2017年深圳中原年终总结报告.pdf

深圳中原研究中心 多措幵丼控楼市 量跌价稏新常态 2018年1月1日 2017年房地产市场总结及预判 | 深圳中原研究中心 2017年 多丼措 价企稳 新常态 深圳中原研究中心 序序 言言 多措幵丼控楼市 量跌价稳新常态 2017年全国调控围绕“房子是用杢住的，丌是用杢炒的”基调，分城调控，因城施策，各地房价全面快速上涨基本得到遏制。深圳房地产市场2017年虽然没有出台重大政策，但是全年市场走势平稏，一二手房量跌价稏趋势贯穹全年，市场调控基本达到预期。 2017年是租赁市场发展的历叱性的一年，租赁市场发展政策层出丌穷，银行、政府、企业以及机构纷纷迚入租赁市场，未杢租赁市场将迎杢飞速发展阶段。实现“房子是用杢住的，丌是用杢炒的”这一目标，重点是加快多主体供给、多渠道保障、租购幵丼制度。其中，租购幵丼是重要一环，是建立长效调控机制的必要丼措。今年下半年以杢，长租市场始终是国家重点发展对象，从供给端增加租赁土地供应，同时增加租赁补贴不福利，建立线上监管服务平台，未杢政策将会继续出台落实以加快长租市场发展。租赁市场的巨大蛋糕也吸引各方纷纷加入，虽然短期盈利方式仍存疑，但是各方仍加快迚入以抢先占领市场。 今年一线城市仍以去杠杆为主要目标，打击消费贷、首付贷等政策纷纷出台，严控阴阳合同也实施在即，去杠杆依然将迚行到底。12月刜的政治局会议也明确表示2018年的三大攻坚战，防范化解重大风险，使宏观杠杆率得到有效控制居于首位，即去杠杆依旧是明年房地产调控的首要仸务。 深圳中原研究中心 同时，讨论多年的房地产税将要开始征收，根据政府公布消息杢看，按照“立法先行、充分授权、分步推迚”的原则，推迚房地产税立法和实施。也就是说房地产税的出台势在必行，但是必须先制定完善法律，试点后再推行，未杢全面实施依然要一段时间。对于市场投机者杢说，房地产税的征收会大大地增加持有成本，而交易成本则有望降低，在市场价格稏定的情况下，投机者的收益将很难得到保证。房地产税的征收是市场回归居住属性的重要一环，是建立市场长效调控制度的重要丼措，对于抑制市场投机，稏定市场环境有着重要作用。 2018年政策将保持稏定性和延续性，在建立长效调控制度的基础上，以“房住丌炒”为主基调，维护房地产市场稏定。继续将去杠杆这一主要仸务贯彻到底，金融监管继续收紧，货币政策继续收紧，贷款利率也继续提高维持在高位。租购幵丼作为未杢很长时间的重要丼措，资金面将迚一步向长租市场倾斜，政策也将加快落地推迚长租市场发展！ 序序 言言 多措幵丼控楼市 量跌价稳新常态 深圳中原研究中心 Content PART 2 土地市场 PART 3 新房市场 PART 4 二手市场 PART 5 商办市场 PART 6 市场预测 PART 1 宏观政策 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 北上广深同出商办新政 抑制楼市投机炒作 供需两端均衡增长 制造业PMI稏中有升 PPI回落传导至CPI端 资金流劢稏中偏紧 房地产开发投资稏定 调整布局适应楼市新格局 租赁政策逐步落地，行业地位丌断提升 市场要点 宏观政策 1 金融强监管 信贷迚一步收紧 深圳中原研究中心 供需两端均衡增长 制造业PMI稳中有升 深圳中原研究中心 从反映实体经济扩张紧缩的官方和财新中国制造业采购经 理人指数来看，2017年的波动性相对较大，在4、5月份指 数跌落谷底，实体经济一度疲软。而在接下来的下半年， 指数逐渐攀升，供需两端均衡增长，保持稳中有升的发展 态势。 采购经理人指数反应了经济景气的情况，2017总体而言， 我国实体经济相对平稳，美联储的三次加息对实体经济融 资成本或有所增加，对实体经济有一定的制约，而未来一 年美联储预计将加息三次、我国对金融机构的严格监管和 对房地产市场的严格调控，实体经济或许将继续平稳下行。 46474849505152535455201607 201608 201609 201610 201611 201612 201701 201702 201703 201704 201705 201706 201707 201708 201709 201710 201711官方制造 PMI 深圳中原研究中心 PPI回落传导至CPI端 资金流劢稳中偏紧 深圳中原研究中心 2017年消费品零售价格指数CPI连续维持11个月在2%的同比增速以下，在2月急速下滑后逐渐攀升，但工业品出厂价格指数PPI 此时开始回落，未来PPI传导至CPI端后，CPI上涨承压力，通胀情况比较温和的情况下，货币发行的灵活调整空间比较大。 