安徽合肥市房地产分析报表资料.doc

目目 录录一、合肥市房地产发展现状一、合肥市房地产发展现状1、房地产市场迅猛发展2、合肥市房价一路走高3、商品房总体上供小于求4、合肥各区域房价现状5、规模化开发主导市场6、卖方市场渐变买方市场 7、五大因素推动房价上涨8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长二、合肥潜力购房消费者特征分析二、合肥潜力购房消费者特征分析1、购房需求更旺，购房群体更年轻。2、不同年龄消费者购房意向分布3、家庭年收入万万元群体是市场需求主体4、不同收入消费者购房意向分布5、中高学历群体成为购房主力三、合肥土地市场发展三、合肥土地市场发展四、直面四、直面 20052005 合肥房地产市场合肥房地产市场1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡3、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程6、以房地产经济为先导，促进多产业并进7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率8、信贷:政策调整引导理智消费9、未来合肥楼盘的发展趋势安徽合肥市房地产市场分析报告安徽合肥市房地产市场分析报告随着国家扩大内需政策的实施，房改政策逐步到位， 尽管 近些年 受国家宏观调控政策的影响，但 合肥市房地产业发展势头依然迅猛， 特别是 2004 年合肥市房地产开发投资及整体规模仍然保持较快的发展态势， 正逐渐成为二线城市中新的投资热点。 一、合肥市房地产发展现状一、合肥市房地产发展现状 1 1 、房地产市场迅猛发展、房地产市场迅猛发展 据统计， 2004 年该市共完成房地产开发投资 133.23 亿元，其中住宅投资额 104.62 亿元，同比分别增长了 39.86 和 50.51 ；施工面积 1414.97 万平方米，其中住宅 1106.59 万平方米，同比分别增长了 32.03 和 33.34 ；新开工面积 710.95 万平方米，其中住宅 555.75 万平方米，同比分别增长了 19.02 和 18.28 ；竣工面积 566.39 万平方米，其中住宅 464.99 万平方米，同比分别增长了 53.33 和 59.25 ； 2005 年 1-2 月 在城镇以上投资额中房地产完成投资 19.24 亿元，增长 45.9%。 2004 年合肥基础数据统计表 房地产开发投资 133.23 亿元 施工面积 1414.97 万平方米 其中住宅投资额 104.62 亿元 其中住宅面积 1106.59 万平方米 其中新开工面积 710.95 万平方米 竣工面积 566.39 万平方米 其中住宅面积 555.75 万平方米 其中住宅面积 464.99 万平方米 与 2003 年同期相比，投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。而开工面积、竣工面积、销售面积略有上升。这些数据与预测的需求量有一定的差距，说明中央宏观调控措施的实施，对房地产投资膨胀势头已得到有效遏制，合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。 与此同时，合肥市的商品住房销售状况一直呈稳中有升、一路走高的趋势。尤其是近 7 年，合肥市房地产市场形势更加看好。从商品房销售看，1999 年市区办理合同登记备案 65.97 万平方米，销售金额 9.8亿元。2000 年已达到 141.7 万平方米、销售金额 21 亿元。而刚刚结束的 2004 年，合肥市 商品房销售面积 371.37 万平方米，其中住宅销售面积 315.85 万平方米，同比分别增长了 30.76 和 29.74 ；商品房销售额 93.64 亿元，其中住宅销售额 71.62 亿元，同比分别增长了 37.59 和 30.71 。另据资料显示，在 2004 年合肥市商品房销售中，个人购房率达 98 以上，目前该市城市居民人均住房建筑面积达 24.6 平方米，住房成套率达 91 。 随着各大楼盘在省城遍地开花，全市商品房需求量也成倍增长：建筑面积平方米住宅保持良好销售势头，尤以平方米的商品住宅销量占主流；同时，建筑面积平方米大套型住房销量大幅上升。 2 2 、合肥市房价一路走高、合肥市房价一路走高 目前合肥市商品住房预售均价（不含三县）为 2722 元/平方米。