土地储备管理相关知识培训资料.pptx

主要内容主要内容 土地储备与土地储备机构的定义土地储备与土地储备机构的定义 土地储备制度的产生和发展土地储备制度的产生和发展 土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施 土地储备的融资土地储备的融资4123第1页/共32页土地储备与土地储备机构的定义土地储备与土地储备机构的定义 什么是土地储备什么是土地储备?土地储备是指市、县人民政府土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门国土资源管理部门为实现为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，目标，依法依法取得土地，取得土地，进行进行前期开发、储存前期开发、储存以备供应土地的行为。以备供应土地的行为。第2页/共32页土地储备与土地储备机构的定义土地储备与土地储备机构的定义 如何理解土地如何理解土地储备的定义？储备的定义？措施措施储存并加以开发，储存并加以开发，达到达到“七通一平七通一平”的标准的标准主体主体市、县人民政府国土市、县人民政府国土资源管理部门资源管理部门途径途径依法取得土地的途径：依法取得土地的途径：收回、收购、集体土地的征收回、收购、集体土地的征转、优先购买及其它转、优先购买及其它目的目的调控土地市场、促进土地资调控土地市场、促进土地资源合理利用源合理利用土地储备管理办法第二条规定“土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担”七通一平：通上水、通下水、通电、通讯、通燃气、通暖气、通道路，场地平整第3页/共32页土地储备与土地储备机构的定义土地储备与土地储备机构的定义 什么是土地储备机构什么是土地储备机构?土地储备机构应为市、县人民政府土地储备机构应为市、县人民政府批准成立批准成立、具有、具有独立独立的法人资格的法人资格、隶属于、隶属于国土资源管理部门国土资源管理部门、统一承担本行政辖、统一承担本行政辖区内区内土地储备工作土地储备工作的的事业单位事业单位。第4页/共32页土地储备与土地储备机构的定义土地储备与土地储备机构的定义所具备的五个条件所具备的五个条件所具备的五个条件所具备的五个条件理由理由理由理由 单位性质单位性质 独立法人独立法人土地调控、规范市场、集约节约、用地保障的目的决定了其事业单位的公益性质。金融政策要求，只有独立法人资格才能开展贷款融资活动。市、县人民政府批准成立的市、县人民政府批准成立的 具有独立的法人资格具有独立的法人资格 隶属于国土资源管理部门隶属于国土资源管理部门 土地储备行为本身是政府部门依法代表所有者权利，储备机构则为土地储备行为本身是政府部门依法代表所有者权利，储备机构则为政府的委托具政府的委托具体实施部门体实施部门，性质为事业单位，性质为事业单位，体现政府意志体现政府意志，执行政府宏观调控土地市场决策，行，执行政府宏观调控土地市场决策，行政色彩表明业务的政色彩表明业务的公益性要求极高公益性要求极高。统一承担辖区土地储备工作统一承担辖区土地储备工作 事业单位事业单位 隶属国土隶属国土国土部门是组织实施土地供应的主体，土地储备机构与土地供应主体基本一致时，方能使土地储备资金的收支管理、银行贷款偿还顺畅执行。第5页/共32页主要内容主要内容 土地储备与土地储备机构的定义土地储备与土地储备机构的定义 土地储备制度的产生和发展土地储备制度的产生和发展 土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施 土地储备的融资土地储备的融资4123第6页/共32页土地储备的产生和发展土地储备的产生和发展199620012007至今至今 1996年，我国第一家土地储备机构年，我国第一家土地储备机构上上海市土地发展中心正式成立；海市土地发展中心正式成立；1997年，杭州、青岛相继建立了土地储备制年，杭州、青岛相继建立了土地储备制度；度；1999年，国土资源部向全国推广了杭州、青年，国土资源部向全国推广了杭州、青岛两市土地储备的经验；岛两市土地储备的经验；2001年，年，国务院关于加强国有土地资产管国务院关于加强国有土地资产管理的通知理的通知（国发（国发200115号），明确提号），明确提出：出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持土地，金融机构要依法提供信贷支持”。