今年货币政策的主基调“稳健中性”，M2同比增呈现速平稳下降的趋势，下半年流动性稳中偏紧，流动性处在合理范围内。 M2同比增速连续个月低于10%，也是历史上首次，这也反映了货币流动性逐渐收紧态势。紧缩性金融货币政策和流动性紧缩对 房价上涨产生有效影响。预计未来M2继续下行的可能性不大，但回升幅度相对温和，继续维持低位运行。 201606 201607 201608 201609 201610 201611 201612 201701 201702 201703 201704 201705 201706 201707 201708 201709 201710 201711CPI同比 PPI同比 11.3 11.1 10.6 10.5 9.6 9.4 9.2 8.9 9.2 8.8 9.1 681012M2同比增速（%） 深圳中原研究中心 房地产开发投资稳定 调整布局适应楼市新格局 深圳中原研究中心 在2017年年初，虽然商品房销售情况不容乐观，但 第一季度房地产开发投资热度并未受太大影响，投 资增速有一定程度的上扬。但在第一季度结束后， 投资增速下降并趋于稳定，总体呈现稳中下调的态 势。 2017年，多地出台了土地供应端的调控政策，这无 疑对楼市火爆的一二线热点城市的房地产开发造成 较大影响，但对于三、四线城市而言，土地可开发 体量依然较大，土地供给的相关政策并没涉及，因 此并没有受太大的影响。 整体上，在房价平稳的大环境下，保持房地产开发 投资的稳定有助于提升城市发展动力，加快城市规 划和提升城市纳容度。 对于未来，在调控一周年有余之后，楼市新格局逐 渐形成，品牌开发商需要重新调整城市布局适应格 局的变化，因此预计未来积极拿地以及投资开发导 致房地产开发商投资额的累计同比增速会在合理范 围内波动。 024681012全国房地产开发投资累计增速（%） 深圳中原研究中心 租赁政策逐步落地，行业地位丌断提升 20172017年我国重要住房租赁政策梳理年我国重要住房租赁政策梳理 时间时间 地区地区 重点内容重点内容 中原观点中原观点 7.7 上海 “十三五”期间预计新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房约70万套 自2015年开始租赁行业的政策开始持续推出，在2017年心城市房价 高企、整 体购房压力较大的行业背景下租赁政策开始密集出台，可谓 是租赁时代的元年。 从短期来看，鉴于核心一线城市的可用资源有限，且大部分人的购 买力强，对资源的需求扩张，所以预期短期内租赁政策对市场的影响 不大； 从中长期来看，随着租赁细则的逐渐完善，租赁住房的供应保证， 租户的权利和义务将更能得到保障，租赁人群比例自然不断扩大，从 而延长了平均租赁期限，平滑了购房需求，降低房地产市场的波动性， 这对于房地产市场的稳定发展具有里程碑式的意义。 7.17 广州 落实“租购同权”；允许将商业用房改成租赁住房 7.20 九部委 在人口净流入大的城市，加快发展住房租赁市场，支持国企转换为住房租赁企业，已选12 城市试点 7.24 上海 首次出售两块只租不售土地 7.26 武汉 试点租购同权：允许通过规划论证将酒店写字楼改建为租赁住房 7.26 山东 培育和发展住房租赁市场；租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务 7.28 住建部 将通过立法保障当事人的权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使住房居民在基 本公共服务方面与买房居民享受同样待遇 7.31 成都 依托国企组建住房租赁公司；个人出租住房的，由按照5%征收率减按1.5%计算计算缴纳增 值税 8.1 深圳 福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障住房只租不售 8.3 成都 未来5年，成都将新建约20万套人才公寓，租期5年，租满5年后可申请按入住时的市场价 格买入 8.28 国土资源 部 确定在北京、上海、佛山、广州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点 8.28 深圳 要求引导“城中村”通过综合整治展开规模化租赁，“十三五”期间，通过收购、租赁、 改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营 深圳中原研究中心 北上广深同出商办新政 抑制楼市投机炒作 北上广深一线城市关于商办建筑的限制性政策解读北上广深一线城市关于商办建筑的限制性政策解读 时间时间 地区地区 文件文件 重点内容重点内容 中原观点中原观点 2016.05.17 北京 北京市通州区人民政府关 于加强通州商务型公寓和商 业、办公项目销售管理的通 知 北京市住建委发布针对通州区的商住限购:新建商业、办公项目应当按照规划用途 销售，只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出售时，仍须出 售给企事业单位或社会组织。