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I目录目录1.0 研究结论研究结论.11.1 宗地基本情况.11.2 地价范围. .11.3 地块投资价值 .12.0 研究方法研究方法 .22.1 剩余法求地价 .22.2 运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地的财务评价 .22.3 研究依据 .3 3.0 宗地最佳利用方式构思宗地最佳利用方式构思 .43.1 宗地总体规划方案设计 .43.2 最佳开发建设方案设计.54.0 宗地地价测算宗地地价测算 .64.1 地价之外的成本测算 .64.2销售收入测算.74.3地价成本测算 .75.0 项目财务评价项目财务评价 .75.1 项目盈利能力分析.75.1.1 税金计算 .85.1.2 损益表 .85.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析 .85.2 项目不确定性分析.105.2.1 项目盈亏平衡分析.105.2.2 敏感性分析.105.2.3 概率分析 .116.0 项目综合经济评价与建议项目综合经济评价与建议 .12II6.1 项目综合经济评价.126.2 有关说明及建议 12附表、附图附表、附图附表一 宗地地价测算表 .14附图一 项目概率分析图 .161.0 研究结论研究结论1.1 宗地基本情况宗地基本情况宗地编号为 B303-0041，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地;土地面积为 93544 平方米，建筑容积率1.4；可建设总建筑面积为 131000 平方米,其中：住宅 127650 平方米（高层住宅 85，低层住宅占 15，但最终比例按报建实施方案确定） ；幼儿园 3000 平方米，垃圾站 50 平方米，社区管理中心 300平方米；土地使用年期 70 年，自 2003 年 8 月 25 日起到 2073 年 8 月 24 日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后 5 个工作日内一次付清地价款。涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担 50%。1.2 地价范围地价范围经测算，本地块的正常地价范围应在 7493187416 万元人民币之间，其中市场正常价位点应在 80913 万元，扣除土地转让契税 3，则得竞标报价范围应在 7274984870 万元人民币之间，市场正常竞标价位点在 78557 万元人民币。对应市场价位点 80913 万元，则得相应楼面地价为 6339 元/平方米.1.31.3 地块投资价值地块投资价值对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表 11 所示。综上，当地价在 7493180913 万元人民币之间时，属于投资安全区；当地价在 8091387416 万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过 87416 万元后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。表表 1 11 1 宗地投资财务效果指标宗地投资财务效果指标项目地价为 74931 万 元地价为 80913 万元地价为 87416 万元投资利润率（）252015 税后利润（万元）240502004215684 内部收益率（IRR） （%）20.0816.2412.48 财务净现值（FNPV） （万元）20760152219199.87 投资回收期（静态） （年）2.953.03.12 投资回收期（动态） （年）3.13.23.42.0 研究方法研究方法2.1 剩余法求地价剩余法求地价运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为：地价= 房地产建成价格（建筑费专业费租售费用税费）利润该方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后的房地产价格估计建筑费、专业费、利息、税费、租售 费用和开发商应得的利润求地价2.2 运用运用建设项目经济评价方法与参数建设项目经济评价方法与参数进行宗地的财务评价进行宗地的财务评价建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基础，考察项目的盈利能力。由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目“息、税前”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。自有（权益）资金的财务效果评价，即从企业的角度出发，分析包括财务条件在内的两类因素对项目的影响，以企业投入的权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入的权益资金的盈利能力，实际上是对项目息、税后的盈利能力的分析。同时，还考察企业的生存能力、偿债能力、利润及其分配，以及各方投资者的盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资的财务效果评价法，分析该地块的投资盈利能力通过全部投资的现金流量表，得出项目内部收益率（FIRR） 、投资回收期（Pt） 、财务内部净现值（FNPV）以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上的可行性。2.3 研究依据研究依据香蜜湖 B303-0041 宗地规划指标国务院发展研究中心数据库广东省房地产统计年鉴广东省房地产开发各类管理费用标准中国人民银行存、贷款利率广东统计年鉴搜房网相关数据中国人民银行 121 号文件广州市建安工程定预、决算定额3.0 宗地最佳利用方式构思宗地最佳利用方式构思根据该宗地位于深圳市福田区香蜜湖地段、且建筑容积率1.4，可以确定，该地块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。3.1 宗地总体规划方案设计宗地总体规划方案设计总基底面积 93544×2220580 m2，用地平衡表及项目主要经济指标分别见表 31 和表 32。