而据同一部门的信息，2004 年 6 月份，合肥商品住房预售均价仅为每平方米 2450 元左右。从数字来看，虽然目前合肥住房均价低于全国平均价约 100 元，但由于房价上涨速度较快，居民感到难以承受。这一上涨势头在 2004 年 8 月份以后开始趋于平缓。据悉，2005 年新建楼盘中房价在 4000 元/平方米以上的约占 12%； 3000-4000 元/平方米的约占52%； 2000 元/平方米左右的占 8%。从售价上看， 2000-3000 元/平方米的住宅销量逐步扩大，3000-3500 元的也有大幅增长，单套万元的住宅销售增长迅速，占总销量的近。由于居民收入的提高、住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。 与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快： 2002 年省城新建商品房的均价 1856 元平方米，2003 年增至 2148 元平方米，到 2004 年又猛增到 2791 元多，至 2004 年底，一些热点地段的住房售价已达到近 4000 元平方米。 就在 2005 年第一季度，合肥的商品房均价又上涨了 100 元左右。 年均增长 27的售价与省城居民可支配收入上涨率 9%相比，导致大多数市民对房价涨幅难以接受。 此外，引起政府不安的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺， 80 平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到 10 万平方米，与总销量存在巨大差距。业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。而对于由此萌发出来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。好在政府已注意到这种倾向，正采取多种措施予以遏制。 3 3、商品房总体上供小于求、商品房总体上供小于求 据合肥市房产局相关人士介绍，2004 年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。 需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，据统计当发展中国家人均 GDP 达 1000 美元，城镇化率达 30%时，城镇化将进入快速发展期。目前中国的城市化已处于快速发展阶段。人均建设用地 115 平方米，城镇化水平达 60%。合肥市目前的城市人口约 180 万，城市用地约 170 平方公里，城镇化水平在 45%左右。 数字的差距意味着在近 6 年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口增量将以每年 20 万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积 35 平方米计算，每年需建新住宅 70000 套，近 700 万平方米。按国家 2010 年户均一套、人均一室、平均每户 120 平方米的住宅建设目标，合肥市 300 万人口以城市每个家庭 3.2 人计算，人均需增加近 10 平方米，预测需 3000 万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。 4 4、合肥各区域房价现状、合肥各区域房价现状 目前合肥房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，房价相对较高。大部分在售楼盘的均价集中在每平方米元元之间，当然也不乏类似绿城 · 桂花园、木百景湾、联邦家园等均价在每平方米元以上高档次楼盘，均价在每平方米元以下大多集中在东区和南区位置相对偏远的区域。这样的价格水平相对于北京、杭州、上海等发达城市是非常低的，但如果从合肥在全国的城市地位以及合肥市目前市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增长还是有一定的脱节。如果按照房价与收入比例来衡量房价高低，合肥房价与收入比大约在之间，与国际惯例的房价与收入比，房价涨幅偏高。 随着融入长三角经济圈和千亿元规划的实施，合肥作为江淮中心经济大城市的地位日益突出，无论是经济规模、城市竞争力还是城市建设，都已大踏步地迈上新的历史台阶，房地产开发也随之进入质变时代。