出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一:1. 没拥有住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有 效北京市工作居住证的家庭，下同）或单身人士。2.已拥有1套住房的本市户 籍居民家庭。3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年 （含）以上的非本市户籍居民家庭。 在全国“两会”以“房子是用来住的，不是用来炒的”为 主基调的全国范围内楼市调控，涉及到四个一线城市的关 键在于如何防止楼市内部投机炒作。 2017.01.07 上海 上海全面暂停酒店式公寓产品网签，短期内约有100个以上的项目暂停销售 暂停网签明确了政府对酒店式公寓产品的强硬态度，可见 上海也开始积极响应中央不炒房的号召。 2017.01.13 深圳 关于进一步加强商业办公 研发用房建筑设计管理工作 的通知（征求意见稿） 一是关于建筑平面布局，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设 计，另外严格限制外墙凹槽设计，目的就是为了禁止商业指标改造成公寓；二是 套型建筑面积的规定，明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。 今年上半年全国调控环境下，深圳仅对商办类项目进行了 规范和温和调控。深圳楼市受去年10.4新政影响较大，市 场走势处在下行后的平稳恢复中，所以调控程度相对其他 一线城市都比较小，但建筑平面布局和功能禁改方面的规 范，长期在商务公寓供应端也会产生一定效应。 深圳中原研究中心 北上广深同出商办新政 抑制楼市投机炒作 北上广深一线城市关于商办建筑的限制性政策解读北上广深一线城市关于商办建筑的限制性政策解读 时间时间 地区地区 文件文件 重点内容重点内容 中原观点中原观点 2017.03.26 北京 关于进一步加强商业、办 公类项目管理的公告 北京严控商办项目购买条件及使用用途：明令禁止将商业办公类项目擅自改变为 居住等用途，禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。 其次商办类项目的买卖对象应为企事业单位以及社会组织，除特殊情况不得销售 给个人，同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。 北京继通州之后实行针对全市商办类项目的调控政策，禁 止将商办类项目销售给个人的规定大大降低了市场交易情 绪，商办市场大幅降温。 2017.03.30 广州 关于进一步加强房地产调 控的通知 广州官方严控商务类地产项目转为住宅用途：商服类项目未经批准不得改变为居 住用途，其规划建设及办理不动产证的最小单元兼职面积不低于300平方米。一 手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次出让时也只能出售 给法人单位。 330新政作为318新政的补充，进一步加强广州楼市调控， 多方面防止房价走高。一方面从前期建筑、批售上作了商 务类地产禁止转为住宅的规定，另一方面也限制了购买商 办建筑的资格。 2017.04.21 上海 关于加强本市经营性用地 出让管理的若干规定 商办土地出让时，明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地不得建设为公寓 式酒店，办公、商业须以层为单位销售，受让人获得房产证后在规定的持有年限 里不得转让，社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有。 上海从土地开发上对办公和商业用地做了禁止改为公寓式 办公和公寓式酒店的规定，此规定将在长期内得到效果验 证。 2017.05.12 深圳 关于进一步加强商业性办 公研发用房建筑设计管理工 作通知 商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套型式设计，严格限制外墙凹 槽设臵等。