高层住宅高层住宅总建筑面积 127650×0.85108,503 m2住宅规划为 120180 m2 /户，平均每套面积为 150 m2 左右,规划户数 720户。计划规划为 1214 栋 11 层住宅（其中首层架空绿化） ，住宅总基底面积计11050 m2 。别墅别墅总建筑面积 127560×0.1519,148 m2 别墅规划为 250350 m2 /栋，平均每栋面积为 300 m2 ，占地面积计 120 m2，规划总栋数为 64 栋。总计占地面积为 64 ×120=7680 m2 公建配套公建配套幼儿园 3000 m2 ，按两层考虑，其占地计 1500 m2 ，社区管理中心 300 m2 ，垃圾站 50 m2 ，均按一层考虑，占地计 350 m2 。停车位停车位基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户一个车位（不含别墅用户车位） ，建议车库集中设置，规划 720 个车位，每个车位按 35平方米考虑，车库规划面积位为 720×3525200 m2 。园林、绿化及道路园林、绿化及道路为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于 65，可考虑将高层建筑的首层架空绿化。则绿地面积为 93544×0.65×m260803 m2道路规划占地面积为 93544×0.1514031 m2表表 31 用地平衡表用地平衡表项目用地面积（m2 ）所占比重(%)人均面积（m2 /人）备注规划总用地9354434.09一、居住用地1873020高层住宅用地1105011.81首层架空绿化低层住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共绿地608036522.15二、其他用地9176表表 32 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标项目数量单位总户数784户居住人口2744人总建筑面积156200M2 1.高层住宅建筑面积108503M22.低层住宅建筑面积19148M23.公建配套建筑面积3350M24.地下车库建筑面积25200M2车位数720个人口密度293人/公顷绿化率65容积率1.43.2 最佳开发建设方案设计最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。计划整个地块的开发建设周期为 30 个月，销售周期为 24 个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为 6 个月，宗地竞买后 18 个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至 42 个月时完成全部销售。与此对应的项目投资与融资计划如下表 33 所示.表表 33 项目投资与融资计划表项目投资与融资计划表建设经营期序号项目合计16712131819242530313637421投资总额投资总额1.1建设投资1.1.1土地成本80913.86 1.1.2前期工程费755.00 393.00 1.1.3建安成本费34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5基础设施费2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6公建配套费1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7不可预见费3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8管理费3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9销售费用5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10利息费用1.2流动资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2资金筹措资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入再投入说明：因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本市场的能力高低。该宗地地价需在成交后5日内一次缴清，故对竞投人的资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目的融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。4.0 宗地地价测算宗地地价测算4.1 地价之外的成本测算地价之外的成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用为 68651.43 万元。具体测算详见附表 1。 4.2 销售收入测算销售收入测算参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为 11000 元/ m2，低层为 22000元/ m2, 停车位（为便于计算，全部按销售考虑）为 250000 元/个，则测算出总销售收入为 179478.35 万元。具体测算详见附表 1。4.3 地价成本测算地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为 15，正常期望投资回报率为 20，市场投资回报率的上限为 25。则该宗地的地价范围为 7429187416 万元，正常市场期望地价为 80913万元。扣除宗地转让契税 3，则得该宗地的竞投报价范围为 7274984970 万元，正常市场水平竞投报价为 78557 万元。具体测算详见附表 1。5.0 项目财务评价项目财务评价由于香蜜湖 B3030041 宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。5.1 项目盈利能力分析项目盈利能力分析5.1.1 税金计算（见表 51）因为首期发售计划在宗地接手后第 18 个月时，故前一年半内无销售收入。而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的 4 级超额累进税率来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。