医学专题—房地产专业术语8314.ppt

精进(jn jn)，2011华星(hu xn)新员工培训专业术语篇CHINASTAR.2011.03第一页，共七十八页。工欲行其事，必先利其器工欲行其事，必先利其器第二页，共七十八页。地块地块(d kui)(d kui)性质性质我国是实行土地社会主义公有制的国家，即全民所有制（国有土地）和劳动群众集体所有制（集体土地），一般个人和团体是不拥有土地的所有权的。楼盘建设所使用的土地仅是拥有其土地的使用权，而出让，转让出让，转让和划拨划拨(hub)(hub)是我们获得土地使用权的三种方式。第三页，共七十八页。出出 让让出让是指国家将国有土地使有权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使有权出让金的行为。通常，我们将土地使用权的出让称为土地的一级市场。它的出让金有按土地面积计算的，也有按建筑面积计算的。按土地面积计算的依土地的生熟程度不同分为生地价(d ji)（指未开发的农地、荒地的价格）、毛地价(d ji)（指城市中需拆迁而未拆迁的土地价(d ji)格）和熟地价(d ji)（指经过开发或拆迁后可供直接建设的土地的价格）。按建筑面积计算的简称楼面价，楼面价=土地总价总建面积，楼面价=土地单价容积率。第四页，共七十八页。1 11 1土地土地(td)(td)使用权出让形式使用权出让形式1 11 1土地使用权出让形式土地使用权出让形式土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。1-1-1招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。1-1-2拍卖出让土地使用权，是指在这指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持(zhch)人主持(zhch)下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。第五页，共七十八页。1 12 2土地土地(td)(td)使用权出让年限使用权出让年限1-2-1居住用地70年；1-2-2工业用地、教育、科技、文化卫生(wishng)、体育及综合或其他用地50年；1-2-3商业、旅游、娱乐用地40年第六页，共七十八页。1 13 3土地土地(td)(td)使用权出让形式使用权出让形式1-3-1划拨 划拨即县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用(fi yong)后将该幅土地交其使用，或者将土地使有权无偿交给土地使用者使用的行为。土地使用权的划拨是计划经济的产物，它正渐渐的为土地使用权出让或转让所取代。1-3-2 转让转让即房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。出让或划拨的土地均可转让，但其涉及到的费用和程序有所不同。习惯上，我们把土地使用权的转让称之为土地的二、三级市场。我们通常所讲的土地批租，实际上是来之于香港的说法，指土地使用权的出让或转让。了解土地（使用权）的获得方式一方面可以帮助我们明确楼盘的产权关系，理顺投资方的合作关系，避免未来可能发生的商业合作中的不必要麻烦，另一方面，通过对土地价格的掌握，也可估算它的大致成本和利润空间，以制定相应的工作策略。第七页，共七十八页。二、建筑二、建筑(jinzh)类别类别所有的楼盘，按售卖对象不同，可分为外销房和内销房；按使用功能(gngnng)的不同，可分为公寓，纯办楼，商场，综合楼和别墅等。第八页，共七十八页。1 1、外销房、外销房是指房地产开发企业按政府(zhngf)外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府(zhngf)计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。第九页，共七十八页。2 2、内销、内销(nixio)(nixio)房房 是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过(jnggu)政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区，澳门和台湾）出售的住宅，商业用房及其他建筑物。外销房和内销房的主要区别仅在于它的土地成本不一样，卖售对象不一样。其他的差别都是这二点的外部延伸。随着上海的经济的不断发展，这种区隔已经逐步消失。第十页，共七十八页。3 3、公寓、公寓 是指二层以上供多户人家居住的楼房(lufng)建筑4 4、纯办楼、纯办楼 是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼5 5、商场、商场 规划为对外公开经营商业的建筑物。第十一页，共七十八页。6 6、综合楼综合楼 兼有住家，办公，甚至商场(shngchng)的大楼7 7、别墅、别墅 在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为联排别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。