房产公司地项目管理方案解决方法工作分析总结.doc

''上海上海 XXXXXX 房地产开发有限公司房地产开发有限公司20042004 年度项目管理总结年度项目管理总结上海 XX 房地产开发有限公司负责 XX 路地块“XXX 园”住宅小区项目的开发、动迁、建设和经营工作，一年度中，在集团公司的部署下，在集团公司各职能管理部门的大力支持下，在 XX 公司经理的领导下经过全体员工的共同努力，“XX 园”项目各方面工作都取得了很大进展，为该项目的顺利运转打下扎实基础，为顺利完成该项目，努力达到集团公司的要求，实现项目的经济效益和社会效益，为总结工作经验，找出工作中的差距，合理安排明年的工作，现将福申公司 2004 年度工作情况小结如下一、项目开发工作一、项目开发工作项目前期开发工作在 2004 年春节前已全部完成，取得了项目土地、计划、规划以及建委的扩初批复，取得了1#、2#、4#楼及地下车库的规划许可证和施工许可证 。由于容积率政策的调整，造成施工图纸多次修改调整，主管设计工作的同志积极开动脑筋、想方设法，努力使项目方案最优化、施工设计最合理、节约，同时积极协调设计院、审图公司的工作，在最短的时间内完成施工图重新设计及审图工作，确保了工程施工的正常进行，避免项目''总工期延期，从而避免了公司和施工单位的经济损失。在容积率调整政策的影响下，项目建设总量有较大幅度的下降，直接影响项目的经济效益，对此，项目公司领导千方百计向主管部门如实反映项目情况，最终取得增加0.08 容积率的优惠政策，增加建筑面积 1400 平方米。另外项目公司班子群策群力，优化了商铺的建筑形态，将标准层层高提高至 2.9 米，优化了 3#、4#楼的平面房型，从而提高了整个小区的设计质量品质，为小区销售创造良好条件，增加产品的附加值，减少了因容积率下调而造成的经济效益损失。二、项目动迁工作二、项目动迁工作XXX 路基地动迁工作由总经理直接领导，至去年年底，完成了 1#、2#楼场地内的动迁，今年上半年，完成了 4#楼场地内的动迁，为工程建设创造了较好的场地条件；至于3#楼场地的居民动迁，公司与动迁单位、街道、居委及区政府有关主管部门多次协商，以逐户安排方式，克服种种困难，在顾及项目整体效益的前提下，既要掌握每户居民的动迁成本，又要加快动迁进度，经过各方面的配合和努力工作，实现剩余户数进入 100 户之内的目标。在目前动迁难度极高的情况下，能够作到按期完成目标，实属不易，受到区政府的表扬。''三、项目建设情况三、项目建设情况（一）工程进度完成情况（一）工程进度完成情况1#楼自今年一月份基础施工以来到年底已施工到主体结构第 16 层，共计已施工工期为 XX 个月，占总工期的XXX%（总工期为 16 个月） ；2#楼自今年一月份桩基开工以来到年底已施工到主体结构第 7 层，共计已施工工期为 XXX个月，占总工期的 XXX%（总工期为 20 个月，包括总体） ；根据施工总进度计划，1#、2#楼工期在计划之内，无超期、脱期。（二）（二） 、项目投资情况、项目投资情况1#楼根据施工图预算，工程造价预算为 2937 万元，到今年底已完成钢筋砼灌注桩、围护搅拌桩、土方工程、地下室基础、地下室结构、结构一层至十四层，施工投资审核为 1365 万元，占总造价的 46.5%；2#楼根据施工图预算，工程造价预算为 3448 万元，到今年底已完成钢筋砼灌注桩、围护搅拌桩、土方工程、地下室基础、地下室结构、结构一层至六层，施工投资审核为 1069 万元，占总造价的31%。''1#楼投资对比图 2#楼投资对比图四、项目施工过程控制管理四、项目施工过程控制管理在公司的领导下负责项目的成本控制、工程进度、质量管理的技术支持和项目管理工作。负责对本工程的工期、质量、安全、成本等实施计划。组织、协调、控制和决策，对各生产施工要素实施全过程的动态管理。工程施工过程中，严格按设计要求、验收规范、规定，监督检查工程质量、成本、进度、安全等工作。（一）（一） 、项目组织管理情况：、项目组织管理情况：根据 XXX 园工程特点，编制了 XXX 园工程项目管理规划：首先明确项目组织管理体系、项目工程部主要工作职责，确定项目管理的目的任务，制定工程四大总体目标（质量、进度、投资、现场）施工过程控制重点；制定项目管理工作程序。