5 5、规模化开发主导市场、规模化开发主导市场经过近几年的快速发展，合肥房地产开发的中小楼盘已经提升到相当的水平。2004 年以来，以房地产新军和外来开发商为主的众多新盘不断抢滩，超百万平方米的大盘频现合肥，20 多个 20 万平方米以上的、附有全新规划理念的楼盘也将于 2005 年陆续亮相。业内人士认为，大盘的不断涌现标志着规模化开发时代应势而生。 尽管上世纪 90 年代合肥也曾出现了琥珀山庄、西园新村等少数大盘，但整个市场尚无法与近几年呈现出的规模化开发蓬勃发展之势相比。2001 年，30 万平方米的栢景湾推出，拉开了规模化开发的序幕；占地 490 亩的新华学府花园和占地 600 亩的颐和花园先后于 2002 年和 2003 年上市，更是延续了本土开发商的规模化开发进程。尤其是占地 480 亩的绿城桂花园及建筑面积 70 万平方米的国际花都、37 万平方米的金色池塘等由外地知名房地产企业开发的项目，把先景观后建房的理念带到合肥，使规模化开发的优势体现得淋漓尽致。随着建筑面积 130 万平方米的金水湾、23 万平方米的滨水城、30 万平方米的西湖花园、40 万平方米的静安新城、占地面积 1000 亩的奥林匹克花园、600 亩的翡翠花园等楼盘于明年的全新上市，可以预测合肥楼市的未来无疑是大盘的天下，并将在开发产品品质和营销推广方式等多方面有较大飞跃。 6 6、卖方市场渐变买方市场、卖方市场渐变买方市场在 2004 年国庆节期间举办的合肥房展会上，上海绿地、浙江绿城、深圳建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的知名开发企业和专业顾问机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。外来开发企业的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提升了合肥房地产的开发水平和营销理念，推动了合肥的城市建设：大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，带动二手房市场快速发展，加快合肥房地产市场的市场化进程，更新合肥本地消费者的投资置业观念，促使合肥房地产市场重新洗牌，部分开发水平低的企业逐步退出市场。不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。 对于外来企业的介入，是有人欢喜有人忧：喜的是消费者可以住上性价比较高的优秀品质的房子，忧的是旧观念的改变在不断破坏着一些开发商的 “ 卖方 ” 梦想。但随着市场的发展，客户对房地产产品、法律和政策等相关内容的了解和把握越来越深入，消费者、开发商、监管部门在市场的博弈中携手成长和成熟起来，合肥房地产市场将由卖方市场转为买方市场。 7 7、五大因素推动房价上涨、五大因素推动房价上涨 其一是住房需求量仍然很大。近几年，合肥市的城镇化水平大幅度提高，城市规模和城市人口增长很快。 2002 年以前，合肥市城区面积为 130 平方公里，人口为 137 95 万。但 2002 年行政区划调整后，根据合肥市千亿元规划，到 2010 年城区面积将增加到 280 平方公里，人口将增加到 300 万。庞大的需求量决定了房屋在一定时期内仍供小于求。与此同时，市民购买力大大提高，消费观念也趋于成熟。 其二是 2004 年前三季度合肥市房地产开发企业土地购置费完成 21.5 亿元，同比增长 47.2% ，土地购置面积为 361.4 万平方米，同比增长 4.8% ；完成土地开发面积为 111.2 万平方米，同比下降 26.7% ；可以看出，房地产开发的前期费用加大，开发成本增加。拍卖土地价格的居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是 2005 年的一个市场特征之一。有关土地供应的政策会越来越规范，加上 2005 年开发的土地绝大部分已是“招、挂、拍”手段取得的，地价节节攀升，由原来的几万元一亩增长到现在的几十万，甚至 100 多万元。小区的建筑成本会因此相应提高。其次，拆迁成本必然增加，建材成本价格的上涨、住宅结构的调整和品质的提高，更让开发商的成本居高不下，进一步拉动房价上涨。 此外，炒房现象也是促成房价上涨的另一个重要因素。 为了平抑市场暴涨商品房房价，合肥市政府划拨土地新建 50 万平方米“平价房”投放市场，政府对房价暴涨已经给出了一个明确的用市场手段干预的信号。