第十二页，共七十八页。三、三、面积面积(min j)(min j)房型房型面积的大小和房形优劣，不但是房地产产品买卖(mi mai)计算的一个基本尺度，而且也是我们据以判断产品品质的一个重要角度。第十三页，共七十八页。1 1、面积、面积(min j)(min j)1 11 1居住面积居住面积 是指住宅(zhzhi)中供日常生活起居用的卧室，起居室等的净面积的总和。1 12 2使用面积使用面积 是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室厅，厨房，卫生间，壁橱，阳台和室内走道，室内楼梯等等1 13 3建筑面积建筑面积 对一栋楼来讲，是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的。对一套单元来讲，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中套内建筑面积包括套（单元）内的使用面积，套内墙体面积和阳台建筑面积三部分；分摊的公用建筑面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等，但它仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。第十四页，共七十八页。2 2、房型、房型(fn xn)(fn xn)1.目前房型发展趋势私密性舒适性布局合理性分割的灵活性（框架）日照条件通风条件（南北最佳）采光条件（低窗台）层高智能化系统（安全性）功能分区（干湿分离(fnl)、洁污分离(fnl)、动静分离(fnl)、寝食分离(fnl)）第十五页，共七十八页。房型设计介绍房型设计介绍*卧室要求私密性、舒适性，一般目前主卧面积(min j)14-16平米，次卧12-14平米；*客厅（又称起居室）一般分为会客区和就餐区，一般目前面积18-24平米，大的可达24-30平米。会客区最小跨度3.3米,大的可达4米;就餐区最小跨度2.4米。“安定面”厅内一块比较完整、可做倚靠的墙面。“动线”厅内门与门的之间的连线；*卫生间一般面积5-7平米，而主卫一般3-5平米；第十六页，共七十八页。*厨房一般面积6-8平米，形状一般有L形、长方形、正方形和形；*阳台作用为晾衣和观景，一般面积6平米，操作阳台2-3平米（厨房外面），而卫生间的阳台一般是放洗衣机的。建设部规定：单套房的阳台数量不可超过4个；*壁橱储藏物品，实用性强；*玄关又叫“照壁(zhob)”（中国古代）和“屏风”（西方国家）；即在门和分户门之间留一个缓冲区。功能在于：放衣帽、换鞋放雨具、衣梳美观加强私密性；*个性房即“第三房”，一般面积8-10平米，可用做书房、琴房、客房、健身房等；*工人房一般面积4平米左右，且靠近厨房，某些高档房还配有独立的进出门。第十七页，共七十八页。人体(rnt)功能学双人床 150200,床头柜 30302,化妆台 4560,衣 柜 60240（6090）沙 发 3人座 75180,2人座 75120,1人座 7575 茶 几 6060,TV 8050,钢琴 60150,小桌 6090 餐桌 75120（75180）,椅子 45456,餐柜 30120（30150）洗涤(xd)台60100,调理台6060,煤气灶6045,冰箱 6275*1英寸2.54CM，1平方米10.76平方英尺*车位一般：2.66米第十八页，共七十八页。朝 向座向：座北朝南 冬暖夏凉 座南朝北 夏热冬冷 坐西朝东 晨曦 坐东朝西 只有日晒以四季来作区分解释不同的房间(fngjin)需要不同的朝向，一般住宅日照要求1小时以上。第十九页，共七十八页。划分建筑(jinzh)形式按居住的功能可以划分为：1房1厅1卫、2房1厅1卫（2卫）、3房2厅1(2)卫等。按建筑形式目前(mqin)也可以分为：跃层、错层、平层等第二十页，共七十八页。3、得房率、得房率 是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积的比率。一般来讲，得房率的高低与二个因素有关，一是产品定位，二是建筑设计。产品定位高，公共活动空间(kngjin)大而舒适，得房率就低；产品定位一般，为经济实惠而促进销售，公共活动空间(kngjin)便在规定许可的范围内尽可能的小，得房率自然就高。另一方面，建筑设计若合理紧凑，得房率也会走高；建筑设计产生莫明的空间(kngjin)浪费，得房率就会自然下降。目前，标准的得房率，多层住宅为8590%甚至以上，高层、小高层住宅为8085%，办公楼为5570%。第二十一页，共七十八页。四、专业名词四、专业名词基地面积基地面积基地面积是指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影(tuyng)面积，不包括代征的面积。总建面积总建面积由城市规划管理部门正式确定的，按建筑面积计算规则计算的，项目建设的总的建筑面积。据此，我们一般可以知道楼盘的建筑规模，并从中揣摩大至的建筑周期。建筑基底面积建筑基底面积是指建筑物首层的建筑面积。第二十二页，共七十八页。