在套型建筑面积需要满足相应规定，如研发用房单套套内建筑面积不 得小于180m²。 深圳再次从建筑平面布局和功能上严令禁止商办物业改为 类住宅物业，一方面从供应端口掐断“改类”商务公寓的 供应，防止炒房客造成不良市场波动；另一方面也是楼市 长期内对商办类物业改类住宅制度上的规范。但深圳尚未 对在售的商务公寓产品进行调控，对市场预期影响较小。 深圳中原研究中心 商办新政集中于一线城市 深圳相对温和 北京： 广州： 深圳： 上海： 严控商办项目转为类住宅的公寓产品， 具体落实在平面设计和功能布局方面， 对现有的改类公寓产品无直接影响。 商办土地出让禁止改为类住宅用途， 商办需以层为单位销售，受让后规定 年限内不得转让。 商办项目应按用途出售，且只能出售 给企事业单位或社会组织，个人或家 庭购买实行“限购”政策。 严控商办项目转为住宅用途，限定规 划建设及不动产办理的最小单位，并 对一手商服类物业出售限购买资格 （首次和二次均须出售给法人） 深圳中原研究中心 金融强监管 信贷进一步收紧 2017年在供给面、市场面对楼市进行调控外的同时，融资渠道也步步收紧。2017年房产信贷利率由最初的优惠减少变成了最后 的利率全面上浮，甚至停止放贷，这都体现了楼市调控的决心。 对于信贷收紧，除了是楼市降温的政策性措施，另一方面也是受到金融行业整顿过程的影响。而未来国家对金融和楼市的监管 不会放松，预计短期内融资的渠道不会放松，难度不会降低。 银行银行 首套利率首套利率 首付首付 二套利率二套利率 首付首付 审批时间（资料齐全）审批时间（资料齐全） 放贷时间放贷时间 中国银行 上浮10%（5.39%） 三成 上浮10%（5.39%） 七成 伍工作日 放款缓慢 工商银行 上浮10%（5.39%） 三成 上浮15%（5.634%） 七成 伍工作日 放款缓慢 建设银行 上浮10%（5.39%） 三成 上浮15%（5.634%） 七成 伍工作日 放款缓慢 农业银行 上浮10%（5.39%） 三成 上浮15%（5.634%） 七成 伍工作日 放款缓慢 招商银行 上浮10%（5.39%） 三成 上浮15%（5.634%） 七成 伍工作日 放款缓慢 北京银行 上浮10%（5.39%） 三成 上浮15%（5.634%） 七成 伍工作日 放款缓慢 渣打银行 上浮10%（5.39%） 三成 上浮15%（5.634%） 七成 伍工作日 不确定 光大银行 上浮15%（5.635%） 三成 上浮15%（5.634%） 七成 伍工作日 不确定 交通银行 上浮15%（5.635%） 三成 上浮15%（5.634%） 七成 一个月 不确定 兴业银行 暂停 暂停 暂停 暂停 暂停 暂停 邮政储蓄银行 暂停 暂停 暂停 暂停 暂停 暂停 中信银行 暂停 暂停 暂停 暂停 暂停 暂停 农村商业银行 暂停 暂停 暂停 暂停 暂停 暂停 平安银行 暂停 暂停 暂停 暂停 暂停 暂停 浦发银行 暂停 暂停 暂停 暂停 暂停 暂停 以上情况来自各银行个贷经理最新口径，具体以实际为准 深圳中原交易管理部 深圳中原研究中心 土地市场表现平淡 同比锐减52% 全年仅一幅居住用地出让 龙岗、南山为土地供应主力区域 深圳湾超总为成交热点，交易金额超220亿 市场要点 土地市场 2 深圳中原研究中心 土地市场表现平淡 同比锐减52% 2017年土地市场表现平平，全市共成功出让42宗土 地，占地面积106.7万平，成交金额754.9亿元。 而去年土地市场成交火爆，全年成功出让57宗土地， 面积223.1万平，金额1018.9亿元。相对来看，今年 全年土地成交总面积较去年锐减52%，成交金额同 比下滑27%，可见土地市场供应明显萎缩。 成交结构上与以往相似，也以商业和工业用地为主， 但不同的是2017年仅一例住宅用地出让。 020040060080010001200050100150200250201320142015201620172013-2017深圳土地出让金额与成交面积走势 成交金额（万） 成交面积（万平） 深圳中原研究中心 全年仅一幅居住用地出让 相比于过去两年的土地市场而言，2017年深圳土地市场供应成交相对冷淡，全年仅一例居住用地出让，值得注意的 是，该地块位于龙华民治，由深圳市人才安居集团拍得，需要70年自持，未来将用于发展租赁市场。 2017年工业用地和商办用地作为主要成交用地，全年一共成交98.8万平，占比超过9成。其中商业用地总成交60.9万 平，占比超过五成。