土地储备是土地有偿使用制度的土地储备是土地有偿使用制度的必然产物必然产物。国土资源部成立以来，加大了。国土资源部成立以来，加大了招拍挂出让土地招拍挂出让土地方式方式的力度，而实现该方式的先决条件是政府的力度，而实现该方式的先决条件是政府集中统一供应土地集中统一供应土地。因而，垄断土地供应市场促。因而，垄断土地供应市场促进了土地储备制度的进一步发展。进了土地储备制度的进一步发展。建立阶段建立阶段建立阶段建立阶段发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段完善阶段完善阶段完善阶段完善阶段2006年，年，国务院办公厅关于规范国国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知有土地使用权出让收支管理的通知（国办发（国办发2006100号）要求财政部号）要求财政部门制定土地储备资金财务管理办法，国门制定土地储备资金财务管理办法，国土部门制定土地储备管理办法。土部门制定土地储备管理办法。2007年，财政部年，财政部 国土资源部联合下国土资源部联合下发了发了土地储备资金财务管理暂行办法土地储备资金财务管理暂行办法（财综（财综200717号）号）；2007年，国土资源部、财政部、人民年，国土资源部、财政部、人民银行联合下发了银行联合下发了土地储备管理办法土地储备管理办法（国土资发（国土资发2007277号），对土地号），对土地储备制度作了系统性规定；储备制度作了系统性规定；20112011年年1010月，省厅下发月，省厅下发关于进一步关于进一步加强土地储备管理工作的通知加强土地储备管理工作的通知20122012年年1111月，月，国土资源部国土资源部 财政部财政部 中国人民银行中国人民银行 中国银行业监督管理委中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通员会关于加强土地储备与融资管理的通知知（国土资发（国土资发20122012162162号）号）20132013年年7 7月，月，财政部财政部 国土资源部关国土资源部关于核定土地储备融资规模等问题的意见于核定土地储备融资规模等问题的意见（财预（财预20132013182182号）号）20132013年年1111月，月，国土资源部办公厅关国土资源部办公厅关于开展土地储备信息监测与监管工作的于开展土地储备信息监测与监管工作的通知通知（国土资厅函（国土资厅函2013201310921092号）号）第7页/共32页国土资源部审核国土资源部审核 通过通过2995家，广东家，广东98家家全国土地储备机构建立全国土地储备机构建立 东高西低东高西低1623家家土地储备的产生和发展土地储备的产生和发展杭州、青岛、南通等杭州、青岛、南通等东部、中部地区城市东部、中部地区城市20家家上海上海1家家1996199920032013 从土地储备机构的数量，可以看出土地储备制度的迅速发展。但在高速发展的同时下，衍从土地储备机构的数量，可以看出土地储备制度的迅速发展。但在高速发展的同时下，衍生出了土地储备工作机构设置不规范、职能不明确、风险规避不严谨、监测监管不到位等一系生出了土地储备工作机构设置不规范、职能不明确、风险规避不严谨、监测监管不到位等一系列问题。因此，列问题。因此，自自20112011年年1010月，部委、省厅连续下发了月，部委、省厅连续下发了关于进一步加强土地储备管理工作关于进一步加强土地储备管理工作的通知的通知等等4 4个文件，其中提出要求：个文件，其中提出要求：进一步理顺土地储备机构的设置；进一步规范土地收购进一步理顺土地储备机构的设置；进一步规范土地收购储备的运作；建立和完善土地储备资金风险控制机制；加强库存储备土地的管理，储备的运作；建立和完善土地储备资金风险控制机制；加强库存储备土地的管理，并同时开始并同时开始对土地储备机构实行名录制管理。对土地储备机构实行名录制管理。