根据房地产行业的一般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的 1左右。5.1.2 损益表（见表 52）由损益表可以看出，公司在第一年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。第二、三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第一年的亏算。直到最后一年才发生所得税的缴交。5.1.3 宗地现金流量表与动态盈利分析（见表 53）由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后一个年度。但项目的内部收益率为 16.24，净现值为 15221 万元，均处于较高水平。原因在于地价要在中标后一次缴交完毕，造成巨额现金流流出，而项目的开发建设、销售要滞后一段时间，不过该宗地规划建筑面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。相应的地价在 74291 万元和 87416 万元时的投资回报指标如表 54 所示。表表 51 销售税金及附加表销售税金及附加表 （单位：万（单位：万元）元）建设经营期序号 项目1671213181924253031363742合计1销售收入42125.60 41205.83 54941.10 41205.83 179478.36 2销售税金及附加2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 11181.50 2.1营业税2106.28 2060.29 2747.06 2060.29 8973.92 2.2城市维护建设税147.44 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3教育费附加63.19 61.81 82.41 61.81 269.22 2.4防洪工程维护费75.83 74.17 98.89 74.17 323.06 2.5交易管理费210.63 206.03 274.71 206.03 897.39 2.6印花税21.06 20.60 27.47 20.60 89.74 3土地增值税421.26 412.06 549.41 412.06 1794.78 表表 52 损益表损益表 （单位：万（单位：万 元）元）序号项目合计1121324253636421销售收入179478.36 0.0042125.6096146.9341205.832总成本费用149565.29 89962.2333906.5721520.944175.553利润总额29913.07 -89962.238219.0374625.9937030.284所得税9871.31 0.000.000.009871.315税后利润20041.76 0.000.000.0020041.766盈余公积金2004.18 0.000.000.002004.187可分配利润18037.58 0.000.000.0018037.58表表 53 宗地现金流量表与动态盈利分析宗地现金流量表与动态盈利分析 （单位：万元）（单位：万元）建设经营期序号项目1121324253637421现金流入0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.1销售收入0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.2其他现金流入0.00 0.00 0.00 0.00 2现金流出87911.05 32276.65 20431.23 4461.17 2.1建设投资87911.05 29230.97 13479.81 1481.99 2.2土地增值税0.00 421.26 961.47 412.06 2.3销售税金及附加0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3净现金流-87911.05 9848.95 75715.70 36744.66 4累计净现金流-87911.05 -78062.10 -2346.40 34398.27 5折现现金流-81399.12 8443.89 60105.56 28070.79 6累计折现净现金流-81399.12 -72955.23 -12849.67 15221.12 评价指标FNPV(I=8%)15221.12 财务内部收益率 IRR16.24%投资回收期（静态）3.03 投资回收期（动态）3.20 表表 5 54 4 财务效果指标比较财务效果指标比较项目地价为 74931 万 时地价为 87416 万时内部收益率（IRR） （%）20.0812.48财务净现值（FNPV） （万元）207609199.87投资回收期（静态） （年）2.953.12投资回收期（动态） （年）3.13.45.2 项目不确定性分析项目不确定性分析5.2.1 盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为 （80913.8668651.43）/179478.35*100%=83.33% 时，宗地全部投资利润率为零。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70 时，项目风险较小。本宗地投资盈亏平衡点的销售率为 83.33，可见其风险较高。5.2.2 敏感性分析影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格、售价水平、建设成本的高低、建设经营期的长短、销售税率等。根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化的是宗地获取价格的高低和未来销售价格的变化。因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资的评价指标（FIRR,FNPV 和投资利润率） ，分别计算售价上下波动 5、10和宗地获取价格上下波动5、10时，对经济指标的影响。计算结果详见敏感性分析表 54。