工业用地主要集中在光明新区和南山区留仙洞总部基地，并且大部分为新型产业用地。商业用 地多分布在南山区深圳湾超级总部基地，后海中心区以及龙华、福田。 1 20 19 2 2017土地出让概况 二类居住用地 商业用地 工业用地 其他 2% 57% 36% 8% 2017各类型土地成交面积占比 居住用地 商业用地 工业用地 其他 深圳中原研究中心 龙岗、南山为土地供应主力区域 从区域上看，2017年龙岗区土地成交总数和面积领先全市，其次为南山区。龙岗区成交土地大多以商业服务业用地 和工业用地为主，其中年底福建世茂新里程投资发展有限公司以近240多亿，拿到龙城街道一块30多万平的商业用 地，为龙岗土地市场做出较大贡献。 而南山的后海、深圳湾超级总部基地两区域为南山贡献9幅土地，合计出让金额超276亿。 0 1 16 1 1 4 5 11 3 0102030405060罗湖 福田 南山 盐田 宝安中心区 光明新区 龙华 龙岗 大鹏新区 2017土地成交区域分布 面积（万） 宗数 深圳中原研究中心 深圳湾超级总部基地为成交热点 交易金额超220亿 热点成交区域热点成交区域 成交日期成交日期 成交人成交人 土地用途土地用途 宗地编号宗地编号 用地面积（用地面积（m²)m²) 成交价成交价 （亿元）亿元） 容积率容积率 南山区深圳湾超级总 部基地 2017-4-28 深圳碳云控股有限公司，深圳碳 云数字生命科技有限公司 商业服务业用地 T208-0050 13369 22.47 8.6 恒力（深圳）投资集团有限公司 商业服务业用地 T208-0051 11911 19.79 8.08 2017-6-27 神州数码集团股份有限公司 商业服务业用地 T207-0052 25635 36.26 4.05 中兴通讯股份有限公司 商业服务业用地 T208-0049 47731 35.42 6.12 中国电子有限公司 商业服务业用地 T208-0052 27114 26.13 7.8 2107-12-19 万科 商业服务用地 T208-0053 19227.53 31.37 8.61 恒大集团 商业服务用地 T208-0054 10376.82 55.52 27 南山深圳湾超级总部基地为热点供地区域，2017全年集中成交7宗土地，面积约15.5万平，出让金额合计近227亿 元，是年内土地出让最多、出让金额最高的区域，可见政府对超级总部基地的规划蓝图吸引着众多的顶尖企业。 目前已有招行、BAT、万科、恒大等名企入驻，未来必然会有更多高端企业相继入驻。 深圳中原研究中心 深圳湾悦府项目年度成交金额最高 全市供应成交10年杢最低，均价坚挺 访客指数低位徘徊 五区均价上涨，龙华涨幅最高 五年杢龙岗中心城片区持续火热 市场要点 新房市场 3 深圳中原研究中心 新房住宅 深圳中原研究中心 全市供应成交面积均大幅下降，均价坚挺 010000200003000040000500006000001002003004005006007008002008200920102011201220132014201520162017供应 成交 成交均价 万 元/ 深圳中原研究中心 2017年全市一手住宅供应326.6万平，环比下降31.1%，成交259.3万平，环比下降38.0%，今年供应面积及成交面 积均为10年来最低。然而，2017年全市成交均价54447元/平，环比上升1.9%。 深圳中原研究中心 全市供应成交套数均大幅下降，均价坚挺 2017年全市一手住宅批售33707套，环比下降30.4%，全市一手住宅成交25820套，环比下降36.2%。今年供应套数 及成交套数均为10年来最低。然而，2017年全市成交均价54447元/平，环比上升1.9%。 0100002000030000400005000060000010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002008200920102011201220132014201520162017批售套数 成交套数 成交均价 套 元/ 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 成交均价直线型走势 2月政府出台关于禁止商办物业改商务公寓的规定，再次加重了市场的观望情绪，另外受春节假期影响，楼市异常 低迷；3月份各地调控升级，深圳并未跟进，市场逐渐回暖；7月受高温及台风天气影响，客户看房欲望降低，成交 下滑；10月份十九大召开及随后开展的楼市整顿，开发商入市更为谨慎；整体来看，下半年为完成全年业绩目标， 推盘节奏加快，市场更为活跃。 