河南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题.pdf

河南省 2015 年上半年房地产估价师 案例与分析：商业房地产市场调查研究报告内容构成模拟试题 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意 1、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。A：政策风险 B：市场风险 C：财务风险 D：信用风险 E：借款合同 2、可比实例的房地产状况一般是在_时的状况。A估价时点 B成交日期 C交易登记 D合同签署 3、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。A：估价时点为未来，估价对象为未来状况 B：估价时点与房地产状况均为现在 C：估价时点为现在，估价对象为未来状况 D：估价时点为现在，估价对象为过去状况 E：工业用地的监测点评估价格 4、关于房地产估价误差的说法，错误的选项是。A：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准 C：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值 D：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围 E：工业用地的监测点评估价格 5、某可比实例的实物状况比估价对象优 9%，则其实物状况修正系数为_。A0.91 B0.92 C1.09 D1.10 6、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括_。A被征收房屋价值的补偿 B因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿 C因征收房屋造成的停产停业损失的补偿 D因被征收房屋抵押而造成的经济损失补偿 7、以下关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的选项是。.A：原始价值高于账面价值 B：投资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值 D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格 8、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，不可续期，已使用 10 年，建筑物剩余经济寿命为 55 年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元，报酬率为 8，则该房地产的收益价格为万元。A：95.40 B：97.87 C：98.55 D：99.33 E：工业用地的监测点评估价格 9、某宗土地的面积为 1000m2，其上建筑物的建筑面积为 5000m2，建筑物的基底面积为 700m2，建筑物层数为 8 层。则该宗土地的容积率为_。A8.0 B5.6 C5.0 D0.7 10、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果_。A直接归于该他人 B直接归于该行为人 C由该他人和该行为人按约定分担 D由行为人代该他人承担 11、在高浓度环境中滞留 12h，可使人头痛、恶心甚至昏迷的大气污染物是。A：一氧化碳 B：碳氢化合物 C：硫氧化物 D：氮氧化物 E：执行层的组织协调 12、拆迁条例规定了拆迁人与被拆迁人或者拆迁入与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当自收到申请之日起_日内作出。A5 B15 C10 D30 13、契税的课税对象为_。A房地产的出售人 B房地产的购买人 C房地产的使用权人 D发生权属转移的房地产 14、某宗房地产土地面积 320，建筑面积 300，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积 450 元，残值每平方米建筑面积 150 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。A：144 000 元 B：135 000 元 C：960 000 元 D：90 000 元 E：工业用地的监测点评估价格 15、_原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。A及时性 B简便性 C明晰性 D可比性 16、必须经承兑才能生效的金融工具是_。A本票 B商业汇票 C银行券 D支票 17、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。A：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积建筑物总面积 B：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积土地单价建筑物总面积 C：某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额 D：某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积建筑物总面积土地总价 E：工业用地的监测点评估价格 18、承包商收到竣工结算价款后，通常应在_内将竣工工程交付给开发商。A半个月 B一个月 C一个半月 D二个月 19、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是_。A奖金 B单位发给职工的住房补贴 C工资的一部分 D给职工增加了一部分工资 20、A 房地产开发企业在取得暂定资质证书一年后，经审查符合条件，可以直接申报级资质证书。A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、某笔贷款的年名义利率为 12%，年实际利率为 12.55%，则该笔贷款是按作为计息周期的。A年 B半年 C季度 D月 22、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了_对地价的影响。A土地面积 B地质条件 C土地位置 D土地形状 23、消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是。A：假设预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求 B：假设预期房地产价格下降，则会增加其现时需求 C：假设预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求 D：假设预期房地产价格不变，则会减少其现时需求 E：执行层的组织协调 24、房地产估价机构的不良行为也作为该机构 _的不良行为记入其信用档案。A法定代表人或者执行合伙人 B全体股东或全体合伙人 C全体注册房地产估价师 D全体董事 25、财务杠杆效应是由于_引起的。A贷款利率与项目全投资收益率不同 B预售收入与自有资金收入占总收入比例不同 C预售收入资金回笼较快 D自有资金投入时间点的差异 二、多项选择题共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分 1、物业代理的形式主要有以下_几种分类方式。A联合代理与独家代理 B买方代理、卖方代理和双重代理 C销售代理和租售代理 D首席代理和分代理 E双重代理 2、某国的现金流通量为 4000 万亿元，单位和个人的活期存款为 1000 万亿元，单位和个人的定期存款为 2000 万亿元，其他存款为 500 万亿元，则该国的狭义货币为万亿元。