表表 54 项目敏感性分析表项目敏感性分析表地价变动地价变动售价变动售价变动全部投资全部投资基准方案基准方案-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.1222713.1518967.1311475.117729.09829.28025.1622417.126913.7FNPV 升降幅度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%IRR16.24%21.54%18.79%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%IRR 升降幅度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31%24.82%49.26%投资利润率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投资利润率升降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中数据可得：（1）地价、售价变动对财务净现值的影响当宗地价格上升到 20.3时，项目的净现值等于零，到达临界点。此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。售价下降 5、10时，财务净现值分别下降 47.28、94.55。当售价下降至 10.57 时，该项目的财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。（2）地价、售价变动对财务内部收益率的影响地价上升 5、10时，将引起该宗地的财务内部收益率分别下降14.72、28.39；当地价上升至 13.67时，该项目的财务内部收益率等于基准收益率（Ic=8%）,到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。售价下降 10时，项目的财务内部收益率已下降到 7.93，不能满足预期的基准收益率。（3）地价、售价变动对投资收益率的影响当地价上升 10时，项目的投资利润率将下降至 13.84，已不能满足预期的投资利润率 15。当售价下降 5时，项目的投资利润率也将不能满足预期的投资利润率要求。从上分析可以看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相比之下，售价更为敏感。原因在于该宗地地价要一次性缴清，宗地获取价格的变动数值等于全部投资的净现值变动值。对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。对于静态的投资收益率来说，售价是更为敏感的因素。除了地价和售价对本项目的影响较大外，开发周期和销售率对本项目的影响也值得注意。开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入，NPV 和 IRR也会下降，投资回收期将延长外，还会加重资金的使用成本。而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样将使整个项目陷入僵局。5.2.3 概率分析为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图 1。经计算，E(FNPV) = 20228.44 万元风险标准偏差9949.10净现值变异系数49.1870%计算结果表明，本地块的期望折现净现金收入为 20228.44 万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为 49.18，远低于 70，说明其风险程度在合理的范围之中。6.0 项目综合经济评价与建议项目综合经济评价与建议6.1 项目综合经济评价项目综合经济评价上述财务效益评估的结果说明，本宗地作为面向高端客户的豪宅开发用地是有较好投资前景的。但由于地价较高，且要一次性缴交完毕，故对开发商的融资、高端客户开发、市场运作、房地产大势把握、政策研判等能力要求很高。且该地块将是以公开竞拍方式获取，市场的炒做、竞拍现场的紧张气氛、竞投者的不同战略导向等都会影响到该地块的竞买价格，所以是否投资该项目不能仅仅依靠对财务指标的分析，还要做充分的风险分析。6.2 有关说明及建议有关说明及建议1. 本报告是在未有投资方具体融资方案的前提下进行测算的，仅反映地块本身的投资收益情况，待确定投资方具体的融资方案后，才能测算出投资方的实际投资收益情况。2. 为便于计算比较，本报告中的车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。同时，财务年度以受让到该宗地的第一个月开始，每 12 个月为一财务年度。3. 本报告是基于财务分析的角度来思考问题的，一个项目投资与否，财务指标是很重要的，但却不是唯一起决定作用的。如果公司是基于战略方面的考虑，想通过对该地块的竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买的价格将会跃上一个新的台阶。4. 宗地价格的评估应是建立对市场的充分调查研究，包括竞争对手的可能竞投策略、目标客户的消费心理、宗地的优劣势分析等基础上来综合进行的。显然，本报告缺乏充分的市场调查支持。5. 在本报告相关测算数据的选取是基于笔者对广州市场的了解并考虑了广、深两地房地产市场差异的基础上确定的，由于对深圳市场没有深入的了解，所以测算结果难免存在偏差。6.本报告中的最佳土地开发利用方案设计是基于笔者既往工作经验来考虑的，尚缺少专业上的深度思考，且笔者未踏勘过宗地现场，因此方案设想不一定是最优的。原则上此步应进行多方案的比较、评估及选优。7. 鉴于拍卖公告中提及高层和低层的最终比例按报建实施方案确定，建议开发商在此处多加研究，充分用活、用好相关政策规定。笔者认为最好是低层的比例调高些，且低层的设计式样、户型等要多样化，以充分满足目标客户的多样化需求。8. 由于该地块将用于开发面向高端客户的豪宅，购买者更看中的将是项目的档次感，建议开发商在项目的规划设计上给予高度重视，一定要聘请一流的规划设计机构来担纲项目此项工作，包括对项目风水问题的综合研究，这一点在粤港房地产市场尤其要受到重视。9. 为保证该地块投资决策的准确性，降低投资风险，建议开发商在开发前期投资论证过程中，尽可能地让公司项目一线实施人员参与进来，充分听取各方面的意见，集思广益，精益求精。10. 随着通货膨胀的确认，未来银行利率调整已经在所难免，利率调整对于资金密集的房地产企业来说，影响是巨大的。本宗地的竞买企业很难想象完全依靠自有资金来开发，而竞到土地到开发销售之间将有 18 个月以上的时间，建议开发商要密切关注国家的信贷政策和利率政策，并做细、做好项目的融资计划。