12月一手住宅成交面积为33.0万平，成交套数为3248套，环比上升27.7%，为2017年月度最高成交量，也是唯一一 个成交量超过3000套的月份。 78.9 71.0 010000200003000040000500006000070000800000102030405060708090170117021703170417051706170717081709171017111712供应 成交 成交均价 万 元/ 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 访客指数低位徘徊 每周访客指数反映了当前周的楼盘访客量相对于基期楼盘访客量的变化趋势，纵观近三年中原监测的新盘访客指数 发现，2017年访客指数始终在低位徘徊。 51.11 0204060801001201401601801(Jan) 4(Jan) 7(Feb) 12(MAR) 15(APR) 18(APR) 21(May) 24(Jun) 27(Jun) 30(Jul) 33(Aug) 36(Aug) 39(Sep) 42(Oct) 45(Nov) 49(Nov) 52(Dec) 4(Jan) 8(Feb) 12(Mar) 15(Apr) 18(Apr) 21(May) 24(Jun) 27(Jul) 30(Jul) 33(Aug) 36(Sep) 39(Sep) 42(Oct) 45(Nov) 48(Nov) 51(Dec) 1(Jan) 4(Jan) 7(Feb) 10(Mar) 13(Apr) 16(Apr) 19(May) 22(Jun) 25(Jun) 28(Jul) 31(Aug) 34(Aug) 37(Sep) 40(Oct) 43(Oct) 46(Nov) 49(Dec)201520162017深圳中原新盘访客指数 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 一手住宅开盘销售率 去年十月新政之前开盘销售率基本处于60%以上，2017年一手住宅整体开盘销售率约为25.2%，只有少数性价比较 高的楼盘开盘销售率能达到60%，多数楼盘开盘销售率在40%以下。 0%20%40%60%80%100%120%0500100015002000250030003500400001(Jan)04(Jan)07(Feb)10(Mar)13(Mar)16(Apr)19(May)22(May)25(Jun)28(Jul)31(Jul)34(Aug)37(Sep)40(Oct)43(Oct)46(Nov)49(Nov)52(Dec)2(Jan)5(Feb)8(Feb)11(Mar)14(Apr)17(Apr)20(May)23(Jun)26(Jun)29(Jul)32(Aug)35(Aug)38(Sep)41(Oct)44(Nov)47(Nov)50(Dec)20162017深圳一手住宅周均开盘销售率 推售套数 开盘销售率 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 六区供应不成交明显下降，福田大增 050100150200250300南山 罗湖 盐田 福田 龙岗 宝安 龙华 南山 罗湖 盐田 福田 龙岗 宝安 龙华 20162017供应 成交 深圳中原研究中心 对比各区去年的供应与成交数据发现，除福田区外，六区住宅供应与成交均明显下降；南山区2017年住宅供应量不 到去年的三分之一；龙岗区供应与成交量均是七区中最多的。 福田区2016年零住宅批售，2017年新增了安托山花园、安峦公馆、兰江山第花园三个住宅项目，另外福田区还有绿 景虹湾花园现楼入市。 深圳中原研究中心 区域均价分布图 宝宝安安 龙岗龙岗 龙华龙华 南山南山 盐田盐田 罗湖罗湖 福田福田 深圳中原研究中心 4860148601元元/ /平平 10.0%10.0% 3669336693元元/ /平平 7.2%7.2% 5331053310元元/ /平平 26.8%26.8% 101452101452元元/ /平平 23.4%23.4% 8737787377元元/ /平平 4.9%4.9% 7489474894元元/ /平平 16.4%16.4% 4767447674元元/ /平平 6.9%6.9% 深圳中原研究中心 五区均价上涨，龙华涨幅最高 -15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%020000400006000080000100000120000宝安 龙岗 福田 盐田 南山 罗湖 龙华 2016年均价 2017年均价 均价涨幅 深圳中原研究中心 除宝安区、龙岗区成交均价有所下降外，五区均价上涨，其中龙华区均价53310元/平，环比上升27%，涨幅最高； 其次是南山区均价101452元/平，环比上升23%。 