规划规划(guhu)(guhu)形态形态规划形态则是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼寓组成，每栋楼寓的使用性质是什么，单栋楼寓的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。例：二幢二十八层带二层地下室的公寓楼，我们通常表示(biosh)为2-28F/2B公寓。第二十三页，共七十八页。容积率容积率是建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值，地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。由此，我们可以知晓建筑的大致层高。譬如(pr)，多层的容积率大致为1-1.5，高层的容积率一般为1.5-2.9，超高层的大楼大于6，有的甚至更高的。对别墅而言，标准的容积率是045，绿化高，独栋别墅多的社区，容积率是030左右。第二十四页，共七十八页。覆盖率覆盖率又称建筑密度(md)，是建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比值，通常以百分比表示。一般而言，覆盖率越小，建筑物的占地面积就越小，社区活动面积就越大，绿化、道路的范围就越广；覆盖率大，地块面积所剩无几，绿化也往往为道路所侵占。第二十五页，共七十八页。建筑建筑(jinzh)(jinzh)高度高度指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。应符合下列规定：1、烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。2、楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分(b fen)的水平投影面积小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度。3、建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。第二十六页，共七十八页。建筑间距建筑间距指两栋建筑物外墙之间的水平距离。建筑平面外轮子廓线建筑平面外轮子廓线指建筑外墙面水平投影(tuyng)的外轮廓线。建筑密度建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率(%)。建筑密度是控制地块容量和环境质量的重要指标。第二十七页，共七十八页。绿化面积绿化面积指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。绿地率绿地率城市一定地区内各类绿地的总和占该地区总面积的比率(bl)(%)。人口净密度人口净密度居住区总人口与住宅用地总面积之比(人/ha)。停车场停车场指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。停车库的建筑面积小型汽车按每车位40平方米计算，自行车按每车位1.8平方米计算。第二十八页，共七十八页。市政工程市政工程市政工程主要包括以下几个部分：1道路交通工程：如道路、立交、广场、交通设施、铁路及地铁等轨道交通设施；2河湖水系工程：如河道、桥梁、引（排）水渠、排灌泵站、闸桥等水工(shu n)构筑物；3地下管线工程，如供水、排水（包括雨水、污水）、供电、通信、供煤气、供热的管线部分以及特殊用途的地下管线和人防通道等；4架空杆线工程；5街道绿化工程，如行道树、灌木、草坪、绿化小品（如街道绿化中的假山石、游廊、花架、水池、喷泉等）；6建筑物、构筑物占主要部分的各市政专业工程厂、站、点。第二十九页，共七十八页。用地红线用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。组团组团由数幢住宅楼共同组成的生活(shnghu)院落。数个组团形成居住小区。第三十页，共七十八页。注：注：0类标准适合于疗养院、高级别墅区、高级生活区等区域；1类标准适用于居住、文教机关为主的城区：2类标准适用于居住、商业、工业混杂区域等：3类标准适用于工业区域：4类标准适用于城市中的道路交通干线道路两侧区域，穿越城区的内河航道两域：穿越城区的铁路(til)主、次干线两侧区域的背景噪声（指不通过列车时的噪声水平）限值也执行4类标准。第三十一页，共七十八页。进深进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了(wi le)保证建成的住宅可以有良好的 自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。开间开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。第三十二页，共七十八页。净高净高净高是指层高减去楼板厚度(hud)的净剩值。层高层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。隔断隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。第三十三页，共七十八页。地下室地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。