随着“平价房”以及相关宏观调控政策的逐步落实， 2005 年房价涨势将明显趋缓，预计全年房价走势仍然是上半年缓涨、下半年在高位盘整。如果没有特别重大意外事情发生，预计合肥明年房价整体涨幅在 10% 左右，与 2004 年的暴涨幅度相比较减缓 50% 。但是多层、小高层、高层、花园洋房、别墅等各建筑类别版块以及区域间涨幅会有较大差异。 其三是合肥房地产市场供求关系尚不平衡 供求结构矛盾是合肥市房地产市场发展中较为突出的一个问题，据统计， 2004 年合肥房地产市场上中高价位（ 3000 元平方米以上）和大户型 100 150 平方米的商品住房，供给和销售占了市场的近一半，而适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少：从面积上看， 80 平方米以下的仅有 8 13 万平方米，总户数仅为 1286 户；从价格上看，在 580 7 万平方米的新建房屋中，售价低于 2000 元每平方米的仅有 100 万平方米，户数只有 7000 户左右，可以说少而又少，根本无法满足市民的需求。 虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺， 80 平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到 10 万平方米，与总销量存在巨大差距。房地产的投资已处于高位运行，市场供需双方的矛盾依然突出。业内人士担忧，虽然二手房的供给会解决部分中低收入家庭的需要，但不能从根本上解决问题，中低价位住宅供应仍是瓶颈。因而，政府多提供廉价房成为 2005 年中低收入者的一大期待。 业内人士认为，合肥房地产市场仍然处于培育期，合肥房地产自 2002 年快速增长，相当一部分是恢复性的增长，随着人们从“住得下”往“住得好”的转变，人们对住宅的选取则将注重环境优秀、户型新颖、质量良好、服务颇佳的优秀楼盘。也就是说，品牌的竞争将是开发企业竞争的主要手段。加上开发商的背景不同、竞争能力不同， 2005 年合肥房地产市场将进一步细分，以满足不同消费层的需求。商业地产进一步扩大，旅游地产也将出现，住宅的开发层次也将明显分化。 2005 年，住宅品质创新成为合肥楼市的突破点。在合肥市，因为工业经济基础并不强大，合肥市目前在全国的版图也不具有经济流通中心地位 , 而写字楼和商业地产是合肥市整体经济繁荣的风向标，基于前面的分析，可以看出写字楼的发展空间仍然不大，商业地产 2005 年上升速度还将乏力。合肥的房地产仍然是住宅产品的主战场，而从五极漂移态势来看，也主要是住宅类产品在作为主力先锋。 2005 年住宅产品发展结构特点是，小高层产品供应量渐渐超过多层建筑，中型规模的楼盘数量不断增多，住宅市场将逐渐走进“大盘时代”。 其四是区域连动因素的影响。从近两年的走势看，房价上涨具有区域性特征。长三角地区是经济增长最快的地区，也是地价、房价上涨最快的地区。安徽作为泛长三角地区，在承接投资、产业对接等方面连动效应渐显，地价、房价出现补涨现象。相对于长三角地区的高房价，合肥等省内大中城市仍然存在想象空间。 其五是产品结构高档化的影响。一方面，合肥居民自身消费结构不断改善和升级，推动合肥住宅的档次和品位不断提高，另一方面，由于利益机制的驱使，开发商投资瞄准投资需求，中高档物业快速增长的势头没有得到缓解，产品结构高档化趋势将拉动房价进一步上升。 8 8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长、加大二手房监管力度确保房价稳定增长 从合肥市房地产管理局获悉，为加大房地产管理部门对房地产市场的监管力度，进一步规范房地产市场行为，维护交易双方当事人的合法权益，合肥市成立了存量房（二手房）资金托管中心，并已于 2004年底在庐阳区分局开始实施资金托管试点。 据了解，自 2004 年以来，合肥市二手房交易市场异常火爆，上半年合肥市二手房交易额超过去年全年水平达 17.76 亿元，其中房改房上市交易达 3457 户，成交额 3.2 亿多元。全年累计完成交易额 39 亿多元，同比增长了一倍以上，约占全年商品房交易额的 1/3 强，但由于房地产中介机构发展迅猛（目前已达170 余家）造成不少中介资质等级低、人员素质差，将买房人购房款挪作他用的现象时有发生，从而给存量房交易市场带来诸多不安定因素，对当地楼市的发展产生了不良的影响。 二、合肥市场潜力购房消费者特征分析二、合肥市场潜力购房消费者特征分析 消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。 