《市场监管法》PPT课件.ppt

城市房地产管理法律制度城市房地产管理法律制度银行业监管法律制度银行业监管法律制度证券监管法律制度证券监管法律制度保险监管法律制度保险监管法律制度期货监管法律制度期货监管法律制度城市房地产管理法律制度城市房地产管理法律制度l房地产业的主体包括哪些？房地产业的主体包括哪些？l有哪些房地产市场？有哪些房地产市场？ln 房地产企业、房地产中介机构、国家机关、房地产企业、房地产中介机构、国家机关、金融机构、消费者、房地产投机者等。金融机构、消费者、房地产投机者等。n 地产出让市场、房地产买卖市场、房地产地产出让市场、房地产买卖市场、房地产中介市场等。中介市场等。一、概述一、概述（一）（一）房地产房地产的概念的概念l 房地产是房地产是房产房产和和地产地产的合称。房产和地产是的合称。房产和地产是指它们的财产状态由于房屋的物质形态与土地指它们的财产状态由于房屋的物质形态与土地的物质形态的一体性以及房产与地产内在价值的物质形态的一体性以及房产与地产内在价值的整体性，所以可以把二者合称为房地产。的整体性，所以可以把二者合称为房地产。（房依地存，地为房载。）（房依地存，地为房载。）土地土地房屋房屋n 房地产业是商品经济和城市发展的产房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多国家，房地产业日益成为国物。在许多国家，房地产业日益成为国民经济的支柱行业，成为基础性、先导民经济的支柱行业，成为基础性、先导性产业。性产业。l 城市房地产管理法城市房地产管理法涉及的房地产仅指可涉及的房地产仅指可以以作为房地产业开发经营作为房地产业开发经营的房产和地产。具体的房产和地产。具体包括：包括：（1 1）在已经取得国有土地使用权的土地上开发）在已经取得国有土地使用权的土地上开发经营的房地产；经营的房地产；（2 2）经过公有住房改革依法取得产权的房地产。）经过公有住房改革依法取得产权的房地产。l不包括：不包括：（1 1）农村集体经济所有的土地；）农村集体经济所有的土地；（2 2）农村中农村村民的住房、宅基地。）农村中农村村民的住房、宅基地。（二）城市房地产的范围（二）城市房地产的范围l1989年颁布的城市规划法规定：年颁布的城市规划法规定：“本法所本法所说的城市是指，是指国家按照行政建制设立说的城市是指，是指国家按照行政建制设立的直辖市、市、镇。的直辖市、市、镇。”l“城市房地产城市房地产”指在指在“直辖市、市、镇直辖市、市、镇”规划区内的房地产。规划区内的房地产。l这里说的镇，是指这里说的镇，是指“建制镇建制镇”。l何为建制镇？何为建制镇？l 建制镇即设镇，是指经省、自治区直辖市人民建制镇即设镇，是指经省、自治区直辖市人民政府批准设立的镇。政府批准设立的镇。1.凡县级地方国家机关所在地，均应设置镇的建制。凡县级地方国家机关所在地，均应设置镇的建制。2.总人口在总人口在2万人以下的乡，乡政府驻地非农业人万人以下的乡，乡政府驻地非农业人口超过口超过2000人的，可以建镇；总人口在人的，可以建镇；总人口在2万人以上万人以上的乡，乡政府驻地非农业人口占全乡人口的乡，乡政府驻地非农业人口占全乡人口10%以以上的，也可以建镇。上的，也可以建镇。3.少数民族地区、人口稀少的边远地区、山区和小少数民族地区、人口稀少的边远地区、山区和小型工矿区、小港口、风景旅游、边境口岸等地，型工矿区、小港口、风景旅游、边境口岸等地，非农业人口虽不足非农业人口虽不足2000人，如确有必要，也可设人，如确有必要，也可设置镇的建制。置镇的建制。（三）城市房地产管理法的概念和立法概况（三）城市房地产管理法的概念和立法概况1.概念概念 是指调整在城市房地产管理过程中发生的经济是指调整在城市房地产管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。关系的法律规范的总称。2.2.立法现状立法现状土地管理法土地管理法【19861986年年 、19981998年（第一次修正）年（第一次修正）20042004年（第二次修正）年（第二次修正）】土地管理法实施条例土地管理法实施条例【19991999年年】城市房地产管理法城市房地产管理法【19941994年年 、20072007年修正年修正】城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例（19981998年）年）国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例【20112011年年1 1月月2121日日公布并实施公布并实施】（20012001年年6 6月月1313日国务院公布的日国务院公布的城市房城市房屋拆迁管理条例屋拆迁管理条例同时废止。同时废止。)物权法物权法（20072007年）年）城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（19901990年）年）外商投资开发经营成片土地管理暂行办法外商投资开发经营成片土地管理暂行办法（19901990年）年）住房公积金管理条例住房公积金管理条例（19991999年）年）物业管理条例物业管理条例（20032003年制定，年制定，20072007年修改）年修改）城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法（20012001年，年，20042004年修改）年修改）城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法（20012001年）年）经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法（20042004年）年）（四）房地产管理体制（四）房地产管理体制 全国的房地产工作，由国务院建设行政主管部门全国的房地产工作，由国务院建设行政主管部门（住房和城乡建设部住房和城乡建设部）和）和 土地管理部门（土地管理部门（国土资国土资源部源部）分别管理。）