2017年成都房地产市场年报-修改版-12.11.pptx

2017年成都房地产市场年报,数据说明,本年报中的数据情况如下：1、土地、住宅及商办数据：截止时间2017年11月30日2、数据统计口径：备案数据,经济,稳中向好,政策,持续加码,土地,风起云涌,住宅,坚挺上行,1,2,3,4,目 录,商办,蓄势发力,5,未来,风险与机遇并存,6,壹,经济·稳中向好,1.2.,全国宏观经济成都经济,中国经济运行平稳。,房地产仍为支柱性产业2017年房地产行业增加值在GDP中占比有所下降，但仍保持6.0%以上的占比，仍为支柱性产业。金融行业虚胖得到控制2017年金融业在银监会、证监会的监管下GDP占比有所下降，使其回归服务实体经济的本质，防止金融过度创新。,2011-2017年第三季度金融、房地产业增加值在GDP中占比季度走势图,全国经济环境,成都经济环境,20062017年前三季度全国GDP及其增速年度走势,20112017年11月全国消费者价格指数CPI、工业品出厂价格指数PPI月度走势,数据源：国家统计局,经济结构调整导致经济进一步下滑，2017年前三季度增速6.9%。,全国经济环境,成都经济环境,20112017年11月M2供应量同比增长(%)情况月度走势,2011-2017年11月社会融资规模 (万亿元)情况月度走势,数据源：国家统计局,全国经济环境,成都经济环境,M2增速放缓，去杠杆成效明显。,20052017年前三季度全社会固定资产投资及其增速年度走势,20122017年11月全国房地产投资累计额及增速月度走势,数据源：国家统计局,全国经济环境,成都经济环境,固定资产投资增速平稳，房地产投资增速略有回落，投资热度持续上升。,2005-2017年前三季度成都市GDP及其增速年度走势,2005年-2017年前三季度成都市CPI（%）增速年度走势,数据源：历年成都市统计年鉴及统计公报,全国经济环境,成都经济环境,成都经济受宏观形势影响持续缓慢走低，产业结构持续调整。,2005年-2017年前三季度成都市社会消费品零售及增速年度走势,2005年-2017年前三季度成都市城镇居民可支配收入及增速年度走势,全国经济环境,成都经济环境,居民消费和购买力保持平稳态势。,数据源：历年成都市统计年鉴及统计公报,2005年2017年前三季度成都市固定资产投资额及其增速年度走势,2005年2017年前三季度成都市房地产投资占固定资产投资额比例年度走势,全国经济环境,成都经济环境,固定资产投资增长率缓慢上升，但房地产投资占比有所下降。,数据源：历年成都市统计年鉴及统计公报,贰,政策·持续加码,1.2.,全国政策成都政策,【十年政策走势】近十年中国经历了两次调控周期，扶持周期2年，打压周期4年左右，十九大确立“房住不炒”的基调，锐理预计未来两年楼市调控将持续。,全国政策,成都政策,小结,限售,限价,限购,限贷,限制购房资格，减少购房客户,提高首付比例，提高购房门槛,限制二手房交易年限，控制投机购房,限制预售价格，稳定市场价格,全国政策,成都政策,【调控手法】2016年10月开始，各大城市纷纷出台楼市调控政策，主要为限购、限贷、限售、限价几大措施。,小结,【限购】目前限购城市已达到41个，二三线城市加入调控范围，调控内容多为户籍限制、社保及个税限制等。,2017年限购城市,部分城市限购政策,全国政策,成都政策,小结,【限贷】多个城市实施限贷政策，从限贷政策来看，主要体现在提高二套房首付比例，使改善、投资门槛更高。,部分城市限购政策,全国政策,成都政策,小结,【限售】目前已有39个城市出台限售政策，商品住宅在获得房产证一定年限之后才能出售，抑制投机炒房行为。,2017年限售城市,沈阳,北京,保定,承德,石家庄、徐水、白沟镇,济南,青岛,无锡、常州,郑州、开封,西安,成都,重庆,贵阳,珠海、惠州,南宁、北海,海口、琼海、三亚,东莞、广州,南昌,长沙,武汉,芜湖,启东,杭州、嘉兴、苏州,福清、长乐、闽侯、厦门,福州,部分城市限售政策,全国政策,成都政策,小结,【限价】多个城市出台限价政策，稳定楼市价格，限价政策中，成都力度较强。,2017年限价城市,沈阳,北京,青岛,滁州,西安,成都,珠海、惠州,东莞、广州,佛山、深圳,南昌,长沙,武汉,芜湖,杭州,赣州,福州,部分城市限价政策,唐山,开封,苏州,全国政策,成都政策,小结,【限购限贷政策】成都2016年10月开始出台限购限贷政策，后续不断加码、打补丁，遏制投机炒房。,全国政策,成都政策,小结,【市场监管政策】成都2016年10月出台限价政策，之后市场出现了“全款优先”、“捆绑销售”等不正当的销售行为，2017年11月出台摇号政策，维护市场秩序。,2016年9月价格监管：新增项目价格一般不得高于周边均价10%，同一项目分期价格上涨幅度不得超过城镇居民人均可支配收入增幅。开发商预售价格申报，将按照楼面地价建安成本合理利润的方式申报。申报价格需提供价格构成资料，开发商不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价。,2017年11月摇号政策：引入“公证摇号”排序选房，“全款支付”不得被“额外对待”，开发企业不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件，摇号过程将由公证机构作全程现场监督公证。