A：4000 B：5000 C：7000 D：7500 E：执行层的组织协调 3、假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有_。A待开发房地产的价值 B开发成本和管理费用 C销售税费 D投资者购买待开发房地产应负担的税费 E开发利润 4、可比实例选取的恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重，选取可比实例应符合的要求有。A：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产 B：可比实例的交易类型应与估价对象吻合 C：可比实例的交易类型应与估价目的吻合 D：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点 E：可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格 5、以下属于房地产市场调查内容的是。A：经济环境 B：市场供应量调查 C：市场需求容量调查 D：消费者行为调查 E：竞争情况调查 6、某房地产经纪机构 2010 年 15 月的目标是计划促成 20 套住房成交，实际促成了 40 套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是。A：50 B：100 C：150 D：200 E：执行层的组织协调 7、某房地产开发项目的占地面积为 15000m2，规划容积率为 3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的 80%，项目的总固定成本为 8000 万元，预计项目的单位变动成本为 4500 元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则到达盈亏平衡的平均销售单价为_元/m2。A5377.78 B6277.78 C6722.22 D7847.22 8、回忆性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 9、某宗面积为 3000m2 的仓储用地，容积率为 0.8，楼面地价为 700 元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 5.0，楼面地价为 960 元/m2。则理论上应补地价_万元。A1270 B1271 C1272 D1273 10、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。A：自用的工业房产，以房屋原价的 5060作为应税房产原值 B：自用的工业房产，以房屋原价的 5060作为计税税基 C：商业用途地下建筑，以房屋原价的 7080作为应税房产原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E：地下人防设施免税 11、某单位拥有的一出租物业的原值为 5 000 万元，年租金收入为 600 万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。A：420 B：504 C：600 D：720 E：借款合同 12、房地产权属档案的完整性表达在两个方面，即。A：房证结合 B：地证结合 C：图卡结合 D：图档结合 E：房地结合 13、B 县 W 房地产开发公司取得A 市 B 县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由_与 W 房地产开发公司签订。AA 市人民政府 BA 市人民政府土地管理部门 CB 县人民政府 DB 县人民政府土地管理部门 14、注册房地产估价师管理方法规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。A：国务院 B：国务院建设行政主管部门 C：省人民政府建设行政主管部门 D：自治区人民政府建设行政主管部门 E：直辖市人民政府房地产行政主管部门 15、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的。A：第一阶段初期 B：第二阶段 C：第一阶段后期 D：第三阶段 E：第四阶段 16、廉租住房租金由_构成。A维修费和管理费 B维修费和利润 C维修费、管理费和利润 D维修费、利润和税金 17、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。A：统计报表 B：社会调查 C：普查 D：重点调查 E：典型调查和抽样调查 18、制作深度价格修正率的要领是_。A选取标准宗地 B设定标准深度 C将标准深度分为假设干等份 D制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率 E按深度价格修正率求取路线价 19、物业管理条例确立的基本制度，包括。A：业主大会制度 B：业主公约制度 C：物业服务企业资质管理制度 D：住宅小区综合验收制度 E：住宅专项维修资金制度 20、通风施工图纸可分为。A：立面图 B：平面图 C：剖面图 D：系统图 E：详图 21、间接融资的局限性主要表现在_。A隔断了资金供求双方的直接联系 B在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C减少了对筹资者使用资金的压力和约束 D融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多 E融资风险大 22、注册房地产估价师管理方法规定，有以下情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的 B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的 C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的 D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的 E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形 23、以下关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有。(2007年试题)A：房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 B：在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C：房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D：在房地产周期循环的最高点，供应增长率等于需求增长率 E：在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的 24、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。A：短期贷款 B：中期贷款 C：长期贷款 D：抵押贷款 E：保证贷款 25、以下关于信用形式，表述正确的选项是。A：商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式 B：银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用 C：银行信用是目前主要的信用形式 D：民间信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费 E：消费信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用