分别管理。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市的人民的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市的人民政府确定。政府确定。目前全国大多数地方人民政府实行房、地分管体目前全国大多数地方人民政府实行房、地分管体制，只有少数城市已经建立起一个部门统一管理房、制，只有少数城市已经建立起一个部门统一管理房、地产的体制。地产的体制。【内蒙古自治区住房和城乡建设厅、内蒙古自治区住房和城乡建设厅、呼市房地产管理局、国土资源局呼市房地产管理局、国土资源局】二、房地产开发用地管理（一）土地使用权出让1.1.概念。概念。是指国家将国有土地使用权在是指国家将国有土地使用权在一定年一定年限内限内出让给土地使用者，由土地使用者向出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权国家支付土地使用权出让金出让金的行为的行为。（1 1）拍卖出让。是指在指拍卖出让。是指在指定的时间、地点，组织符合定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权竞投者到条件的土地使用权竞投者到场，在市、县人民政府土地场，在市、县人民政府土地使用权拍卖主持人的主持下，使用权拍卖主持人的主持下，公平竞投某一地块使用权，公平竞投某一地块使用权，按按“价高者得价高者得”的原则确定的原则确定土地使用权受让人的一种出土地使用权受让人的一种出让方式。让方式。2.土地使用权出让的方式。土地使用权出让的方式。（2 2）招标出让。是指在指定的期限）招标出让。是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书内，由符合条件的单位或者个人以书面投标方式，竞投出让地块使用权，面投标方式，竞投出让地块使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用权受让人的一种出让方式。土地使用权受让人的一种出让方式。（3 3）双方协议出让。是指市、县人民政）双方协议出让。是指市、县人民政府土地管理部门与申请受让人直接就土地府土地管理部门与申请受让人直接就土地使用权出让有关事宜进行协商，达成协议使用权出让有关事宜进行协商，达成协议的一种出让方式的一种出让方式。l“五证五证”“二书二书”“一表一表”五证：五证：国有土地使用权证国有土地使用权证 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建设工程施工许可证建设工程施工许可证 商品房预售许可证商品房预售许可证二书：二书：住宅质量保证书住宅质量保证书 住宅使用说明书住宅使用说明书一表：一表：竣工验收备案表竣工验收备案表3.出让土地使用权的内容和最高期限（1）内容。）内容。使用权人在出让使用期限内使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、受益依法对土地享有占有权、使用权、受益权和部分处分权。权和部分处分权。部分处分权部分处分权指使用权的转让、出租、指使用权的转让、出租、抵押、用于合资、合作经营等。抵押、用于合资、合作经营等。（2 2）最高年限）最高年限l按下列用途确定：按下列用途确定：11居住用地居住用地7070年年；22工业用地工业用地5050年年；33教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年；年；44商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年；55综合或其他用地综合或其他用地5050年。年。（二）土地使用权（二）土地使用权划拨划拨1.概念。概念。是指经县级以上政府依法批准，在是指经县级以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（除法律、行政法规另有规定外，没有（除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。）使用期限的限制。）2.2.土地使用权划拨的范围土地使用权划拨的范围（1 1）国家机关用地和军事用地；）国家机关用地和军事用地；（2 2）城市基础设施用地和公益事业用地；）城市基础设施用地和公益事业用地；（3 3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；目用地；（4 4）法律、行政法规规定的其他用地。）法律、行政法规规定的其他用地。3.3.取得方式取得方式不采用拍卖、招标金额协议出让方式，而是不采用拍卖、招标金额协议出让方式，而是适用适用国家建设用地的审批方式。国家建设用地的审批方式。三、房地产交易管理三、房地产交易管理（一）概述（一）概述房地产交易房地产交易是指房地产作为商品而进行的是指房地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押和交换活动的总称。买卖、租赁、抵押和交换活动的总称。房地产法房地产法第第2条第条第4款规定：款规定：“本法本法所称的房地产交易，包括房地产转让、房所称的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。地产抵押和房屋租赁。”（二）房地产转让（二）房地产转让 1.