2017年龙岗区均价最低，为36693元/平。 深圳中原研究中心 龙岗、宝安、福田三区成交占比上升 龙岗区成交套数最多，达到11597套，占全市成交套数的45%，其次是宝安区成交7156套，占全市成交套数的 28%。盐田区下半年零成交，全年共成交20套。 成交均价下跌的宝安、龙岗成交占比均有所上升；另外福田区2017年共成交694套，环比上升103%，占比增加 1.8%。 宝安，7156套， 占比28%， 10.6%10.6% 福田，694套， 占比3%， 1.8%1.8% 龙岗, 11597套, 占比45%， 7.1%7.1% 龙华，3617套， 占比14%， 7.6%7.6% 罗湖，500套， 占比2%， 2.3%2.3% 南山，2235套， 占比8%， 8.4%8.4% 盐田，20套， 占比0%， 1.3%1.3% 深圳中原研究中心 深圳中原研究中心 60-90平成交占比接近7成，成交均价最低 0.5% 0.8% 67.4% 21.5% 9.9% 0.8% 1.4% 67.6% 18.3% 12.0% 144平 2016年占比 2017年占比 53778 56955 44908 45756 79039 2016年均价 2017年均价 深圳中原研究中心 各面积段成交占比变化不大，刚需主力户型60-90平成交占比接近7成，成交均价最低，为44203元/平。 大于144平面积段的成交均价为95169元/平，环比上升17.8%，其占比减少2.1%。 深圳中原研究中心 月度面积段成交占比 2017年刚需主力户型60-90平成交占比保持在六成以上，8月份大量豪宅项目入市，90-144平占比接近三成。近三月 45-60平小面积段住宅共成交3套。 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%170117021703170417051706170717081709171017111712>144平 90-144平 60-90平 45-60平 1000万 201220132014201520162017历年深圳二手住宅成交总价分布历年深圳二手住宅成交总价分布 深圳中原研究中心 大户型成交上升明显 市场成交主体依旧以2-3房为主，占比达到68%，比去年增长3%。且2房成交占比和3房成交占比都终止了连年的下 滑，出现明显的上升趋势。 1房成交占比在过去五年逐步上升，备受市场青睐，但在政策收紧情况下，投资比例大幅下滑，1房成交占比也随之 滑落。而2018年政策仍收紧，去杠杆力度加大，2-3房的刚需与改善户型成交仍然将占据主导地位。 16% 34% 34% 16% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%1房 2房 3房 4房及以上 历年深圳二手住宅成交户型分布历年深圳二手住宅成交户型分布 201220132014201520162017深圳中原研究中心 限购政策引导 深户占比渐增 从户籍购房比例开看，深户购房占比逐年提升，而内地购房占比则逐年下滑。 一方面，限购政策规定非深户购房需连续5年社保，购房门槛提升，而落户深圳成为较为便捷的满足购房要求的方 式。另一方面，深圳对高校人才的落户进行补贴，让更多的毕业生工作时选择落户深圳，这部分人也成为购房的重 要力量。 内地, 16% 广东, 7% 深圳, 73% 香港, 3% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%200920102011201220132014201520162017历年深圳二手住宅成交户籍走势历年深圳二手住宅成交户籍走势 深圳中原研究中心 购房年龄80后占比超5成 深圳购房成交年龄主要分布在26-45岁之间，占比超过86%；其中26-35岁占比近57%，即80后成交占比超5成，80 后现阶段购房需求最高、资本积累也较为充足。 2017年除26-35岁和56岁以上购房占比提升外，其余三个年龄段购房占比皆下滑。一方面，深圳房价现阶段涨幅明 显，购房成本大大增加，低年龄段的人群资本积累尚不充足；虽然中高年龄段人群购买力更充足，但是今年受到限 购政策的影响，首套房后再臵业成本大大提升，再臵业意愿降低。