1 1、购房需求更旺，购房群体更年轻。、购房需求更旺，购房群体更年轻。 按照中等发达国家水平，在人均使用面积达到平方米之前，住房需求会持续旺盛。目前，合肥市城镇居民人均使用面积为.平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。本次调查结果显示：2005 年初有的合肥居民打算在近两年购房，购房意向较年上升。而且在打算购房的人群中，岁岁的占，比年提高了，其中购房主力群体这两年发生了显著变化，年消费意向最强的群体是岁者，占被调查总体的，而年主力消费者年龄下移，为岁，占被调查总体的比例为。 2 2、不同年龄消费者购房意向分布、不同年龄消费者购房意向分布 购房群体在年龄上的变化究竟会对合肥房地产市场产生什么样的影响呢？ 研究分析年住房消费市场在以下方面发生了变化： 一是低龄化群体需求上升，表明年的户型主流应该以经济型户型（包括部分小户型）为主，从供求关系的角度来讲，中低档市场还有一定的成长机会和空间； 二是年中档定位的项目已更加艰难，总体的市场需求将进一步萎缩，房地产市场属于典型的梯级消费市场，最初购买商品房的群体基本属于最富有的阶层，然后是中产阶层（社会中坚力量），从以上的数据来看，目前市场中坚力量处于萎缩状态，这主要和开发商过度耗费需求资源有关； 三是由于年轻消费者购房意向相对强烈，而年轻人求新求变更偏好高层建筑，年高层、小高层需求略有上升； 四是年高档市场基本上维持原有的发展状态，从需求上讲，没有太大的变化。 从不同年龄层住宅需求来看，年的合肥房地产市场的总体趋势是：低端市场需求增长、中端市场需求萎缩、高档市场需求略升。 3 3、家庭年收入万万元群体是市场需求主体、家庭年收入万万元群体是市场需求主体 虽说这两年合肥居民总体收入不断增长，但伴随着购房需求总体年龄下降的趋势，有购房意向的家庭总收入在年增长并不明显，购房主力仍集中在家庭年收入万元以下的群体。其中年收入在万元以下的家庭所占比例从年的下降到了今年的，下降幅度较大；而年收入在万万的家庭所占比例由年的上升至年的，可以看出今年整个合肥购房者向家庭年收入万万的群体靠拢 4 4、不同收入消费者购房意向分布、不同收入消费者购房意向分布 岁以下有购房意向的年轻人绝大部分正处于事业起步阶段，他们的家庭平均月收入大部分在元，而且他们在单位的职务多为普通员工，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群在置业消费上的总体购买力不高。正如上面的分析，购房群体的低龄化，必然导致可支配收入的减少和购买力的下降。尽管开发商不愿意，政府也会加大对房地产的宏观调控，尽量保持合肥房市稳步向中低收入走齐。但由于开发成本较之前几年有了较大提高，特别是土地成本的提高，必然限制了今年房价的下调。 合肥住宅消费市场的主力目前是：以中低收入水平的年轻消费者为主的消费群体，正是这一消费群支撑了合肥的中低档住宅市场的发展。 5 5、中高学历群体成为购房主力、中高学历群体成为购房主力 六成以上的潜在购房群体拥有专科及以上学历，学历和购买力之间存在着强相关关系。一般而言，对于在同一行业中具有类似工作经历和工作年限的不同群体，学历越高，其收入水平一般也越高（职位通常也高），相应购买力也越强。 高学历群体在购买需求，购买决策过程等方面也会存在差异：相对于中低学历群体而言，高学历群体的购买决策相对比较理性；从购买需求来看，由于高学历群体在掌握和理解房地产相关信息和知识方面要优于中低学历群体，所以在和开发商进行购买谈判和签订合同时，相对而言拥有的主动权略高一些；另外中高学历群体在了解房地产信息渠道方面，相对于低学历群体而言，形式更加多样化，由于这个群体具有接触网络的机会比较多的特点，所以对于房产商而言，网络推广的作用比照以往显得日益重要起来了。 三、合肥土地市场发展三、合肥土地市场发展 自 2004 年以来，安徽省的土地开发与购置、房地产投资与施工面积、开工与竣工面积、商品住宅销售的总量和增长情况等，一直处于中部地区之首或前列，而作为省会城市的合肥，又占到了安徽省的13。2004 年合肥市出售四类经营性用地 7000 余亩，供应总价达 65 亿元，政府直接受益近 30 亿元，更是座上中部地区省会城市的“头把交椅”，在全国也占有非常重要的地位。而实际成交 76 宗，成交面积约 5990.8 亩，较上年增长 11.5%，成交仅额约 415867.1 万元。