标准标准(biozhn)(biozhn)层层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。半地下室半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。第三十四页，共七十八页。定金定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于(shy)一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金，如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。第三十五页，共七十八页。订金订金订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方(mi fn)签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方(mi fn)不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋，有权向开发商要回该购房订金。第三十六页，共七十八页。期房期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产权证止，在这一期间商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。准现房准现房准现房是指房屋主体已基本(jbn)封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。第三十七页，共七十八页。现房现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段(jidun)购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。房屋契税房屋契税是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款。第三十八页，共七十八页。房屋产权房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，既房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。产权证书产权证书产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、使用面积、共有数纪要(jyo)、他项权利纪要(jyo)的附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。大产证大产证大产证：即开发商首先要取得的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。第三十九页，共七十八页。价格价格价格是房地产营销中最基本，最活跃，也最便于调控的一个因素。1 1、影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素11经济因素：经济发展状况、储蓄、消费和投资水平、财政收支和金融状况、物价水平、建材价格、建筑人工费用、银行利率、房地产投资、房地产供求12物理因素：房地产自身(zshn)的自然的物理性质，包括位置、地质、地势、地形、土地面积、形状、日照、通风、温度、朝向、结构、内部格局、施工质量、设备等第四十页，共七十八页。13环境因素：周围的环境14行政和政策因素：制度、政策、法规、行政措施15社会因素：政治安定、社会治安程度、城市化水平、人口状况16心理因素：心态(xn ti)、时尚风气、对数字的讲究、风水、价值观17国际因素：国际政治状况、经济发展状况、军事状况、竞争状况第四十一页，共七十八页。2 2、价格构成、价格构成目前中国城市房地产的建设都是以综合(zngh)开发形式进行的，房地产的生产价格一般都以综合(zngh)开发造价的形式出现的。所以，综合(zngh)开发价格也就是房地产的生产价格或房地产的造价。中国各地综合(zngh)开发造价，虽然由于地区的不同有些差别，但是它们的主要内容是相同的。目前房地产综合(zngh)开发价格大体上包括以下一些内容：第四十二页，共七十八页。21征地补偿费：土地(td)补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动补偿、平地补助费、私人财产补偿费。22拆迁安置补偿费：私人作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。23其他土地开发商：三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。24住宅建筑安装工程费、住宅建筑安装工程造价。25附属工程费：附属工程包括指煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。26室外工程费：室外工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等。