在集团公司及开发公司领导的强有力的领导下和相关同事的协作下，使得海洲华园工程得以顺利进行，通过每周的集团公司工作例会，汇报工程施工进展情况以及需要公司协调的事项，听取公司下步工作计划，贯彻公司会议精神，及时落实公司相关决定；通过每周项目工程例会例会协调各项工作、解决日常施工中的矛盾，加强相互之间的沟通，及时有效地控制好工程的质量、进''度、成本、安全文明。（二）（二） 、工程质量控制情况：、工程质量控制情况：质量管理上，项目部着重抓了三个环节：确立质量目标、确定质量预控方案；产品形成的过程控制；验收控制。1 1、确定质量预控方案。公司提出“建精品工程、树 XXX品牌”质量目标，项目部围绕这个目标做了目标责任细分。在工程开工前，对监理及单分包单位明确目标、验收标准等。并审定监理大纲及总分包单位的施工组织设计。针对监理、施工单位在节能、智能、质量通病防治等方面的薄弱环节提出改进要求，协助其完善施工工艺、措施的制定。组织专家、质监站、厂商、监理、施工研讨材料性能、施工工艺、质量评定及验收方法，确定最终的预控方案。2、产品形成的过程控制。在过程控制上，我们主要通过以下几个管理方式来实现：首先，发挥监理在质量管理上的职能，对监理充分授权、有效监督。严格按照监理合同上明确的权力与义务，监督基层监理人员是否按照监理大纲及甲方的企业标准执行质量管理。其次，严把原材料质量关。公司首先对部分主要材料供应商给予选择，从厂商直接订购，减少中间环节，防止流通过程中可能出现的假冒伪劣产品。项目部对进场材料质量、数量、规格验收，并监督现场取样送检，以检查到''场材料是否符合合同要求。对于总分包单位的自购材，主要是加强对到场的材料检验。再者，项目部在对于总分包单位的管理上，主要抓其质保体系建设，发挥质保体系在质量管理上的作用，从思想上重视质量管理。而后项目组在日常的管理中重点工作是质量巡查，质量跟踪，并结合施工的阶段，组织一些有针对性的质量管理活动，有效利用工程例会制度，讲问题、提问题、解决问题。现场管理中，强调服务意识，为乙方生产质量优质产品创造条件，提供技术支持、管理支持。3 3、产品的验收控制中，我们始终牢记董事长：“工程质量是企业的生命”这一指示，着重抓二个层面的验收：第一层是总分包单位质保体系的自查、自检、自验三级验收制度。在这个层面上，主要是依靠抓总分包单位的管理去实现，强化工序报验制度与手序，对一次报验不通过的部品、工序再从自检开始，重新进入验收程序。第二层是监理与项目部的验收。针对不同的施工阶段，不同的系统采取了相应的验收方式方法，在主体施工阶段，进行的主要是工序验收，这部分直接关系到住宅产品的结构安全，因此，我们不仅对总分包单位的复验按有关规定、规模验收，而且，对工序的过程进行旁站监理，做到对主体质量形成过程了然于胸。（三）（三） 、工程进度控制情况、工程进度控制情况''1 1、主体施工阶段的进度管理较为单纯，目前根据施工总进度计划制定分阶段进度计划，明确工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施。项目部在进度控制方面所做的工作有：编制项目管理规划，研究项目的总进度、施工布置、重大施工技术和施工难题，对项目实施过程中可能出现的问题做好预案。2 2、审查确认监理工程师上报的承包商所做的施工组织设计及施工进度计划表。要求监理工程师做好监理规划、计划、组织设计和进度控制的工作制度以及进度控制工作实施细则，并督促监理工程师在工程实施过程中努力落实。3 3、主持会议研究各方面提出来的与合同实施有关的问题，参加监理工程师主持的有关协调研究会议，对涉及到工程进度的有关问题及时提出解决办法并通过监理工程师去实施，必要时对施工手段、施工资源、施工组织直至合同工期进行调整。（四）（四） 、项目投资控制情况：、项目投资控制情况：项目部对工程项目投资控制负有很重要的责任，因为项目部所管的是源头的问题。项目部对投资控制的内容主''要是审核施工预算工程量、处理变更和签证，即管理“项目实施控制价” 。1 1、分析设计图纸、施工方案，明确工程费用最容易突破的部分或环节即投资控制重点。