,限价政策出台后，由于市场供不应求，各项目为了快速回现、实现更高的溢价，出现了“全款优先”、“捆绑销售”、“与中介合作价外收费”等不公平、不正当的销售行为,全国政策,成都政策,小结,【土拍政策】成都土拍已进入到5.0时代，触发最高限价后进入竞商业自持、移交租赁住房等，对开发商的产业整合能力和运营能力都提出了新的要求，公开拿地难度加大。,土拍2.0时代：限价流拍,2016年12月28日,2017年3月17日,土拍3.0时代最高限价+抽签竞得,以前,土拍1.0时代：竞价拍卖,土拍4.0时代限价竞买+竞商业自持比例+抽签竞得,2017年6月27日,2017年9月7日,土拍5.0时代“配建并无偿移交定量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房比例”,全国政策,成都政策,小结,【成品住宅政策】支持成品住宅建设，计划到2020年，中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%，郊区市县成品住宅面积比例逐步达到80%。,2017年10月17日，成都发布“关于进一步加快推进成都市成品住宅发展提出实施意见”,政策内容：至2020年底，全市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房：中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%；郊区市县成品住宅面积比例逐步达到80%政策解读：推行成品住宅主要有两个目的，一是为了环保，二是为了减少投资购房带来的负面影响，贯彻落实习总书记“房子是用来住的”的宗旨，使房屋空置率大大降低,2017年11月29日，成都成品住宅细则颁布,政策重点：成品住宅装修工程施工实施样板先行，样板间验收合格后才能进行装修，且样板间至少保留一年一次性报建，成品住宅施工许可内容包括土建工程和房屋装修工程部门条款涉及开发企业的信用评分，主动投保、主动建设成品住宅增加信用分，信息公示不明或虚假公示将减扣信用分,全国政策,成都政策,小结,【住宅建筑规范】2017年10月颁布新建筑规范，进一步限制赠送面积，要求建筑外观多样化。,跃层起居室挑高赠送被禁止住宅建筑层高一般不应高于3.6米。局部层高高于3.6米的跃层式住宅，其高于部分应按其自然层高度折算层数计算建筑面积。,要求建筑外观多样化建筑外观应体现多样化，住宅建筑不宜出现6栋及以上相同重复，商业办公建筑不宜出现3栋及以上相同重复。,加大对面积赠送的限制每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间的水平投影面积不大于该套住宅套型总建筑面积的15%。,取消阳台进深的限制前版规定当阳台（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、等）进深大于1.8 米时，超出1.8米部分按全面积计入容积率，新规取消对阳台进深的限制。,全国政策,成都政策,小结,【商办政策】取消类住宅产品及住宅底商，对商办用地的规划设计及运营能力提出新要求,叫停类住宅产品：商办类项目严禁擅自改变为居住用途；商办类项目宜采用公共卫生间，不得设置外挑阳台、花槽、飘窗，不得采用住宅套型设计；商办项目分隔的层高不大于4.2米，不分隔的层高不大于4.6米。,取消住宅底商：2017年10月13日，成都市规划管理局发布成都市城市规划管理技术规定（2017），其中提出“新建住宅建筑不得设置底商，商业应独立设置”。从新规实施开始，住宅+底商的建筑类型将不复存在，兼容的商业只能从住宅脱离出来，单独设置，住宅将更加纯粹。但是脱离出来的住宅会占用地，建筑密度也会相应增加。,全国政策,成都政策,小结,【落户政策】实施宽松的落户政策，学历落户吸引人才进入，积分落户推进农业转移人口城镇化,2017年7月19日，本科落户政策，目的：吸引人才进蓉，避免限购政策下楼市“硬着陆”45岁及以下、本科学历及以上可选任一区域落户在限购的情况下，“本科落户政策”为成都输送了大量的购房客群,自2018年1月1日起，正式实行积分落户政策（学历落户依然有效），目的：推进农业转移人口城镇化积分落户需满足的条件：1、持本市居住证；2、男55周岁以下，女50周岁以下；3、在成都连续缴纳社保5年以上；4、无刑事犯罪记录积分规则：1、社保每年积10分；2、自有住房加10分，租赁住房加1分，连续居住按每年1分累计；3.大学专科（含职高）以上学历加10分；4、东进南拓区域每年加20分，北改区域每年加10分；5、从五城区及高新区转到其他城区加5分，工作及住所都转移加10分；6、急缺工种加10分；7、个人贡献加10-25分；8、创新创业加5-15分；9、不超过45岁加10分；10、近三年不良信用记录每条减10分；11、违法犯罪记录每条减20-50分；12、违反计划生育减50分。,全国政策,成都政策,小结,【人才公寓政策】推行购租结合的人才公寓，多管齐下吸引人才。