第四十三页，共七十八页。27公共配套工程费：公共配套工程指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门诊部、副食部、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。28环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等。29政府性收费及“四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂。210土地出让金、大市政费。211两税一费：营业税、城市建设维护(wih)税、教育附加费。212管理费。第四十四页，共七十八页。213利润。目前中国房地产的综合造价，大体上就是由13类71个项目构成。房地产价格构成的这13类71个项目，大体上可以分为5个构成部分。第一部分，即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金，也就是前3类，构成了房地产价格中的土地费用(fi yong)。第二部分，即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费，也就是第4类到6类，构成了房地产价格中的建筑安装工程费。第三部分，即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费，也就是第7到第10类，构成了房地产价格中的配套工程费。第四部分，即两税一费、管理费，也就是第11到第12类，构成了房地产价格中的税费。第五部分，即利润，也就是第13类，构成了房地产价格中的利润。如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本，以及流通中的税金和利润。对于房地产开发企业来说，这就是出售价格，对于房地产经营企业来说，这就是它们的进货价格。第四十五页，共七十八页。3 3、单价、单价单价指的是单位建筑物面积的房地价格，但对一个拥有几十套，甚至上百套的楼盘来说，一个单价并不能说明问题，下面的几个特殊单价从不同(b tn)侧面让我们加深对楼盘的理解。3-13-1起售单价起售单价 因为有层次，朝向等因素的差异，同一大楼的每套单元的单价并不衡一。习惯上，我们将底楼朝南单元的单价确定为计算基准，并设定不同的层次系数和朝向系数，各个单元的单价由此计算而来，这个计算基准我们便称之为起售单价。第四十六页，共七十八页。3-23-2最低单价最低单价 最低单价便为起售单价。有时，为了促销(c xio)的原因，有些条件好的单元也以最低单价出现，此时，最低单价便演变为促销(c xio)价格。3-33-3最高单价最高单价 往往是层次，朝向等条件最好的单元所标定的单价。3-43-4平均单价平均单价 总销金额除以总销面积得出的销售单价，其中总销金额为可销售面积的总的销售金额。理论上，总销金额=平均单价可销面积。第四十七页，共七十八页。3-53-5主力单价主力单价 指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价，是我们判断楼盘客户定位的关键。单价基本上是地段远近，产品品质等各种因素的综和反映，是衡量比较一个产品的重要指标。通常，我们可以(ky)通过对起售单价（往往也是最底单价）和最高单价的知晓而对整个大楼单价体系略知一二。然而，因为促销的各种人为因素，起售单价、最低单价和最高单价往往有戏剧性的夸张，作为替代，平均单价，主力单价便成为判断一个大楼真正价值构成的重要指标。但归根结底，对单价的最终把握，依旧是房屋的实际成交单价。第四十八页，共七十八页。4 4、总价、总价总价指每一个销售单元的房产总价格。销售总价=销售单价单元建筑面积(jin zh min j)4-14-1最低总价最低总价 一般是面积最小，且层次，朝向等条件最差的单元所标定的总价4-24-2最高总价最高总价 一般是面积最大，且层次，朝向等条件最好的单元所标定的总价第四十九页，共七十八页。4-34-3总价范围总价范围 最低销售总价和最高销售总价之间的摆幅范围。如果最低总价为28万，最高总价为60万，则总价范围我们表示为：2860万。4-44-4主力总价主力总价 所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售总价。如在下面(xi mian)的总价配比表中主力总价便为40万。4-54-5车位总价车位总价 单个车位的销售总价。每个车位所占有的动态面积一般为3050建筑平米。第五十页，共七十八页。五五、选房、选房8 8大标准大标准8-1 8-1 地段地段地段的好与差决定了售价高低，地段发展的空间余地有多大，决定其所购买的房产价格的升值(shngzh)空间。8-28-2交通交通交通方便，社区才有发展空间，特别是工薪阶层居住区域，交通一定要方便，这样才能“人气旺”，才有升值空间，第五十一页，共七十八页。8-38-3小区规划小区规划超前规划可使物业保持更长的竞争力，主要考察小区规划是否合理，设施是否齐备，生活空间规划是否以人为本等。