项目部对工程进行施工图工程量计算、套用工程预算定额，编制工程施工图预算造价、根据进度编制月进度造价预算。2 2、在施工过程中及时答复施工单位提出的问题及配合要求，主动协调好各方面关系，预测工程风险及可能发生索赔的诱因，制定防范性对策，避免和经济索赔事件发生。3 3、按合同规定条件和要求，监督实施事前的各项准备工作，及时对已完成工程进行计量验收，对工程设计变更，现场情况、技术措施、材料涉及到经费的进行严格把关。4 4、审核总包单位所做的工程量月报表，审查工程实际完成工程量与上报情况是否符合、审查定额项目套用是否符合、复核材料单价是否与当月上海市建设工程标准与造价信息中材料市场信息相符合。5 5、研究设计变更及有关经济签证，核实项目、原因、数量、施工条件，然后提出初步意见上报有关部门审批。任何设计变更及有关经济签证要求都以书面文字为依据。（五）（五） 、安全与文明现场管理情况：、安全与文明现场管理情况：1 1、根据本工程安全文明项目管理目标，督促施工单位''在施工过程中贯彻执行国务院及各部门颁发的安全规程、生产条例和规定。2 2、为了提升工地形象和安全文明施工，科学安排、合理调配使用施工场地，并使之与各种环境保持协调关系，要求施工单位按安全文明标化工地标准进行施工。3 3、督促监理工程师做好安全控制，目的是保证项目施工中没有危险、不出事故、不造成人身伤亡和财产损失。 4 4、督促监理工程师和承包商按照有关法规要求，使施工现场和临时用地范围内秩序井然，文明安全，环境得到保护，交通畅达，防火设施完备，居民不受干扰，场容和环境卫生均符合要求。（六）（六） 、项目其他管理情况：、项目其他管理情况：1 1、熟悉施工图纸及设计说明，掌握土建、水电各专业的工程质量标准，检查各种材料、设备等质量检查工作。2 2、负责保存好各种工程技术资料的完整性和可靠性，并记录好各种会议纪录。3 3、随时做好上级有关部门对商品住宅检查的资料准备工作。五、明工作计划五、明工作计划1、项目开发工作目标：、项目开发工作目标：明年中，开发工作的重点是办理 3#楼的规划许可证''和施工许可证 ；着手准备整个小区的水、电、煤、通讯、有线电视及智能化设备等配套工程，重要设备的选型、比价工作，主要装饰方案的确定和材料的确定、比价工作，落实各专业配套的施工设计及专业分包单位。2、项目动迁工作目标：、项目动迁工作目标：明年动迁工作的目标是确保完成 300 户，力争完成 350户，明年春节前后最终完成 XXX 路项目的全部动迁工作。3、项目建设工作目标：、项目建设工作目标：项目进度目标项目进度目标：1#楼完成主体结构、砖墙砌筑；2#楼完成主体结构；4#完成桩基工程、基坑维护及土方工程、地下室及主体结构、砖墙砌筑；地下车库分东西两段施工，明年完成西面桩基工程、基坑维护及土方工程、地下室及主体结构、砖墙砌筑；项目投资目标：项目投资目标：“XXXX 园”项目下半年投资力争完成 12500 万元，总投资完成 14900 万元。项目质量目标项目质量目标：加强质量控制管理，争取1#、2#、4#楼主体验收一次成优。项目安全目标：项目安全目标：进一步加大安全管理力度，确保无安全事故。4、房屋销售工作目标：、房屋销售工作目标：随着 1#、2#、4#楼主体工程施工的完成，预计 2005年 3 月底之前，可达到房屋预售条件，因此，明年的前三''个月，要做好预售的全部准备工作，包括面积测算、售楼处的设计和施工工作、网上销售备案、物业管理公司招标，以及销售方式的选定、落实人员配备，通过预售，体现楼盘的品质和价值，以最好的产品、最优的服务、最合适的价格，接受市场的考验。销售工作是项目开发最终价值的真正体现。以上是 XXXX 公司今年完成的主要工作及明年重点工作的安排， “XXX 园”住宅小区工程项目规模大、体量大、施工配合面广。如何优质、高效、低耗、按期、安全、文明地建好该项工程，是本公司房产开发的重要里程碑。公司全体员工有信心、有能力作好各方面工作，诚信团结、互帮互助，共同完成公司的工作目标。在工作中有不足之处，希望集团公司领导和兄弟公司的行家批评指导，期以我公司工作取得更好的成果。上海福申房地产开发有限公司上海福申房地产开发有限公司''二二 0000 四年十二月四年十二月