含义。是指房地产权利人通过买卖、含义。是指房地产权利人通过买卖、赠与或者赠与或者其他其他合法方式将其房地产转移合法方式将其房地产转移给他人的行为。给他人的行为。交换、继承、析产、调拨、法院判决、交换、继承、析产、调拨、法院判决、仲裁机构仲裁裁决等仲裁机构仲裁裁决等2.不得转让的房产不得转让的房产（38、39条）条）n 第三十八条第三十八条下列房地产，不得转让：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。n 第三十九条第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十百分之二十五五以上以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。屋所有权证书。3.签订书面合同，权利义务转移（签订书面合同，权利义务转移（40、41条）条）n 第四十条第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。者作其他处理。n 第四十一条第四十一条房地产转让，应当签订房地产转让，应当签订书面转让合同书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。合同中应当载明土地使用权取得的方式。4.商品房预售的条件（商品房预售的条件（45条）条）n n第四十五条第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。（三）房地产抵押（三）房地产抵押1.含义：合法、不转移占有含义：合法、不转移占有n 第四十七条第四十七条房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2.签订书面合同签订书面合同 n 第五十条第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订签订书面抵押合同书面抵押合同。（四）房屋租赁（四）房屋租赁1.含义含义n 第五十三条第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。支付租金的行为。2.签订书面合同签订书面合同n 第五十四条第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。房产管理部门登记备案。（五）中介机构（五）中介机构房地产咨询机构房地产咨询机构-企业登记管理制企业登记管理制度度房地产价格评估机构房地产价格评估机构-许可制度，许可制度，报省级以上财政行政机关审批报省级以上财政行政机关审批房地产经纪机构房地产经纪机构-企业登记管理制度企业登记管理制度u 房地产权属登记管理房地产权属登记管理土地土地土地所有权证书土地所有权证书房屋房屋房屋所有权证书房屋所有权证书房屋所有权和土地使用权统一载入房屋所有权和土地使用权统一载入“房地产权证书房地产权证书”n 第六十三条第六十三条经省、自治区、直辖市人民政府确定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。产权证书。61条条 变更登记变更登记-房地产转让或变更时，应当向县房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请房产变更级以上地方人民政府土地管理部门申请房产变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。级人民政府更换或者更改土地使用权证书。房地产变更，是指在房地产因扩建、改建、增房地产变更，是指在房地产因扩建、改建、增建、翻建以及拆除、自然灾害等原因发生的房地建、翻建以及拆除、自然灾害等原因发生的房地产增减的情况，以及房地产权利人的名称或者姓产增减的情况，以及房地产权利人的名称或者姓名改变，原来设定的负担或者终止或者消灭等情名改变，原来设定的负担或者终止或者消灭等情况。况。抵押登记（抵押登记（62条）条）抵押房地产范围内，新增的房屋是否属于抵抵押房地产范围内，新增的房屋是否属于抵押范围？押范围？分析：不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房分析：不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对新增房屋拍卖所得，抵押财产一同拍卖，但对新增房屋拍卖所得，抵押权人无权优先受偿。权人无权优先受偿。n房地产开发流程：房地产开发流程：1.发改委发改委：审批：审批建议书建议书；2.环保局环保局：环境影响环境影响报告书报告书(表表)；3.规划局规划局：办理项目：办理项目选址选址意见书意见书；4.国土资源局国土资源局：建设项目用地：建设项目用地预审预审；5.地震局地震局：防震意见、对：防震意见、对地震监测地震监测设施和观测环境影响的设施和观测环境影响的意见；意见；6.发改委：审批发改委：审批项目可行性研究报告项目可行性研究报告；7.规划局：规划局：建设用地规划许可证建设用地规划许可证；8.国土资源局：国土资源局：征用土地征用土地确定土地供应方案；确定土地供应方案；9.拆迁部门：拆迁方案；拆迁部门：拆迁方案；10.报市人民政府审批，报有批准权的人民政府审批；报市人民政府审批，报有批准权的人民政府审批；11.建设局建设局：办理开发项目建设条件意见书；：办理开发项目建设条件意见书；12.国土资源局：办理国土资源局：办理土地出让土地出让或或划拨土地划拨土地决定书，用地决定书，用地批准书，签定出让合同；批准书，签定出让合同；13.拆迁部门：办理拆迁部门：办理拆迁许可证拆迁许可证；14.国土资源局：办理国土资源局：办理土地证土地证；15.