8-48-4建筑安装质量建筑安装质量物业的内在品质理物业保值增值的基础，要注意观察建房的施工队伍的素质、技术水平，看其过道、外墙等施工质量是否标准(biozhn)，所选电梯、水泵安装质量如何，这些将影响以后的生活质量。8-58-5市政配套市政配套齐全的市政配套是生活的保证，市政配套功能是否齐备、能否到位、能否在近期符合要求，这都是业主购房、入住应直接感受到的，所以必须注意打听、观察，比如“煤气安装与维修”。第五十二页，共七十八页。8-68-6客户群客户群俗话说“物以类聚”，在一个住宅小区内住着什么样的住户群，消费在哪个档次都是十分重要的，所以选房一定要打听想买房的住房是否是自己所接受的人群。住房的档次决定了物业档次，也决定了物业管理水平，也取决于人们的消费水平。8-78-7物业管理物业管理再好的房子，再好的环境，最终要落实在物业管理上。物业管理公司管理经验和实力、收费是否合理、是否符合规定，将与住在小区内的业主生活舒适度有关。所以选房时也顺便打听一下哪家物业管理公司来管理。8-88-8开发商的实力、信誉开发商的实力、信誉开发商的实力、信誉是一个开发项目成为理想物业的保障。该项目的开发商是否是国家知名企业，曾经开发过哪些项目，这些(zhxi)项目是否成功，特别是考察开发商在开发此项目时的规划，资金的投入，工程进展速度是否按规定进行，承诺的可兑现性有多大。第五十三页，共七十八页。建筑建筑(jinzh)(jinzh)的基本概念的基本概念第五十四页，共七十八页。建筑的含义建筑的含义建筑是供人们从事各种活动而建立起来的一种人为环境，同时反映人的需求和目的。所以有“凝固的音乐”之称，也同时反映了阶层、道德艺术、关系比例、科学理论等。建筑的分类很多，比如(br)住宅、办公楼、教堂、体育馆、剧院等等。住宅仅是建筑中的一个类型。第五十五页，共七十八页。建筑的起源与发展建筑的起源与发展结构形式上：洞穴(dngxu)(岩洞、树屋)木石砌筑物砖木结构房屋(秦砖汉瓦)砼结构房屋钢结构。气候、地理位置、风土习俗、宗教、文化等因素使建筑向不同的形式发展。如中式民宅建筑受儒家文化影响，而客家土楼是为防御外敌；泰国的佛教建筑；伊斯兰的清真建筑等。第五十六页，共七十八页。建筑的概念和基本要求建筑的概念和基本要求建筑既表示建筑工程的建造活动，同时又表示这种活动的成果建筑物。基本要求：安全、实用、经济(jngj)、美观第五十七页，共七十八页。建筑的风格建筑的风格风格是指认建筑特征的一种(y zhn)标志，可以归结为一系列富于明显特征的因素结合在一起而成。罗马风格：11世纪晚期和12世纪早期。厚实的承重墙和带有圆拱、穹顶的石造建筑，装饰圣经题材的雕像，强调精神或宗教的方面高于肉体或物质的方面。哥特式风格：12至13世纪，采用尖拱和菱形穹顶，以飞拱加强支撑使建筑得以向高空生长；15世纪，由于向空中发展超限而引起坍塌，后哥特式趋于宽阔的内部停止向上高度发展。第五十八页，共七十八页。巴洛克风格：意大利文艺复兴复古风格的一种代表，抛弃对均衡对称和理性的追求，强调(qing dio)某种戏剧化的效果；对建筑体量的运用比较自由，抛弃了静态的方形和圆形，代之以富于动态的曲线形、旋涡形和椭圆形等。古典主义：与巴洛克风格同时期，在法国与之风格相对立的另一种建筑风格。观念来自于古希腊罗马建筑，重视柱式的运用。第五十九页，共七十八页。现代主义：简洁、抽象、无装饰。包括许多门派，但有几大共同点：1、主张要有新功能、新技术，特别是新形式，2、提倡建筑艺术与技术的双重性，强调建筑设计要表里一致，3、强调对建筑空间的设计及其表现，4、反对外加装饰，对古典建筑的琐碎装饰进行极大批判。有理性主义(国际(guj)式方盒子房屋)、粗野主义、典雅主义、高技派(香港汇丰银行)等后现代主义：反对现代主义的过分简化，无法与使用者达成对话和创造有生机的城市，所以将传统因素引入建筑，立足于当代，拓宽建筑的美学领域。解构主义：取消体系、反体系、不相信先验价值，以扭曲的、割裂的外形来表现。第六十页，共七十八页。建筑的构成建筑的构成(guchng)(guchng)要素要素建筑是由三个基本要素构成的，即建筑功能、物质技术条件和建筑形象第六十一页，共七十八页。建筑的分类建筑的分类按建筑的使用性质城市建筑可分为工业建筑、民用建筑和农业建筑按建筑结构可以分为砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构（钢筋混凝土框架(kun ji)结构、框架(kun ji)剪力墙结构建筑）钢结构建筑按建筑层数的多少居住建筑分为低层建筑（1-3层）多层建筑（4-6层）中高层建筑（7-9层）高层建筑（10层及以上）第六十二页，共七十八页。建筑物的组成建筑物的组成(z chn)(z chn)及其作用及其作用构成建筑物的主要部分都是由基础、墙体和柱、门和窗、地面、楼板和梁（楼板层）、楼梯、屋顶等六大部分组成。一间最基本的标准套房是由卧室、起居室、厨房、卫生间和阳台组成。第六十三页，共七十八页。（一）基础（一）基础基础：基础是建筑物的组成部分。建筑物的最下端与土壤直接(zhji)接触的部分称为基础；基础按使用材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础等基础安埋置深度分为：浅基础、深基础、不埋基础（埋置深度不超过5M称为浅基础，大于5M者称为深基础）基础按受力性能分为：刚性基础和柔性基础（刚性基础受压强度大而受拉强度小；柔性基础受压、受拉均较强）基础按构造形式分为：条形基础、独立基础、满堂基础（分为筏板基础、箱形基础）、桩基础第六十四页，共七十八页。