（注：以上数据 为 2004 年度主要上市交易土地使用权项目，不含 1 月份成交项目和面积为 20 亩以下项目） 按区域划分， 2004 年合肥市成交地块位置都比较集中，其中蜀山区成交地块最多共 32 宗，成交面积约 2480.7 亩，成交金额 187537.7 万元。其次为龙阳区成交 14 宗，成交面积约 933.1 亩，成交金额71764.4 万元。瑶海区成交 11 宗，成交面积约 367.8 亩，成交金额约 13961.7 万元。 按土地用途划分： 成功出让的 76 宗地块中，住宅用地（含住宅配套公建用地）为 33 宗，合计面积约 3081.8 亩，成交金额 212967 万元；商住用地 29 宗，合计面积约 1770.6 亩，成交金额 95571.9 万元；商业用地 11 宗，合计面积约 625.9 亩，成交金额 50277.4 万元；其他综合用地为 3 宗，合计面积为 194.6 亩，成交金额12988.1 万元。 正确定位是有效开展工作的前提和基础，将合肥市土地储备交易工作引领到正确的道路。 正确定位主要体现在以下几个方面： 一是定位为政府实现对房地产市场的宏观调控提供“抓手”。土地资源是国民经济发展的基础，政府只有掌握了足够的土地储备量，才能保障城市建设对土地需求供应的及时性和对土地市场的控制权，从而解决土地市场混乱无序的状态，遏制土地隐形市场，防止土地市场大起大落，促进房地产市场稳定健康发展，保障国民经济的可持续发展。2004 年合肥市确定在城市规划圈 600 平方公里范围内四类经营性用地上市计划为 7300 亩，土地储备交易中心严格按年初公布的项目区位供地，在盘活存量、合理规划增量方面达到了政府调控的要求。 二是定位为有效保证城市规划的实施，促进旧城改造、加强城市基础设施、公共服务设施的配套。一方面是土地收储机制的建立，彻底改变了过去开发企业各自为政、各自为利、找地开发，城市规划难以实施的局面；另一方面是收储的土地一律采用招标拍卖挂牌的形式公开向市场供应，并扩大了净地供应量，吸引了一大批全国乃至世界一些房地产开发企业相继进入合肥，对合肥的城市建设快速发展起到了积极作用，尤其是收储为城市建设注入前期资金和配套资金，提升了房地产业的高速高质量发展。2002 年该市在环城路以内建设小高层尚得不到认同，可 2004 年在二环路以内的建筑容积率已很少有小于 2 的了，商住楼已基本没有多层建筑。 三是定位为促进产业结构调整、支持和帮助国有企业改制、脱贫解困。土地储备制度建立前，一些濒临倒闭的企业以土地资产为法码，到处招商引资，扰乱了土地市场秩序；收储机制建立后，对需盘活企业的土地资产均由土地储备中心统一收回收购，统一申报 规划，统一运作。实行净地拍卖、捆绑式退城进工业园区、腾笼换鸟式招标挂牌等方式处置，不但使国有资产实现了最大化，而且彻底改变了濒临破产企业，要“活”没出路，要“关”没资金的状况，达到了政府保品牌、保就业、保产业、保产值税收的愿望，促进了国企改革中的稳定。如该市公交二保场腾空的 45 亩土地开价 4000 万元多次“嫁”不出，由土地储备中心提供 6000 万元收购后，企业不仅按期建成了新的保养场，实现了与香港白马巴士集团的资本对接，实现了城市公交档次的整体提升，还投资建设了一所现代化的医院，而原土地由开发企业以 144 亿元竞拍成交后，开发成商业网点吸引了家乐福等世界商业巨头的进驻；建材二厂位于该市东郊，厂区荒废近 20 年，前几年分别以 61 O 多万元亩的价格均难出手，储备中心收购后，与规划部门一起 8 次调整规划、数次招开协调会，解决诸如学校等基础设施配套、整合周边地块等问题，并在全国性的会议上推介，最后以每亩 6l 万元成交。据统计，自 2002 年实施招拍挂出让国有土地使用权制度以来，共收购老企业73 家，提供资金 86 亿元，盘活老企业土地资产 2685 亿元。 四是定位于合理利用每寸土地，切实保护耕地国策，实现土地价值的最大化。单位土地面积产出率逐步提高，单位土地面积投入逐步加大，GDP 增长对土地面积需求变小，最终实现城市土地资源的优化配置，为城市经济可持续发展提供更可靠的资源保障，是该市土地管理工作的重要目标。土地由政府统一储备并公开上市交易制度的建立，为这个目标的实现提供了最好的机制。通过招拍挂形式向市场供地，促进了土地利用的最大化、最快化，是利用市场经济杠杆解决土地使用中浪费和闲置的有效手段。从合肥这两年供地的统计看，开发企业取得净地后，都能在三到六个月内开工建设。 五是定位于让开发企业有利可图。