全国各种性质的全国各种性质的土地储备机构土地储备机构 2420家家2009第8页/共32页土地储备的产生和发展土地储备的产生和发展农村集体农村集体土地土地城市存量城市存量国有土地国有土地国有企业国有企业土地资产土地资产政府借助土地储备制度的实施，实现土地一级市场政府借助土地储备制度的实施，实现土地一级市场“一个一个口子进水，一个池子蓄水，一个龙头出水口子进水，一个池子蓄水，一个龙头出水”，从源头上结，从源头上结束了多头供应和管理土地的局面，实现了政府对土地的束了多头供应和管理土地的局面，实现了政府对土地的“五统一五统一”管理，并能够根据城市发展和市场需求，有计划管理，并能够根据城市发展和市场需求，有计划地适应供应土地，有效调控土地供应总量、结构和时序。地适应供应土地，有效调控土地供应总量、结构和时序。储备库储备库第9页/共32页土地储备的产生和发展土地储备的产生和发展实行土地储备制度带来的行政和经济效益实行土地储备制度带来的行政和经济效益 增强了政府调控土地市场的能力增强了政府调控土地市场的能力 促进了土地市场的发育及集约节约利用促进了土地市场的发育及集约节约利用 保证了规划的实施保证了规划的实施 实现了国有土地资产的保值增值实现了国有土地资产的保值增值 调节了投资总量调节了投资总量 促进了产业升级促进了产业升级 优化了资源配置优化了资源配置 满足房地产开发用地需求满足房地产开发用地需求 提供了保障性住房用地提供了保障性住房用地 为平抑房价创造了条件为平抑房价创造了条件 土地管理土地管理土地管理土地管理 经济调控经济调控经济调控经济调控 市场调控市场调控市场调控市场调控第10页/共32页主要内容主要内容 土地储备与土地储备机构的定义土地储备与土地储备机构的定义 土地储备制度的产生和发展土地储备制度的产生和发展 土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施 土地储备的融资土地储备的融资4123第11页/共32页土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施 从业务流程看，土地储备主要环节为土地从业务流程看，土地储备主要环节为土地从业务流程看，土地储备主要环节为土地从业务流程看，土地储备主要环节为土地储备计划的编制、储备土地取得、前储备计划的编制、储备土地取得、前储备计划的编制、储备土地取得、前储备计划的编制、储备土地取得、前期开发、管护与临时利用、土地供应期开发、管护与临时利用、土地供应期开发、管护与临时利用、土地供应期开发、管护与临时利用、土地供应等环节，但在实际工作中，还涉及拆迁、土地等环节，但在实际工作中，还涉及拆迁、土地等环节，但在实际工作中，还涉及拆迁、土地等环节，但在实际工作中，还涉及拆迁、土地征收、土地购买、基础设施建设、土地利用、土地供应等多方面工作，是一项综合征收、土地购买、基础设施建设、土地利用、土地供应等多方面工作，是一项综合征收、土地购买、基础设施建设、土地利用、土地供应等多方面工作，是一项综合征收、土地购买、基础设施建设、土地利用、土地供应等多方面工作，是一项综合性的业务。性的业务。性的业务。性的业务。土地储备具体土地储备具体土地储备具体土地储备具体如何实施？如何实施？如何实施？如何实施？储备计划储备计划储备计划储备计划编制编制编制编制储备土地储备土地储备土地储备土地取得取得取得取得土地前期土地前期土地前期土地前期开发开发开发开发管护与临管护与临管护与临管护与临时利用时利用时利用时利用土地出库土地出库土地出库土地出库供应供应供应供应第12页/共32页土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施包括实物储备规模和红线储备规模包括实物储备规模和红线储备规模原则上应控制在市、县本级前三年平原则上应控制在市、县本级前三年平均年储备和供应的土地量之内均年储备和供应的土地量之内前期开发的规模与总费用前期开发的规模与总费用根据年度储备规模制定根据年度储备规模制定即年度土地出让计划，根据储备土即年度土地出让计划，根据储备土地的成熟程度编制地的成熟程度编制年度储备土地年度储备土地临时利用计划临时利用计划年度储备土地年度储备土地供应规模供应规模年度土地前期年度土地前期开发规模开发规模年度储备规模年度储备规模土地储备土地储备 计划计划 土地储备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划，同级国土资源、财政土地储备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划，同级国土资源、财政部门和人民银行分支机构负责审核调整，并报同级人民政府批准后，报上级国土资源主管部门和人民银行分支机构负责审核调整，并报同级人民政府批准后，报上级国土资源主管部门备案，最终在每年部门备案，最终在每年5月月31日前在系统填报当年土地储备计划相关数据。