地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。地基不是建筑物的组成部分。地基分为天然地基和人工地基：天然基础指天然土层具有足够的地基承载能力(nngl)，不需要经过人工改良或加固，可以直接在上面建造房屋的基础。人工地基事指土层的承载力差，直接在上面建造房屋时，缺乏足够的坚固型和稳定型，必须对土层进行人工加固后才能在上面建造房屋。人工地基通常有压实法、换土法和打桩法。2.2 地基应满足下列要求：有足够的承载力；有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉；有防止产生滑坡、倾斜方面的能力。第六十五页，共七十八页。（二）墙体和柱（二）墙体和柱墙体是维护分割构件，同时也可以承重构件，在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。墙体的作用承重作用围护作用分隔作用装饰作用对墙体的基本(jbn)要求具有足够的强度和稳定型满足热功方面（保温、隔热、防止产生凝结水）的功能具有一定的隔声效果具有一定防火性能第六十六页，共七十八页。3、墙体的类型按墙体所处的位置不同，可分为内墙和外墙按墙体在建筑物中的方向，分为横墙和纵墙按墙体受力情况不同，可分为承重墙和非承重墙承重墙：凡直接承受(chngshu)梁、楼板、屋顶等传下来的荷栽的墙，称为承重墙非承重墙：不承受外来荷载的墙，称为非承重墙按墙体所用材料不同，可分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混 凝土墙按墙体构造方式分：实体墙、空心墙、复合墙4、墙面装修墙面装修一般采用刷涂料、乳胶漆，贴面砖，裱壁纸、墙布，木墙裙等第六十七页，共七十八页。（三）门和窗（三）门和窗门的主要作用是交通出入、分隔(fng)和联系建筑空间；窗的主要作用是采光、通风及观望。第六十八页，共七十八页。（四）地面、楼板和梁（四）地面、楼板和梁1、地面地面是指建筑底层的地坪。常见的地面由面层、垫层和基层构成(guchng)。常见的地面有四类：整体类地面、块材类地面、卷材类地面、涂料类地面。2、楼板楼板是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件。楼板的基本构造是面层、结构层和顶棚。根据使用的材料不同，可分为木楼板、砖拱楼板、钢筋混凝土楼板。钢筋混凝土楼板可以按施工方法分为：现浇式钢筋混凝土楼板、预制钢筋混凝土楼板、叠合式钢筋混凝土楼板第六十九页，共七十八页。3、梁梁主要起结构水平承重作用。根据材料不同，可分为钢梁、钢筋混凝土梁和木梁；根据力的传递路线(lxin)，可分为主梁和次梁；根据梁与支撑的连接状况，可分为简支梁、连续梁、悬臂梁。第七十页，共七十八页。（五）楼梯（五）楼梯(lut)(lut)楼梯一般由楼梯段、休息平台和栏杆、扶手组成。1、楼梯按结构形式，可分为板式楼梯、梁式楼梯和悬挑楼梯；2、按施工方法，可分为现浇钢筋混凝土、预制装配式钢筋混凝土楼梯；3、按位置，可分为室内楼梯和室外楼梯；4、按使用性质，可分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯；5、按使用的材料，可分为钢筋混凝土楼梯、木楼梯和钢楼梯等；6、按楼层间楼梯的数量和上下楼梯方式，可分为直跑式楼梯、双跑式楼梯、多跑式楼梯、折角式楼梯、双分式楼梯、双合式楼梯、剪刀式楼梯和曲线式楼梯第七十一页，共七十八页。（六）屋顶（六）屋顶屋顶是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。屋顶安排水的坡度(pd)不同，一般可以分为坡屋顶和平屋顶第七十二页，共七十八页。建筑材料建筑材料主要建筑材料主要建筑材料水泥、砂、石、砼、钢材(gngci)、砖、钢筋砖、管材等外部装饰材料外部装饰材料涂料、墙砖、木材、扣板等第七十三页，共七十八页。建筑规划知识建筑规划知识规划五元素及五共性规划五元素及五共性(gngxng)(gngxng)五元素五元素本土化、主题化、简单化、多样化、配套化五共性五共性均好性、安全性、归属性、私隐性、延续性第七十四页，共七十八页。第七十五页，共七十八页。平面布置平面布置分类分类板式楼：一梯两户，南北对流，多用于多层住宅连廊式楼：由连廓连通各户，分回廊式、Y式：将卫生间等辅助设施放在回转处或Y形短边处，多用于宿舍。塔式楼：一梯多户，以楼梯间为中心，向各户发散(fsn)。有多种变形：井字形、品字形、蝶形、蛙形、哑铃形、风车形、￥形、钻石形等第七十六页，共七十八页。谢 谢！第七十七页，共七十八页。内容(nirng)总结精进，2011。会客区最小跨度3.3米,大的可达4米。即在门和分户门之间留一个缓冲区。标准层是指平面布置相同的住宅楼层。所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。罗马风格：11世纪晚期和12世纪早期。非承重墙：不承受外来荷载(hzi)的墙，称为非承重墙。谢 谢第七十八页，共七十八页。