,符合成都市急需紧缺人才和高端人才目录中A、B、C、D类标准的人才，可申请租住由政府提供的人才公寓。租期为5年，租金标准由各区（市）县政府（管委会）根据人才和项目情况，按照市场租金的一定比例确定。租住由政府提供的人才公寓满5年后，可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售。,申请人才公寓的条件,符合成都市急需紧缺人才和高端人才目录中A、B、C、D类标准并经人社部门认定与本市用人单位签订劳动合同并缴纳社会保险在本市无自有住房且未在本市享受过其他购房优惠政策,各类型人才公寓面积,A类、B类：不超过120C类：不超过90D类：不超过60,全国政策,成都政策,小结,【房地产业五年规划】2017年11月15日公布成都市房地产业发展五年规划，规划土地供应量逐年增长、重点发展“东进南拓”区域，提高住宅舒适度。,一、土地供地总量将保持逐年增长,全市经营性用地供应年度计划,二、“东进”及“南拓”是未来主力方向,“东进”和“南拓”区域，增加新建商品房供应规模，适度超前、加快推进房地产业发展。“西控”区域，控制房地产供应总量，优化供应结构。“北改”区域，保持房地产供应规模，稳定房地产业发展。“中优”区域，减少房地产开发建设总量，控制新征土地上市规模，控制建筑容积率，促进人口有序疏解。,三、提高住宅舒适度，停止新建公寓,为稳步调整住房结构，成都将支持开发企业开发建设大套型、高品质商品住房，主要满足改善性需求，确保居民人均住房建筑面积稳步提高、户均住房套数不过快增加。同时严格执行住宅建筑规范，停止新建“公寓”类生活单元，确保居住品质。,四、清水房退出市场，全面建成成品房,到2021年底，新开工商品住宅（3层及以下低层住宅除外）中，中心城区成品住宅面积比例达到100%，全市成品住宅面积达到90%，实现我市住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。,全国政策,成都政策,小结,根据以往政策调控规律，一般6年为一个周期，扶持期为2年，打压期为4年，目前新一轮调控正处于第二年，且十九大确定长久调控基调，因此至少未来两年内，政策调控将为常态。从全国调控手法来看，主要通过限购、限贷、限售、限价几个方面，抑制投机需求，稳定房价；调控范围从一二线城市向三四线城市蔓延，政策出台密集。成都政策紧跟一线城市步伐，通过限购、限价、加大供地量、推出人才公寓等手段稳定市场，相比其他城市，成都限价严格，但限购政策相对宽松，且通过落户政策，提供了较多有资格的购房人群，为房地产后续发展储备了客户基础。,全国政策,成都政策,小结,土地·风起云涌,1.2.3.4.,土地供销价区域对比成交排行小结,贰,2007-2017年大成都土地市场供销及楼面价走势图（单位：亩、元/）,【年度供销价-整体】成都土地市场供应成交量下降明显，楼面地价大幅上涨。,注：统计时间截至2017.11，出让方式为招拍挂。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,2007-2017年大成都纯住宅土地供销及楼面价走势图（单位：亩、元/）,【年度供销价-纯住宅】成都土地市场纯住宅土地有较大幅度回升，楼面价出现历史高位。,成交0亩,成交1064亩,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,注：统计时间截至2017.11，出让方式为招拍挂。,2007-2017年大成都住兼商土地供销及楼面价走势图（单位：亩、元/）,【年度供销价-住兼商】成都土地市场住兼商土地占比五成，量跌价涨。,成交9044亩,成交5122亩,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,注：统计时间截至2017.11，出让方式为招拍挂。,2007-2017年大成都纯商业土地供销及楼面价走势图（单位：亩、元/）,【年度供销价-纯商业】成都土地市场纯商业土地供销下行，楼面地价涨幅明显。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,注：统计时间截至2017.11，出让方式为招拍挂。,2007-2017年大成都商兼住土地供销及楼面价走势图（单位：亩、元/）,【年度供销价-商兼住】成都土地市场商兼住土地供应成交均下跌，楼面地价涨幅巨大。,注：统计时间截至2017.11，出让方式为招拍挂。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,【月度供销价-整体】2017年大成都土地供销主要集中在下半年，平均楼面地价约6141元/。,2017年1-11月大成都土地市场月度供应成交价走势图（单位：亩）,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,【月度供销价-纯住宅】2017年大成都纯住宅土地成交集中在9-11月，供销比约1.1:1。,2017年1-11月大成都纯住宅土地月度供应成交价走势图（单位：亩）,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂。,【月度供销价-住兼商】2017年大成都住兼商土地供销两旺，集中在下半年，供销比约1.2:1。,2017年1-11月大成都住兼商土地月度供应成交价走势图（单位：亩）,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂。,【月度供销价-纯商业】2017年大成都纯商业土地供销量较大，供销比约1.3:1。,2017年1-11月大成都纯商业土地月度供应成交价走势图（单位：亩）,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂。,【月度供销价-商兼住】整体供销较均衡，供销比约1.03:1，成交集中在7月和11月。,2017年1-11月大成都商兼住土地月度供应成交价走势图（单位：亩）,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂。,【土地供应热度图】土地供应集中在顺江、新川、华府、正兴、大丰等区域。,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂，土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住，纯住宅。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,【土地成交热度图】顺江、青城山、正兴、华府以及大丰等区域土地成交亮眼。,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂，土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住，纯住宅。,正兴,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,2017年大成都各性质土地供应面积占比,2017年大成都各性质土地成交面积占比,本年度大成都土地成交仍以住宅兼容商业为主，占总成交面积的53%；其次为纯商业用地，占总供应面积的27% 。,本年度大成都土地供应以住宅兼容商业为主；占总供应面积的52%；其次为纯商业用地，占总供应面积的31%。,【土地性质】本年度大成都土地供应成交用地性质以住兼商为主，占比达到5成以上。,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂， 土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住，纯住宅。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,【土地金额】本年度成都土地出让金共984亿元，累计成交9140亩，土地金额达到高峰。,2007年至2017年大成都土地市场供销及楼面价年走势图（单位：亩、元/）,2007年至2017年大成都土地出让金对比图（单位：亿元）,注：统计时间截至2017.11，出让方式为招拍挂，土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住，纯住宅。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,【溢价和流拍】平均溢价率48.64%，同比下降2.11%；流拍率19.10%，同比上涨21.50%。,2007年-2017年大成都土地月平均溢价率走势图（单位：%）,2007年-2017年大成都土地月流拍率走势图（单位：%）,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂， 土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住，纯住宅。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,2007年至2017年大成都土地市场住宅、商业楼面价月走势图,2007年至2017年大成都土地市场住宅、商业溢价率走势图,【各性质土地对比】住宅楼面价一季度起即攀升，溢价率有一定下降；商业土地楼面价亦是如此。,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂， 土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住，纯住宅。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,2017年主城区及近、远郊供地面积占比,2017年主城区及近、远郊土地成交面积占比,本年度大成都共计供应土地178宗，合计12289.85亩；本年度供应量主要集中在近郊区域，供应量占比47%，供应面积5817.34亩。本年度远郊和主城区供应合计占比53%，远郊供应3592.10亩，主城区稍逊一筹，供应2880.41亩。,【供销对比】近远郊为成都土地供需热点区域，主城区持续有地块供应。