当然从整体趋势上看，35岁以下购房比例呈现整 体下滑趋势，而36岁以上年龄段购房占比呈现逐年上升趋势，购房年龄逐年提高的趋势未改变。 4.8% 56.9% 29.2% 7.3% 1.8% 0%10%20%30%40%50%60%70%25岁以下 26-35岁 36-45岁 46-55岁 56岁以上 历年深圳二手住宅成交年龄分布历年深圳二手住宅成交年龄分布 201220132014201520162017深圳中原研究中心 核心区域更受青睐 从二手住宅成交占比来看，龙岗和宝安成交占比居前两位，占比都超过20%。目前深圳房价较高，购房成本也大， 而关外房价相对较低，购房门槛也相对容易达到。同时关外地区发展较快，政府支持力度较大，交通网络逐渐完 善，发展潜力大。 从趋势上看，除南山和福田成交占比上升外，其余各区成交占比都出现下滑。在经历了一波较大的上涨行情后，政 策调控力度加大，市场进入调控下行周期，而核心区域豪宅物业保值能力强，因此在市场表现不佳的情况下，今年 南山福田区域二手豪宅价格依然保持较好的涨幅。 16.5% 19.1% 17.0% 2.2% 20.2% 25.0% 0%5%10%15%20%25%30%罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗 深圳各区二手住宅成交占比年度变化深圳各区二手住宅成交占比年度变化 201220132014201520162017深圳中原研究中心 关内成交活跃 价格领涨 虽然目前房地产市场政策收紧，市场成交下滑，但是二手价格依然保持一定增长。当然相比较2015年累计涨幅近5 成和2016年累计涨幅16%，今年全市二手住宅价格累计涨幅8.3%，已较前两年大幅下降。 分区域看，涨幅最大的区域为福田区，其次为南山和罗湖；而涨幅最小的为宝安和龙岗。2016年龙岗涨幅领先全 市，而福田和南山涨幅最小；今年则是核心区域成交更为活跃，涨幅也相对较高，而关外地区涨幅则落后。 8.3%8.3% 10.3%10.3% 9.5%9.5% 6.5%6.5% 6.0%6.0% 6.4%6.4% 8.1%8.1% 8.3%8.3% 56097 76014 81939 38143 57622 38837 56077 58428 01000020000300004000050000600007000080000900000%10%20%30%40%50%60%70%80%罗湖罗湖 福田福田 南山南山 盐田盐田 宝安宝安 龙岗龙岗 龙华龙华 全市全市 元元/ /平平 20172017年深圳各区二手住宅累计涨幅及年深圳各区二手住宅累计涨幅及当前当前均价均价 累计涨幅 目前均价 深圳中原研究中心 投资受到抑制 居住属性回归 过去两年房价上涨迅猛，房地产投资收益较大，市场投资客逐渐增多，进一步助推房价上涨。2016年10月限购升 级，信贷逐渐收紧，政府去杠杆意志坚定，再加上房价趋于稳定，投资收益降低，投资客逐渐减少，目前趋于稳 定。随着明年去杠杆力度进一步加大，信贷进一步收紧，房价进一步稳定，投资客占比有望进一步下降。 26.20% 201401201403201405201407201409201411201501201503201505201507201509201511201601201603201605201607201609201611201701201703201705201707201709201711深圳三级市场月度投资占比趋势深圳三级市场月度投资占比趋势 深圳中原研究中心 投资受到抑制 居住属性回归 从趋势上看，投资客占比呈现逐年提高的趋势，特别是房价快速上涨的2015和2016年，投资占比涨幅惊人。在政策 打压之后，今年各区投资占比出现分化，不再呈现以往普涨的局面。 从区域上看，南山作为科技产业聚集地，是深圳未来战略发展的重要区域，经济发展空间巨大，因此也继续受到投 资客的追捧，今年投资客占比上涨4.3%，上升幅度全市最大。而去年上升最快的龙华区，今年出现较大幅度的回 落。 37% 21% 25% 35% 25% 21% 26% 0%5%10%15%20%25%30%35%40%罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗 龙华 历年深圳各区投资占比走势历年深圳各区投资占比走势 201220132014201520162017深圳中原研究中心 租赁市场回暖 回报率低位徘徊 与往年的租赁市场呈现的周期性有所不同的是，今年租金整体走势总体呈现平稳上升的趋势。以往在年初和春季招 聘的租赁高峰期，租金会有所增长，其他时