地震局：地震局：抗震设防抗震设防要求意见书或安评证明；要求意见书或安评证明；16.建设局：开发商与建设局签定开发建设局：开发商与建设局签定开发项目合同项目合同；17.规划局：规划局：建设工程规划许可证建设工程规划许可证；18.消防支队：消防支队：消防设计审核意见书消防设计审核意见书(一般工程一般工程)；19.地震局：抗震设防要求意见书或安评结论；地震局：抗震设防要求意见书或安评结论；20.建设局：工程建设局：工程施工图设计施工图设计文件委托审查；文件委托审查；21.建设局：工程施工招标申请备案；建设局：工程施工招标申请备案；22.建设局：开发商依照法定程序开展招标活动，建建设局：开发商依照法定程序开展招标活动，建设局监督；设局监督；23.建设局：建设局：工程开工工程开工条件审查，核发条件审查，核发施工许可证施工许可证；24.房产局：高品房房产局：高品房预售许可证预售许可证；25.房产局：办理房产局：办理房屋所有权证房屋所有权证。n十八大后房地产政策展望十八大后房地产政策展望楼市楼市市场化为城镇化铺路市场化为城镇化铺路 城镇化是未来中国经济增长的动力。而住城镇化是未来中国经济增长的动力。而住房市场发展是城镇化的重要内容。因此，新房市场发展是城镇化的重要内容。因此，新领导班子上任之后，住房市场的这个政策目领导班子上任之后，住房市场的这个政策目标不仅不会改变，而且会进一步强化，并让标不仅不会改变，而且会进一步强化，并让国内的住房市场真正转型为一个国内的住房市场真正转型为一个以消费为主以消费为主导的市场。导的市场。土地所有权制度l土地所有权是国家或者农民集体依法对归其所有的土地所享有的支配性权利。国有土地所有国有土地所有l下列土地归国家所有：l城市市区的土地；l农村和城市郊区被国家依法没收、征收、征购的土地；l国家依法征用的集体所有的土地；l依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；l农村集体经济组织全部成员转变为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；l因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后，不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。ll国家土地所有权的主体由宪法规定，国家土地所有权由国务院代表行使，国务院可以通过制定行政法规或发布行使命令授权地方人民政府或其职能部门行使国有土地所有权。集体土地所有权集体土地所有权l范围：土地管理法第8条第2款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山。属于农民集体所有。”l（2）集体土地所有权的主体及其代表有三个层次：l由村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表，依法经营管理；l在一个村范围内，存在两个以上农村集体经济组织。并且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表，依法经营管理；l农村集体所有土地属于乡镇农民集体所有的，由乡镇土地农村集体经济组织作为所有者代表，依法经营管理。l农村集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。l最有价值提示最有价值提示土地所有权的总结：“国家占两头，中间归集体。：所谓两头就是足以好的和最坏的，最好的就是城市市区的地，价值最高；最坏的地例如高寒山脉、沙漠滩涂等；其他中间的地，适合农业和畜牧、归集体。l但是集体土地所有权的行使受以下限制：l集体所有的土地不能直接用于房地产开发，也不得出让、转让、出租于非农业建设，不但擅自改变土地用途，向他人提供土地使用权，须经乡（镇）人民政府批准。l集体土地的重大处分，应当依法经农村集体经济组织成员表决同意。土地的分类：土地的分类：l土地的用途分为农用地、建设用地和未利用地三种。l农用地是直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。l建设用地是指建造建筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。l未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。实例演练实例演练1、下列土地不属于国家所有的是：lA.自留地lB.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制的集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地lC.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地lD.国家依法征用的土地2、铜岭县八里沟乡莽牛屯村民赵某在2004年获得本村一块山坡下的土地承包经营，2005年春季因为山洪暴发而将该地开冲毁。现莽牛屯决定对该承包地进行调整，请问应经过下列哪些程序？lA莽牛屯村民会议2/3以上成员通过lB莽牛屯村民代表1/2以上成员通过lC八里沟乡人民政府批准lD铜岭县农业行政主管部门批准l法条依据：法条依据：l第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。准。国有土地使用权国有土地使用权l国有土地使用权利是指用地者以下不同的取得方式而享有的与所有权相分离的归国有土地所有的公益性财产权利。