，业主委员会不应当不经过业主大会决议就解聘物业公司。业主委员会认为，当时物业服务合同签订双方是业主委员会和物业公司，现在双方都同意终止物业服务合同。因此，不需要经业主大会表决同意，单个业主也不能提出异议。本案中，业主委员会有权自行解聘物业公司吗？第57页/共65页物权法第七十六条下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会有权利解聘物业公司吗？业主委员会有权利解聘物业公司吗？第58页/共65页物业管理条例第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；(四)监督业主公约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。业主委员会有权利解聘物业公司吗？业主委员会有权利解聘物业公司吗？第59页/共65页（三）对业主委员会的监管1对业主委员会成员的监管2对业主委员会机构的监管主要指对业主委员会的备案和换届的监管。3对业主委员会行为的监管（1）当业主委员会不作为时的监管（2）当业主委员会的决定违法时的监管第60页/共65页第三节 物业管理的相关机构 一、房地产行政主管部门（一）组织物业服务企业参加考评和评比（二）负责对物业服务企业的经营资质审批（三）对物业服务人员进行职业培训 二、相关行政管理部门 三、专业性服务企业 第61页/共65页四、街道办事处、乡镇人民政府和居委会五、物业管理行业协会（一）协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策。（二）协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议。（三）帮助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步。（四）代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议。（五）组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象。（六）进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争。（七）为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务。（八）组织开展对物业服务企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作。（九）促进国内、国际行业交流和合作。第62页/共65页本章小结1物业服务企业是指依法设立的、具有独立法人资格并从事物业服务活动的企业。具有经营性、专业性、统一性和平等性的特点。物业服务企业在依据物业管理委托合同对受托物业实施管理的过程中，具有相应的权利和义务。2中国物业服务企业最初多以“自建自管”模式为主，随着物业管理的社会化、专业化和市场化的逐步推进，其模式逐渐向“建管分离”过渡。3业主是房屋的所有权人，可以是自然人，也可以是法人。根据物权法、物业管理条例和业主大会和业主委员会指导规则，业主在物业管理中享有一定的权利，承担一定的义务。4物业管理区域内全体业主组成业主大会。一般而言，业主大会的成立遵循以下流程：首先，报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料；其次，成立首次业主大会会议筹备组；再次，组织召开首次业主大会会议。第63页/共65页5根据物权法、物业管理条例和业主大会和业主委员会指导规则，业主大会具有一定的职责，并通过召开业主大会会议来履行相应的职责。6业主委员会由全体业主选举而出。根据业主大会和业主委员会指导规则，业主委员会的委员应符合一定条件。7业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会的授权下开展工作，向业主大会负责并报告工作。物业管理条例规定业主委员会履行一定的职责。8对业主委员会的监管主要来自两个方面：首先是全体业主、业主大会的监管；其次是政府相关部门（主要有房地产行政主管部门、民政部门、公安部门等）和司法部门的监管。第64页/共65页感谢您的观看！第65页/共65页