首先是不向开发企业提供虚假的信息，不为招商、追求土地价格夸大土地的价值，实事求是地进行推介，让购买人自己去看、去查、去决策，不因人而异，真正体现了市场的诚信度；其次是给开发企业提供真心的参谋意见，如果开发企业需要，有关人员会毫不保留地分析利弊，严格审查拍卖公司制作的拍卖文件，统一宣传口径，不允许拍卖公司虚假吹嘘；再次是积极做好协调服务工作，特别是当第一次进入该市的企业遇到矛盾的时候，决不推委扯皮，及时有效地组织召开协调会，解决企业的困难。 六是定位于为城市建设积累必要的资金。据统计，2003 年 1 月至 2004 年 l1 月，该市储备交易中心储备的土地上市交易为政府提供净收益 15.86 亿元；2004 年全市包括开发区在内按年初计划公开上市四类经营性用地 7300 亩，实现政府收益近 30 亿，目前库存储备土地近万亩，贷款余额 7.3 亿。有了这些资金的支持，有效支撑了城市的道路交通、基础配套设施建设，缓解了政府财政紧张的局面，推动了城市建设的快速发展。 截止目前，合肥市土地储备总量近 2 万亩，04 年市场公开配置土地 7006 亩，土地供应总价近 65 亿元，政府土地收益近 30 亿元，经营性用地 100实现了“招标拍卖挂牌”出让。我市国有土地资产运营和土地市场治理整顿工作在 03、04 年国家和省开展的多次专项检查、审计和验收中均获得好评。 四、四、 直面直面 20052005 合肥房地产市场合肥房地产市场1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。 由于土地储备交易机制的不断完善，到 2004 年，在房地产市场中政府的主导思想和地位真正得到了体现，政府调控和驾驭市场的能力不断增强。政府通过采取上收经营性用地供应权，严格控制经营性用地供应计划，杜绝多头供地等各种行之有效的措施，加强了土地资产集中统一管理，规范和净化了土地市场秩序，利用手中充足的土地储备，成功实现了对地产和房产市场的宏观调控，保证了土地市场的健康有序，保持了城市建设和社会经济的发展后劲。 2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡 受多年城市发展格局的影响，合肥房地产开发建设像全国很多城市一样，也存在着区域发展不均衡、产品结构单一等弊端。局部社会经济发展状况较好、房地产开发建设启动较早的区域，商品房价格持续走高；而有些区域比如瑶海区作为合肥的老工业区，经济发展相对滞后，尤其是房地产市场长期处于低谷状态，近两年随着国企改革的不断深入，政府加大了老旧企业和严重污染企业的关停并转，采取”退二进三”、”腾笼换业”等多种方式盘活企业土地资产，逐渐形成了以新站综合开发试验区为中心向四周辐射的物流和各类专业市场区域，实现了该区的第一次经济转轨和经济飞跃，然而这些物流和专业市场的配套设施相当不完善，市场档次普遍较低，商品住宅缺位现象较为严重，04 年，政府有针对性的加大了该区域住宅用地的市场投放量，利用成片组团式的规模供地和相对较低。 3、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。由于土地储备交易机制的不断完善，到 2004 年，在房地产市场中政府的主导思想和地位真正得到了体现，政府调控和驾驭市场的能力不断增强。政府通过采取上收经营性用地供应权，严格控制经营性用地供应计划，杜绝多头供地等各种行之有效的措施，加强了土地资产集中统一管理，规范和净化了土地市场秩序，利用手中充足的土地储备，成功实现了对地产和房产市场的宏观调控，保证了土地市场的健康有序，保持了城市建设和社会经济的发展后劲。 4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡 受多年城市发展格局的影响，合肥房地产开发建设像全国很多城市一样，也存在着区域发展不均衡、产品结构单一等弊端。局部社会经济发展状况较好、房地产开发建设启动较早的区域，商品房价格持续走高；而有些区域比如瑶海区作为合肥的老工业区，经济发展相对滞后，尤其是房地产市场长期处于低谷状态，近两年随着国企改革的不断深入，政府加大了老旧企业和严重污染企业的关停并转，采取”退二进三”、”腾笼换业”等多种方式盘活企业土地资产，逐渐形成了以新站综合开发试验区为中心向四周辐射的物流和各类专业市场区域，实现了该区的第一次经济转轨和经济飞跃，然而这些物流和专业市场的配套设施相当不完善，市场档次普遍较低，商品住宅缺位现象较为严重，04 年，政府有针对性的加大了该区域住宅用地的市场投放量，利用成片组团式的规模供地和相对较低的地价吸引一批实力较强的开发企业进驻，激活了该区域的房地产市场，使该区域经济呈现出多元化快速发展的良好局面，形成了社会经济的第二次转轨和第二次腾飞。 