日前在系统填报当年土地储备计划相关数据。计划年度末储备计划年度末储备土地规模土地规模一般储备土地需经过一般储备土地需经过1-31-3年的开发期，年的开发期，通过经济发展、区域优势、完善配套通过经济发展、区域优势、完善配套提高地块价值提高地块价值根据在库储备地的出让时序编根据在库储备地的出让时序编制土地临时利用计划制土地临时利用计划因为我市储备用地还基本停留在如何落因为我市储备用地还基本停留在如何落实管护层面，所以临时利用相对滞后实管护层面，所以临时利用相对滞后储备计划的计划完成数量储备计划的计划完成数量每年年底土地集约节约利用一项考核指标每年年底土地集约节约利用一项考核指标为储备计划执行率，达标率为为储备计划执行率，达标率为80%80%。第13页/共32页行使优先购买权行使优先购买权的土地的土地 以上四类土地可纳入储备，但纳入储备的程序不同。只有在完成相关程序后，由土地登记机关以上四类土地可纳入储备，但纳入储备的程序不同。只有在完成相关程序后，由土地登记机关办理注销土地登记手续后才可纳入土地储备。依据相关法律法规，只有收购土地的实施主体可为土办理注销土地登记手续后才可纳入土地储备。依据相关法律法规，只有收购土地的实施主体可为土地储备机构，其它几类土地取得的实施主体不同，对这些土地，土地储备机构可以接受政府委托，地储备机构，其它几类土地取得的实施主体不同，对这些土地，土地储备机构可以接受政府委托，做具体事务性工作，但不能作为实施主体。做具体事务性工作，但不能作为实施主体。办理征转手续的办理征转手续的土地土地收购的国有收购的国有土地土地收回的国有收回的国有土地土地储备库储备库土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施收回土地使用权的实施主体 收回土地使用权的执行主体，根据土地管理法律和行政法规的规定，可以分为县级以上政府和土地行政主管部门两种执行主体。1.土地管理法律和行政法规明确以县级以上政府为收回土地使用权执法主体的，有三种情形：即土地管理法第37条第1款、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第47条第1款和基本农田保护条例第18条。2.土地管理法律和行政法规明确以土地行政主管部门为收回土地使用权执法主体的，有两种情形：即土地管理法58条第1款、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第17条第2款。3.土地管理法律和行政法规未明确收回土地使用权执法主体，或者表述为“国家收回”的，有五种情形：即城市房地产管理法第19条、城市房地产管理法第21条第2款、城市房地产管理法第25条、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第40条、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第42条。实施主体：县级以上实施主体：县级以上政府和土地行政主管政府和土地行政主管部门部门实施主体：县级以上实施主体：县级以上政府政府实施主体：土地储备实施主体：土地储备机构机构实施主体：县级以上实施主体：县级以上政府，土地储备机构政府，土地储备机构受具体委托受具体委托第14页/共32页土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施取得方式取得方式 类别类别内容内容完成标准完成标准办理征转手续的土地集体土地的农转用和征收手续完成土地报批、征收及入库工作。纳入储备的土地必须产权清晰。对取得方式不符合规定、补偿不到位、土地权属不清晰、未办理土地登记手续、应注销而未注销原土地登记手续、已设立他项权利未依法解除的，不得纳入土地储备库办理了征地结案手续，现场清障围蔽无遗留问题收回的国有土地有偿收回因公共利益需要使用的国有土地；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。