,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂，土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住，纯住宅。,本年度大成都共计成交土地144宗，合计9140.22亩；本年度成交近郊拔得头筹，成交面积为4444.16亩本年度主城区成交2578.47亩，远郊次之成交2117.59亩。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,【供销价对比】主城区高价地集中于武侯、高新，近郊双流、龙泉、新都表现突出，远郊新津及青白江地价抢眼。,2017年大成都各区域供销价走势图,主城区,近郊,远郊,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂，土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住，纯住宅。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,2017年大成都各区域溢价率走势图,主城区,近郊,远郊,2017年武侯区成交10宗地，其中9宗土地实现溢价，溢价率最高土地是红牌楼太平村地块，溢价率91.11%；龙泉成交7宗地，其中4宗土地实现溢价，溢价率最高的是龙工北路地块，溢价率93.84%,【价格对比】溢价地块多集中在主城及近郊,流拍土地主要集中在远郊，其中武侯区溢价率最高，远郊区流拍率较高最高。,2017年大成都各区域流拍率走势图,主城区,近郊,远郊,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂，土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住，纯住宅。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂，土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住，纯住宅。,17300,【土地成交楼面价热度图】,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,2017年大成都楼面价TOP10地块情况,【成交楼面价排行】东原、金茂、中铁、朗基等房企高价拿地。,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂，土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住，纯住宅。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,2017年大成都成交总价TOP10地块情况,【成交总价排行】全国大型房企砸重金抢夺优质地块,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂，土地类型包含住兼商、纯商业、商兼住，纯住宅。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,2017年大成都土地市场开发商拿地宗数榜,【开发商拿地数量】国企、央企开发商拿地积极，小型地块受青睐，整体拿地数量低于去年。,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,今年年初土地市场受供应影响较为冷清，年末出现一波高峰；以大型国企、央企为代表的企业积极拿地，地方国有开发企业拿地亦较为活跃；因为今年土地资源较少，部分开发商储备量不足，导致拿地金额上涨明显。,2017年大成都土地市场开发商拿地面积榜,2017年大成都土地市场开发商拿地金额榜,【开发商拿地金额、面积】国企、央企拿地积极，地方国有开发企业活跃。,注：统计时间截至2017.11 ，出让方式为招拍挂。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,1. 整体态势：经历2017年颁布的多条楼市限购政策和高楼面价双重压制下，开发商拿地热情不减，预计土地市场将在一定程度上延续本年热度，整体预期较好。2. 成交走势：结合土地市场回暖趋势和历年供销规律，预计2018年成都土地市场有望平稳中略有提升，土地价格方面预计维持平稳。3. 供应类型：预计2018年住兼商用地仍为供应主力，土地市场整体维持平稳。4. 热点区域：成交方面，主城持续向近郊、远郊区域外扩，部分近郊区域的优质地块极有可能成为关注焦点，而价值较差的地块则仍然存在流拍的可能，缺乏交通等优势的远郊土地市场风险仍较大。,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,【小结】,从整体成交结构层面看，土地市场量跌价涨，但根据市场存量和供地计划未来土地市场推量会回升。从土地成交性质层面看，纯商业用地成交压力依然较大，虽然成交楼面价在市场推动下有上涨趋势，但仍然处于低位。