单位和个人使用国有土地，由县级县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。国有土地使用权的取得方式国有土地使用权的取得方式l国有土地使用权的取得方式：出让、划拨取得，开发取得，承包取得。l出让。指国有将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。l出让是取得国有土地使用权的方式之一，以下关于国有土地使用权出让的说法正确的是：a.以该种方式取得国有土地使用权的建设单位应当按照国务院规定的标准和办法缴纳出让金及其他费用后，才可使用土地b.为了公共利益需要使用土地时，政府土地行政主管部门经批准可以收回土地使用权C.在城市规划区内改变土地用途的，可以不经报批，直接由有关城市规划行政主管部门同意即可D.需要改变土地用途的，应当报原批准用地的人民政府批准lABD国家出让土地的国家出让土地的 方式：方式：l讯达房地产开发公司拟在城市近郊搞房地产开发建豪华住宅，其拟开发的土地已列入城市发展规划的耕地。关于其使用权的取得，以下说法正确的是：A.讯达公司可以同该市人民政府协商，并于该市人民政府的土地管理部门签定协议协议取得这幅土地的使用权B.讯达公司可以通过招投标招投标方式取得该幅土地的使用权C.讯达公司可以通过政府对该幅土地的拍卖方拍卖方式取得该幅土地的使用权D.讯达公司可以向该市人民政府申请划拨申请划拨该幅土地的使用权l出让方式是指国有土地的代表通过什么形式或程序将国有土地使用权出让给使用者。l按照房地产管理法的规定，国有土地使用权的出让方式有三种，即拍卖、招标和协议。l一块具体的土地，到底采取上述三种方式中的哪种方式出让使用权，要根据出让土地的具体情况和土地的用途确定。l房地产管理法第12条第2款规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”l一）协议。协议出让是指土地使用权的有意受让方直接向国有土地的所有者代表机关提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行协商，以便就有关出让事宜达成一致的出让方式。以协议方式订立土地使用权出让合同，双方当事人在议定合同条款时，特别是确定土地使用费方面，都有较大的灵活性。因此，这种协议方式一般用于以公益事业或福利事业为目的的用地的出让。l关于协议出让的程序，法律没有具体规定，根据各地的有关规定和实践，协议出让的程序大致是：l（1）申请。即有意受让方应根据自身的需要向国有土地所有者的代表机关提出用地申请，并提交相应的用地意向书。l（2）协商。即由土地所有者代表与有意受让方就有关事宜进行反复的谈判，逐步达成一致意见。l（3）签约。即用合同把双方协商所达成的一致意见确定下来。l（4）领取土地使用证，办理土地使用登记。l（二）招标。招标是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标，然后根据一定的要求从投标者中择优确定土地使用权受让人的出让方式。l以招标方式订立土地使用权出让合同，引进了市场竞争机制，有助于选择合适的受让人。这种方式一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。l参照我国有关招标的规定以及招标出让土地使用权的实践，招标出让一般按下列程序进行：l（1）招标。即由招标人发出招标通告，由有意受让人提出招标申请，然后由招标人根据确定的投标人资格范围，对有意受让人进行资格审查，最后向被批准的申请人发送招标文件。l（2）投标。即有意受让人申请投标，经招标人资格审查批准后，在规定的时间内，向招标人交纳投标保证金，然后将密封的投标书投入指定的信箱。l（3）开标，评标和决标。即招标人会同有关部门并聘请专家组成评标委员会，由评标委员会对有效标书进行评审，决定中标者。（4）签约。即中标者在接到中标证明书后，在规定的日期内持中标证明书与招标人签订出让合同，并支付规定数额的定金。（5）领取土地使用证。即中标者缴付合同规定的全部出让金后，向国有土地所有者代表办理土地使用登记，领取土地使用证。l（三）拍卖。拍卖也叫“拍让”，是指土地所有者代表在指定的时间、地点组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就某一土地的使用权公开叫价竞买，按价高者得的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。以拍卖方式订立土地使用出让合同，国家可以获得较高的土地使用费，因此，这种方式适用于已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。l根据我国土地使用权拍卖的有关规定和实际做法，拍卖的一般程序为：（1）由土地所有者代表发出土地使用权拍卖公告。（2）应买人凭保证金收据领取编有号码的报价牌进入拍卖场所。底价，应买人报价，经一番竞投，选定出价最高者，拍卖成立。（4）签约。应偶像高而得者即与土地所有者代表签订土地使用合同，并按规定交付履约金。（5）领取土地使用证书。受让人按土地所有者代表的通知，办理土地使用登记手续，领取土地使用证书。国有土地使用限期国有土地使用限期国家规定国有土地使用权出让的最高年限，分为下几种情况：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。在法律规定的土地使用权出让的最高年限内，出让方和受让方得自由约定土地使用权出让的年限。土地使用权的收回。土地使用权的收回。l是指国家将国有土地使用权以出让合同的方式确定给土地使用者开发利用后，由于法定事由的发生，国家收回土地使用权致使土地使用者不再享有土地使用权的行为。