无偿收回经批准非农业建设占用耕地连续两年未使用的国有用地；以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的国有土地；依法应当收回的闲置国有土地；未按合同规定的期限和条件开发、利用的国有用地；土地使用权出让合同期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的国有土地；因单位迁移、解散、撤销、破产等原因，停止使用原划拨的国有土地；经核准报废的公路、铁路、矿场等国有土地；市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备收购的国有土地市场行为储备计划内确定收购的国有土地；具备储备价值由市政府批准收购的土地；经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销行使优先购买权的土地土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。市政府决定行使优先购买权进行土地收购的，市土地储备开发中心按照申报价格与土地使用权人签订成交确认书，并将土地收购储备第15页/共32页土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施同样是有偿，收回土地与收购土地的区同样是有偿，收回土地与收购土地的区别在哪？别在哪？有偿收回土地：有偿收回土地：有偿收回土地通常分两方面：一方面是带有公益性目的，为了实有偿收回土地通常分两方面：一方面是带有公益性目的，为了实施某种规划建设或满足某些公共需要而进行的，对国有土地使用权的提前收回；施某种规划建设或满足某些公共需要而进行的，对国有土地使用权的提前收回；另一方面闲置用地还是主要以盘活为主，一些因政府原因（如规划调整、征迁未另一方面闲置用地还是主要以盘活为主，一些因政府原因（如规划调整、征迁未完成等）导致土地闲置的国有土地，应视实际情况而定，实施有偿收回。完成等）导致土地闲置的国有土地，应视实际情况而定，实施有偿收回。收购土地：收购土地：收购是储备机构遵循市场的原则，自主地和被收购的土地使用权人进行收购是储备机构遵循市场的原则，自主地和被收购的土地使用权人进行市场的谈判，将其土地进行收购储备。换言之，收购储备在收购时点并没有具体的、市场的谈判，将其土地进行收购储备。换言之，收购储备在收购时点并没有具体的、明确的目的性，是土地储备机构结合地块的区位、现状，充分预见地块未来发展潜明确的目的性，是土地储备机构结合地块的区位、现状，充分预见地块未来发展潜力而实施的战略性储备。力而实施的战略性储备。第16页/共32页土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施案例案例 土地收回土地收回 如图，蓝色线为大广高速从化段的如图，蓝色线为大广高速从化段的部分界线。因大广高速建设需要，占用部分界线。因大广高速建设需要，占用了从化耀华新型建材有限公司的土地约了从化耀华新型建材有限公司的土地约亩。因此，市国土房管局为实施公益需亩。因此，市国土房管局为实施公益需要，提前收回耀华公司亩的国有建设用要，提前收回耀华公司亩的国有建设用地。在经从化市政府批准后，储备中心地。在经从化市政府批准后，储备中心和业主签订了收回补偿协议，将该地块和业主签订了收回补偿协议，将该地块纳入政府储备用地，为下一步供地落实纳入政府储备用地，为下一步供地落实保障。保障。第17页/共32页土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施案例案例 土地收购土地收购 由于温泉镇东西埔地段的土由于温泉镇东西埔地段的土地位于流溪河畔，景色宜人，区地位于流溪河畔，景色宜人，区位优势极好。自位优势极好。自2006年年2月开始，月开始，储备中心通过协商方式陆续收购储备中心通过协商方式陆续收购了该地段白天鹅房地产开发公司、了该地段白天鹅房地产开发公司、金宏房地产开发有限公司、温泉金宏房地产开发有限公司、温泉万都房地产开发有限公司、环卫万都房地产开发有限公司、环卫美化服务公司等美化服务公司等8个地块共个地块共484亩。亩。通过有计划提前从分散的土地使通过有计划提前从分散的土地使用权人手中储备土地，以投入较用权人手中储备土地，以投入较少成本，对土地进行规模化整合，少成本，对土地进行规模化整合，充分发挥土地资源的最佳效益。充分发挥土地资源的最佳效益。