5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程 我们在实施旧城区和城中村改造过程中，一直坚持依托市直各有关部门、依托各级政府、依托有实力的开发企业的工作方针，遵循着“地方政府出力、开发企业出资、国土部门出面”三位联动的工作原则，联合社会各方力量，对每一个建设改造项目，均要做出科学详细的论证和测算，在确保群众利益的基础上，尽可能地为开发建设企业提供优质便捷的服务，保证其能获取合理的利润。 6、以房地产经济为先导，促进多产业并进 04 年合肥市国有土地资产运营呈现的另外一个特点是，在巩固房地产经济的基础上，努力实现产业结构和经济结构调整，以促进多产业并进，确保社会经济的长期可持续发展。在对国有企业土地资产盘活过程中，并不以房地产开发作为唯一模式，而是根据每个企业的实际状况和不同特点，对症下药，或采取土地和资产剥离分别处置，或以引进新的产业、新的技术采取土地和资产捆绑处置等多种方式，其主要目的是为了确保传统工业项目、优势工业项目、特色工业项目的延续和发展，实现新技术、新产业与土地资源的最佳结合。03、04 年两年我们盘活的国有企业土地资产总额达 27 亿元，不但为国企改制、改革、解贫脱困和职工安置提供了大量的资金支持，有效地维护了社会稳定，而且利用土地市场这个平台引进了联合利华、香港华润、上海绿宝电缆、北京国富投资、加拿大松芝国际企业机构、家乐福、沃尔玛、易初莲花、中国轻纺城等一大批知名工业和商业企业入驻合肥。 7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率 1）、成片规划，成片配套，提升城市建设水平。为了防止项目重复建设和减小城郊结合部改造建设成本，合肥市一开始便按土地利用总体规划和城市建设规划，对城市周边地区进行成片规划控制储备和集体土地统征储备，并对“黄山公园“、“森林城“、“望湖城”、“东南引风口“、“合瓦路“、“樊洼路”、“新安江路”等城市重点区域进行了规划论证和控制性详规，已投入规划费用数千万元。今后这些土地供应和开发建设必须严格按照已审批的详规执行。控制性详规的编制，提升了城市建设的水平，更提高了土地的集约利用。 2）、依据审批后的控制性详规，市土地储备交易中心投入资金对规划储备区域进行统征统拆，实施基础设施配套，统一营造大环境。这样做，不但促进市政配套设施功能更加完善，而且能更好的保护群众利益，维护社会稳定。同时，“净地出让”，使开发企业更准确的测算成本，把开发企业从拆迁安置中解放出来，使他们精心于设计和管理，精心于营造功能齐全、配套设施完善的小区人居环境来吸引消费者，获取利润。通过市场化配置的土地，开发建设周期大大缩短，动工率、竣工率和开盘率较之以往都有较大幅度的提升，而且土地资源也得到了更加合理、集约的利用，基本杜绝了闲置土地的现象。 3）、合理规划，引导开发企业经营理念和群众消费观念的转变，进而实现土地利用率的大幅提升。以往，合肥的老百姓习惯于居住多层住宅，对高层和小高层住宅难以接受，导致开发企业尤其是本地开发企业不敢过多涉足这一开发领域。近几年，我们在加大住宅用地的功能配套和环境建设要求的基础上，利用市场配置杠杆，陆续推出了一些位置较好、面积较大、规划容积率较高的土地，吸引了一批有实力的开发企业，打造出了一批功能齐全、环境优美的高档次、高品位的高层住宅小区，受到了广大消费者的欢迎。目前，高层和小高层住宅己被合肥市民所接受，04 年市场配置的城市二环以内的住宅用地基本上均为高层，且销售状况良好。 8 、信贷 : 政策调整引导理智消费 2004 年底到 2005 年初，央行连续在利息和房贷政策上施展动作。不能否认的是，金融政策增大了房地产市场的压力。加息，实际上对交易量和房价的影响最大。首先，加息将改变需求预期，凸现出真实购房的需求，如使自主性购房者消费趋于理性，持币观望逐渐增多；投资者的还贷压力增大，短期投机行为将得到控制。其次，加息和人民币面临升值的压力，对投资的流入影响较大，在一定程度上制约了市场供给。 2005 年初，房贷政策进一步趋紧，特别是银行利率、按揭成数和贷款条件都有所调整。在基准利率不变的情况下，营业性贷款利率将有所突破，这将给那些靠贷款炒房的投资者增加不少压力，同时也增加了风险性。但显而易见的是，加息和房贷政策调整的总幅度并不大，不会对市民的购买力造成很大的冲击，只是会