受成都商业大体量的商业存量影响，商业用地的资产价值目前仍处于下降通道，且短期内难以实现根本性的逆转，商业用地的市场风险明显高于住宅用地。国企、央企及品牌房企入市抢地战况全面升级，行业集中度进一步提高，中小房企拿地更加困难。受2017年火热行情影响，天府新区及主城区热点依然会延续，东进区域或产生新兴热点区域。同时，市区内板块差异加剧，土地市场分化严重。,【总评】,土地供销价,区域对比,成交排行,小结,肆,住宅·坚挺上行,1.2.3.4.,住宅供销价面积和类型住宅热度图小结,【大成都-年度供销存价】2017年销量有所下降，存量去化明显，均价继续上涨。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【大成都-月度供销】2017年月均销量约223万，截至11月底存量1785万方，去库存需8个月。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【主城区-年度供销】2017年主城区供销相比去年显著下降，截至11月底成交均价上涨21%。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【主城区-月度供销】2017年主城区月均销量49万，去库存需要8.3个月。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【近郊-年度供销】2017年近郊供销略有下降，截至11月底，成交均价上涨20%。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【近郊-月度供销】2017年近郊月均销量121万，截至11底，存量898万，去化周期7.4个月。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【远郊-年度供销】2017年远郊市场供销两旺，存量去化明显，截至11月底均价上涨6%。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【远郊-月度供销】2017年远郊月均销量52万，截至11月底存量474万，去化周期9个月。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【三圈层供销对比】近郊依然是供销主力区域，主城区供销相对较少但价格较高，远郊市场新津供销价整体表现相对更为亮眼。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,近郊主力区,100万方线,50万方线,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【面积段】2017年主力面积段为90-130，改善进入深水区，预计明年改善占比将会继续加重。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【面积段】90-150的面积段占市场绝对主力，表明市场改善特征明显。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【面积段】近几年90-150面积段销量占比有明显提升，改善型产品市场份额扩大。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【面积段&单价段交叉分析】2017年大成都单价4000-8000元/、面积70-110的产品销售情况较好，此外单价1.2-1.4万元/、面积90-130销售情况也较为亮眼。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【面积段&总价段交叉分析】 2017年大成都面积70-110、总价40-100万的产品销量较受市场青睐，此外面积110-130、总价100-150万的产品销量也较佳。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【单价段&总价段交叉分析】 2017年大成都单价4000-9000元/、总价40-80万的产品销量较佳，此外1.2-1.4万元/、总价120-180万的产品市场表现也较为亮眼。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【建筑类型】别墅市场表现不温不火，联排相对更受青睐，高容产品依然是市场主力。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【建筑类型】高层依然是市场主力军，供销占比均超过60%，去化较快，存量占比约为51%，洋房、别墅等产品销售占比略高于供应占比，但存量占比较高，去化压力较大。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【建筑类型】高层产品销量占比略有下降，多层、别墅等产品销量有一定程度上涨，表明购房者对高品质住房的购买意愿越来越强。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【成交面积热度图】2017年1-11月成都各板块在售项目成交面积分布图。