第18页/共32页土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施土地收回的流程土地收回的流程 1.申请申请原土地使用权人原土地使用权人征得公司股东会征得公司股东会议同意后，向储议同意后，向储备中心提出书面备中心提出书面申请。申请。公司股东会议意见书、土地和房屋使用证或其他权属凭证、营业执照或法人资格证书、法人身份证等2.核查核查对拟收回的土对拟收回的土地及地上建地及地上建（构）筑物的（构）筑物的界线、面积、界线、面积、用途、权属、用途、权属、土规情况、他土规情况、他项权利、闲置项权利、闲置等情况进行调等情况进行调查核实查核实3.评估评估根据调查结根据调查结果，委托评果，委托评估机构，对估机构，对拟收回土地拟收回土地和地上建构和地上建构筑物的补偿筑物的补偿费用进行测费用进行测算评估算评估4.审议审议结合土地情况、结合土地情况、城乡规划、产城乡规划、产业调整、储备业调整、储备价值等因素编价值等因素编制土地收回方制土地收回方案，提请局土案，提请局土地收储会审小地收储会审小组审议组审议5.公告公告由储备科向用由储备科向用地科提出收地地科提出收地公告申请，用公告申请，用地科出具收回地科出具收回国有土地使用国有土地使用权公告，同时权公告，同时通过公示栏、通过公示栏、网站等途径向网站等途径向社会公布社会公布存在抵押、查封以及他项权利登记情况的，应先解除相关登记；存在土地闲置情况的，应先进行闲置处理；存在权属争议的，应先解决矛盾纠纷储备科结合评估情况，准备好相关材料，提请局评估确认小组召开会议确认拟收回地块的评估成果 土地收回方案经我局土地收储会审小组同意后，连同草拟的收回补偿合同，报请市政府批准后实施市国土房管局下达批后实施补偿的批复，由土地储备开发中心实施收回后的相关补偿工作第19页/共32页土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施土地收回的流程土地收回的流程 6.补偿补偿签订签订国有建设国有建设用地使用权收回用地使用权收回补偿协议补偿协议，原，原土地使用权人根土地使用权人根据据协议协议约定约定的期限和方式进的期限和方式进行清场，并按时行清场，并按时交付被收储的土交付被收储的土地和地上建筑物地和地上建筑物中心根据协议约定的期限、数额和方式，凭项目交地进度支付国有土地收回补偿款。7.变更变更支付收回款项支付收回款项后，由原土地后，由原土地使用权人协助使用权人协助储备中心向市储备中心向市国土房管局申国土房管局申请办理权属变请办理权属变更登记手续更登记手续至此，收回程序完成，收回的土地随之纳入政府储备库第20页/共32页土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施“生地生地熟地熟地”，“毛地毛地净地净地”，实现土，实现土地价值的提升地价值的提升前期开发工程施工期间，土地储备机构要予前期开发工程施工期间，土地储备机构要予以监督管理，工程完成后，土地储备机构要以监督管理，工程完成后，土地储备机构要组织开展验收，验收工作参照相关工程验收组织开展验收，验收工作参照相关工程验收有关规定执行有关规定执行土地办理入库手续并现场交付后，由土地储土地办理入库手续并现场交付后，由土地储备机构对该地块进行备机构对该地块进行“七通一平七通一平”等前期开等前期开发工作发工作前期开发涉及七通一平等基础设施建设的，前期开发涉及七通一平等基础设施建设的，要通过公开招标方式选择工程设计、施工和要通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理单位，不得通过下设机构进行工程建设监理单位，不得通过下设机构进行工程建设土地价值提升土地储备的前期开发土地储备的前期开发第21页/共32页土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施 储备用地临时利用储备用地临时利用 根据根据土地储备管理土地储备管理规定，储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地规定，储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物进行临时使用，但不能影响土地供应：或连同地上建（构）筑物进行临时使用，但不能影响土地供应：储备土地的临时利用，应报同级人民政府国土资源主管部门、财政部门同意。