l有下列情形之一的，有关人民政府土地管理部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：l1、为公共利益公共利益需要使用土地的，收回时应对土地使用权人给予适当补偿。l2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回应对土地使用权人给予补偿。l3、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的。l4、因单位撤消、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的。l5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，土地使用权因土地灭失l6、土地使用者违反城市规划或土地使用权出让合同的规定而开发利用土地，国家强制收回。l城市房地产管理法第25条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2你未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；l出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，属于居住用地的可自动续期；非居住用地的，应最迟与届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签定土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。划拨划拨l指土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者无偿取得的没有使用期限的国有土地使用权。l最有价值提示最有价值提示虽然要交付补偿、安置费用。但是由于这些钱是给付于原住居民的，所以从国家的角度看还是无偿免费的；因此，所有的划拨行为性质皆为无偿。l最有价值提示最有价值提示划拨土地没有期限限制，不是永久使用的意思，而是国家可以随时收回。l最有价值提示最有价值提示 划拨土地用途具有特定性。使用范围包括：国家机关用地，例如政府大院和军事用地；城市基础设施用地，例如道路、共厕、停车场；公益事业用地，例如残疾人工厂学校、希望小学，不包含正常健康人的学校；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，如三峡工程、京九铁路等；法律法规规定的其他用地。l最有价值提示最有价值提示 教育用地是出让的，有偿的，不属于划拨。l最有价值提示最有价值提示国有高校的用地根据上述规定应当是出让的有偿使用，因为属于“教育”用地l划拨是取得国有土地使用权的法定方式之一，可以以划拨方式取得国有土地使用权的情形有：A房地产开发商建商品房用地B城市基础设施用地和工艺事业用地C国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地D国家机关用地和军事用地集体土地使用权集体土地使用权l集体土地使用权按用途分为农用地、宅基地、非农经营用地和非农公益用地。l不同的用途取得方式不同：l农用地承包；l宅基地分配；l非农经营用地投资；l非农公益用地拨付。l其中，非农公益用地使用权人的权力内容受到限制，其对土地只享有占有权、使用权，几乎不拥有收益权和处分权。l集体土地使用权的种类：l1、1农用土地使用权农用土地使用权：指农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以承包方式取得的用语农，林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权，其取得方式一般为承承包包方式。l根据农村土地承包法（2002年8月29日通过，2003年3月1日起施行）第20条规定：“耕地的承包期为三十三十年。草地的承包期为三十三十年至五十年年至五十年。林地的承包期为三十年至七十三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”l农民集体所有土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事林业生产的承包期为：lA10年至30年lB30年至50年lC30年至70年lD50年至70年l承包土地的调整方案必须经村民委员会会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表通过，并经乡，镇人民政府和县级政府、农业行政主管部门批准。本农村集体组织以外的单位或个人承包农用地使用权，必须经村民委员会会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意通过，并报乡、镇人民政府批准l1、2宅基地使用权宅基地使用权：l宅基地使用权是依法经审批审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的，没有使用期限限制的集体土地使用权l（1）宅基地使用权的主体。农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。非农村集体经济组织内部成员，不得申请取得宅基地使用权l。（2）宅基地使用权的取得。农村村民申请申请住宅用地，应经依法审批。经依法审批审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权（3）宅基地使用权的内容与限制。宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权人转让、出租房屋及宅基地使用权再申