,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【成交均价热度图】2017年1-11月成都各板块在售项目成交均价分布图,东大街板块23335元/,攀成钢板块21049元/,站南板块24260元/,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【存量面积热度图】2017年1-11月成都各板块在售项目存量面积分布图。,南湖板块51.8万,温江城区板块46.6万,新川板块61.9万,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,1. 供：与去年相比，2017年商品住宅供应有一定程度下降；2. 销：2017年住宅市场销售情况火爆，供不应求；3. 价：2017年成交均价继续上涨，1-11月大成都均价为8537元/，主城14039元/，近郊7800元/ ，远郊5075元/ ；4.存量及去化周期：2017年11月底大成都存量为1785万方，去库存需8个月，主城区存量去化周期为8.3个月，近郊7.4个月，远郊9个月。5.圈层对比：近郊为主力销售圈层，整体表现良好，主城供销相对较少但价格较高，远郊新津整体表现亮眼；6. 建筑类型倾向：从历年建筑类型销售占比得知，高层产品销量占比略有下降，多层、别墅等产品销量有一定程度上涨，表明购房者对高品质住房的购买意愿越来越强。7. 面积段倾向：历年销售的面积段占比中90-150面积段销售占比加大，改善市场将继续迎来新一轮的爆发。,【小结】,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,【未来预判】,1. 2018年受政策影响，成都市整体住宅市场供销热度将有一段“冷静”期，政策过后会迎来一次爆发高潮；2. 三圈层中依然以近郊为主力销售圈层，主城区会继续爆发，远郊市场表现将两极分化；3. 高层依然是市场主力销售对象，但洋房、中高层、联排等改善产品将继续扩大份额，改善市场进一步扩大；4. 2018年的主力面积段依然为90-130，销售、供应占比预计过半。,住宅供销存价,面积和类型,住宅热度图,小结,伍,商业·蓄势发力,商业市场办公市场小结,1.2.3.,商业市场,【年度供销存】受住宅市场和大环境影响，供销量盘整，存量高企。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,商业市场分析,小结,【月度供销】2017年商业销售市场热度区域回暖，月均去化约18万。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,商业市场分析,小结,【市场格局】主城供销持平，近郊、远郊供大于求。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,商业市场分析,小结,【商业面积段】70及以下、500以上产品销量相对较高，大面积商业存量大。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,商业市场分析,小结,【产品结构】单价1-2.5万，总价120-400万的商业产品为市场销售主力。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,商业市场分析,小结,【新开业商业项目】2017年成都已开业8个商业项目，主要分布于城南、城西南区域,商业市场分析,小结,【新开业商业项目】2017年新开业项目中大部分都注重体验商业服务、创新业态和品牌。,商业市场分析,小结,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,2012年至今成都商业物业开发热度图,2012年至今成都商业物业销售热度图,商业物业未来布局热点区域,【未来热点区域】根据近五年开发热度及销售热度分析，未来2-3年内商业布局热点：龙泉驿区、双流区、高新区及武侯区,商业市场分析,小结,1. 商业市场压力巨大，开发商谨慎入市，供销量双低，存量高企；2. 销售速度提升动力不足，住宅市场冲击较大；3. 商业面积段出现两极分化，70以下及500以上销量较好；4. 2017年新开业项目以社区购物中心为主，其中鹭州里以网红体验式商业街区为主，市场表现抢眼；5. 未来商业热点分布区域主要集中在：龙泉驿区、双流区、高新区及武侯区。总结：成都商业市场竞争激烈，压力巨大，底商叫停后体验式街区商业为主要发力方向。,商业市场分析,小结,办公市场,【年度供销存】大成都2017年办公市场销量同比上升56%，新增有所上升，去库存缓慢。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,【年度供销】写字楼供应下降，销售暖慢回升，依然主要集中在主城区。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,【月度供销】2017年写字供应下滑明显，大宗交易盛行，上半年出现备案高峰。