储备土地的临时利用，应报同级人民政府国土资源主管部门、财政部门同意。在城市规划区内，需要搭建建筑物、构筑物的，在报批前，应当先经城市规划行在城市规划区内，需要搭建建筑物、构筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意。政主管部门同意。设立抵押权的，应征得抵押权人的书面同意。设立抵押权的，应征得抵押权人的书面同意。临时利用的，土地储备机构应当与土地使用者签订临时使用土地合同，明确有关临时利用的，土地储备机构应当与土地使用者签订临时使用土地合同，明确有关事宜。事宜。临时利用的期限不得超过两年，不得转包。临时利用的期限不得超过两年，不得转包。临时利用取得的收入，全部缴入同级国库，纳入公共预算，实行临时利用取得的收入，全部缴入同级国库，纳入公共预算，实行“收支两条线收支两条线”管理。管理。第22页/共32页土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施与临时利用与临时利用有机结合有机结合探索实行公开向社会招租，承租单位在租赁期间必须合法依规利用土地，并负责承租储备地的日常管护工作。实施无偿使用，对于小面积储备地，可以无偿提供给周边用地单位用于配套绿化建立储备用地动态巡查机制，由村社配合监督举报，将储备用地纳入违法用地日常巡查范围，储备中心联合镇街、基层国土所、执法监察大队发现及制止抢种、抢占储备用地违法行为充分调动基层组织的积极性，交由镇街或者村社进行日常有偿管护，切实发挥基层组织的领导群众作用，减少工作推进阻力。以租以租代管代管 自主自主 管护管护委托委托代管代管 储备用地管护储备用地管护第23页/共32页土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施委托测量委托测量委托测量委托测量储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源主管部门统一组织供地。依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。一般由储备至出让前，土地的地形地貌或多或少已发生了变化，所以一般需重新进行测绘规划设计条件包括了地块的规划用途，净地率、容积率、绿化率、限高等各种控制性指标，是评估地块价值的重要依据委托具备资质的评估机构对地块价值进行评估，经国土房管局的价格评估确认小组确认后，作为确定土地出让价的依据编制土地出让的方案，报广州市土地管理委员会审议、市政府审批后，由国土房管局组织实施出让申请规划申请规划申请规划申请规划委托评估委托评估委托评估委托评估出库供应出库供应出库供应出库供应第24页/共32页主要内容主要内容 土地储备与土地储备机构的定义土地储备与土地储备机构的定义 土地储备制度的产生和发展土地储备制度的产生和发展 土地储备的类别与实施土地储备的类别与实施 土地储备的资金使用土地储备的资金使用4123第25页/共32页土地储备的资金使用土地储备的资金使用 土地储备机构应当于每年第三季度参照年度土地储备计划，按宗地编制土地储备机构应当于每年第三季度参照年度土地储备计划，按宗地编制下一年度土地储备资金收支项目预算，经国土资源主管部门审核后，报同级下一年度土地储备资金收支项目预算，经国土资源主管部门审核后，报同级财政部门审定。财政部门审定。在预算年度期间，土地储备机构应该按照同级财政部门批复的预算执行，在预算年度期间，土地储备机构应该按照同级财政部门批复的预算执行，并根据土地收购储备的工作进度，提出用款申请，报同级财政部门审批。并根据土地收购储备的工作进度，提出用款申请，报同级财政部门审批。每年年度终了，土地储备机构要按照同级财政部门规定，向其报送土地每年年度终了，土地储备机构要按照同级财政部门规定，向其报送土地储备资金收支项目决算，并详细提供宗地支出情况。该决算由同级财政部门储备资金收支项目决算，并详细提供宗地支出情况。该决算由同级财政部门负责审核或者委托质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。负责审核或者委托质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。