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,【区域对比】主城区依然为活跃程度最高，高新区存量最大。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,主城,近郊,远郊,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,【面积段】受到大宗交易影响，500以上写字楼销量最多。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,【年度供销】2017年LOFT市场库存高企，竞争热度主要集中在主城区。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,【月度供销】2017年大成都范围内LOFT销售量稳步上涨，下半年开始逐渐增高。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,【区域对比】销售主要集中在高新区，同时新增和存量压力也是最大。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,主城,近郊,远郊,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,【面积段】90以下小面积低总价产品依然为供销主力。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,【年度供销存】受住宅限购刺激，整体销量有所上升，主城区依然为主力。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,【月度供销】2017年市场供销量持续上涨，短时间内出现活跃，11月份备案量最高。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,【区域对比】高新区、金牛区是SOHO的销售主力区域，都也面临较大压力。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,主城区,近郊,远郊,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,【面积段】成交面积和存量面积主要集中在110以下，其中70以下供销存占比最大。,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,数据来源：锐理数据平台 统计口径：备案数据,【未来热点区域】根据近五年开发热度及销售热度分析，未来2-3年内办公局热点：龙泉驿区、双流区、高新区、天府新区及金牛区,2012年至今成都办公物业开发热度图,2012年至今成都办公物业销售热度图,办公物业未来布局热点区域,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,1. 办公市场整体销量逐渐回暖，库存去化较慢，高新区依然为主战场2. 写字楼市场受到大宗交易影响，去化速度加快，且500以上的大面积写字楼销量较高3. LOFT存量高企，其中高新区供销存三高，库存压力大4. 由于住宅限购，类住宅叫停，因此SOHO库存量下滑幅度明显，主要活跃在主城区，110以下产品作为代替过度居住类投资产品表现良好5. 未来办公市场将重点集中在龙泉驿区、双流区、高新区（南区+西区）、天府新区及金牛区等产业集中区域总结：2017年成都办公市场逐渐回暖，依然处于去库存阶段。但由于政策影响，短时间刺激过度居住类产品投资，但随着政策严控，未来办公产品将从功能空间及产业融合层面进行突破。,整体市场,写字楼,LOFT,SOHO,小结,陆,未来·风险机遇并存,1.2.3.,政策走势土地市场住宅市场,【政策走势-土地政策】延续当前土拍政策，可能新增共有产权政策。,2016年12月 首次土地熔断政策第一，严格控制每次加价的幅度，参拍企业只能按照规定的金额进行加价，不能直接对土地进行叫价；第二，对每宗土地设定最高限价，而这个最高限价并不会在土拍之前公布，一旦土地拍卖的价格超出这个最终限价，土拍结束，而最高限价则在拍卖会结束后现场公布。2017年4月 达到熔断之后抽签竞得土地如果拍卖宗地最高的应价达到限定的熔断价格后停止应价，并进入抽签竟得环节，在宗地的最高限价增加一个增价幅度为该宗地的抽签竟得价格，由现场报名的竞买人当场抽签竟得。2017年7月 竞商业自持比例抽签竟得商住混合比例用地，地块均设有最高限价，在限价范围内，价高者得；达到最高限价时，进入竟商业物业自持比例阶段，在原有商业物业自持比例之上，竞拍房企按照每次5%的自持比例举牌，在竞拍自持比例未超过100%由举牌最高比例竟得；超过100%，则进入抽签竟得。2017年9月 限价竞买+竞自持商品住房面积比例+抽签竞得竞地价，报价高者拿地。当应价达到最高限价后触发熔断，转入下一阶段，竞自持租赁房屋面积比例。自持比例从20%竞争，到100%，转入第三阶段，抽签竞得，当竞自持租赁房屋面积比例达到100%时，开始抽签，中签者拿地。,