土地储备资金收支预决算管理土地储备资金收支预决算管理第26页/共32页土地储备的资金使用土地储备的资金使用土地储备资金来源土地储备资金来源财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排的土地房屋征收安置费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其它金融机构贷款经财政部门批准可用于土地储备的其他资金上述资金产生的利息收入 土地储备融资资金：土地储备土地储备融资资金：土地储备机构根据年度土地储备计划和资金机构根据年度土地储备计划和资金需求情况，通过抵押贷款等方式从需求情况，通过抵押贷款等方式从银行或其它金融机构取得开展土地银行或其它金融机构取得开展土地储备工作所需要的土地储备资金。储备工作所需要的土地储备资金。在财政资金不足的情况，融资是目在财政资金不足的情况，融资是目前土地储备资金取得的主要方式，前土地储备资金取得的主要方式，对土地储备业务的运行有着至关重对土地储备业务的运行有着至关重要的作用，其比重在各土地储备机要的作用，其比重在各土地储备机构资金中普遍占构资金中普遍占50%以上。以上。对于暂未能实施出让的储备地，对于暂未能实施出让的储备地，通过抵押融资的方式提前置换出地通过抵押融资的方式提前置换出地块的货币价值。可与临时利用同时块的货币价值。可与临时利用同时进行。进行。第27页/共32页土地储备资金的使用范围土地储备资金的使用范围包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、房屋征收安置费、缴纳社保费用、相关税费，以及依法需要支付与征收、收购、优先购买或收回土地有关的其它费用。支付的土地价款或支付的土地价款或征收拆迁补偿费用征收拆迁补偿费用融资贷款利息融资贷款利息与土地储备有关的与土地储备有关的其它费用其它费用土地储备的资金使用土地储备的资金使用必要的前期必要的前期土地开发费用土地开发费用包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。通过融资抵押所取得的土地储备资金所产生的利息。经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。如土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建设的支出。第28页/共32页土地储备的资金使用土地储备的资金使用由于临时利用的时限短，且不能进行永久性的建设，因此通过临时利用产生的收入占比相对较小土地储备实现的主要目的，是财政收入的重要组成部分临时利用临时利用收入收入土地出让收入土地出让收入 土地储备的收入构成土地储备的收入构成 土地储备收入除了出让金之外，还会存在部分的零星收入。土地储备零星收入是土地储备收入除了出让金之外，还会存在部分的零星收入。土地储备零星收入是指土地储备机构在持有储备土地期间，临时利用储备土地取得的零星收入。而土地储指土地储备机构在持有储备土地期间，临时利用储备土地取得的零星收入。而土地储备收入无论多少，必须纳入同级国库，纳入公共预算，实行备收入无论多少，必须纳入同级国库，纳入公共预算，实行“收支两条线收支两条线”管理。管理。储备用地的地上建筑物及附着物残值变卖收入，一般在土地收回时已由原权属人清理，所以该部分收入很少发生构建筑构建筑物残值物残值第29页/共32页土地储备的资金使用土地储备的资金使用 土地储备的开展，需要大量的资金支持。因此，土地储备资金的财土地储备的开展，需要大量的资金支持。因此，土地储备资金的财务管理工作贯穿于土地储备工作的始终：在土地储备工作准备阶段，合务管理工作贯穿于土地储备工作的始终：在土地储备工作准备阶段，合理预测并筹集开展土地储备工作所需要的资金；在土地储备实施阶段，理预测并筹集开展土地储备工作所需要的资金；在土地储备实施阶段，加强土地储备成本控制，努力降低土地储备成本；在土地储备供应阶段，加强土地储备成本控制，努力降低土地储备成本；在土地储备供应阶段，合理分配土地出让收入，及时偿还银行贷款。所以说，土地储备机构既合理分配土地出让收入，及时偿还银行贷款。所以说，土地储备机构既是土地储备资金的使用者，也是土地储备资金的管理者。是土地储备资金的使用者，也是土地储备资金的管理者。第30页/共32页Thank You!第31页/共32页感谢您的观看！第32页/共32页